关于进一步规范我县物业管理招投标工作的通知

各乡镇人民政府、街道办事处，县政府有关单位：

为进一步加强我县建设单位、业主大会选聘物业服务企业的事中、事后监管工作，规范物业管理招投标活动，建立质价相符 (略) 场机制，推进物业管理行业健康发展，根据《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（建住房〔2003〕130号）《 (略) 物业管理条例》《 (略) 物业管理条例》《 (略) 业主大会与业主委员会指导规则》等有关规定，现就进一步规范我县物业管理招投标工作的有关事项通知如下：

一、物业选聘方式

选聘物业采取招标方式和协议方式。物业总建筑面积在4万㎡以上的前期物业，应采取招标方式确定物业服务企业；物业总建筑面积超过10万㎡的，必须采取公开招标方式确定物业服务企业。

投标人不足3家或者物业总建筑面积在4万㎡以下的前期物业，经物业主管部门批准，可采取协议方式选聘物业服务企业。

鼓励业主大会采用招标方式选聘物业服务企业。

招标方式分为公开招标和邀请招标。招标人采取公开招标方式的， (略) 政府采购网（http://**）上发布招标公告。招标人采取邀请招标的，应当向3个以上物业服务企业发出投标邀请书。

建设单位、经业主大会授权的业主委员会，可以自行组织招标，也可以委托招标代理机构代理招标。从事物业管理招标代理业务的企业法人和其他组织，应当遵守招投标法律、法规和政策规定，具备编制招标文件的业务能力和良好的经营诚信记录；其从业人员应当熟悉国家和本县物业管理、招标投标等相关法规政策和实务操作、具备相应的物业管理专业经验。

二、标书编制要求

招标人应当结合物业管理项目的特点和需要，编制物业管理项目的招标公告或者投标邀请书、招标文件，招标文件应当包括以下内容：

（一）招标人简介，包括招标人名称、地址、联系方式；招标项目简介，包括项目基本情况、共用设施设备场地基本情况以及物业管理用房配备情况等；

（二）物业服务计费方式；

（三）物业服务内容和标准或者物业服务收费标准等；

（四）对投标人及投标文件的要求，包括入围资格、委派至本项目的项目经理及服务人员数的具体要求、投标文件的格式、主要内容等；

（五）评标标准和评标方法；

（六）招投标活动实施方案，包括招标组织机构、开标时间及地点等；

（七）物业服务合同主要条款；

（八）物业服务合同的签订说明；

（九）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。

招标文件除应当载明上述事项外，还应当包括对投标人信用情况等要求。

三、评审专家管理

评审 (略) 物业主管部门建立的专家库名册中抽取。评审专家有违规行为或者不称职行为的，可以取消其评审专家资格；被取消评审专家资格的人员，不得再作为评审专家参加物业管理项目的评标活动。

四、前期物业招标程序

（一）招标备案办理

建设单位应当在发布前期物业招标公告或者发出投标邀请书的10日前，持下列材料报物业主管部门备案：

1.物业管理项目招标备案表（附件1）；

2.项目开发建设的批复文件；

3.招标公告或者投标邀请书；

4.招标文件；

5.其他相关资料。

（二）招标公告、投标邀请书发布

招标人应当在完成招标备案后发布公告或者投标邀请书，招标公告的公示时间自发布之日起不得少于5个工作日。

（三）入围投标人确定

招标人可以根据招标文件的规定，在报名截止之日起3日内对投标申请人进行资格预审，确定入围投标人后，向投标申请人发出入围通知书，同时告知入围投标人获得招标文件的时间、地点和方法。

资格预审合格的投标申请人在5家以内的，应全部作为入围投标人；大于5家的，可以通过公开透明的方式抽签确定不少于5家作为入围投标人。

（四）投标文件编制

投标标书应当对照招标文件载明事项，就招标人所提出的物业服务内容和标准或者物业服务收费标准、物业服务实施方案等实质性要求和条件作出响应。投标文件由资信标书、技术标书和商务标书组成，其中技术标书中不得出现投标人名称、地址、概况、Logo、人员姓名、获奖情况等影响公平、公正的内容。

资信标书应 (略) 物业服务企业信用综合得分、考核、管理现状和业绩、经营信誉、实力等内容。

技术标书应当包括物业项目整体服务策划与管理目标，项目组织实施方案（人员配置、物业服务重难点分析及解决措施、具体实施方案、内部考核制度、应急措施方案），服务质量承诺等内容。物业服务质量承诺的内容和标准应当符合《 (略) 普通住宅小区物业服务等级标准》的相关要求。

商务标书应当包括投标报价书和报价清单明细、简要说明等内容。

（五）投标

公开招投标的，自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止，最短不得少于20日。

投标人应当根据招标文件要求，将投标文件密封送达招标人或者其委托人。任何单位和个人在开标前均不得开启投标文件。

在招标文件要求提交投标文件的截止时间后送达的投标文件，为无效的投标文件，招标人或者其委托人应当拒收。

（六）评标委员会组成

评标委员会由招标人代表和评审专家组成，成员为5人或者5人以上单数，其中评审专家不得少于成员总数的三分之二。招标人应当在物业主管部门的组织下， (略) 物业管理评审专家库中随机抽取评审专家。

（七）开标、评标和中标

1.招标人应当在开标前验明投标文件的密封情况，经确认无误后，当众开启，清点投标文件。

符合开标条件的，招标人当众宣布会场纪律和相关注意事项，当众拆封投标文件并做好开标记录，交由投标人签字确认。招标人应当对技术标书进行隐名处理。

2.评审投标文件时，资信标书、商务标书采用明标方式，技术标书采用暗标方式，评标委员会成员应当按照招标文件设定的评标标准和方法进行独立评审，评标过程应当保密。

评标采用评标委员会综合评标的方式。评标委员会应当先对技术标书进行评定，再对资信标书、商务标书进行评定。评标委员会应当根据《天台县物业管理招投标评分办法》（附件2），按照质价相符的原则，结合项目实际进行综合评审。

评标过程中，评标委员会成员认为投标文件内容含义不明确的，可以通过工作人员要求投标人作必要的澄清或者说明。投标人的澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。招标人应当做好现场答疑记录，并由评审专家签字。

3.评标委员会完成评标后，应当出具书面评标报告，阐明评标委员会对各投标文件的评审和比较意见，并由评标委员会成员签字确认。

评标委员会应当按照招标文件的要求向招标人推荐不超过3名有得分高低排序的中标候选人，招标人应当按照中标候选人的排序确定中标人。当确定中标的中标候选人放弃中标或者因不可抗力提出不能履行合同的，招标人可以依序确定其他中标候选人为中标人。

招标人应当自收到评标报告之日起3日内公示评标结果，公示期为5日。公示期间无异议或作出异议答复后，招标人向中标人发出中标通知书，同时将中标结果通知所有未中标的投标人，返还其投标书。

（八）中标备案

招标人应当自确定中标人之日起的15日内，向物业主管部门办理中标备案，备案资料应当包括：开标评标过程、确定中标人的方式及理由、评标委员会的评标报告、中标人的投标文件、中标通知书等。

（九）物业服务合同签订

招标人和中标人应当按照《前期物业管理服务合同》（示范文本）签订物业服务合同。物业服务合同的标的、物业服务内容和标准、物业服务收费标准、委派的项目经理、履行期限、违约责任、规章制度等主要条款应当与选聘方案、招标文件、中标人的投标文件和投标明示承诺、现场答辩内容一致，不得另行订立背离合同实质性内容的其他协议。

（十）物业服务合同备案

物业服务合同生效之日起7日内，物业服务企业委派的项目经理应当将物业服务合同、承接查验协议、移交资料清单、项目经理身份证明等相关资料到物业主管部门办理备案。

五、业主大会招标选聘程序

物业服务企业不同意续聘的，应当在物业服务合同期限届满前九十日书面通知业主或者业主委员会；物业服务企业愿意继续提供服务的，应当在物业服务合同期限届满前九十日，向业主委员会提交包括物业服务内容和标准、物业服务收费标准、物业服务计费方式、委派项目经理具体情况等相关资料的续聘方案。业主委员会将续聘方案予以公示，公示期不得少于5日，再组织召开业主大会作出是否续聘的决定，业主大会表决票样张参照附件3。

（一）业主大会决定续聘的，业主委员会应当与物业服务企业在合同期限届满前续签物业服务合同。

（二）业主大会决定不续聘的，业主委员会应当根据业主大会议事规则、管理规约等拟定重新选聘方案，重新选聘方案应当包括以下主要内容：拟选聘物业服务企业的信用情况、管理现状和业绩、经营信誉、实力等内容，物业服务计费方式（包干制或酬金制），物业服务内容和标准或者物业服务收费标准，拟选聘物业服务企业委派至本项目的项目经理的信用情况、业绩、职业能力水平以及人员配备与职业素质等，物业服务合同期限，物业服务合同主要条款，公开招标、邀请招标等另聘方式以及入围资格、选聘程序等招投标活动的实施方案。

业主委员会将选聘方案予以公示，公示期不得少于5日，再组织召开业主大会对选聘方案进行表决，业主委员会根据业主大会表决通过的选聘方案重新选聘物业服务企业。

业主大会通过招标方式选聘物业服务企业，具体程序参照前期物业招标程序执行。

附件：1.天台县物业管理项目招标备案表

2.天台县物业管理招投标评分办法

3.业主大会表决票（样张）

天台县综合行政执法局

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