新丰县物业服务等级收费标准方案价格听证稿

　　根据《 (略) 政府办公厅关于印发< (略) 定价目录（2022年版）>的通知》（粤府办〔2022〕5号）和《 (略) 发展和改革局 (略) 住房和城乡建设管理局关于印发< (略) 物业服务收费管理实施细则>的通知》（韶发改联〔2020〕23号）等有关规定，为规范我县住宅物业服务收费行为，保护业主和物业服务企业的合法权益，在成本监审的基础上，结合新丰县实际，制定本价格方案。

　　一、制定价格的背景

　　根据县住建部门提供的数据，据不完全统计，新丰县现有物业服务企业15家，物业住宅小区43个，涉及居民住房18037户（含预售）。其中执行一级服务收费标准的小区有4个,滨江国际城、新丰碧桂园、珑玥府、星悦湾（占住宅小区总数的9.3%）。其他物业小区均未评定服务等级（占住宅小区总数的90.07%），根据我县实际情况，为提升物业服务质量，促进物业服务企业良性发展，维护广大业主的切身利益，按照提供物业服务等级水平进行收费，制定我县前期物业服务等级收费标准势在必行。

　　一是物业服务环境发生较大变化。我县 (略) 制定的普通住宅物业服务收费自2004年至今已执行20年的时间，期间居民生活水平日益提高，不论是业主对居住环境和服务质量的追求，还是物业管理方式和信息技术的广泛应用，以及人工成本等都发生了较大变化。随着近年来县城大型综合楼盘的*续开发建设，部分楼盘的物业因服务质量、服务档次、管理水平以及服务成本的提高，物业服务企业不断提出要求调整物业收费标准的诉求。

　　二是物业服务相关配套政策急需修订完善。 (略) 人民政府同意， (略) 重新修订后的《 (略) 物业服务收费管理实施细则》（韶发改联〔2020〕23号）已于**日正式实施。为促进相关政策的有效衔接,进一步规范我县物业服务收费管理，与之相配套的物业服务等级及收费标准的制定工作已迫在眉睫。

　　三是实际定价成本监审及现行收费标准。为准确核定我县物业服务定价成本情况，根据《 (略) 发展改革委关于印发政府制定价格行为规则实施细则的通知》（粤发改规〔2019〕2号）有关规定，结合实际，我局于2023年初启动了制定物业服务收费标准的工作计划，委托第三方会计师事务所随机对我县6个执行不同服务等级收费标准的物业小区近三年物业服务定价成本进行了监审。成本监审的结论是，各等级平均成本接近现行收费标准，比如：新丰碧桂园、珑玥府电梯一级服务定价成本为1.32元/㎡,（含税，不包含利润），现收费标准为1.68/㎡元，利润在0.36元/m²左右,调价考虑因素后定价成本为1.51元/㎡,利润在0.17元/m²左右。滨江国际城电梯一级服务定价成本为1.25元/㎡，（含税，不包含利润），现收费标准为1.5元/㎡，利润在0.25元/m²左右,调价考虑因素后定价成本为1.40元/㎡,利润在0.1元/m²左右。各未评级物业如名汇花园、宝丰隆城、富璟园、云山诗意豪苑定价成本分别为1.09元/㎡调价考虑因素后定价成本为1.25元/㎡、1.46元/㎡调价考虑因素后定价成本为1.60元/㎡、0.8元/㎡调价考虑因素后定价成本为0.99元/㎡（含税，不包含利润），物业收费分别有1.2元/㎡、1.3元/㎡1.5元/㎡、1.68元/㎡。物业服务成本及收费标准参差不齐。

　　四是成本监审过程中需要说明的其它情况

　　一是由于电梯的日常维护费用未计算在服务成本里，但是电梯 (略) 承担，没有向业主收取费用。

　　二是根据上述成本监审情况，拟制定方案应同时考虑到物业企业评级及未来几年的发展趋势，考虑全员购买社保问题等也将带来成本增加等因素。

　　五是与周边比对普遍存在实际收费突破最高限价的现象。据了解， (略) 地区中，现行文件规定物业服务等级为一级的电梯楼最高限价在每平方米每月1.68-1.89元之间，我县最高为1.68元，处于中水平。而周边地区部分楼盘的实际收费标准已突破当地的最高限价，达到1.68-1.89元，新丰县最高标准为1.80元（包含税金的公推水电费，不含公推水电费为1.68元/㎡），电梯最低为1.2元/㎡，步梯为0.9元/㎡，处于中等水平。

　　二、主要政策依据

　　（一）《中华人民共和国价格法》；

　　（二）《 (略) 政府办公厅关于印发< (略) 定价目录（2022年版）>的通知》（粤府办〔2022〕5号）;

　　（三）国家发展改革委、建设部《物业服务收费管理办法》;

　　（四）《 (略) 物业管理条例》；

　　（五）《 (略) 发展改革委 (略) 住房和城乡建设厅关于进一步规范物业服务收费的通知》（粤发改价格函[2019]2897号）；

　　（六）《 (略) 发展改革委关于印发政府制定价格行为规则实施细则的通知》（粤发改规〔2019〕2号）；

　　（七）《 (略) 发展和改革局 (略) 住房和城乡建设管理局关于印发< (略) 物业服务收费管理实施细则>的通知》（韶发改联[2020]23号）。

　　三、拟定制定价格方案

　　按照《 (略) 物业服务收费管理实施细则》根据小区环境和服务内容，物业服务等级共分为三级，收费标准相应分三个档次。本定价方案，依据成本监审结论，以各服务等级成本价为基础，成本价保留到小数点后两位数，制定各服务等级基准价标准，最高限价以基准价为基础，上浮幅度不超过15%， (略) 级收费标准的原则，拟定如下定价方案（详见附表）。

　　考虑到实际定价成本（定价需考虑的因素）以及给予合理利润等，制定价格方案中的基准价为成本价。考虑到未来人工成本的增加，物业服务企业服务等级评定的项目投入，物业服务企业的可持续发展，给予企业一定的合理利润是符合实际的。最高限价只起到一个标杆作用，不等于每个服务等级为一级的小区均要执行此标准，应视该小区的具体服务内容和居住环境而定。收费标准制定后，预测新的标准不会马上对现行收费产生冲击，它仅对新建小区有直接的作用，原有小区要调整收费标准，还需企业与业主重新签订服务合同，并还需双过半通过才能实行。

　　四、建立健全事中事后价格监管制度

　　新丰县物业服务收费标准，是以物业服务等级标准为基础制定的，按照工作职能及分工等，制定和调整我县物业服务收费标准由价格主管部门牵头负责，物业服务等级标准由住房建设行业主管部门牵头负责，物业服务企业乱收费乱涨价等价格违法行为，由市场监管部门查处。

　　为进一步完善物业服务收费管理制度，实施有效的监管，下一步，我们将会同有关部门：一是建立物业服务等级认定制度。二是建立物业服务质量的定期抽查和评价制定。三是加强诚信建设，建立健全物业服务行业诚信管理制度和科学的信用评价体系，明确守信激励和失信惩戒规则，促进行业自律。

　　希望通过相关制度的建立，对价格失信行为实施联合惩戒，实现“一处失信、处处受限”，倒逼企业严格自律。只有通过机制来约束和规范收费行为,才能使我县的物业服务质量得到进一步提升，收费行为也得到进一步的规范，促使我县的物业服务行业整体健康发展。

　　三、配套措施

　　（一）建立物业服务等级认定制度。为切实维护业主的合法

　　权益，规范从业人员行为，促使企业提供质价相符的服务,由市物业管理行业协会 (略) 物业服务等级标准，对市县各物业服

　　务企业的服务等级进行统一认定，认定结果于每季度结束后 5 (略) 住 (略) 发改局，同时向社会公布。具体的服务

　　等级 (略) 物业管理行业协会另行制定。经市物业管理行

　　业协会统一认定服务等级的物业服务企业，执行我县对应等级的收费标准。 (略) 物业管理行业协会统一认定服务等级的物业服务企

　　业执行三级服务收费标准。

　　（二）建立物业服务质量的定期抽查和业主与专家相结合的

　　评价制度，实行动态监督。由市、县住建管理局负责牵头建立行业管 理专家库，定期组织行业协会随机抽选专家，对物业企业的物业服务标准进行有针对性的或随机监督检查，同时组织业主代表对

　　物业服务企业的服务质量进行评价，经综合专家与业主代表的评

　　价结果，形成最后评价结论向业主公示。对服务等级达不到原认

　　定等级的物业服务企业，收费标准降低一个等级。

　　（三）加强诚信建设。县住建管理部门要加快建立会员信用档案，健全行业自律公约和职业道德准则，开展信用承诺、诚信宣传、诚信倡议等，将诚信作为行规行约重要内容，引导本行业增强依法诚信经营意识。对违反法律法规和行业规范行为的企业开展行业惩戒，视情节轻重对失信会员实行警告、行业内通报批评、公开谴责、不予接纳、劝退等惩戒措施。

　　新丰县发展和改革局 新丰县住建管理局

　　**日

　　附表：

　　物业服务等级收费标准拟制定方案表

　　说明：市区三级步梯为0.76元，对后期加装电梯而产生的物业服务费用，由业主与物业企业协商解决。二级步梯为0.86元，电梯为1.51元，一级步梯为1.03元，电梯为1.89元。（本方案按 (略) 收费标准原则制定）

(略) 、县物业服务等级收费标准情况对比表

　　备注：始兴、乐昌、乳源县、曲江区没有制定物业等级收费标准文件，只对各个小区进行批复。