本项目是对东方红派出所、高新交警大队、高新区公共停车场的物业服务（2021-2024年）进行采购。
二、相关标准：具体详见招标文件。
三、技术规格：（一）事项及范围
在物业管理区域内，物业管理服务包括以下范围及事项：
1、参与新建房屋分项验收、联合验收、竣工验收等工作，从物业管理角度提出合理化建议，配合甲方督促施工单位整改相关质量问题。
2、根据上级机关的统筹安排，配合高新区交警大队、东方红派出所做好统一管理的房屋及设施设备的验收和移交工作。
3、红线内交警大队、东方红派出所综合楼的房屋建筑本体及共用部位的维修、养护和管理，包括屋面、层顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房、地下停车位等公共部分。
4、公共建筑配套设施的维修、养护、运行和管理，包括共用的给排水管道系统、落水管、道路、公用照明、弱电系统、避雷系统、楼道通风、化粪池、沟渠、池、井（排污）、消防、路灯、地下停车场设施设备等。
5、主要机电设备设施维护及运行管理，包括电梯、供配电设备、供水系统、雨水收集系统、消防设施设备的运行管理。
6、协助做好中央空调（含供气管网和热水管网）及新风系统、直饮水系统、热水系统、厨房设施设备的运行管理（维保单位的选定及维保费用由甲方负责，不包括在委托管理范围之内，物业公司只负责维护保养工作衔接）。
7、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。
8、高新区交警大队业务用房、东方红派出所及院内安全护卫的配备与管理（门卫、巡视、监控等，不承担人身、财产的保险保管责任，有专项服务约定的除外）。
9、红线内道路交通与车辆的管理（甲方提供相应的硬件设施、设备）。
10、公共场所、房屋共用部位的清洁卫生（不包含办公室内）、生活及办公垃圾的收集、清运处理以及装修房屋时装修垃圾的有偿收集和清运处理，雨水沟、污水管道的疏通。
11、红线范围内的公共绿化管理及维护保养。
12、 物业档案资料管理，管理与物业相关的工程图纸、设施设备档案资料、维修维护资料及新的竣工验收资料。
13、装饰装修管理服务。
14、协助开展警务活动和职工文化娱乐活动。
15、院内用水用电用气管理，室外宣传栏、墙报及物业标识的维护与管理。
16、 对违反治安、环保、房屋装饰装修和使用方面法律法规的行为，进行制止并及时向有关行政管理部门报告。
17、其他服务事项
（1）协助交警大队、东方红派出所举办大型展示会、会务和庆典活动；
（2）交警大队、东方红派出所会议室日常会务服务；
（3）执法办公区、驾驶员培训室、公共活动室及部分领导办公室的卫生保洁和训练活动服务保障；
（4）按门前三包要求管理机关院落大门和三包区域，协助收发报纸、信函及快件；
（5）按交警大队、东方红派出所的统一调度，安排安全护卫力量配合警队开展维稳工作；
（6）按要求做好应急物资仓库、装备仓库、资料档案室等重要地方和部位的夜间安全保卫；
（7）乙方为满足管理需要和业主合理的服务需求，向甲方提出增建或完善配套设施设备、补充园艺绿化（如扩、改建地下停车场，增设治安岗亭、安全设施、补种苗木、增植绿化等）的建议和方案，如甲方予以采纳并承担相关费用，乙方可接受委托承揽相应工程项目并保质保量予以完成。
（二）具体服务内容及标准
2.1卫生保洁服务
1、服务内容：
（1）办公楼及公共区域的卫生清扫，会议室及部分领导办公室的清洁服务；
（2）门窗、玻璃、地面、扶手的清洗保洁；
（3）化粪池每年清掏两次，垃圾及时清运；
（4）二次供水池的清洗；
（5）驾驶员培训学校、业务事故处理大厅的清洁服务
（6）地面设施、建筑物周边、护栏、道路广场、标识标牌、绿化地的卫生保洁工作。
2、服务标准：
（1）每天必须在上午9点前、中午14点30分前完成办公楼及公共区域的卫生清扫和垃圾清运工作，做到场地整洁，清理后的垃圾桶无异味。
（2）每日应指派专人在机关工作时间内巡查公共区域的卫生保洁情况，对产生的各种垃圾及时清除，切实搞好循环保洁工作。
（3）屋面平顶无堆积杂物，无灰尘蛛网，大理石地面定期打蜡打磨、清洗，保证没有污渍。
（4）门窗保证清洁明亮，无水渍、无污渍；
（5）楼梯扶手、室内外休息座椅、标识标牌要求每天进行擦洗，不得有污渍和灰尘；
（6）公共地面每天打扫，地板、扫脚、窗台不得有污渍和灰尘；楼阁、走廊地面，每天要用“大地拖”全面清洁二次，随时保洁，每周周末彻底冲洗消毒一次，使其光亮整洁；
（7）楼顶要进行定期打扫，要保持干净，不得有杂物。灯具、天花板上不得有蜘蛛网出现；
（8）会议室会前会后要进行专门的打扫，要保持干净整洁（不负责会务服务）；
（9）区域内道路、广场保证没有垃圾和杂物，及时清除污迹；定时从垃圾箱清出的垃圾，都要集中送到垃圾站处理，现场严禁堆放垃圾。垃圾日产日清，房屋及公共部位无乱贴、乱画、无乱放杂物的现象。
（10）领导办公室的卫生要求在领导上班前和下班后进行打扫，要保持卫生整洁；
（11）及时清理绿化带及草坪，枯枝落叶及时清理；
（12）公共垃圾桶及时进行清理保洁，保证无过夜垃圾；
（13）遇文明创建等重大活动开展时，乙方加派人手配合甲方搞好保洁工作，加班费用由甲方承担；
（14）楼栋内的除“四害”、定期消毒、杀菌；
（15）楼栋的下水道、化粪池、二次供水池的定期清理（每年不少于二次）；
（16）楼栋内的大厅、楼道、走廊、厕所、内庭花园等公共场所的卫生清扫、清洗和保洁；
（17）清洁楼道、走廊的吊顶、壁面、灯具、栏杆、指示牌、梯级面、垃圾桶体；
（18）要随时保持楼栋内地面无烟头、纸屑等杂物，如有重要接待任务、检查活动、节假日，要派专人在现场随时清洁；
（19）及时清扫、收集垃圾，做到垃圾日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，并负责集中运至垃圾中转站；
（20）公共卫生间要有专人管理，地面无积水、无污渍，纸篓垃圾及时收集，无蚊蝇，空气清新无异味，洁具表面清洁干净，洗手台面无积水，无污渍，并做好卫生间洗手液、卫生球、清洁剂等物品补充工作；
2.2动力设施及设备的维保服务
1、服务内容
（1）消防系统设备日常运行与维护；
（2）弱电公共系统运行维护；
（3）供电照明系统的日常小修与保养；
（4）供水系统日常维护、保养、小修；
（5）协助做好中央空调系统、热水系统、直饮水系统运行维护；
（6）电梯维护；
（7）公共设施防锈处理；
（8）其他日常检修与维护（含桌椅门锁及公共设施）；
（9）协助做好网络、电话通讯的维修维护；
（10）做好监控系统的维护和保养。
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2、服务标准：
（1）供电照明系统：每天对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固并做好记录。照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏有效、线序排列整齐，编号清晰正确。建立各项设备档案，健全用电管理制度，做到安全、合理、节约用电；建立严格的送配电运行制度、维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；建立24小时运行维修全班制度，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。同时做好弱电系统的日常运行、维护与保养。
（2）供水系统：加强日常检查巡视，确保给排水系统正常运行使用。防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修，定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；定期对排水管清通、养护及清除污垢，定期对二次供水池的清洗（每年清洗不少于2次），保证室内外排水系统通畅，做好防锈处理；及时发现并解决故障，零星维修合格率100%，水电小修不过夜，做好节约用水工作。
（3）中央空调设备应定期维护保养，如冷暖两季开机前一次性对空调机过滤网的清洗，保证空调设备设施处于良好状态；空调系统出现运行故障后，及时通知维保单位人员到达现场维修，并做好记录（维保单位的选定及维保费用由甲方负责，物业公司负责维护保养工作衔接）。
（4）电梯维护保养要求建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证完备，定期进行维护保养，轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后维修人员应在5分钟内到达现场抢修，及时排除故障。并提交季度《电梯重要安全装置自检报告表》。
（5）做好消防及安保监控系统的维护和保养，保证其线路安全、图像清晰、操作正常。对其他消防设施设备进行定期检查，保证其能够正常使用。
（6）协助甲方和燃气公司对燃气设备进行定期检查和保养，确保燃气泄漏检测器、报警器处于良好工作状态，保证燃气的正常和安全使用。
2.3安全保卫服务
1、服务内容：
（1）在必要位置设置安全护卫岗，确保无闲杂人员进入办公区域；
（2）区域内的车辆行驶停放秩序管理；
（3）配合民警做好辖区内维稳工作；
（4）消防及安保监控系统的运行和管理；
（5）报纸、邮件、包裹的收发管理工作；
（6）参与区域内突发事件的处置工作；
（7）参与区域内消防安全预防和处置工作；
（8）信访及政务接待窗口的秩序维护；
（9）完成门前三包任务；
（10）加强重点区域夜间巡防保卫工作；
2、服务标准；
（1）在消防控制室、安全护卫监控室、大厅门卫、地下车库设置24小时执勤岗位，在停车区域、信访人境接待窗口设置白天执勤岗位，确保综合大楼人员、物品进出安全；
（2）安排人员对综合楼公共区域及重点部位进行巡逻、检查，做到巡查到位，有记录，确保无偷盗、破坏的事件发生；
（3）建立消防组织机构，保证消防设施设备到位完好，坚持日常巡查，发现隐患及时排除，确保无火灾事故发生；
（4）能够及时处置区域内的治安、刑事、交通等突发事件，有应急处置预案和培训演练记录；
（5）形象安全护卫人员必须为执有《安全护卫员证》、身高170厘米以上、年龄40岁以下，身体、品德、形象较好的男性；
（6）门前三包区域检查达标。
2.4停车场管理服务
1、服务内容：
（1）公共停车场内分类规划各类车辆停放区域，确保停车场秩序井然；
（2）在必要位置设置安全护卫岗，确保车辆停放整齐、规范；
（3）停车场内的车辆行驶秩序管理；
（4）参与停车场内突发事件的处置工作；
（5）参与区域内消防安全预防和处置工作；
2、服务标准；
（1）在正常上班时间内停车场内设置执勤岗位，确保停车场人员、车辆进出安全；
（2）执勤安全护卫应对停车场内进行巡逻、检查，确保车辆停放整齐、规范；
（3）能够及时处置停车场内的交通等突发事件，有应急处置预案和培训演练记录；
（4）对车场出入口附近的路面实施人车分流，确保区内人员进出及活动的安全；对于易产生交通瓶颈、造成堵塞的地段及时进行有效疏导；
（5）车场安全护卫人员必须为执有《安全护卫员证》、身高170厘米以上、年龄45岁以下，身体、品德、形象较好的男性。
2.5绿化美化服务
1、服务内容：
（1）区域范围内的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理和施肥，病虫害防治；
（2）办公楼门厅、接待窗口、领导办公室、会议室等部位的花卉日常管理维护；
（3）专职人员负责草坪、树木、景观及花卉的栽种、修整及花园的整体养护
2、服务标准：
（1）有绿化管理措施，花草树木生长正常，定期进行病虫害防治，无黄土裸露，修剪及时，无枯枝死杈及病虫害及缺株现象；
（2）绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率98%；
（3）室内外花木摆放美观、养护及时，叶面清洁；
（4）按园林建设规范修整、养护绿化景观，果木生长旺盛，三年达到设计要求；
（5）室内摆放花卉两年内自培率达到85%。
2.6其他约定事项
1、对物业公司安全防火的要求：因物业公司管理不善，或工作人员失误造成的安全消防事故损失，全部由物业公司承担；
2、物业公司员工统一着装，持证上岗的要求：统一着装；机电工程人员具有相应的资格证书，其它主管人员需持相应的资格证上岗，其费用由物业公司自行承担。
3、物公司应制定严格的保密措施，防止泄密事故发生。
4、物业管理人员的日常生产工具由物业公司提供。
5、物业公司负责提供人员和工具保证空调、电梯、消防设施、水电泥木的维护与维修，耗材费用由甲方承担。
2.7服务人员岗位设置及有关规定
（★）1、总人数不少于38人（甲方每季度核对一次人数），岗位设置如下：
（1）综合管理部4人：物业经理1人，经理助理兼内务1人，客服及会务服务人员2人。
（2）环境服务部11人：领班（顶休）1人，保洁员9人，绿化技工1人。
（3）安全保卫部19人：主管1人，保安员18人。
（4）工程管理部4人：高压配电值班及主管1人，电梯维修1人，水电维修等2人。
（★）2、物业公司必须按规定给每一个员工购买社会保险，其费用由物业公司自行承担。
四、交付时间和地点：1.服务时间：三年，合同一年一签。
2.服务地点：按合同要求。
五、服务标准：详见招标文件。
六、验收标准：（1）项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，验收费用由供应商承担，验收报告做为申请付款的凭证之一。
（2）验收过程中产生纠纷的，由质量技术监督部门认定的检测机构检测，如为供应商原因造成的，由供应商承担检测费用；否则，由采购人承担。
（3）项目验收不合格，由供应商返工直至合格，有关返工、再行验收，以及给采购人造成的损失等费用由供应商承担。连续两次项目验收不合格的，采购人可终止合同，另行按规定选择其他供应商采购，由此带来的一切损失由供应商承担。
七、其他要求：1、服务时间及地点：
1.1服务时间：三年，合同一年一签。
1.2服务地点：按合同要求。
2、结算方法：
2.1付款人：长沙市公安局高新区分局
2.2付款方式：通过国库集中支付，物业管理服务费用按季度转帐支付，每季度首月15日前支付上季度物业管理服务费。
3、本项目采用费用包干方式，投标人应根据项目要求和现场情况，详细列明项目所需的设备及材料购置，（包括办公设备、环卫保洁所需设备、绿化维护所用设备及相关设施维护器具、服装等）和耗材。以及在服务实施中培训、人工、管理、财务等所有费用，如一旦中标，在项目实施中出现任何遗漏，均由中标人免费提供，采购人不再支付任何费用。
4、 投标人在投标前须踏勘现场，了解项目的实际情况，踏勘期间发生的意外责任自负，有关费用自理。
采购需求仅供参考，相关内容以采购文件为准。
