关于对《东营市中心城区国有建设用地改变土地使用条件管理办法》公开征求意见的公告

为规范土地利用行为，严格改变土地使用条件管理， (略) 场秩序。市自然资源和规划局会同相关部门对《 (略) 中心城区国有建设用地改变土地使用条件管理暂行办法》进行了修订，现面向社会公开征求意见。如有意见建议，请于5月23日前通过电子邮件形式向我局反馈。

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《 (略) 中心城区国有建设用地改变土地使用条件管理办法》（征求意见稿）

(略) 自然资源和规划局

2024年 5 月 14日

(略) 中心城区国有建设用地改变土地使用条件管理办法

（征求意见稿）

第一条 为严格改变土地使用条件管理，防止国有土地资产流失，根据相关法律、法规和政策， (略) 实际，制订本办法。

第二条 (略) 国土空间总体规划确定的中心城区规划范围内国有建设用地以出让等有偿使用方式供应后，涉及改变土地使用条件的，适用本办法。

第三条 本办法所称改变土地使用条件是指土地使用权人在土地开发建设和利用中，经依法批准改变《国有建设用地使用权出让合同》等有偿使用合同（以下简称“合同”）及其附件约定的土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等指标的行为。

第四条 土地使用权人应严格按照合同及其附件约定使用土地，未经批准不得擅自改变土地使用条件。确需变更的，应当符合经依法批准的控制性详细规划、法律法规以及相关规范的要求。变更内容不符合控制性详细规划的，应当依法定程序修改控制性详细规划后方可办理规划条件变更和改变土地使用条件手续。

控制性详细规划未发生变化的，该地块土地使用条件只能调整一次。住宅、商业等开发类建设项目签订合同后，原则上两年内不得改变土地使用条件。

第五条 在不影响国家利益和公众合法权益的前提下，符合下列条件之一的国有建设用地，可申请改变土地使用条件:

（一）国土空间总体规划和控制性详细规划调整或者修编，造成地块建设条件发生变化的；

（二）因公共利益、 (略) 政府确定的重大项目导致地块的建设条件发生变化的；

（三）改建、扩建项目需要调整容积率等指标的；

（四）经批准，利用原有房产改变土地用途的；

（五）商业、办公、工业、仓储等经规划实施评估论证的存量空间，依法适当增加容积率用于养老服务设施建设的；

（六）符合化解城镇居民住房不动产登记历史遗留问题或解决民营企业土地房产产权历史遗留问题的；

（七）符合《闲置土地处置办法》第八条规定情形，通过调整土地用途处置的；

（八）法律、法规及国家、省有关政策中规定的其他情形。

第六条 商业用房等按照规定可以改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，由产权单位自持，不得分割转让。

闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋，按程序改建为保障性租赁住房的，用作保障性租赁住房期间，可不改变土地用途，不补缴土地价款。

在符合规划前提下，经批准利用现有房屋和土地兴办文化创意、科技研发、健康养老、工业旅游、众创空间、生产性服务业、“互联网+” 等新业态的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地为期5年的过渡期政策。5年期满或者涉及转让需要办理用地手续的，可按新用途、新权利类型、市场价办理相关用地手续。

第七条 具有下列情形之一的，收回土地使用权，重新招标、拍卖、挂牌出让：

（一）未依合同约定开发建设，达到收回土地使用权条件的；

（二）合同约定改变土地用途时，需收回土地使用权的;

（三）工业、仓储、公共管理与公共服务等用地改为商业、住宅等经营性用途且需要重新建设的;

（四）除《闲置土地处置办法》第八条规定情形外，其它整宗已供未开发土地，确需改变土地用途、调整容积率的；

（五）国土空间总体规划或控制性详细规划调整，经市政府审批需要收回土地的；

（六）法律、法规及国家、省有关政策中规定的其他情形。

第八条 改变土地使用条件的申请主体为：土地使用权人存在的或有承继单位的，由土地使用权人或承继单位作为责任主体。土地使用权人已灭失，有联建单位的，由联建单位作为代办主体；无联建单位但有归属主管部门的，由归属主管部门作为代办主体；无联建单位且无归属主管部门的，由项目所在地区政府（开发区管委会）指定街道办事处等作为代办主体。代办主体不是代责主体，只负责代土地使用权人办理相关手续，不承担土地使用权人应承担的责任和义务。

第九条 改变土地使用条件按以下程序办理：

（一）土地使用权人向自然资源和规划部门提交书面申请、规划调整方案、原合同、原规划条件等资料。经审查同意受理的，由自然资源和规划部门重新提出规划条件、核算土地价款、拟定改变土地使用条件调整方案，报市政府审批。

（二）自然资源和规划部门与土地使用权人签订变更协议或者重新签订合同，土地使用权人补缴土地价款。

第十条 改变土地使用条件补缴的土地价款，由自然资源和规划部门委托具有相关资质的评估机构按照规定评估确定。

应当补缴的土地价款＝批准改变时的新土地使用条件下 (略) 场价格—批准改变时原土地使用条件下剩余年期 (略) 场价格。

第十一条 毗邻土地为同一土地使用权人，土地使用条件相同，已按整宗土地统一进行了规划设计，可将2个或2个以上合同项下的宗地合宗，由自然资源和规划部门出具宗地合宗意见后办理不动产变更登记。

毗邻土地为同一土地使用权人，土地使用条件不同（除土地用途），已按整宗土地统一进行了规划设计，可在同步办理改变土地使用条件及合宗手续后，再办理不动产变更登记。其中：不同宗地计算容积率建筑面积之和未超出合同约定总建筑面积的，无需缴纳土地价款；超出合同约定总建筑面积的，补缴超出部分土地价款。

合宗后的土地使用年期按各宗土地剩余年期和土地面积加权平均确定。涉及出让、出租、作价出资或入股等多种土地使用权类型的，原则上统一办理为出让方式。

第十二条 符合下列条件之一的，不再收取土地价款，按照本办法第九条规定程序办理：

（一）**日前（原《 (略) 人民政府关于深化土地使用制度改革实行土地“五统一”管理的意见》下发前）取得土地使用权，改变了土地用途或容积率等土地使用条件的，在合同约定期限内建设并取得《建设工程竣工验收备案证明》或原《房屋所有权证》等相关证明材料的；

（二）工业、仓储用地在符合规划、不改变用途的前提下，提高土地利用率和增加容积率的；

（三）只改变建筑密度、绿地率、建筑高度等指标，土地用途、容积率保持不变的；

（四）其他符合国家、省、市有关规定的。

第十三条 符合下列条件之一的，不再办理改变土地使用条件手续，以规划核实或规划意见作为不动产登记依据。

（一）整宗土地总建筑面积未超出原规划建筑面积，且符合控制性详细规划，因分割致使局部地块的容积率高于整宗地块容积率的；

（二）因控制性详细规划调整， (略) 基础设施用地或公益事业用地占用，致使宗地面积变小容积率提高，总建筑面积不变，且被占用土地不再补偿的；

（三）超过合同约定的总建筑面积500平方米以下且容积率差值低于1%，或因规划验收、住房和城乡建设部门核定建筑面积技术标准差异造成容积率差值低于1%的；

（四）整宗居住用地范围内，按规划要求本小区商业及服务配套设施建筑面积(不包括学校、幼儿园等公益性配套设施)不超过合同及其附件约定的计算容积率总建筑面积的5%的。

（五）利用存量土地完善公共服务设施和基础设施，依据控制性详细规划实行合理的容积率奖励的。

第十四条 合同及其附件中未约定具体容积率的，按合同签订时政府公布基准地价的标准容积率确定。

第十五条 土地使用权人在宗地内有违法建设行为的，在对违法建设行为查处完毕之前，不允许办理改变土地使用条件手续。

第十六条 土地使用权人未经批准擅自改变土地使用条件或未足额补缴土地价款的，自然资源和规划部门不予规划核实、不得办理不动产登记；住房和城乡建设部门不予办理图纸审核、不得通过工程建设综合验收（备案）；行政审批服务部门不得办理有关规划许可变更手续。

第十七条 在招商引资、企业改制和搬迁过程中已享受优惠地价政策的，经批准原有房地产改为商业、住宅等经营性用地的，原则上不再享受优惠地价政策，在补缴当时已优惠的地价后，再依照本办法规定办理。原合同约定的相关条款在签订变更协议或者重新签订合同时一同变更。

第十八条 **日前（原《 (略) 人民政府办公室关于印发中心城国有建设用地改变用途调整容积率及补缴土地出让金管理办法的通知》下发前），已改变土地使用条件，且不属于本办法第七条规定情形的，按以下规定办理：

（一）经市政府批准，已取得《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《施工许可证》的，可按本办法第九条规定程序办理。

（二）具备《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》和《施工许可证》之一的，由区政府（开发区管委会）组织相关部门依法处理后，再按本办法第九条规定程序办理。

第十九条 以划拨方式取得土地使用权的，需要调整容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等指标的参照本办法办理。

在符合控制性详细规划的前提下，需要调整土地用途的按照以下方式办理：改变土地用途后不符合《划拨用地目录》的，属于利用原有房产的，以协议方式补办出让手续；属于需要重建的，由政府收购储备后以招标、拍卖、挂牌方式出让；改变土地用途后仍符合《划拨用地目录》的，收回土地使用权，重新办理划拨用地手续，换发划拨决定书。

第二十条 对政府工作人员不按规定办理改变土地使用条件调整手续的，由其所在单位或上级主管机关给予纠正；对在改变土地使用条件管理中失职渎职、滥用职权、徇私舞弊的，由主管部门或者纪检监察机关依纪依法追究责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第二十一条 广饶县、利津县改变土地使用条件管理参照本办法执行。

第二十二条 本办法自2024年XX月XX日起施行，有效期至2029年XX月XX日。