教育小区前期物业管理招标公告

物业服务标准及要求本物业的物业管理服务参照山东省《物业服务规范》三星级标准执行，具体服务技术规范如下：1.物业管理服务内容1.1物业管理区域内物业共用部分、共用设施等管理及维护；1.2物业管理区域内公共秩序（日常安全巡查服务）的维护；1.3物业管理区域内的绿化管理和维护；1.4物业管理区域内车辆（机动车和非机动车）行驶、停放及场所管理；1.5供水、供电、供气、供暖等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护进行必要的协调和管理。1.6物业管理区域内的日常安全巡查服务；1.7物业档案资料的保管及物业服务费用的帐务管理；1.8其它便民服务、特约服务。2.物业管理服务的要求2.1按专业化的要求配置管理服务人员；2.2物业管理服务与收费质价与国家政策相符合；3.物业管理服务标准参照山东省《物业服务规范》三星级服务标准3.1综合管理服务3.1.1向业主提供物业服务手册。3.1.2承接项目时，对物业共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。3.1.3物业办公室工作时间不少于8小时，并公示24小时服务电话。3.1.4 24小时受理业主或物业使用人报修。急修20分钟内到现场处理，一般修理2日内完成（预约除外）。3.1.5对业主或物业使用人的投诉在2日内答复处理。3.1.6每年的沟通面不低于小区住户的70%，每年至少2次征询业主对物业服务的意见，满意率达90%以上。对不满意事项进行分析、整改、回访，不满意事项回访率达80%，处理率达90%以上。3.2 房屋及公共设施管理及维护3.2.1房屋管理服务3.2.1.1制定完善的房屋管理规定、小区巡检制度、户外设置物管理规定等规章制度。3.2.1.2对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门。3.2.1.3定期对小区物业进行巡查，出现质量问题应及时报学校基建处并通知保修单位维修。包括：每年1次观测房屋结构，发现特殊情况及时上报；每年检查1次墙体、墙面；每年检查1次顶棚；每年检查1次楼梯、扶手；每年检查1次屋面保温隔热层、防水层；每年检查1次散水坡、雨檐台、连廊；每年全面检查1次楼板、地面砖；每季巡查1次小区各标识；每月全面检查1次公共门窗；每月巡查1次路面、侧石、井盖等；每月巡查1次围墙；每月巡查1次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品；3.2.2共用设备设施运行管理及维修保养服务3.2.2.1公共照明院落、楼道照明每月巡查1次，及时修复损坏的开关、灯口、灯泡；保持公共照明灯具清洁，亮灯率90%以上；院落照明灯按时开启，满足使用要求。公共照明系统控制柜、线路、灯具综合检修每年1次，控制柜工作正常，无损坏组件；灯具基本无损坏、无变形、无锈蚀，完好率85%以上。3.2.2.2电梯电梯设备运行情况每日巡查1次，建立记录。保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件保持完好，轿厢内整洁。委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期对电梯进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴《年检合格证》。对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录。电梯发生故障，物业管理人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂维修3日内完成；发生困人或其它重大事故，物业管理人员应立即通知电梯维保单位，并在15分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；物业服务企业保存相关记录。3.2.2.3雨污水排放公共污水管道每年检查1次，视情况进行清通，排水畅通。雨水管道每半年检查1次，视情况进行清通，排水畅通，无堵塞。雨季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理清挖。不定期对铸铁雨污水井盖、明装雨污水管道进行除锈、刷漆，损坏井盖及时更换。3.2.2.4安全防范设施监控系统，做到：. 监控室24小时专人值班，交接班记录规范、详实。监控设备运转正常，对管理区域进行有效监控，监控室发现问题或收到报警信号后，公共秩序维护人员应按规定及时赶到现场进行处理。监控的录入资料至少保持30日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。. 按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；消防系统，做到：消防控制室实行24小时值班制度，交接班记录规范、详实；防火巡查人员、自动消防系统操作人员应取得国家认可的职业资格证书，持证上岗；建立消防档案，存档备查；工作人员应参加消防培训，具备检查消除火灾隐患的能力、组织扑救初起火灾的能力、组织人员疏散逃生的能力和消防宣传教育培训的能力；保证监控设备运转正常，发生火灾及时报警，协助消防部门灭火、疏通人员。门禁系统，做到：. 每周巡视1次，保证系统工作正常；. 门锁、对讲主机检查保养每季1次；. 一般性故障2小时内修复；较为复杂的故障2日内修复。防雷接地系统，做到：每年对避雷装置进行2次检查，锈蚀、变形、断裂部位及时修复。每年雨季前对避雷系统进行测试，保证其性能符合国家规定。3.2.4公共秩序维护服务3.2.4.1人员要求专职公共秩序维护人员中55周岁以下的人员占总数的60%以上，身体健康，有较强的责任心，能协助有关部门维持小区正常生活秩序。有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、安防器械和设备。配备对讲装置或必要的安全护卫器械。3.2.4.2门岗建立健全门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位。保障值班电话畅通，接听及时。主入口24小时值班，对访客进出车辆管理登记。对大型物品搬出进行登记，记录规范、详实。保持出入口环境整洁、有序，道路畅通，阻止小商小贩、可疑人员随意入内。3.2.4.3巡逻制定详细的巡查方案，小区院落、车库、车场每3小时巡查1次，重点部位增加巡查频次。每天定时巡查楼梯间等室内公共区域，保持楼梯间畅通、无擅自占用、乱堆乱放现象。巡查中发现异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。3.2.4.4车辆管理按车辆行驶要求设立标识牌和标线，指定车辆停放区域，地上车位标识规范。确保车辆有序停放，消防通道中禁止停放车辆，保证消防通道的畅通，对不按规定停车的行为进行劝阻、纠正。车库门禁系统、车库内照明、消防设备设施保持正常使用。车场、车库不应私自改建、分隔、拆除。非机动车应定点停放。3.2.4.5紧急事故防范对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件制定应急预案，明确应急事件处理责任人。事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时排除故障并报告业主委员会和有关部门。每年组织1次以上应急预案演习。3.2.5保洁服务3.2.5.1楼内保洁楼层通道和楼梯台阶，每日清洁1次，地面每周湿拖1次。目视干净。楼梯扶手、栏杆、窗台、防火门、消火栓、指示牌等每周清洁1次。目视干净。天花板、公共灯具、墙面、踢脚线每季清洁1次。目视干净。共用门窗玻璃，每2月擦拭1次，目视干净。电梯轿厢地面、四壁每日清洁1次，目视干净。3.2.5.2外围保洁道路每日清扫1次，目视无明显杂物、污迹和积水；雨雪天气及时清扫主要道路，方便出行。绿化带每2日清洁1次，秋冬季节或落叶较多季节增加清洁次数，目视无杂物。3米以下庭院灯、草坪灯每月清洁1次，目视干净。标识、宣传牌、信报箱、景观小品每月清洁1次，目视干净。天台、明沟、上人屋面每2月清洁1次，无垃圾堆放，排水顺畅。3.2.5.3车库每2日清洁1次，每2月冲刷1次。保持空气流通，地面无明显杂物、垃圾、积水。天花板、墙面每季清洁1次，无蜘蛛网。门窗、消防箱、指示牌、指示灯、防火门、箱柜等公共设施每季清洁1次。3.2.5.5卫生消杀蚊、蝇、蟑螂孳生季节每月消杀1次，其它根据季节和当地情况制定具体计划；灭鼠每半年进行1次，无明显鼠迹。3.2.6绿化服务根据住宅小区内绿化实际情况应做到：对草坪、花卉、树篱、树木定期进行修剪、养护，保持观赏效果；定期清除绿地杂草、杂物，杂草面积小于10%；对花卉、草坪、绿篱、乔灌木等适时补植更新，存活率达到90%，土地无明显裸露；适时进行防冻保暖，定期喷洒药物，预防病虫害；树木侧枝分布基本均匀，不影响车辆行人通行，与建筑架空线路无刮擦。附：各项设施保修期明细表（以标书为准）。