杭州青少年活动中心2023年物业管理服务项目履约验收

采购人（*方）： 杭州青少年活动中心

地 址： 昭庆寺里街22号

联 系 方 式：*

供应商（*方）： 杭州 (略)

地 址： (略) 江干区秋涛北路79号401室

联 系 方 式： *

服务内容： （一）设施设备的操作、维护、检测、管理 1、负责日常运作各配套基础设施设备的维护、操作、检测和管理以及各专业设备的年检年修，包括水电、暖通、空调、电梯、消防、安防、高配等工种。工作范围：空调系统、新风系统、给排水系统、电系统、暖通系统、安防系统、弱电系统、灯光系统、音响系统、电梯、消防灭火系统、气体灭火系统等其他设备设施。 2、对供电范围内的电气设备定期巡视和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；建立严格的配送电运行制度、电气维修制度和配电房管理制度，▲供电运行和维修人员必须持证上岗，具有高压电工证人员不得少于2人，投标时提供人员上岗证书，建立12小时运行维修值班制度，及时排除故障，零修合格率100%。值班人员必须熟悉各系统的操作，并在白天值班。 3、教学区设施设备做到安全运行和节能操作，发现故障立即报告并及时排除；水、电设备、门锁维修不过夜；遇电路故障断电，水管爆裂、水龙头漏水、门锁开不了、门窗毁坏及墙面破损，要随时修复；排水管、排污管要保持畅通，如有堵塞应立即疏通，厕所堵塞应当天疏通（需换厕盆的除外）。维护维修闭路防盗装置和电铃设施。公共照明、水电设施每天检查一遍。 4、管理和维护好避雷接地的设备设施；接到保修后维修人员在10分钟内到达现场抢修处理，及时排除故障，若无能力修复，立即报告相关部门的有关人员及领导。 5、所有的监控摄像头外部卫生除每日的例行检查，每半年检查清洗一次。 6、操作工要求懂通信设备、计算机网络等设备设施的维护。 7、物业工程部门应妥善使用和保管采购人交付的各类钥匙；如遇钥匙损坏或遗失应及时向采购人汇报。 8、工程维修人员行定期巡查维修制，巡查内容包括配电设施、照明及供电设施、空调设施、通风设施、给排水设施、室外构筑设施、其他公用设施，并随时记录和处理。 9、中心在维保期内设施设备的维修工作做好联系、跟进、检查，把关维修质量，现场做好维修安全管理工作，并协助采购人对工程维修项目进行验收检查。 10、配合*方完成大型工程改造跟进工作（包括但不限于配合验收查验、保洁设备购买挑选比价等）。 （二）房屋设施日常养护维修 1、服务内容:物业服务区域内的房屋地面、墙、台面及吊顶、门窗、楼梯、通风道、大厅大面积玻璃顶等的日常巡查、养护和零星维修。 （1）掌握房屋建筑主体、楼面、楼道的基本情况，对以下部位等定期进行巡视，发现问题及时报告招标人； ① 楼内屋面的防水及补漏。 ② 室内墙面的修补、粉刷与清洗。 ③ 地面、地板破损的修复与养护。 ④ 顶棚、天花板养护与维修。 ⑤ 门窗、门窗锁扣的修理与油漆。 ⑥ 出入道路的日常维护与维修。 （2）公共区域设施设备的维护与维修： ① 消防系统： 包括且不限于消防监控主机、打印机、智能火灾报警控制器、楼层层显器、应急灯与疏散指示灯、模块及烟温感、报警按钮、消火栓及管路、喷淋头及管路、水流指示器、信号蝶阀、湿式报警阀、送排烟风机及控制箱、风阀、消防泵、喷淋泵、补压泵、稳压罐、消防水箱、防火门的日常巡查及点检工作。配合招标人做好应急预案。 ② 特种设备(客梯、货梯)： 配合招标人做好特种设备的日常维护保养和年检工作，包括机械车位、电梯机房、轿厢的日常清洁保养和应急情况处理。 ③ 供配电系统： 低压电器的基础维护保养。包括大楼内的各类低压电器、低压电源开关和插座、电器线路及低压配电箱的日常维护和定期（每月一次）保养。 高低压变配电系统的运行管理、基本维护、配电房24小时值班管理； 照明系统的开闭、基本维护、巡查等。 ④ 弱电系统： 监控室需24小时安排值班人员。 配合招标人做好弱电系统（如监控、门禁、出入口系统、周界系统、背景音乐、BA系统等）的巡查工作。 ⑤ 给排水系统： 给排水系统的维护保养。包括生活用水泵、消防水泵、排污泵、生活热水泵及热交换器、管路、洁具设施、景观给排水的日常维护和定期（一季一次）保养，下水道清掏、雨污水井及管道定期清理。 ⑥ 暖通系统： 做好地下室日常通风工作。 ⑦ 人防系统： 做好人防设施设备的日常维护保养、检测工作。 ⑧ 设备房管理： 做好各设备房日常清理、保养、巡检工作。 （3）办公室、教学楼等各类非公共区域部位的维修： 对于招标人有需求的办公室等各类非公共区域部位的零星维修，由物业公司负责。配件耗材由招标人支出。 2、服务质量标准: (1)确保区域内房屋及设施的完好等级和正常使用。 (2)玻璃无破裂，五金配件完好，门窗开闭灵活、密封性好、无异常声响。否则应及时修复或更换，不能立即修复的涉及安全性的应采取措施消除安全隐患。 (3)粉刷无明显剥落开裂，墙面砖、地坪、地砖、地板平整不起壳、无遗缺，吊顶无污（水）渍、开缝和破损。否则应及时修复或更换。 (4)屋面排水沟、室内室外排水管保障畅通；雨前及时巡查，排除隐患。发现过滤网及管道破损及时修复或更换。 (5)发现屋面或其他防水层有气鼓、破裂，隔热板有断裂、缺损的，屋面、墙面有渗漏的，应在3个工作日内安排专项修理。 (6)及时完成家具、设备等各项零星维修任务，一般维修任务确保不超过24小时，确保家具、设备维修合格率达到100%。 (7)地下室 (a)负责排水沟、排水泵的运转正常，发现问题及时通报电工处理。 (b)负担单元照明、水龙头巡查更换，发现线路、管道、配电等故障问题及时通报水电工处理。 (c)人防系统：每季检查一次，定期测试，每年年检一次，正常运行，表面、管架、人防设备完整无缺，卫生状况良好。 （三）附属建筑物、构筑物的维护、保养和管理，包括：道路、室外管道、化粪池、广场、门警岗亭、雨水沟等。 确保完好和正常使用，及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%。 （四）安保服务 安保服务主要职责（包括但不仅限于以下）： 1、全面负责杭州青少年活动中心门卫管理、车辆管理和防火、防盗、治安巡逻，维持各教学楼秩序，及时发现和消除安全隐患；制定消防安全制度和紧急疏散方案。 2、在杭州青少年活动中心的组织和领导下，做好中心内治安综合治理工作； 3、配合杭州青少年活动中心，及时受理中心各类纠纷和治安案件，及时、正确处理中心的各类突发事件； 4、做好安全防范，提供安全力量支援； 5、随时出员并提供紧急救助服务； 6、抽调临时保安力量，做好重大活动安全保卫工作； 7、配合公安机关，打击中心与周边的违法犯罪活动； 8、▲监控中心（需24小时有人值班）按消防规范持证上岗，投标时提供人员上岗证书。 9、对突发事件有预警方案、应急处理计划和措施，每年不少于2次实行突发事件应急演练。同时每半年必须进行1次消防安全应急演练。微型消防站建设达到消防要求。每月与中心合作进行夜间检查，并参与每半月一次的综合巡查，并做好节前检查，检查必须有秩序部、工程部等主管参加和物业主任参加。 10、保持道路通畅，车辆停放有序；必要时根据采购人要求对出入中心的物品、人员、车辆进行检查；有意外情况发生时，要求安保人员在3分钟内到达现场处理，及时排除意外。 11、全体安保人员均应持证上岗，并且在上岗前需在公安机关进行调查备案，对于有案底或者又不良记录的保安不能在中心录用上岗工作。 12、对新进保安人员（需持证上岗）保证不少于15日的培训，培训应由主管开始，在主管培训合格后，交由领班保证其对中心环境的熟悉，安排岗位，并交代岗位工作要求。对已入职安保人员，需要定期对其进行培训，每月不少于1次全体保安培训。特别要加强夜间保安的培训，夜间保安对消防技能、消防设施设备要熟悉，对中心的保安岗位制度要定期培训掌握。对保安不但要定期培训，还要进行定期考核，通过每月或者季度考核来了解保安对于岗位技能的了解情况。对于领班以上管理人员的更换需要提前和业主商议。 13、保安要熟悉周边的环境，能处理和应对公共秩序维护工作，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备，能够熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案；来人来访的通报、证件检验、登记、报刊信件收发等，并按规范记录接收信息; 14、保安要进行门卫、守护、巡逻、服务的职责，维护公共秩序;处理治安及共他突发事件;负责道路交通管理、机动车和非机动车停放管理; 15、保安要负责防盗、防火报警监控设备运行管理。积极主动的配合、服从对口管理部门的临时应急调度。建立完善的消防制度和消防工作计划，物管人员应定期接受消防培训并掌握现有消防设施设备的使用方法，并能及时处理各种火灾事故。明确防火责任人，按照突发火灾的应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施及引路标志完好，紧急疏散通道畅通。成立应急消防小队，对区域内的消防喷淋灭火系统、气体灭火系统、火灾报警系统、消防排烟机组等消空设备按安保条例进行监管和操作使用。 保安岗位服务质量标准细节: (1)岗位要求。 上岗时佩戴统一标志，按需求穿戴统一制服（精致），装备佩戴规范，仪容仪表规范整齐，当值时坐姿挺直，站岗时不倚不靠。文明执勤，训练有素，言语规范，认真负责；每个岗位配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。门卫形象良好，安排24小时值勤、传达、保安、车辆、道路及公共秩序管理等制度。用语规范，礼貌待客，文明工作。严格验证，杜绝闲杂人员进入行政区域内，维护行政区域安全、正常的工作环境。熟练掌握各类应急预案处理方法，做好团队进中心前的安全教育，配合中心内各项活动，及时主动的为采购人提供服务。 (2)巡查要求。 规划红线范围以内安排24小时巡查。明确巡查工作职责，规范巡视工作流程，制定相对固定的巡视路线，对重要区域、部位、设备机房进行重点巡视并记录巡视情况，及时发现和处理各种安全和事故隐患。巡视时必须使用巡更设备。监控室应保持巡更记录。在接到监控室发出的指令后，巡视人员应及时到达事发现场，采取相应措施妥善处理;如巡视时现异常情况，应立即通知领班和主管，并根据相关应急预案，在现场采取必要措施，随时准备启动并执行相应的应急预案。 (3)消控、监控室值班要求。 消控、监控设施应保持24小时开通，并保持完整的监控记录，保证对各出入口、内部重点区域的安全监控、录像及中心布防。监控室收到火情、险情及其他异常情况报警信号后，应按照应急预案要求进行处理，并根据操作规范现场进行前期处理。同时，确保治安电话畅通，接听及时(在铃响三声内应接听)。做好进出入人员消控登记，熟练掌握监控回放，做好回放的的查询登记，做好消防和安防的值班记录的登记，做好交接班的登记等相关登记备案，做好钥匙管理和登记工作；半小时对实时监控视频大画面进行切换。夜间做好报岗记录工作。及时和现场领班和各岗位进行互动，提示现场发生情况，实时对中心各区域进行监控。 (4)非机动车停车场管理。 派专人对管辖区进行日常管理，维护交通秩序，保证各类车辆有序通行、有序停放。车库无易燃、易爆等物品存放，配置相应数量的灭火器，对灭火器、电瓶车电瓶以及插座等物品进行定期专项检查，防止违规充电发生自燃等事故。 (5)突发事件处理。 按照要求制订各类突发事件应急预案，并将预案内容在物业办公室、监控室、机房等处张榜悬挂。在各楼层固定位置悬挂疏散示意图及引路标志，每年组织不少于2次的突发事件应急演习。当发生台风、暴雨等灾害性天气及其他危害公共突发事件时，应根据对应的应急预案，采取应急措施，对设备机房、停车场、广告牌、电线杆等露天设施进行检查和加固等工作。各岗位人员必须按规定实行岗位警戒，根据不同突发事件的现场情况进行应变处理，在有关部门到达现场前，确保人身安全，减少财产损失，并全力协助处理相关事宜。对待上访人员做到耐心说服，及时报告有关部门予以妥善处置。 (6)消防、监控设施管理。 定期对消防、监控主机及各消防、监控点的设备进行巡查，确保运行无故障;定期对室外的消防栓、消防水带、消防泵等设备进行检查，是否有埋压或损坏和失效等情况;定期对各楼层消防栓进行检查，设施是否齐全;定期对各楼层的喷淋头、感烟探测器、感温探测器、手动报警按钮及其他形式的消防设施、设备进行检查，是否有遮挡或损坏等情况，是否有压力不足或缺少等情况;每月对各楼层的灭火器进行检查更换并且编号;定期对各楼层的排烟通风口、消防通道进行检查，是否有遮挡或堵塞，各楼层的疏散指示标志是否有损坏或缺少等情况;定期对各楼层应急电源的主、备电情况进行检查。消防泵：启动检查每月一次并记录，运行正常，设施完好、无渗漏；一级保养，每年一次。消防栓：每月巡查一次，消防栓箱内各种配件完好，保持卫生整洁。每年保养一次，表面无生锈现象，颜色一致；阀杆每年加注润滑油，启动灵活运行正常，每半年末端放水检查。火警、报警、探测器功能：功能正常。消防水带：每半年检查一次完好无缺，无霉变。灭火器：检查及时，发现问题更新或充压。同时，负责上述检查缺陷的修复和复原以及及时更换。每年进行2次消防安全应急演练。 （五）会务服务 认真做好重大会议、庆典、节日、学术等活动的服务，包括布置会场、绿化（盆景）摆设和保养、横幅悬挂、搬运器材、桌椅、音响、空调、茶水、毛巾、会后清场等工作。会议期间全过程值班，包括及时倒开水、保证音响效果，满足会议服务需求。制定完备的会务服务工作流程、细则及服务工作计划并严格执行，保证各项会议的正常进行。会务接待及服务人员应仪表端庄、举止文明、知晓相关礼仪，并经过专业培训。 会议、活动服务应按确保采购人需要配备合格、足够的技术服务人员；根据会议召开要求，由专人调试音控系统、幻灯机、投影仪、视频、灯光等设备；会议活动期间全过程值班；加强日常维护检查，确保会议系统的完好；设备出现故障时，需有应急预案，确保会议的正常进行。 （六）物业档案管理 有较完善的物业管理档案制度，档案内容至少应包括： 1、物业竣工验收档案（备份）； 2、采购人及其配套设施权属清册； 3、设备管理档案； 4、日常管理档案。 必须保证采购人方交物业档案资料（包括设备维修、改造的档案资料）的完整性。 （七）物业内部管理服务 1、建立健全财务管理制度，对物业管理费和其它费用的收支进行财务管理，运作规范，账目清晰。 2、物业管理服务人员缺岗的，按其岗位平均每月人员开支的标准扣除服务费。 扣除的费用采购人可用于其他顶岗人员的加班或奖励费用。 （八）其他服务 积极协助杭州青少年活动中心完成交办的临时性工作。

服务要求： 1、中标人的维护保养工作，应保持房屋建筑的完好和设施设备的正常运行。日常零星维修所需材料的费管理方承担，同时做好备品备件的档案管理工作。中心高配机房设备设施及劳保用品、防雷装置、室内通风环境系统、消防设备设施的专业年检费，物业的大、中修及改造费、委外维保费由招标人承担。 2、中标人宜从实际出发，充分考虑制定合适、有效的节约能源方案，并付诸实施。 3、中标人应为采购人提供全天候的公共秩序维护服务和安全服务，维护其人员、财产和建筑物的安全。 4、中标人须建立阶段性物业服务执行情况反馈制度，每周召开物业例会，每月以书面形式向对口管理部门报送当月物业服务安排、检查及执行完成情况。 5、中标人应对自然灾害、事故灾害、公共卫生事件和社会安全事件等突发公共事件建立应急预案，并组织实施培训、演习、评价和改进，事发时按规定途径及时报告参观者、中标人和有关部门，并采取相应措施。 6、中标人对杭州青少年活动中心的物业管理方案、组织架构、人员录用等各项规章制度在实施前要报招标人备案。中标人对所录用人员要严格政审，保证录用人员没有犯罪记录、持健康证及相应专业岗位资格证。 7、中标人不得擅自改动杭州青少年活动中心内所有的房屋、管线、设备等的位置和用途。 8、规定：投标人应当对涉及招标人的信息严格，未经招标人许可，不得将信息泄露给第三方。否则，招标人有保留追究法律责任的权利。 9、达到《 (略) 物业管理行业规范服务达标考核标准》95分以上。 (略) 、市对物业管理的质量指标的有关规定、具体标准，结合投标人自身的管理服务水平，投标人要具体承诺物业管理各项目按全国物业管理示范标准执行和改善，具体指标包括（但不限于）： ? 治安案件发生率 ? 道路、停车场、路灯使用完好率 ? 房屋及配套设施、公用场所设施完好率 ? 设备完好率 ? 火灾、违章发生率 ? 物业使用人对物业管理的满意率 ? 责任事故发生率 要求投标人提供完整的关于以上质量指标的承诺及如何考核的细化、量化及计算规则。

服务期限： **日至**日

服务地点： (略) 西湖区昭庆寺里街22号