深圳市市场监督管理局大鹏监管局物业管理服务需求公示

* 、项目概况

（ * ）项目概述

本次招标内容 (略) (略) (略) 办公物业、回收物业的物业管理服务。相关物业如下（其中1-5简称“办公物业”，5简称“回收物业”，6简称“城市更新物业”）：

1.局机关位于葵涌街道葵政西路 * 号，总建筑面积 * . * ㎡，办公楼、宿舍楼、配电房及宿舍楼各 * 栋，其中办公楼建筑面积 * . * ㎡，共 * 层；宿舍楼建筑面积 * . * ㎡，共 * 层；食堂建筑面积 * . * ㎡,配电房 * ㎡；

2．局机 (略) 所位于葵涌街道延 (略) 房1栋 * 层、 * 层，建筑面积 * ㎡；

3. (略) (略) 所，位于 (略) 市大鹏新 (略) 奔康工业区A (略) 分厂房，建筑面积为 * ㎡；

3. (略) 位于南澳街道金融街7号，总建筑面积 * . * ㎡，地上 * 层；

4. (略) 位于大鹏街迎宾路 * 号，总建筑面积 * . * ㎡，地上5层；

5. (略) 回收物业，分别为：位于葵涌担水北1 (略) 办公楼，建筑面积为 * . * ㎡，地上 * 层；大鹏街道王母街 * 号、 * 号，建筑面积为 * . * ㎡，地上 * 层；南澳街道南澳街 * 、 * 、 * 、 * 、 * 号，建筑面积为 * . * ㎡，地上 * 层。

6. (略) 城市更新物业，位 (略) 鹏新东路4 (略) 办公楼、健身楼、后勤楼各 * 栋， (略) 商住楼1栋，总建筑面积 * . * ㎡。

* 、服务范围

1.办公物业内容如下：

（1）办公楼、附属楼的治安保卫工作（应全年全天 * 小时有人值班），环境卫生工作（ (略) 有公共区域的卫生清洁 (略) 室内垃圾的清理，每周至少3次的室内卫生清洁，日常耗材需由中标方承担，包含但不限于纸巾、拖把、洗涤用品等）和日常会务辅助工作。

（2）建筑 (略) 位（天面、外墙面、走廊通道、门厅、设备机房等）的小型维修、养护和管理。

（3）建筑物本体公共设施设备（公共的下水管道、公共照明、供水系统、供配电系统、消防系统、电梯系统、排水系统等）的小型维修、养护、管理以及设备、 (略) 服务。

（4）物业规划红线内属物业管理范围的公共设施（大院的绿化、室外道路、化粪池、沟渠、池、路灯、 (略) 等）的更换、小型维修、养护和管理并承担相关费用。

（5） (略) 地、 (略) 位及室内的清洁卫生、收集、清运。物业范围内的“ * 害”等防治与消杀。

（6）物业单项金额在 * 元内的维修项目（含上述 * 点中的小型维修）。

（7）物业每年至少2次的外墙清理。

（8）承担物业“国家法定 * 大假日”基本节日必要装饰的相关费用；

（9）根据采购人现有的标准， (略) （含办公室、会议室及公共区域等）的绿植绿化服务；

（ * ）法规和政 (略) 管理的其他事项。

2. (略) 市更新物业的服务内容如下：

（1）做好相关回收物业的安全隐患巡查工作， (略) 有书面记录档案整理工作。

（2）在城市更新物业未移交之前，定期做好安全巡查工作。

（3）发现隐患应及时采取有效的手段跟 * 方汇报。

（4）法规 (略) 承接的其他安全隐患巡查事项。

* 、服务期限

本次招标的物业项目服务期为 * 个月，从 * 日至 * 日。采购方视中标方合同履 (略) 续签。

* 、服务标准及要求

（ * ）中标方在服务期内承担上述物业安全生产的主体责任。

（ * ）采购方对中标方组建 (略) 业务归口管理。

（ * ）中 (略) 物业服务方案、组织架构、人员录用等各项规章制度，在实施前要报采购方审核。

（ * ） (略) 合同过程中，消杀、外墙清理、绿化养护等需委托第 * 方实施的项目，可委托第 * 方实施，但实施前需提前和采购方协商。接受委托的第 * 方同时满足以下条件：1、具备合法的商事主体资格；2、符合相关的经营范围。3、涉及许可事项的，需具备相应的许可资格证。

（ * ）中标方员工按岗位要求统 * 着装、言行规范，保持仪容仪表整洁。采购人对该项目中重要岗位设置及人员配置等管理决策有直接参与权与审批权。在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购 (略) 的人员有直接指挥权。中标方应在进驻前 (略) 主要负责人，应在进驻 (略) 有进驻人员。现场主要负责人发生变动须提前两周书面报告采购方，其他工作人员发生变动须提前 * 周书面报采购方；合同期内进驻人员流程原则上应不超过 * %,现场主要负责人未经采购方同意原则上不变动。

（ * ）中标方应积极配合采购单位加强 (略) 为节能，在保证该项目正常使用、不降低物业服务标准的 (略) 为节能具体措施。

（ * ）如采购方提出，中标方每 * 个月应向采购方公布该项目的财务状况，采购单位有权查阅中标人有关该项目的财务资料。

（ * ）中标方在做好工作的同时，有责任向采购方提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。本次管理期限内物业办公物业（物业1-4）应达到 (略) 市物业服务示范大厦标准。

（ * ）中标方不得擅自改动物业 (略) 有房屋、管线、设备等的位置和用途，如需改动应报采购方审核、 (略) 。

（十） (略) 中不中标，有义务确保与新中标方完成相关物业服务工作的交接。 (略) 服务范围内的相关服务人员。

（十 * ）合同签订 * 个内具备至少两个具有电梯安全管理人员证的工作人员。

* 、办公物业服务内容及标准

（ * ）房屋与公共设施管理养护

1.房屋管理养护范围：房 (略) 位(包括基础、梁、柱、板、屋顶等)、房屋 (略) 位(包括构造柱、梁、墙等)、房屋的内、外墙面、围墙、楼梯间、走廊通道、设备机房、门厅、门窗、屋面和地下室等。

2.公共设施管理养护范围：物业区域内道路、 (略) 、保安亭、护栏、 (略) 闸门、标识导向牌、沟渠、池井、路灯、吊顶、信箱等。

3.房屋与公共设施管理养护要求：（1）制定房屋与公共设施管理养护制度和计划，坚持日常检查和定期检查相结合、计划性维护保养和及时维修相结合；（2） (略) (略) 颁布的房屋修缮管理标准，保证施工质量；（3）确保管理 (略) 有项目、设施的完好和正常使用，房屋及公共设施的完好率> * %，零修工程合格率 * %，返修率<0.5%，重大维修工程回访率 * %；（4）严格制定维修养护工作时间，确保在不影响用户办公的前提下开展维修养护工作，并确保人员和财产安全；（5）确保房屋及公共设施维修养护实施过程中使用材料符合环保要求；（6）日常维修保养更换、小修及零配件 * 次单项金额在 * 元以下（含 * 元）由 * 方支付， * 元以上由 * 方支付。

（ * ）设备设施管理

1.供配电系统：（1）制定供配电系统管理养护制度和计划，定期对供配电系统范围内的电气设备包 (略) 检查、检测和维护，建立设备档案，确保供配电系统 * 小时正常、 (略) ；（2）建立 * 小时维修值班制度，及时排除故障，零修合格率 * %；（3）加强 (略) 有照明灯具、线路、开关的日常维护检修，确保正常、安全使用；（4） (略) 节电管理制度，有明显节能成果；（5）管理和维护好避雷设施；（6）办公用房室外日常维修保养更换、小修、零配件及耗材（包括光管、灯泡、镇流器、开关等） * 次单项金额在 * 元以下（含 * 元）由 * 方支付， * 元以上由 * 方支付；（7）办公用房室内日常维修保养更换、小修、零配件及耗材（包括光管、灯泡、镇流器、开关、门锁等）费用由 * 方承担；

2.门禁系统：每日检查各种锁具、控制器、 (略) 是否正常。 (略) 服务器主机、闭门器及其他类型闭 (略) 情况。 (略) 络通讯情况。每日检查各单位闸机遥控 (略) 正常。

3.消防系统：加强日常检查巡视，确 (略) 及消防各系统运转正常，相关设施完好无损，随时可启用， (略) 联动测试，确保整个系统反应正常；及时发现并排除故障，零修合格率 * %；制定突发性火灾等应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅，照明设备，引路标志完好，零修合格率 * %。对零星过期的 (略) 更换。每 (略) * 次消防演练；对消防 (略) * 次全面检测，确保完好有效。做好相关消防档案记录工作，以备 * 方随时查阅。

4.电梯系统： (略) 管理、设备管理、安全管理制度。电梯安全措施齐全、有效，准时开启关闭， (略) (略) 维修保养，确保通风、照明及其它附属设施完好。轿厢、井道保持清洁。 (略) 、养护记录完备。编制电梯应急预案， (略) 理 (略) 时限，及时、正确、 (略) 理电梯困人等故障。 (略) 《特种设备安全监察条例》、《 (略) 市电梯维修保养安全管理规定》等有关规定，按相关规定按 (略) 相关检测，电梯准用证、年检合格证、维修保养合同完备。禁止工作时间保养。

5.给排水系统：（1）制定并严格落实供水、用水管理制度和给排水系统设备维修保养制度，加强对给排水系统范围内的设备 (略) 、水泵、水箱、水池、化粪池、水井、阀门等的日常检查、保养、维修、清洁和清通工作，确保给排水系统 * 小时正常、 (略) ；（2）建立 * 小时维修值班制度，及时发现和排除故障，零修合格率 * %；（3）每季度对 (略) 清洗消毒，确保生活饮用水符合国家规定的标准和要求；（4）日常维修保养更换、小修及零配件 * 次单项金额在 * 元以下（含 * 元）由 * 方支付， * 元以上由 * 方支付；

6.分体空调（含吸顶式、壁挂式和柜式）：（1）制 (略) (略) 管理制度、安全操作规程和空调系统设备维修保养制度，定期对分 (略) 检查、检修和保养，确保空调 (略) 、正常使用；（2）建立 * 小时维修值班制度，及时发现和排除故障，零修合格率 * %；（3）建立空调设备档案， (略) 和维修保养记录；（4） (略) (略) 制度，有明显节能降耗成果；（5）每年至少清 (略) 。

7.照明系统（含室外灯光）：外观整洁无缺损、松落和安全隐患，光源完好率、维修更换及时率 * %，无蚊虫、 (略) 、积尘等。

维 (略) 应佩带相关证件。检查时发现问题或接到采购单位管理人员通知系统异常时， (略) (略) 理。设备或者线路变更应该及时通知采购单位管理人员。维保方应该与采购单位管理人员密切配合、协助采购单位做好日常检查工作。

（ * ）安全管理

1.安全保卫管理服务的内容和要求包括：（1） (略) * 个月内，应设立消防设备台账，详细统计好该区域消防设备设施、器材分布情况、使用期限，管理、维护好公共消防设施、设备，保障消防器材以及消防标志完好有效。建立、健全消防安全制度，落实消防安全责任。签订物业服务合同时须 * 并签订消防安全管理责任书。（2）中标方要定期开展防火检查和消防电气防火检测，及时消除火灾隐患。最少配置 * 名负责消防安全的专职消防安全主任。依照消防法律法规的规定，物业服 (略) 管辖物业区域内消防安全管理责任。（3） (略) 有监控室必须安排人员 (略) 坐班值守。 * 小时服务电话不得以呼叫转移方式值班。（4）确保管理区域无火灾事故发生。定期开展消防安全宣传教育，全体员工都须具有相应的消防知识，熟悉并能正确使用各种消防设施和器材。保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通。对危及物业使用安全和事故易发区域及时设置警示标志，并 (略) 的安全防范措施。有针对性的提供火灾突发事件的应急保障服务，编制完善的火灾突发事件应急预案，做到预案完备、制度健全；措施得力、操作熟练；管理规范、处理及时。每季度至少组织 * 次消防演练，确保火警发生时5分钟内不少于3名消防志愿者 (略) (略) 理。每月开展不少于 * 次的专项消防安全大检查，不留死角，对存在消防安全隐患的使用单位开出“隐患提示”，及时督促使用单位整改，消除火灾隐患，根据采购方要求定期上报消防安全工作简报，内容包括消防工作亮点，好人好事，检查中发现的问题，解决了哪些问题，哪些问题未解决以及需采购方协助解决的问题等。

2.安全保卫管理

安全保卫管理服务的内容和要求包括：（1）对大楼红线 (略) * 小时保安监控管理，加强日常巡查，确保大楼及各项财产安全，保证良好的工作秩序，偷盗案件发生率为“0”；（2） (略) 、门卫岗亭、 (略) * 小时值班制度，按要求对进入大楼的车辆、 (略) 登记，做好安全防范；（3）采取针对性措施， (略) 领导办公区域、保密室、设备机房、 (略) (略) 位的安全防范；（4）建立车辆出入登记检查制度，合理规划交通线路和停车区， (略) 、外部车辆停放， (略) 车辆安全，维护良好交通秩序，责任内车辆丢失损坏率为“0”；（5） (略) 有门窗、照明、公用电器设备等的开、关，及时发现和排除各种安全隐患；（6）建 (略) 理制度，制 (略) 理预案，及时、 (略) 理自然灾害、传染疫情、刑事治安、交通事故等各类突发事件、事故；（7）制定并落实保密管理制度，未经用户批准不得在办公区照相、录音和录像，不得 (略) 工作人员私人电话、车牌号等私人资料。

3.其他公共安全：（1）中标方要服从采购 (略) 门的监督管理，为保证有效监管， (略) 录用人员要严格政审，保证录用人员没有刑事犯罪记录。（2）确保管理区域无可防性刑事案件、安全事故等案（事）件发生。有针对性的提供突发事件的应急保障服务，编制完善的盗窃、妨碍公务等突发事件应急预案，做到预案完备、制度健全；措施得力、操作熟练；管理规范、处理及时。（3）管理区域出入口及外围出现聚众滋事、阻塞交通、违规叫卖等情况要及时 (略) 置。有重大活动时，须按要求适当增加安全保障人员。

（ * ）交通、车辆管理

道路通畅，路面相关设施完整，交通标识规范完好。

(略) 管理制度完善，人员配备合理，引导车辆按交通标志、 (略) 车，按划线车位、统 * 车头方向规范停车。无乱停乱放和阻塞现象。

必要时并根据采购人要求对出入物业的物品、人员、 (略) 检查。

（ * ）清洁保洁服务

建立环境卫生管理制度并认真落实，环卫设施设置合理、完备，清洁保洁及时，垃圾（含绿化垃圾）清运及时， * 害、白蚁消杀及防治及时。保洁工作满足政府办公环境和外来人员流量大的特点要求。

建筑外墙、屋面、 (略) 地、道路、地下室等保持清洁无积尘，无纸屑、树叶、烟头等杂物。

办公室、会议室、电梯、楼梯、走道、大堂、室内公共区域及开水间、卫生间的顶面、地面清洁无尘， (略) ，无积水；室内设施表面、门窗等无灰尘；大堂、室内主要通道地面无尘印。

(略) 石、花岗岩及电梯轿厢表面定期打蜡养护；会议室、接待室和其它功能室等定期吸尘、清洗、擦拭，随时保洁，确保随时可以使用。

室内外金属护栏、把手和电梯轿厢定期擦拭保养，确保无锈迹、污渍、汗渍。

路灯、草坪灯、牌匾、宣传栏牢固、安全、美观、整洁，无乱贴乱画现象。

公共玻璃门、窗、玻璃隔断保持无污迹、灰尘；玻璃幕墙、外墙每年至少清洗两次。

(略) 有卫生间（含公共区域）的厕纸、擦手纸、洗手液的配备和摆放。

日常垃圾（不含施工垃圾）和绿化垃圾及时清运（本项目不包含厨余垃圾的清运）。

定期消杀，控制 * 害密度达到 (略) 市相关规定标准达到标准。

（ * ）绿化养护服务

根据植物生长习性、种植环 (略) 科学养护。包括光照管理、温度管理、水分管理、土壤管理、施肥管理、修剪整形、病虫害防治等。

落实公共绿地、花坛、树木养护措施，修剪、更换及时，无破坏、践踏、无虫害、枯死及随意占用现象，绿化达标率 * %。

草本植物、灌木出现败死情况3日内按同等品种、规格、 (略) 更换。乔木出现败死情况需书面报告采购方说明情况， (略) 理方案，经采购方同意后实施。

绿地、花坛、树丛无杂草、纸屑、枯死树叶、烟头等杂物；室内盆栽阔叶植物叶面清洁无灰尘、盆内无纸屑、烟头等杂物。

（ * ）节能管理

中标方要明确写出具体节电、节水措施与实施办法，在开关、热水器、水龙头、冲洗器具等用电、 (略) 张贴节能标识。每天定期检查用电、用水系统，防止浪费现象。要对公共区域照明、 (略) 位采取重点节能措施，切实减少用电量。

（ * ）会务服务管理

根据会议的不同性质、不同规模和具体要求 (略) 的会务保障方案，并严格 (略) ；做好会议车辆及人员引导、会务安全保障保密工作。

根据会议通知时间，提前6小时对会议室的照明、空调、电源、 (略) 全面检查，会议期间安排维修、清洁、秩序维 (略) 理应急事件， (略) 门要求调整会议桌椅摆放、搬移。

有重要领导参加的会议要加强巡查，发现可疑物体或不明物体， (略) 门报告,彻底消除不安全隐患。

清洁会议室桌面，保持干净、无污迹、无灰尘、无手印。

会议结束后 * 分 (略) 清洁服务，擦桌、椅子归位、关闭空调、灯、门窗等。

本项目不包括会议系统的操作、维修和养护，如：专用的投影机、电视机、会议视频、音响、网络、舞台灯光系统等。

（ * ）其他

中标方应及时建立物业档案资料，保证物业档案资料（包括设备维修、改造的档案资料）的完整性、完好性。

中标方应及时向采购方报告不能及时解决的各类问题，合同范围内的应说明情况，超出合同范围的维修事项应当提出书面解决方案和费用测算。

中标方或经中 (略) 所或向服务对象发布的任何文字、图案材料，宣传品须报合同 * 方审批后按批示实施。

（十）考核机制

服务期内每发生 * 宗有效投诉扣 * 元。

中标方不得向 (略) 收取各类其他费用。如有发生，产生的费用由中标人 (略) 收款项，同时扣 * 元。

采购方或 (略) 门日常检查发现的问题以书面形式通知中标方整改的，属于合同范围内的，中标单位应及时响应，积极落实，最长不超过 * 天。未能在期限内落实解决的问题由采购方安排解决，所产生费用在物业管理费中扣除。

日常考核由采购方组织按招、投标文件及物业服务合同对照抽查，对抽查中发现的不合格按 (略) 扣罚：

每发现 * 项建筑物本体维修养护不合格每项扣 * － * 元。

设备设施维修养护不合格每项扣 * 元，停水、停电、停空调不能预先通知每次扣 * 元，专业人员不符合持证上岗条件每发现 * 宗扣 * 元。因消防技防设施故障维修不及时造成严重后果的，扣 * 元以上，特别严重者，解除物业服务合同，并按相关法律法规追究责任。

交通、车辆管理不合格每项扣 * － * 元，因中标人责任发生车辆丢损，按相关 (略) 。

清洁保洁不合格每项扣 * － * 元。

绿化养护不合格每项扣 * － * 元。

秩序维护员脱岗、缺岗、上班时间睡觉、玩手机等，每次扣 * － * 元；因中标方责任，发生因擅自闯入重要办公区域或 (略) ，每次扣 * 元；因中标方责任，管理区域内发生打架斗殴、故意伤害、电击伤人等治安案件、刑事案件、火灾事故、安全事故等情况，每发生 * 起扣 * 0元，特别严重者，解除物业服务合同，并按相关法律法规追究责任。

* 、 (略) 市更新物业服务内容及标准

(略) 市更新物业服务内容及标准如下：

（ * ）中标方应制定完善合理的安全隐患巡查方案，实施前应报采购方审核同意。

（ * ）中标方应确保 (略) 市更新物业的完整性和安全性，存在安全隐患可能会对公众产生危害的，应在明显位置拉警戒线、标识警示牌或者采取其他合理措施尽到应尽的提醒义务。

（ * ）中标方应加强对 (略) 市更新物业情况的了解，采取必要的合法措施，防止外人进入上述物业和未经采购方同意使用上述物业。

（ * ）中标方原则上应为回收物业每年购置合理金额的意外险，报采购方备案。

（ * ）中标方每周的巡逻次数不得少于2次。气象灾害前后或者经采购方要求，中标方应增加巡逻次数。

（ * ）中标方在气象灾害前采取有 (略) 预防，在气象灾害后做好跟踪。

（ * ）及时发现回收物业的安全隐患，发现安全隐患应立 (略) 理并报采购方备案， (略) 理的，应及时跟采购方汇报。

（ * ）做好相当巡查档案记录，留档以备采购方查阅。

（ * ）其他消防安全及安全生产相关的工作。

* 、其他要求

（ * ） * 方（即中标方，下同）根据有关物业管理法规和与 * 方（ (略) (略) (略) ，下同）签订的物业管理委托合同， (略) 统 * 管理，综合服务，自主经营，自负盈亏，原则上不得将项目非法分包或转包给任何单位和个人；

（ * ）为确保服务质量及与 * 方的沟通联络， * 方须 (略) (略) (略) 设 (略) ，委派专职主管，负责对提供服务、履行承诺、服务质量的检查监督及与 * 方日常业务联系；

（ * ） * 方须制定并提供员工管理服务规范要求及确保服务质量达标的具体措施；

（ * ） * 方须向 * (略) 服务承诺；

（ * ） * 方须主动接受 * 方的指导、检查、监督及协调， * 方在适当时候对该 (略) 考核，如达不到上述要求，则可终止委托管 (略) 财务审计，由 * 方承担违约和赔偿责任；

（ * ） * 方除按合同规定支付物业管理费和合同明确规定由 * 方支付的相关费用外，物业管理各项费用开支 (略) 承担；

（ * ） * (略) 有关物业管理法律法规以及与 * 方签定的物业管理合同， (略) (略) 门的监管，因违法或违约造成的 * 切法律责任， (略) 承担；

（ * ）现有服务范围内，由于工作人员的增加而增加的工作量，不再增加费用。

* 、服务基本内容

1.公共 (略) 管理（ (略) 、道路、化粪池、沟渠、池、井等）。

2.机电设 (略) 、日常维护保养、定期维护、故障维修，含配电系统、给排水系统、消防设施、照明等。

3.物业管理范围内的清洁卫生、定期消杀、生活垃圾的收集、清运。包含：

（1） (略) 位及设施的清洁卫生；

（2）楼 (略) 位及各类公共设施的清洁、保洁；

（3） (略) 、活动室、会议室、阅览室、实验室的清洁卫生；

（4）楼内各层卫生间的清洁消毒，及时更换卫生间的厕纸、擦手纸、洗手液、卫生球等，厕纸、擦手纸、洗手液、卫生球等消耗材料由采购单位提供；

4.大楼安全保卫管理：

（1）实行 * 小时消防监控和安全防范， (略) 理各种安全事故隐患， (略) 置突发事件；

（2）门卫的保安根据要求对出入大楼的人员、 (略) 登记检查；

（3）保安员要穿统 * 的制服，工作规范、作风严谨；

（4）驱逐无约定的发广告、推销等人员，维持大楼良好的办公秩序；

（5）按照采购单位要求完成临时性勤杂工作。

5. (略) 管理

（1） * 小时值班， (略) 驶、停泊；

（2）制定应急防范措施， (略) 理突发事件；

6.物业档案资料管理：

保证采购单位交给的物业档案资料的完整、完好。

7.中标人在投标文件中承诺的其他事项。

8.采购单位与中标人在物业管理委托合同中规定的其他事项。

* 、合同签订及付款方式

合同签订：根据招标文件及投标文件的内容，双方协商签订合同。

付款方式：本合同服务期限内，分 * 次给付。合同签订之日付 * %，履约2个月付 * %，履约6个月之后，经验收同意后，支付剩余合同金额。同时在支付第 * 笔费用前，支付不少于 * 万元的履约保证金。

* 、其它事项

* 、附件