阜新蒙古族自治县公安局物业管理服务招标公告

阜新蒙古族自治县公安局物业管理服务项目采购项目的潜在供应商应在线上获取采购文件，并于**日 09时00分（北京时间）前提交响应文件。

二、服务期限：

服务期限为自合同签订之日起1年，在预算保证前提下，一年服务期满后采购单位严格按照合同检查成交供应商履约情况，达到采购单位服务标准，在不高于本次成交价格且供需双方无意见的情况下可续签2年，合同一年一签，累计服务期限不超过3年。

提前5个工作日进驻现场，完成过渡交接工作。

三、预算金额

本次采购预算金额为：001包：67万元；

四、服务内容：

1、公共场所、房屋共用部分、会议室等环境卫生保洁及垃圾清运。

办公楼、派出所、会议中心、视频会议室、包括各会议室、接待室、活动室、 (略) 、院内绿地、停车位、办公楼大厅及各楼层走廊、洗手间、楼梯踏步台阶、楼梯扶手、墙裙、卫生桶、公共部位门、窗玻璃等公共区域等环境卫生清洁及垃圾收集、清运工作。

2、庭院及“三包”区域内清洁卫生、门前、养护美化；

3、日常维修：负责办公区域日常管理以及配套设施的日常管理、养护；物业公用设施一般性维修、养护和管理；

五、服务要求

1、物业管理总体要求

1.1、供应商对所属聘用人员须按国家、省、市、区的劳动法律、法规、政策办理各种用工手续。

1.2、采购人对所委托的物业管理方案、组织机构、人员录用、建立的各项规章制度有审核权，供应商在实施前要报采购人审批。

1.3、供应商录用的员工须严格审查，保证录用人员没有刑事犯罪记录，身体健康，并严 (略) 最低工资标准的通知规定及有关职工劳动保障规定。

1.4、物业服务人员要遵守国家法律法规，遵守采购人的各项规章制度，遵守社会公德，遵守职业操守。

1.5、物业服务人员须政治思想可靠、身体健康、业务技术强、五官端正形象好、勤奋工作、责任心强、文明礼貌、言行规范、服务意识强。

1.6、物业服务人员需经严格培训。

1.7、物业服务人员要有统一着装，佩带统一工号标志。

2、公共保洁服务要求

2.1、服务范围内的保洁和日常维修维护。

关键区域、指定办公室的清洁卫生由供应商安排专人跟进和监督质量。

2.2、物业负责定期消毒。并按采购人的要求做好爱卫工作有关资料的建档工作。

2.3、负责物业范围的垃圾分类收集和清运，做到日产日清。

2.4、根据采购人要求完成物业区域内其它清洁服务工作。

2.5、卫生清洁服务工作要求

（1）室外区域

（2）卫生间区域

（3）室内办公室及公共区域

（4）绿化带环境卫生

①绿地清洁，无垃圾杂物、无石砾砖块、无干枯枝叶、无粪便暴露、无悬挂物。

②每天早晨10时前清扫完所有生活垃圾，及时清理瓦砾石块、枯枝残叶等，清洁、

③清除垃圾杂物后，注意保洁。

④归堆后的垃圾杂物堆放在隐蔽的地方，做到日产日清，不过夜、不焚烧，不造成二次污染。

（5）庭院及“三包”区域内清洁卫生；

2.6 保洁服务工作标准

（1）院内保洁标准和要求

院内（含绿化区）：无烟头，无纸屑，无果皮、无塑料袋，无垃圾，无落叶；

（2）楼内（含公共区、办公室）保洁标准和要求

地面：表面洁净、光亮、无积尘、无陈旧污迹、无烟头、无油迹及无垃圾。

墙面：无积尘、无陈旧污迹、及时清理不当的张贴。

各房间门、通道门：无陈旧污迹、光亮、手摸无尘迹。

不锈钢表面：光亮、无陈旧污迹。

装饰物：（如塑料花、油画）等表面无积尘。装饰物的盆、座表面干净无积尘。

门口地垫：无砂泥、无污渍。

宣传栏；展示柜及其他设备设施：无陈旧手印、无积尘、无陈旧污渍。

垃圾桶；：无垃圾爆满、表面无痰渍、无污渍、按规范消毒。

标识：保持干净，无不当张贴物。

（3）卫生间保洁标准：

卫生间无异味

地面：无积尘、碎纸、垃圾、烟头、无积水、无尿迹、污迹。

洗手池：池壁无污垢、无痰迹及头发等不洁物。

水龙头：无印迹、无积尘、无污物、按规范消毒。

洗手池台面：无水迹、无积尘、无尘土，无污迹，

镜面、玻璃：无水点、无水迹、无尘土、无污迹。

便器：无尿碱水锈印（黄迹）、无污垢、喷水嘴应洁净、按规范消毒。

纸篓：污物量不超过2/3，内外干净。

墙面：无积尘、污迹。

顶板：无积尘、污迹、无蛛网。

隔板：无积尘、烟头、痰迹及垃圾杂物、扶手无积尘、无张贴物。

污水池：无砂泥、无污渍。

标识：保持干净，无不当张贴物。

（4）绿化带环境卫生

①绿地清洁，无垃圾杂物、无石砾砖块、无干枯枝叶、无粪便暴露、无悬挂物。

②每天早晨10时前清扫完所有生活垃圾，及时清理瓦砾石块、枯枝残叶等，清洁、

③清除垃圾杂物后，注意保洁。

④归堆后的垃圾杂物堆放在隐蔽的地方，做到日产日清，不过夜、不焚烧，不造成二次污染。

3、日常维修维护管理服务要求

3.1、负责办公区域日常管理以及配套设施的日常管理、养护。

包括但不限于：楼梯间、卫生间、走廊通道、门厅、防护。

3.2、物业公用设施一般性维修、养护和管理。

包括但不限于：庭院地面；道路和围墙；停车场。

3.3、电力设施：供电线路和电器及配套设施设备。

①照明等电力系统：各室内外照明、开关插座、线路的一般性保养、检查、一般性维修和急修及更换工作。协助采购人对物业区域内进行线路整改、改造等管理工作。

②应急灯、疏散灯等及线路维护、维修更换、安装（不含新建改造工程安装）。

③室内外供电线路和电器及配套设施设备等（如配电箱、开关箱、插座箱等）每月巡查一次，检查箱内开关、仪表、线路运行是否正常，压线是否紧固，对发现问题及时整改。

④对物业范围内的办公电器设备简单故障进行排除和维修。

⑤采购人新增用电设备时，按照技术要求提供电源（新建、改造工程、大型设备除外）。

⑥为采购人临时施工单位提供临时用电，并监督用电安全。

⑦制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。

更换维修设备由采购人负责采购。

3.4、维护工作所需工具由采购人提供，如规定需另行聘请专业人员或租用工具的，所产生的人工费用由采购人和中标人协商；维修项目属正常损耗的维修配件、养护物料（如油漆等）费用由采购人支付；因中标人管理责任引起的损坏由中标人承担赔偿责任。

3.5、对物业范围内的办公电器设备简单故障进行排除和维修。

3.6、定期巡查功能指示标识、遇有损坏、丢失，及时维修和补充。

3.7、各类设备设施(金属质的供排水管、消防栓等)加固、除锈处理。

3.8、物业区域内交通安全设施的保养维修工作要求，定期对停车场、道路警示标志标识进行检查，发现损坏、丢失，及时维修和补充。

3.9、根据有关法律、法规制定物业管理制度。

对物业及其附属设备设施进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。属于小修部分的：中标人须及时组织修复；属于大、中修范围的，中标人须及时编制维修计划，向采购人提出报告，根据采购人的决定，组织实施。

建立各类设备设施进行全面检测的工作制度，规范检测行为，提高检测效率，保证检测效果。

建立设备设施管理紧急事件处理规程(制度)，全面规范设备发生紧急事件时，各类服务工作人员的职责和义务，提高处理紧急情况的效率以确保采购人的财产和人身安全。当设备设施出现故障、损坏部位或存在危险隐患时要及时进行保护性修复或整改工作；在接到急修任务时应立即到现场处理。

3.10、建立设备管理维修档案。

3.11、在全面巡查的基础上，严格按照设备运行操作管理规范，加强对用电系统进行重点管理。

3.12、根据设备运行规范的要求加强对物业使用人安全用电管理。

3.13、应妥善安排工作，遇有特殊情况如遇火灾、地震、水灾等灾害或其它突发事件时，应采取切断电源等有关抢险、救援措施：协助供电部门做好安全用电的有关工作、协助其他部门做好各类设备的管理维修工作。

3.14、根据采购人要求完成物业区域内其它设备设施检查、保养、维修等服务工作。

3.15、与物业相关的工程图纸、竣工验收资料、设备说明书、使用手册等由采购人管理，中标人可借阅。

4、其他事项服务要求

4.1、按采购人要求做好物业范围内防范各类传染病（非典及新型冠状病毒等类似疫情）的各项防疫及应急工作。

4.2、负责物业范围内防范自然灾害（台风、洪水等）及应急工作。

4.3、根据采购人的要求和指引，协助完成进出物业范围内物品的搬卸任务；协助采购人物业范围内废旧物品的处置。

4.4、自签约之日起，根据采购人的要求，中标人需提前三天派驻相关管理人员和技术人员，协助采购人跟踪和熟悉物业情况和各种设备的现状，掌握各种设备和管理要求和操作要求；掌握相关技术资料，协助做好各种设备接管交接工作。

4.5、负责物业管理服务项目其它相关工作及采购人提出的物业其他管理工作、任务和要求。

六、物业服务标准和质量指标

6.1、管理服务范围内杜绝因中标人管理不当而发生重大刑事案件和重大交通及重大火灾等安全事故。办公楼内杜绝被盗等治安案件的发生，杜绝纵火、爆炸、投毒、食物中毒等恶性事（案）件发生、无外事纠纷、泄密等事（案）件发生。

6.2、各项设施设备的维修保养工作，须按采购人要求的时限，高效、保质、保量完成。

6.3、实行动态保洁，环境卫生、卫生清洁保洁率 100%。

6.4、物业管理服务满意率在95%以上；投诉处理率 100%。

6.5、中标人一切管理服务工作的实施，须以服从于采购人的工作需要为前提，以方便采购人为原则。

6.6、根据有关规定和采购人需求，拟定详细的管理服务细则或拟定详细的管理服务实施方案，且经采购人认可后方能实施。

七、物业服务工作人员配备要求

7.1、采购人委托管理的事项中，未经采购人书面同意，中标人不得将本物业的管理责任转让给第三方，更不得将管理项目进行分拆或分包、转包。

7.2、物业服务工作人员配置基本要求

7.3、中标人应结合具体的工作范围及要求，向采购人派出经过专业技术培训的、熟悉相关工作的、具备相关专业工作能力的服务工作人员负责采购人物业服务工作。

7.4、中标人向采购人派出的所有人员应符合以下条件：

(1) 18岁以上的中国公民；拥护中国共产党的领导、拥护社会主义制度的中国公民；

(2) 身体健康；

(3) 遵守法纪、品行良好，无被刑事处罚、强制性教育、强制隔离戒毒或者被开除公职、开除军籍等记录，没有参与政府明令禁止的非法组织及活动；

(4) 维修技工等特殊工种人员须持有国家认可或行业认可的相关的物业服务工作的上岗证书；

(5) 责任心强、具有强烈的服务意识，具有吃苦耐劳、勤俭节约、严谨细致、勤恳扎实的工作作风。

7.5、中标人须设立完整的现场物业管理服务组织机构，配备相应的各管理岗位人员。

7.6、各类人员岗位分配

001包：项目经理1人、保洁员4人、保安队长1人、保安2人、电工1人、主厨1人、副厨1人、改刀1人、面点1人、食堂服务员3人。

八、物业服务工作人员的管理培训要求。

8.1、中标人应当重视管理和培训工作。制定培训计划，对各类物业服务工作人员进行定期培训，提高其业务工作能力、处置各类突发事件能力。

8.2、每周对物业服务工作进行全面的检查，发现不足及时整改，切实落实奖惩制度，表现突出的工作人员应当予以表扬、对于各种怠于履行职责的服务作人员应当及时批评教育或辞退。

8.3、培训内容为：

(1)保安人员的培训内容为：安防技能知识、消防安全知识、现场保护知识、保安礼仪常识、安全管理知识(含各类安保突发事件的处置知识)、安全咨询知识、法律常识；

(2)卫生清洁人员的培训内容为：消防安全知识、礼仪常识、安全管理知识(含各类安保突发事件的处置知识)、安全咨询知识、法律常识、卫生清洁知识。

(3)物业管理人员的培训内容为：物业服务知识、礼仪常识等知识和技能培训。

8.4、每月进行一次培训，培训项目可分开交叉进行；每月对物业服务员工进行一次考核。

九、物业服务费用内容

9.1、中标人在进场时和合同期间根据采购需求和工作需要雇(聘)用服务工作人员的开支，是中标人投标报价内容，是中标价格，也是“定额物业服务费”，即由采购人按合同支付给中标人的物业服务费。该“定额物业服务费”包括具体内容如下：

“额定物业服务费”报价包含常规项目收费及专业项目收费两类。

9.2、常规项目收费报价应包含以下几方面：

(1)管理、服务等全部工作人员的工资、各类补贴、加班费、保险费、福利费、培训费、人员安置费等人员成本费用。

（2）税费；

（3）中标人的合理利润、风险费用及其他相关费用。

（4）中标人报价时应详细列明报价的具体构成，以便于工作量变化或工作人员调整时协商调整费用。

（5）物业服务所需办公用品、交通费、服务装费等行政办公费用。

十、物业服务用具物料采购和管理及服务外包管理要求

10.1、根据物业服务工作的需要，用“非定额物业服务费”开支的各种物料及用品的采购及管理办法参照采购人的相关规定执行。此类物料及用品的所有权归采购人，中标人须按采购人的要求使用、未经采购人同意不得私自占有或挪作他用。

10.2、根据采购需求规定外包项目工作所需费用是“非定额物业服务费”之一，该费用由采购人支付。

10.3、物业服务项目，中标人应根据采购人要求，严格履行管理(检查)义务及时督促相关的服务(施工)商严格履行其义务。

十一、中标人和采购人责任义务

11.1、中标人工作人员在物业服务范围内发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由行为人承担全部法律责任并负责赔偿。

11.2、中标人负责承担和支付所属员工的工资福利。承担和交缴所属员工的商业保险、节假日补助及规定的税费等费用。

11.3、采购人移交给中标人的物业管理档案，合同期满须完整移交给采购人。

11.4、合同期满之日如果未能续约，要按时撤离物业，并做好物业管理服务事项交接和相关资料移交工作。

11.5、中标人在采购人处应设置物业服务处管理整个物业服务工作,物业服务处应做好与采购人下属的对口管理部门沟通工作,确保服务质量。

11.6、中标人应严格按照采购需求和合同要求建立专业稳定的组织架构和完善的管理机制,提高管理效能。

11.7、根据采购需求、合同约定及法律规定,中标人应建立健全物业服务制度并交由采购人审定后成为双方工作准则。

11.8、中标人应结合项目实际，制定相应的物业服务制度，按采购人需求和合同要求建立应急工作处置制度,对采购人提出的工作需求应有明确处理办法。遇突发紧急事件、举办大型活动或特殊情况时,采购人可直接指挥物业服务人员完成服务工作,中标人不得以任何理由阻扰。建立健全各类员工的在岗培训和考评制度,加强对员工的管理、教育和培训,提高员工的职业道德水平、法律素质、专业技能和责任意识;严格按照各岗位人员业务专业管理法规要求管理和培训员工;定期对员工进行考核,发现员工严重违反制度或者其他不称职行为,应及时清退处理。根据采购人要求和实际工作需要,依法制定人员招(聘)用制度,建立管理队*,制订切合采购人实际的物业管理制度、岗位职责、奖惩制度。根据采购人要求和实际工作需要,建立内部管理架构、设置机构,健全运作机制、工作流程、信息反馈渠道、控制方式等;设立 24 小时服务电话,建立完善的接诉、处理、回访机制;每周回访一次，听取意见，改正工作。建立物业服务档案，根据采购需求，收集各项物业服务工作资料并分类整理、归档管理，实行物业服务工作的规范化管理，实现服务管理程序化，全程记载所有服务工作过程和责任人，以提供采购人随时监控、抽查、核实服务质量。

11.9、中标人严格遵守《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》、的规定，依法与员工签订劳动合同，保障员工在保险、劳动用工、劳动保护、工资福利、教育培训等方面的合法权益。全部员工 (略) 政府用工标准要求;按月发放员工工资,不得以任何理由克扣员工工资。中标人应该承担员工解除劳动合同、劳保福利等法律责任。

11.10、合同期间,中标人加强对员工的管理，其员工在物业范围内发生违法、违规行为或从事高危工种违规操作所造成一切后果,由中标人负责解决。

11.11、对在保护采购人财产和人员生命财产安全、预防和制止违法犯罪活动中有突出贡献的工作人员,中标人给予表彰、奖励。

11.12、中标人应保证其派驻人员均为正式招(聘)用员工,不得以任何理由向采购人派驻临时性工作人员(包括实习人员、试用工)。

★11.13、001包中标人招(聘)用物业服务人员不得低于16人。

11.14、采购人有权拒用不符合要求及不称职物业服务人员。

11.15、中标人应严格执行有关的管理制度,加强对物业服务工作人员的管理。

11.15.1. 中标人应按照经采购人审定的物业服务的有关制度进行规范化管理,做好各物业点的防盗、消防安全工作,确保无治安、消防隐患。严格执行物业服务有关设备运行的制度,根据采购人的要求,努力做好监督和管理工作,确保各个设备供应商、维修商严格按照保修合同履行维修义务,杜绝因中标人管理不当造成设备瘫痪事件。

供方使用易燃易爆及其他危险品作业时，必须提前报需方同意，方可作业。

11.15.2. 中标人的员工在采购人处工作时应穿着统一的工作服。

11.15.3. 中标人保证其员工在派往采购人处工作时,已知悉采购人与中标人双方有关的制度、规定和行为守则;中标人应严格履行管理义务,确保其员工在采购人处工作期间能遵守采购人的规章制度和有关服务承诺。

11.15.4. 中标人员工在采购人处工作期间违反采购人的有关规定及采购人与中标人双方订立的合同时,采购人有权责令中标人对其进行批评教育,中标人已对其采取了批评教育措施后,仍屡教不改者或给采购人造成负面影响的,中标人应于接到采购人更换人员的要求后5 日内退换相关人员。

11.15.5. 中标人不得擅自使用、占用采购人所有的物件、设备,不得擅自改变其用途和功能;未经采购人同意,中标人的工作人员不得使用采购人的设备和用品。

对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与需方协商经需方同意后报有关部门批准方可实施。

11.15.6. 中标人的在岗上班(值班)工作人员(含正常上班人员、夜晚值班人员和因公加班的工作人员)不得从事其他与物业服务工作无关的事项。

11.15.7. 非工作原因,中标人的非上班人员以及其他无关人员,下班后须离开物业,不得在采购人物业区域内逗留。

11.15.8、非因工作需要或采购人的许可,中标人员工不得擅自进入与其工作无关的区域。

11.16、中标供应商应按采购需求和合同要求为员工配备劳保用品。

11.17、中标人应每半年举行不少于1次的应急处突和消防演练活动,提高各岗位物业服务人员的应急处理能力。

11.18、中标人在服务工作中如遇到不能自行解决的问题时,应及时向采购人报告;在合同期间,有责任向采购人提供合理化建议,以提高管理效率和管理质量。

11.19、中标人员工工作质量未能达到合同要求,应主动返工。

11.20中标人应及时回应采购人的投诉或建议,积极解决问题;按实际情况处理采购人与中标人双方的争议,不得无中生有、恶意中伤,更不得恶意违约损害采购人的利益。

11.21、因其员工不履行合同义务或行为有重大瑕疵造成不良后果的,中标人须在接到采购人书面通知后5天内更换人员。其员工行为违反合同约定,损害采购人利益的,中标人应立刻调离违规员工,替换新员工在 10 日内到岗。

11.22、采购人对服务工作进行考核、监督。除按回访制度监督服务工作外,采购人依据采购需求对中标人服务工作进行月考评。

11.23、中标人首年提供的物业服务工作满意率低于95%时，采购人有权单方面终止合同；若物业服务工作满意率高于95%的，中标人可按合同签订期限履行服务合同。

11.24、根据采购人的要求,制定物料管理制度。中标人应做好物业服务耗材的保管、发放工作。

11.25、根据物业服务工作的需要，用“非定额物业服务费”开支的各种物料及用品的采购及管理办法参照采购人的相关规定执行。此类物料及用品的所有权归采购人，中标人须按采购人的要求使用、未经采购人同意不得私自占有或挪作他用。

11.26、合同期满未能续约,中标人须按时(视签订合同的时间而定)做好物业管理服务事项交接和相关资料移交工作,按时撤离物业。 (略) 因故不能按时接盘,应采购人的要求,中标人须以新中标价格协助采购人做好物业管理工作, (略) 接盘为止。

11.27、中标人应妥善保管、合理使用采购人移交的一切物品,在合同终止或解除后,中标人须将招标人移交的物品、存储物料、物业服务用房和物业服务全部档案资料一并移交给采购人。

11.28、中标人应按员工购买商业保险，如有违反，由中标人承担全部责任并负责赔偿。

11.29、合同期限内,约定的服务范围不变时,采购人对服务费用不作调整,中标人不得以任何理由降低服务质量、裁减服务人员数量。

11.30、合同期限内,因工作需要,增加物业设备设施、物业区域增加导致物业服务工作量增加的,由采购人与中标人另行协商并签订补充协议。

11.31、中标人须保证合同期间各类管理及服务人员素质和数量完全符合采购需求,因特殊原因需要调整,须事先向采购人书面说明理由且经采购人同意。

11.32、采购需求中明确要求中标人员工须持证上岗,如发现缺少持证人员情况严重,采购人有权要求中标人限期整改。

★11.33、中标人做出书面承诺,保证在《中标通知书》发出之日起五日内签订合同,合同签订后三日内即有能力根据采购需求派驻员工提前接受物业服务工作。（投标时提供承诺函原件）

11.34、违反或怠于履行合同和采购需求规定之责任和义务视为违约;因中标人违约,导致单方解除合同造成采购人损失的,由中标人承担民事赔偿责任。

11.35、合同期满、双方未续约或因中标人违约、采购人单方面解除合同或中标人单方面解除合同,中标人应履行以下义务: 在采购人指定的时间内全面撤离物业区域。

11.36、 在采购人指定的时间内全面撤离物业区域。

★11.37、中标人应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不 (略) 企业职工最低工资标准。

11.38、为了提升服务质量，中标人需为采购人提供额外的增值服务，中标方需提供费用可额外收取。

★十二、 采购项目报价要求、物业管理期限及管理服务费支付办法。

12.1、 报价要求：投标报价为全包价，以人民币为结算单位。

12.2. 服务期：1年（自合同签订之日起），预算保证前提下可续签2年。

12.3. 付款方式： ①按月支付物业服务费，即每月20日前以转账方式支付上月物业服务费。

二、服务期限：

服务期限为自合同签订之日起1年，在预算保证前提下，一年服务期满后采购单位严格按照合同检查成交供应商履约情况，达到采购单位服务标准，在不高于本次成交价格且供需双方无意见的情况下可续签2年，合同一年一签，累计服务期限不超过3年。

提前5个工作日进驻现场，完成过渡交接工作。

三、预算金额

本次采购预算金额为：002包：55.5万元。

四、服务内容：

1、公共场所、房屋共用部分、会议室等环境卫生保洁及垃圾清运。

办公楼、派出所、会议中心、视频会议室、包括各会议室、接待室、活动室、 (略) 、院内绿地、停车位、办公楼大厅及各楼层走廊、洗手间、楼梯踏步台阶、楼梯扶手、墙裙、卫生桶、公共部位门、窗玻璃等公共区域等环境卫生清洁及垃圾收集、清运工作。

2、庭院及“三包”区域内清洁卫生、门前、养护美化；

3、日常维修：负责办公区域日常管理以及配套设施的日常管理、养护；物业公用设施一般性维修、养护和管理；

五、服务要求

1、物业管理总体要求

1.1、供应商对所属聘用人员须按国家、省、市、区的劳动法律、法规、政策办理各种用工手续。

1.2、采购人对所委托的物业管理方案、组织机构、人员录用、建立的各项规章制度有审核权，供应商在实施前要报采购人审批。

1.3、供应商录用的员工须严格审查，保证录用人员没有刑事犯罪记录，身体健康，并严 (略) 最低工资标准的通知规定及有关职工劳动保障规定。

1.4、物业服务人员要遵守国家法律法规，遵守采购人的各项规章制度，遵守社会公德，遵守职业操守。

1.5、物业服务人员须政治思想可靠、身体健康、业务技术强、五官端正形象好、勤奋工作、责任心强、文明礼貌、言行规范、服务意识强。

1.6、物业服务人员需经严格培训。

1.7、物业服务人员要有统一着装，佩带统一工号标志。

2、公共保洁服务要求

2.1、服务范围内的保洁和日常维修维护。

关键区域、指定办公室的清洁卫生由供应商安排专人跟进和监督质量。

2.2、物业负责定期消毒。并按采购人的要求做好爱卫工作有关资料的建档工作。

2.3、负责物业范围的垃圾分类收集和清运，做到日产日清。

2.4、根据采购人要求完成物业区域内其它清洁服务工作。

2.5、卫生清洁服务工作要求

（1）室外区域

（2）卫生间区域

（3）室内办公室及公共区域

（4）绿化带环境卫生

①绿地清洁，无垃圾杂物、无石砾砖块、无干枯枝叶、无粪便暴露、无悬挂物。

②每天早晨10时前清扫完所有生活垃圾，及时清理瓦砾石块、枯枝残叶等，清洁、

③清除垃圾杂物后，注意保洁。

④归堆后的垃圾杂物堆放在隐蔽的地方，做到日产日清，不过夜、不焚烧，不造成二次污染。

（5）庭院及“三包”区域内清洁卫生；

2.6 保洁服务工作标准

（1）院内保洁标准和要求

院内（含绿化区）：无烟头，无纸屑，无果皮、无塑料袋，无垃圾，无落叶；

（2）楼内（含公共区、办公室）保洁标准和要求

地面：表面洁净、光亮、无积尘、无陈旧污迹、无烟头、无油迹及无垃圾。

墙面：无积尘、无陈旧污迹、及时清理不当的张贴。

各房间门、通道门：无陈旧污迹、光亮、手摸无尘迹。

不锈钢表面：光亮、无陈旧污迹。

装饰物：（如塑料花、油画）等表面无积尘。装饰物的盆、座表面干净无积尘。

门口地垫：无砂泥、无污渍。

宣传栏；展示柜及其他设备设施：无陈旧手印、无积尘、无陈旧污渍。

垃圾桶；：无垃圾爆满、表面无痰渍、无污渍、按规范消毒。

标识：保持干净，无不当张贴物。

（3）卫生间保洁标准：

卫生间无异味

地面：无积尘、碎纸、垃圾、烟头、无积水、无尿迹、污迹。

洗手池：池壁无污垢、无痰迹及头发等不洁物。

水龙头：无印迹、无积尘、无污物、按规范消毒。

洗手池台面：无水迹、无积尘、无尘土，无污迹，

镜面、玻璃：无水点、无水迹、无尘土、无污迹。

便器：无尿碱水锈印（黄迹）、无污垢、喷水嘴应洁净、按规范消毒。

纸篓：污物量不超过2/3，内外干净。

墙面：无积尘、污迹。

顶板：无积尘、污迹、无蛛网。

隔板：无积尘、烟头、痰迹及垃圾杂物、扶手无积尘、无张贴物。

污水池：无砂泥、无污渍。

标识：保持干净，无不当张贴物。

（4）绿化带环境卫生

①绿地清洁，无垃圾杂物、无石砾砖块、无干枯枝叶、无粪便暴露、无悬挂物。

②每天早晨10时前清扫完所有生活垃圾，及时清理瓦砾石块、枯枝残叶等，清洁、

③清除垃圾杂物后，注意保洁。

④归堆后的垃圾杂物堆放在隐蔽的地方，做到日产日清，不过夜、不焚烧，不造成二次污染。

3、日常维修维护管理服务要求

3.1、负责办公区域日常管理以及配套设施的日常管理、养护。

包括但不限于：楼梯间、卫生间、走廊通道、门厅、防护。

3.2、物业公用设施一般性维修、养护和管理。

包括但不限于：庭院地面；道路和围墙；停车场。

3.3、电力设施：供电线路和电器及配套设施设备。

①照明等电力系统：各室内外照明、开关插座、线路的一般性保养、检查、一般性维修和急修及更换工作。协助采购人对物业区域内进行线路整改、改造等管理工作。

②应急灯、疏散灯等及线路维护、维修更换、安装（不含新建改造工程安装）。

③室内外供电线路和电器及配套设施设备等（如配电箱、开关箱、插座箱等）每月巡查一次，检查箱内开关、仪表、线路运行是否正常，压线是否紧固，对发现问题及时整改。

④对物业范围内的办公电器设备简单故障进行排除和维修。

⑤采购人新增用电设备时，按照技术要求提供电源（新建、改造工程、大型设备除外）。

⑥为采购人临时施工单位提供临时用电，并监督用电安全。

⑦制订临时用电管理措施与停电应急管理措施并严格执行。

更换维修设备由采购人负责采购。

3.4、维护工作所需工具由采购人提供，如规定需另行聘请专业人员或租用工具的，所产生的人工费用由采购人和中标人协商；维修项目属正常损耗的维修配件、养护物料（如油漆等）费用由采购人支付；因中标人管理责任引起的损坏由中标人承担赔偿责任。

3.5、对物业范围内的办公电器设备简单故障进行排除和维修。

3.6、定期巡查功能指示标识、遇有损坏、丢失，及时维修和补充。

3.7、各类设备设施(金属质的供排水管、消防栓等)加固、除锈处理。

3.8、物业区域内交通安全设施的保养维修工作要求，定期对停车场、道路警示标志标识进行检查，发现损坏、丢失，及时维修和补充。

3.9、根据有关法律、法规制定物业管理制度。

对物业及其附属设备设施进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。属于小修部分的：中标人须及时组织修复；属于大、中修范围的，中标人须及时编制维修计划，向采购人提出报告，根据采购人的决定，组织实施。

建立各类设备设施进行全面检测的工作制度，规范检测行为，提高检测效率，保证检测效果。

建立设备设施管理紧急事件处理规程(制度)，全面规范设备发生紧急事件时，各类服务工作人员的职责和义务，提高处理紧急情况的效率以确保采购人的财产和人身安全。当设备设施出现故障、损坏部位或存在危险隐患时要及时进行保护性修复或整改工作；在接到急修任务时应立即到现场处理。

3.10、建立设备管理维修档案。

3.11、在全面巡查的基础上，严格按照设备运行操作管理规范，加强对用电系统进行重点管理。

3.12、根据设备运行规范的要求加强对物业使用人安全用电管理。

3.13、应妥善安排工作，遇有特殊情况如遇火灾、地震、水灾等灾害或其它突发事件时，应采取切断电源等有关抢险、救援措施：协助供电部门做好安全用电的有关工作、协助其他部门做好各类设备的管理维修工作。

3.14、根据采购人要求完成物业区域内其它设备设施检查、保养、维修等服务工作。

3.15、与物业相关的工程图纸、竣工验收资料、设备说明书、使用手册等由采购人管理，中标人可借阅。

4、其他事项服务要求

4.1、按采购人要求做好物业范围内防范各类传染病（非典及新型冠状病毒等类似疫情）的各项防疫及应急工作。

4.2、负责物业范围内防范自然灾害（台风、洪水等）及应急工作。

4.3、根据采购人的要求和指引，协助完成进出物业范围内物品的搬卸任务；协助采购人物业范围内废旧物品的处置。

4.4、自签约之日起，根据采购人的要求，中标人需提前三天派驻相关管理人员和技术人员，协助采购人跟踪和熟悉物业情况和各种设备的现状，掌握各种设备和管理要求和操作要求；掌握相关技术资料，协助做好各种设备接管交接工作。

4.5、负责物业管理服务项目其它相关工作及采购人提出的物业其他管理工作、任务和要求。

六、物业服务标准和质量指标

6.1、管理服务范围内杜绝因中标人管理不当而发生重大刑事案件和重大交通及重大火灾等安全事故。办公楼内杜绝被盗等治安案件的发生，杜绝纵火、爆炸、投毒、食物中毒等恶性事（案）件发生、无外事纠纷、泄密等事（案）件发生。

6.2、各项设施设备的维修保养工作，须按采购人要求的时限，高效、保质、保量完成。

6.3、实行动态保洁，环境卫生、卫生清洁保洁率 100%。

6.4、物业管理服务满意率在95%以上；投诉处理率 100%。

6.5、中标人一切管理服务工作的实施，须以服从于采购人的工作需要为前提，以方便采购人为原则。

6.6、根据有关规定和采购人需求，拟定详细的管理服务细则或拟定详细的管理服务实施方案，且经采购人认可后方能实施。

七、物业服务工作人员配备要求

7.1、采购人委托管理的事项中，未经采购人书面同意，中标人不得将本物业的管理责任转让给第三方，更不得将管理项目进行分拆或分包、转包。

7.2、物业服务工作人员配置基本要求

7.3、中标人应结合具体的工作范围及要求，向采购人派出经过专业技术培训的、熟悉相关工作的、具备相关专业工作能力的服务工作人员负责采购人物业服务工作。

7.4、中标人向采购人派出的所有人员应符合以下条件：

(1) 18岁以上的中国公民；拥护中国共产党的领导、拥护社会主义制度的中国公民；

(2) 身体健康；

(3) 遵守法纪、品行良好，无被刑事处罚、强制性教育、强制隔离戒毒或者被开除公职、开除军籍等记录，没有参与政府明令禁止的非法组织及活动；

(4) 维修技工等特殊工种人员须持有国家认可或行业认可的相关的物业服务工作的上岗证书；

(5) 责任心强、具有强烈的服务意识，具有吃苦耐劳、勤俭节约、严谨细致、勤恳扎实的工作作风。

7.5、中标人须设立完整的现场物业管理服务组织机构，配备相应的各管理岗位人员。

7.6、各类人员岗位分配

002包：项目经理1人（*方需派项目经理一名，负责*方的人员管理及日常工作）、保洁员3人、保安2人、主厨2人、面点2人、食堂服务员7人。

八、物业服务工作人员的管理培训要求。

8.1、中标人应当重视管理和培训工作。制定培训计划，对各类物业服务工作人员进行定期培训，提高其业务工作能力、处置各类突发事件能力。

8.2、每周对物业服务工作进行全面的检查，发现不足及时整改，切实落实奖惩制度，表现突出的工作人员应当予以表扬、对于各种怠于履行职责的服务作人员应当及时批评教育或辞退。

8.3、培训内容为：

(1)保安人员的培训内容为：安防技能知识、消防安全知识、现场保护知识、保安礼仪常识、安全管理知识(含各类安保突发事件的处置知识)、安全咨询知识、法律常识；

(2)卫生清洁人员的培训内容为：消防安全知识、礼仪常识、安全管理知识(含各类安保突发事件的处置知识)、安全咨询知识、法律常识、卫生清洁知识。

(3)物业管理人员的培训内容为：物业服务知识、礼仪常识等知识和技能培训。

8.4、每月进行一次培训，培训项目可分开交叉进行；每月对物业服务员工进行一次考核。

九、物业服务费用内容

9.1、中标人在进场时和合同期间根据采购需求和工作需要雇(聘)用服务工作人员的开支，是中标人投标报价内容，是中标价格，也是“定额物业服务费”，即由采购人按合同支付给中标人的物业服务费。该“定额物业服务费”包括具体内容如下：

“额定物业服务费”报价包含常规项目收费及专业项目收费两类。

9.2、常规项目收费报价应包含以下几方面：

(1)管理、服务等全部工作人员的工资、各类补贴、加班费、保险费、福利费、培训费、人员安置费等人员成本费用。

（2）税费；

（3）中标人的合理利润、风险费用及其他相关费用。

（4）中标人报价时应详细列明报价的具体构成，以便于工作量变化或工作人员调整时协商调整费用。

（5）物业服务所需办公用品、交通费、服务装费等行政办公费用。

十、物业服务用具物料采购和管理及服务外包管理要求

10.1、根据物业服务工作的需要，用“非定额物业服务费”开支的各种物料及用品的采购及管理办法参照采购人的相关规定执行。此类物料及用品的所有权归采购人，中标人须按采购人的要求使用、未经采购人同意不得私自占有或挪作他用。

10.2、根据采购需求规定外包项目工作所需费用是“非定额物业服务费”之一，该费用由采购人支付。

10.3、物业服务项目，中标人应根据采购人要求，严格履行管理(检查)义务及时督促相关的服务(施工)商严格履行其义务。

十一、中标人和采购人责任义务

11.1、中标人工作人员在物业服务范围内发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由行为人承担全部法律责任并负责赔偿。

11.2、中标人负责承担和支付所属员工的工资福利。承担和交缴所属员工的商业保险、节假日补助及规定的税费等费用。

11.3、采购人移交给中标人的物业管理档案，合同期满须完整移交给采购人。

11.4、合同期满之日如果未能续约，要按时撤离物业，并做好物业管理服务事项交接和相关资料移交工作。

11.5、中标人在采购人处应设置物业服务处管理整个物业服务工作,物业服务处应做好与采购人下属的对口管理部门沟通工作,确保服务质量。

11.6、中标人应严格按照采购需求和合同要求建立专业稳定的组织架构和完善的管理机制,提高管理效能。

11.7、根据采购需求、合同约定及法律规定,中标人应建立健全物业服务制度并交由采购人审定后成为双方工作准则。

11.8、中标人应结合项目实际，制定相应的物业服务制度，按采购人需求和合同要求建立应急工作处置制度,对采购人提出的工作需求应有明确处理办法。遇突发紧急事件、举办大型活动或特殊情况时,采购人可直接指挥物业服务人员完成服务工作,中标人不得以任何理由阻扰。建立健全各类员工的在岗培训和考评制度,加强对员工的管理、教育和培训,提高员工的职业道德水平、法律素质、专业技能和责任意识;严格按照各岗位人员业务专业管理法规要求管理和培训员工;定期对员工进行考核,发现员工严重违反制度或者其他不称职行为,应及时清退处理。根据采购人要求和实际工作需要,依法制定人员招(聘)用制度,建立管理队*,制订切合采购人实际的物业管理制度、岗位职责、奖惩制度。根据采购人要求和实际工作需要,建立内部管理架构、设置机构,健全运作机制、工作流程、信息反馈渠道、控制方式等;设立 24 小时服务电话,建立完善的接诉、处理、回访机制;每周回访一次，听取意见，改正工作。建立物业服务档案，根据采购需求，收集各项物业服务工作资料并分类整理、归档管理，实行物业服务工作的规范化管理，实现服务管理程序化，全程记载所有服务工作过程和责任人，以提供采购人随时监控、抽查、核实服务质量。

11.9、中标人严格遵守《中华人民共和国劳动法》、《中华人民共和国劳动合同法》、的规定，依法与员工签订劳动合同，保障员工在保险、劳动用工、劳动保护、工资福利、教育培训等方面的合法权益。全部员工 (略) 政府用工标准要求;按月发放员工工资,不得以任何理由克扣员工工资。中标人应该承担员工解除劳动合同、劳保福利等法律责任。

11.10、合同期间,中标人加强对员工的管理，其员工在物业范围内发生违法、违规行为或从事高危工种违规操作所造成一切后果,由中标人负责解决。

11.11、对在保护采购人财产和人员生命财产安全、预防和制止违法犯罪活动中有突出贡献的工作人员,中标人给予表彰、奖励。

11.12、中标人应保证其派驻人员均为正式招(聘)用员工,不得以任何理由向采购人派驻临时性工作人员(包括实习人员、试用工)。

★11.13、

002包中标人招(聘)用物业服务人员不得低于16人。

11.14、采购人有权拒用不符合要求及不称职物业服务人员。

11.15、中标人应严格执行有关的管理制度,加强对物业服务工作人员的管理。

11.15.1. 中标人应按照经采购人审定的物业服务的有关制度进行规范化管理,做好各物业点的防盗、消防安全工作,确保无治安、消防隐患。严格执行物业服务有关设备运行的制度,根据采购人的要求,努力做好监督和管理工作,确保各个设备供应商、维修商严格按照保修合同履行维修义务,杜绝因中标人管理不当造成设备瘫痪事件。

供方使用易燃易爆及其他危险品作业时，必须提前报需方同意，方可作业。

11.15.2. 中标人的员工在采购人处工作时应穿着统一的工作服。

11.15.3. 中标人保证其员工在派往采购人处工作时,已知悉采购人与中标人双方有关的制度、规定和行为守则;中标人应严格履行管理义务,确保其员工在采购人处工作期间能遵守采购人的规章制度和有关服务承诺。

11.15.4. 中标人员工在采购人处工作期间违反采购人的有关规定及采购人与中标人双方订立的合同时,采购人有权责令中标人对其进行批评教育,中标人已对其采取了批评教育措施后,仍屡教不改者或给采购人造成负面影响的,中标人应于接到采购人更换人员的要求后5 日内退换相关人员。

11.15.5. 中标人不得擅自使用、占用采购人所有的物件、设备,不得擅自改变其用途和功能;未经采购人同意,中标人的工作人员不得使用采购人的设备和用品。

对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与需方协商经需方同意后报有关部门批准方可实施。

11.15.6. 中标人的在岗上班(值班)工作人员(含正常上班人员、夜晚值班人员和因公加班的工作人员)不得从事其他与物业服务工作无关的事项。

11.15.7. 非工作原因,中标人的非上班人员以及其他无关人员,下班后须离开物业,不得在采购人物业区域内逗留。

11.15.8、非因工作需要或采购人的许可,中标人员工不得擅自进入与其工作无关的区域。

11.16、中标供应商应按采购需求和合同要求为员工配备劳保用品。

11.17、中标人应每半年举行不少于1次的应急处突和消防演练活动,提高各岗位物业服务人员的应急处理能力。

11.18、中标人在服务工作中如遇到不能自行解决的问题时,应及时向采购人报告;在合同期间,有责任向采购人提供合理化建议,以提高管理效率和管理质量。

11.19、中标人员工工作质量未能达到合同要求,应主动返工。

11.20中标人应及时回应采购人的投诉或建议,积极解决问题;按实际情况处理采购人与中标人双方的争议,不得无中生有、恶意中伤,更不得恶意违约损害采购人的利益。

11.21、因其员工不履行合同义务或行为有重大瑕疵造成不良后果的,中标人须在接到采购人书面通知后5天内更换人员。其员工行为违反合同约定,损害采购人利益的,中标人应立刻调离违规员工,替换新员工在 10 日内到岗。

11.22、采购人对服务工作进行考核、监督。除按回访制度监督服务工作外,采购人依据采购需求对中标人服务工作进行月考评。

11.23、中标人首年提供的物业服务工作满意率低于95%时，采购人有权单方面终止合同；若物业服务工作满意率高于95%的，中标人可按合同签订期限履行服务合同。

11.24、根据采购人的要求,制定物料管理制度。中标人应做好物业服务耗材的保管、发放工作。

11.25、根据物业服务工作的需要，用“非定额物业服务费”开支的各种物料及用品的采购及管理办法参照采购人的相关规定执行。此类物料及用品的所有权归采购人，中标人须按采购人的要求使用、未经采购人同意不得私自占有或挪作他用。

11.26、合同期满未能续约,中标人须按时(视签订合同的时间而定)做好物业管理服务事项交接和相关资料移交工作,按时撤离物业。 (略) 因故不能按时接盘,应采购人的要求,中标人须以新中标价格协助采购人做好物业管理工作, (略) 接盘为止。

11.27、中标人应妥善保管、合理使用采购人移交的一切物品,在合同终止或解除后,中标人须将招标人移交的物品、存储物料、物业服务用房和物业服务全部档案资料一并移交给采购人。

11.28、中标人应按员工购买商业保险，如有违反，由中标人承担全部责任并负责赔偿。

11.29、合同期限内,约定的服务范围不变时,采购人对服务费用不作调整,中标人不得以任何理由降低服务质量、裁减服务人员数量。

11.30、合同期限内,因工作需要,增加物业设备设施、物业区域增加导致物业服务工作量增加的,由采购人与中标人另行协商并签订补充协议。

11.31、中标人须保证合同期间各类管理及服务人员素质和数量完全符合采购需求,因特殊原因需要调整,须事先向采购人书面说明理由且经采购人同意。

11.32、采购需求中明确要求中标人员工须持证上岗,如发现缺少持证人员情况严重,采购人有权要求中标人限期整改。

★11.33、中标人做出书面承诺,保证在《中标通知书》发出之日起五日内签订合同,合同签订后三日内即有能力根据采购需求派驻员工提前接受物业服务工作。（投标时提供承诺函原件）

11.34、违反或怠于履行合同和采购需求规定之责任和义务视为违约;因中标人违约,导致单方解除合同造成采购人损失的,由中标人承担民事赔偿责任。

11.35、合同期满、双方未续约或因中标人违约、采购人单方面解除合同或中标人单方面解除合同,中标人应履行以下义务: 在采购人指定的时间内全面撤离物业区域。

11.36、 在采购人指定的时间内全面撤离物业区域。

★11.37、中标人应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不 (略) 企业职工最低工资标准。

11.38、为了提升服务质量，中标人需为采购人提供额外的增值服务，中标方需提供费用可额外收取。

★十二、 采购项目报价要求、物业管理期限及管理服务费支付办法。

12.1、 报价要求：投标报价为全包价，以人民币为结算单位。

12.2. 服务期：1年（自合同签订之日起），预算保证前提下可续签2年。

12.3. 付款方式： ①按月支付物业服务费，即每月20日前以转账方式支付上月物业服务费。