铁西区退管办公楼物业服务企业采购竞争性磋商公告

采购参数

为一步规范和完善铁西区退管办联合办公楼管理工作，根据相关的法律、法规，结合本单位实际情况，制定物业服务范围及工作标准。

一、物业公司资格要求：

1、根据采购法第二 (略) 应为服务的法人、其他组织或者自然人。

2、具备完成本项目的技术力量、人员配备、财务能 (略) 会信誉。

3、物业无不良记录。

二、服务范围

保洁范围

负责各楼内领导办公室、会议室、走廊、卫生间、消防楼梯等区域清洁服务及垃圾清运工作。 (略) 内的卫生清洁、保洁；绿化清理、路灯清洁及垃圾清运。负责办公室的入室清洁、保洁及地面的抛光、 (略) 内冬季除运雪工作。业主对保洁管理满意率 95%；卫生清洁、垃圾清运及时率100%。

设备、设施的维修、保养范围

负责办公楼日常维修、养护和管理。（中标人物业服务费不包括设备大、中修和更新改造，如发生按实际发生额由招标人支付。）负责公共设施、设备的日常运行、养护、维修、管理。包括：给排水系统、公用上下水管道、落水管、污水管进行季度性和日常性清理维护；楼内消防设施；日常照明、办公用具养护和维修。招标人对维修服务满意率 95%以上； (略) 理及时率 100%；

（夜间除外）急修接到报修后，五分钟内抵达现场；小修接到报修后，十分钟内抵达现场；日常维保计划实施率100%。

食堂服务范围

负 (略) 有职工每日早、午二餐用餐保障；负责制定食谱；负责重大节日、重要活动和各类应急任务的餐饮保障；负责物品验收、库房管理、原材料的配料、菜品的出品服务及管理；负责食堂加工设备及其设施卫生管理；负责食堂食品卫生安全。

库房服务范围

由 *** 方负责管理，库管及 *** 方食堂管理人员严格执行食品卫生管理条例及相关管理制度，食品原材料按照产品品种进货时间前后次序整理，采购记录及相关材料妥善保存备查，所有记录、票据做好出库管理，控 (略) 需食品原材料的数量，荤素菜类日消耗零结余，做好食品原材料出库登记，盘点食堂加工车间食品原材料的日结余及登记、库房食品原材料日结余登记，以及与库房账目相关的统计核实等记录备案工作。

综合服务范围

全面负责物业服务工作的管理，每天对办公楼及办公管辖区域进行巡视不少于2次，考核物业管理工作人员绩效，做好与业主方的沟通和协调工作；负责每月对员工考评，建立员工工作手册，每日登记工作内容、事项及完成情况；积极配合业主其他工作或活动的顺利展开。能制定物业管理与物业服务工作计划并组织实施，每季度向委托方报告一次计划实施情况。

三、服务标准

1、保洁：

1）大厅门、门框：每日擦抹二次，保持干净，手摸无灰尘。

大厅：每日擦 2 次，保持无灰尘、无痕迹、干净明亮。

烟灰缸：每日清洗二次，缸内烟帝不超过 4 支，保持表面干净、光亮。

消防栓：每日擦抹二次，保持干净整洁。

台阶及地面：每日推拖二次，保持无灰尘、无杂物、无水迹、脚印，干净整洁。

2）走廊：

地面：每日推拖二次，保洁每 20 分钟一次，干净无尘。

烟灰缸：每日清洗二次，缸内烟帝不超过 4 支，保持表面干净、光亮。

踢脚线：每日擦抹一次，保持无灰尘、干净。

墙面：无灰尘、无脏痕、无蜘蛛网。

消防栓及标牌：每日擦抹二次，保持干净、整洁。

3）卫生间：

面盆每日清洁二次，保持干净、无水垢、无堵塞。

盆台：每日上下擦抹二次，保持干净、无水迹。

镜面：每日擦抹二次，保持干净、无水迹。

玻璃窗及窗框槽、窗台：每日擦抹一次，保持干净。

便池：每日清洁二次，做到无污垢、无异味，空气清新。

纸篓：篓内垃圾及时清倒、杂物不超过 2/3。

隔断：每日擦抹一次，保持干净、手摸无尘。

地面：每日打扫清洁二次，保持干净、无水迹。

墙面顶棚：干净、无灰尘、蜘蛛网、霉渍。

不锈钢器具：每日擦抹二次，保持干净、明亮。

开关按钮：每日用干布擦抹二次，保持干净、无灰尘。

4）楼梯：

台阶：每日拖擦二次，无杂物、无灰尘、干净。

扶手：每日擦抹二次，保持手摸无灰、干净光亮。

踢脚线：每日擦抹一次，保持干净、眼看无灰尘、无印迹。

烟灰缸：每日清洗二次，表面干净、光亮。

2、设备运行、养护、维修、管理

1）制订设备安全运行、岗位责任制、定期巡回检查、维修保养、运行记录管理、维修档案等管理制度，并严格执行。

2）穿好工装、鞋帽，仪容仪表整齐，方可上岗。报修记录，有 (略) 理，做好记录。

3） (略) 需专业技术人员，专业技术人员、维修人员须持证上岗，严格执行操作规程。

4）设备良好，运行正常，一年内无重大管理责任事故。

5）对楼内电气设施、杂修设施自检自查，发 (略) 理，并做好记录。

6）制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。

7）消防系统设施设备齐全、完好无损、 (略) 于正常工作状态。

8）订有突发火灾应急方案，设立消防疏散示意图，照明设施、引路标志完好，紧急疏散通道畅通。

9）无火灾及安全隐患。

10）设备、阀门管道工作正常，无跑冒滴漏。

11）排水系统通畅，地下层无积水、浸泡。

12）遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水现象。

13）制 (略) 理方案。

3、综合服务

1）服务热情、礼貌、周到、责任心强、服从管理。

2）坚守岗位，不准到无关区域乱窜、闲谈、忠于职守，勤检查。

3）提前做好重要会议及大型活动的各项准备工作。

4）负责客户报俢受理和 (略) 理反馈工作。

5）根据 *** 方要求，配备相应人员保障周六、周日退管办联合办公楼日常工作。

4、食堂

1）对厨房、餐厅均有严格的卫生管理制度和食品安全保障制度。

2）厨具、餐具均符合国家相关卫生标准，做好菜肴留样备检工作，确保绝不发生因食物、餐具不卫生而导致用餐人员身体不良反应事件；

3）餐饮服务人员均有健康证，并按规定做好每年组织体检工作；

4）厨师、面点师等岗位人员要具有相应的资格证书；

5）根据季节变换情况，制定周营养食谱，公布并严格执行，食谱要确保主副食花色、品种、营 (略) 需的热量。做好食堂每日早、午餐的供应保障工作，严格按照要求确保主副食品的品种、数量质量，做种类丰富，营养均衡，有益健康，适合大众口味；

6）每季度做服务质量满意度测评，根据测评情况及时调整服务方案和落实改进措施，不断提高管理服务水平；

7）指标要求：卫生质量合格率 100%；工作人员拥有健康证和年体检率 100%；通过满意度测评就餐人员满意率达到 90%以上。

8）厨师长根据每日就餐人数按当日食谱食品、原材料的实际需求量做出采购预算。采购预算要遵循主、副食品类，荤素菜品类食材配比，采购量不允许超出日就餐人数实际使用量，物业负责人及 *** 方管理员对食谱采购单进行审核。

9）食堂刷卡系统账目管理 、各部门的餐费收取工作， *** 方委托 *** 方安排专管人员负责管理，按照 *** 方管理负责对各项餐费定期收取并统计核实及银行存取，做好食堂相关财务账目明细备案，为 *** 方账务人员提供食堂财务账目报表及相关数据明细。

四、具体要求

1、 *** 方审定 *** 方拟定的物业管理制度，监督 *** 方管理工作的实施及制度的执行情况，对 *** 方的物业服务质量进行定期检查和临时抽查，每月进行1次全面的考核评定，对服务中出现的问题责成 *** 方限期纠正。如因 *** 方管理不善，工作失误，给 *** 方造成经济损失和重大政治影响时， *** 方视情节 (略) 罚；

2、 (略) 需物品工具（包括办公桌椅、电脑、电话费、饮用水、餐费等）由 *** 方自行承担。

3、 *** 方制定该物业和各项管理办法、规章制度、实施细则，自主开展各项管理活动，但不得损害 *** 方的合法权益、获取不当利益。不以任何形式转租、转让、抵押承包区域，在承包区域只从事 *** 方认可的服务工作。 *** 方独自承担本物业的一切管理责任，不得将本物业的管理责任转让给第三方。不得在承包区域住宿或从事非法活动，也不得从事有损 *** 方利益的活动，同时不允许在承包区域对 *** 方活动进行滋扰性的行为；

4、员工必须遵守铁西 (略) 内的一切行政管理规定、制度。无权在承包区域内从事任何广告活动或类似宣传活动，不得以 *** 方的名义从事任何经营活动。

5、指定一位经理（负责人），全权代表 *** 方与 *** 方保持密切联系并保证承包区域服务工作。每月以书面形式向 *** 方汇报物业管理工作情况，并随时接受 *** 方的监督和指导。建立本物业的管理档案，并及时记载有关变更情况。本着高效、精干的原则，为承包区域的服务工作配备足够的人员，且聘用的工作人员必 (略) 门有关用工规定，并经相关专业考核合格后持证上岗， *** 方有权进行审核。 *** 方辞退、调整工作人员，应事先通知 *** 方并经 *** 方同意。 *** 方有权对 *** 方工作人员进行调整。 *** 方岗位工作人员年龄结构由 *** 方审核，工作人员上岗必须穿 *** 方确认的制服及 *** 方许可的装饰物品；

6、 *** 方在承包 (略) 需增加机械、电力设备及设施应征得 *** 方同意，并聘请有资格的承造商进行安装、保养并将施工安装保养记录手册和图纸交 *** 方备案；

7、自觉接受和配合 (略) 门的检查，对检查中出现的问题进行整改，如 (略) (略) 承担。遇突发事件或安全检查时， *** 方必 (略) 门执行任务，并指定专职人员协助工作直至完成；

8、制定具体的质量保证措施和相关服务承诺。如因质量未达到目标，应承担责任和经济赔偿、达不到业主要求或未兑现各项服务承诺，业主有权要求其整改； (略) 管理失误发生责任事故，造成损失和影响，或人员数量不保证、任务不能全面完成，不能按月给物业人员开资，工资金额不按标准执行的， *** 方 (略) 罚，情节严重的终止合同。

9、 *** 方应遵守各级政府关于安全生产的规定，建立严格的安全管理制度，采取合理可靠的安全措施，确保人员安全与健康，确保安全作业。

*** 方在物业管理过程中出现工作不到位、不细致造成的人员安全 (略) 涉及的经济赔偿及一切后果，由 *** 方全权负责， *** 方概不承担事故及伤亡责任；

10、 (略) 进行考核实行百分制，90分以上为优秀，80分为良好，70分为合格，70分以下为差。执行标准如下：

（1）90分以上， *** 方应付物业管理费100%；

（2）80分以上， *** 方应付物业管理费95%；

（3）70分以上， *** 方应付物业管理费90%；

（4）70分以下， *** 方应付物业管理费80%，并限期2个月内有明显改善，如限期无明显改善迹象， *** 方可终止合同。

11、物业 (略) 需低值易耗品、清洁用品（清洁剂、除味球等）、用具（拖布、抹布、戳子、扫帚、笤帚、除雪工具等）、设备器材、物业管理办公费（包括电话费）由 *** 方承担；

对物业公司具体管理细则详见合同。