荣盛城观麟郡I11-2、I11-4、I15-1、I21-1地块前期物业管理服务招标公告

荣盛城?观麟郡I11-2、I11-4、I15-1、I21-1地块
项目前期物业管理服务

招 标 文 件

招标人：重庆荣乾房地产开发有限公司
二〇二〇年八月十七日

目录
第一章 招标公告 1
第二章 投标人须知 4
第三章 评标办法（综合评估法） 16
第四章 招标文件、协议条款及格式 21
第五章 服务需求 21
第六章 投标文件格式 28

第一章 招标公告
荣盛城?观麟郡I11-2、I11-4、I15-1、I21-1地块项目
前期物业管理服务招标公告
1．招标条件
本招标项目为荣盛城?观麟郡I11-2、I11-4、I15-1、I21-1地块项目前期物业管理服务招标，招标人为重庆荣乾房地产开发有限公司。资金来源已经落实，项目已具备招标条件。现对该项目进行公开招标，诚邀有兴趣的潜在投标人参与投标。
2.招标内容及服务内容
2.1本次招标内容：荣盛城?观麟郡I11-2、I11-4、I15-1、I21-1地块项目前期物业管理服务招标。
项目基本信息
2.2项目地址：重庆市大渡口组团I分区
2.3服务期限：3年
2.4四至范围：东：凉水井路 西：尚源路南：五胜路 北：互诚路
2.5项目建筑概况总用地面积
（一） 总用地面积：84722.98㎡
（二） 总建筑面积约：209344.07㎡
（三） 按功能分：
1. 住宅：
1.1 高层：建筑面积92256.36 ㎡ 30F/-2F的1栋，28F/-2F的高层4栋，16F/-2F的高层1栋；
1.2 洋房：建筑面积49072.99㎡ 4F/-1F的洋房6栋，8F/-1F的洋房6栋，5F/-1F的洋房7栋。
2. 商业:
2.1 商业：建筑面积7031.39㎡2F的商业3栋， 1F的商业1栋
3. 车库：建筑面积53649.57㎡（车位：1407个,其中：地面19个、地下1388个）
4. 配套设施：
4.1 物业管理用房不低于：677.67㎡，位于I11-2地块96.82平方米，I11-4地块128.95平方米，I15-1地块100.45平方米，I21-1地块351.45平方米）。
4.2 幼儿园约: 0㎡；
4.3 消防控制室：321.87㎡；
5. 设备用房：4245.91 ㎡
6. 警务室面积：50.16㎡
7. 日间照料中心面积：777.85㎡
8、公共厕所面积：60.75㎡
（四）按地上、地下分：
1. 地上：151448.59㎡；
2. 地下：109164.48㎡；
（五）建筑密度：24.15％ ]中国采招 网（bidcenter.com.cn）
（六）绿地率：31.91％
（七）容积率：1.88
三、项目基本数据：
（一）出入口
小区出入口 : 7个；
小区车库出入口：7个；
（二）小区设备配置
自备发电机：4台，功率：450千瓦/台；
发电机位置：S1#楼负一层旁 ；
专用配电房变压器:2台.容量共1880KVA；
排污水泵：4台，功率为 30 千瓦/台（一用一备）；
消防泵房排水泵： 2 台，功率：4/7.5 千瓦/台（一用一备）；
室外消防水泵 ：2台，功率：11千瓦/合（一用一备）；
稳压泵： 2台, 功率：1.1千瓦/合（一用一备）；
室内消防水泵 ：2台，功率：22千瓦/合（一用一备）；
喷淋水泵： 2 台，功率：45 千瓦/台(一用一备）；
消防水池：2 个 ，容积：414 立方，消防水箱：18立方；
（三）公用设施设备及公共场所情况
（1）电梯：53台，高层20部，功率为12.5千瓦/台；洋房、商业33部，功率为7.5千瓦/台
（2）生化池：4个；总容积：约1042 立方米；
（3）按消防规范要求设置消防系统，配备相应设备器材。
（4）绿化：27035.10㎡；
（5）污水管长约2600米,污水检查井约 255座,雨水管长1670米,雨水检查井约81 座；
（6）兵乓球场2处,儿童娱乐设施1处，社区多功能运动场1处；
（四）总户数: 1300户,人数：4160人
以上数据以实际移交物业管理的清单为准。
3．投标人资格要求
（1）投标人具有工商部门登记注册的独立法人资格；
（2）本次招标不接受联合体投标；
（3）提供上年度财务报表。
（4）提供“信用中国”网站下载的信用信息或行业主管部门或行业协会出具的诚信证明。
注：投标人须提供以上要求证明材料复印件。
4、招标公告期限：2020年8月25日至2020年9月14日
5．招标文件的获取
凡有意参加投标者，请于 2020 年 8 月 25日至 8月29日起联系招标人获取本招标项目的招标文件（招标文件购买：1000元/本，售后不退）等投标截止时间前公布的所有相关资料，不管投标人获取资料与否，招标人和招标代理机构都视为投标人收到以上资料并全部知晓有关招标过程和事宜，由此产生的一切后果由投标人自负。招标文件领取时间地点：重庆市大渡口区钢花路66号重庆恒典企业管理顾问有限公司办公室 每天上午9时至12时00 分，下午14时至17时30分
6. 投标截止和开标时间及地点
（1）投标文件递交地点：重庆市大渡口区物业管理协会会议室
（2）投标文件递交时间：2020年9月15日北京时间14：00（若有变动以招标人电话通知为准）
（3）开标时间：2020年9月15日北京时间14：30（若有变动以招标人电话通知为准）
（4）开标地点：重庆市大渡口区物业管理协会会议室
逾期送达的或者未送达指定地点的投标文件不予受理。
7. 联系方式
招标人：重庆荣乾房地产开发有限公司 招标代理机构：重庆恒典企业管理顾问有限公司
联系人：贺俊山联 系 人：刘溢萍
电 话：186*****151 电话：134*****799
第二章 投标人须知
投标人须知前附表
条款号 条款名称 编列内容
1.1 招标人 招标人：重庆荣乾房地产开发有限公司
联系人：贺俊山
电 话：186*****151
1.2 招标代理机构 招标代理机构：重庆恒典企业管理顾问有限公司
联 系 人：刘溢萍
电话：134*****799
1.3 项目名称 荣盛城?观麟郡I11-2、I11-4、I15-1、I21-1地块项目前期物业管理服务招标
1.4 项目地点 重庆市大渡口组团I分区
1.5 招标范围 详见服务需求
1.6 服务期限 3年
1.7 资格审查方式 资格后审（提供虚假资料，一经核实，按废标处理并保留追诉权）
1.8 投标人资格要求 （1）投标人具有工商部门登记注册的独立法人资格；
（2）本次招标不接受联合体投标；
注：投标人须提供以上要求证明材料复印件。
1.9 是否接受联合体投标 不接受联合体投标
1.10 踏勘现场 本项目不组织现场踏勘，由投标人自行现场踏勘。无论投标人踏勘与否，均视为投标人对物业现场情况完全了解。
1.11 投标预备会 不组织召开投标预备会
1.12 是否接受中标人分包 依法分包
1.13 投标对招标文件的偏离 不允许投标偏离招标文件要求。
1.14 招标文件的组成 第一章招标公告
第二章投标人须知
第三章评标办法
第四章招标文件、协议条款及格式
第五章服务需求
第六章投标文件格式
1.15 对招标文件的疑问 1、投标人对招标文件如有疑问，应在规定的时间内向招标人提出。如在规定时间内未书面提出，则视为完全理解并接受招标文件的所有内容。
2、提出疑问开始时间：同招标公告发布时间。
3、提出疑问结束时间：2020年8月29日 17：30 时（北京时间）。
1.16 招标文件的澄清、修改和答疑 1、 招标人或招标机构对已发出的招标文件需要进行澄清、修改或对疑问作答的，以书面形式答复所有已购买招标文件的潜在投标人，影响投标实质性内容的，开标时间按规定顺延。
2、投标人自行向招标人或招标机构索要澄清、修改或对疑问作答的相关资料。不论投标人索要与否，招标人和招标代理机构都视为投标人收到以上资料并全部知晓有关招标过程和事宜，由此产生的一切后果由投标人自负。
2.1 投标文件的组成 投标文件分为商务标、经济标、技术标
商务标：
（1）具有有效ISO9001质量管理体系认证证书，提供证书复印件并加盖鲜章。
（2）ISO14001环境管理体系认证证书，提供证书复印件并加盖鲜章。
（3）具有有效ISO45001职业健康安全管理体系认证证书，提供证书复印件并加盖鲜章。
（4）拟派本项目经理具有本科及以上学历，有项物业管理项目经理证书，提供证书复印件并加盖鲜章。
（5）投标人具有住宅（含商住）物业管理业绩：单个合同建筑面积达到10万平方米以上； 提供合同复印件并加盖鲜章。
（6）管理项目中获得“智能示范项目”的，提供合同复印件、相关部门出具的文件复印件并加盖鲜章。
（7）上一年度财务报表显示为盈利。提供年度财务报表复印件盖鲜章。
经济标：
（1）报价函
（2）经济标书收支测算分析：经济标书测算的合法性、相关性、对应性及合理性，对收支情况测算分析。
技术标（包括但不限于以下内容）：
（1）物业管理总体构思、设想及管理模式；
（2）组织机构设置；
（3）物业人员的配备和培训；
（4）管理制度；
（5）服务内容、标准及实施措施（含垃圾分类服务方案）；
（6）指标承诺及保证措施；
（7）档案管理；
（8）应急预案；
（9）特约服务；
（10）社区文化活动；
注：投标人可根据招标项目的具体情况扩展经济标和技术标的内容。
2.2 物业服务费 物业服务费采取一费制方式，包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润等全部费用。
物业服务费中含电梯、水泵、柴油发电机组、消防系统、绿化、庭院灯、强弱电系统等大型公共设施设备的日常维修、管理、养护费用，电梯使用费和共用的专项设备运行的能源消耗费用，楼道灯、庭院灯照明电费，绿化养护能耗。
商业物业和其他物业服务费中含公区、车库、电梯、水泵、柴油发电机组等大型设备的日常维修养护费用。
招标人现场公布物业服务费标底价。
3.1 投标保证金金额、形式 无。
3.2 是否允许备选投标方案 不接受具有选择性的报价和备选方案。
3.3 投标文件签字或盖章要求 1、投标文件的正本应由投标人的法定代表人或经正式授权并对投标人有约束力的代表在规定位置签字或盖章。由授权代表签字时，须在投标文件中提供“法定代表人授权书”。
2、除投标人对错漏之处做必要修改或补充外，投标文件中不得有随意的行间插字、涂改和增删。如确有错漏之处确需要手工修改或补充，投标文件的修改必须由投标人的法定代表人或其授权代表在修改或补充之处签字并盖章。
3.4 投标文件份数 正本1份 副本5份
中标人中标后签订合同前须向招标人提供完整的投标文件6套。
3.5 投标文件装订要求 正本和副本均采用简体中文，A4幅面，并编制目录。在封面上标明正本或副本。副本可以是正本的复印件。
3.6 投标文件装袋密封要求 投标人应将投标文件密封，封口处加盖投标人鲜章（公章）。
未按要求密封的投标文件，不予接收。
3.7 投标文件外封套上写明 投标人名称：
投标人的地址：
项目名称：荣盛城?观麟郡I11-2、I11-4、I15-1、I21-1地块项目前期物业管理服务招标
投标文件在投标截止时间（2020年9月15日 14 时 0 分）前不得开启
3.8 投标人投标及投标截止时间 投标文件递交开始时间：2020年9月15日14时0分（北京时间）
投标文件递交截止时间：2020年9月15日14时30分（北京时间）
4.1 递交投标文件地点 重庆市大渡口区物业管理协会会议室
4.2 是否退还投标文件 不退还投标文件
4.3 开标时间和地点 开标时间：投标文件递交截止时间（北京时间）
开标地点：同递交投标文件地点
4.4 项目评标委员会的组成 评标专家确定方式：1名招标方代表和4名专家，专家在重庆市大渡口区物业服务评标专家库中随机抽取。
4.5 重新招标 （1）投标截止时间止，投标人少于3个的；
（2）经评标委员会评审后否决所有投标的；
（3）评标委员会否决不合格投标或者界定为废标后因有效投标不足3个使得投标明显缺乏竞争，评标委员会决定否决全部投标的；
4.6 评标委员会推荐中标候选人数 推荐中标候选人前1-3名
4.7 招标代理服务费 本次招标代理服务费，按照国家发改委发改办价格〔2003〕857号文、计价格〔2002〕1980号、发改价格〔2011〕534文规定的服务类招标收费标准的8折计取，采取差额定率累进法计算，由中标人在领取中标通知书时向招标代理机构缴纳招标代理服务费。
4.8 招投标交易服务费 根据重庆市物价局 “渝价〔2016〕232号” 文件，关于向重庆恒典企业管理顾问有限公司交纳的招投标交易服务费，由中标方全额缴纳，包含在投标总价内。
4.9 其它事项 1.本招标文件最终解释权归招标人。
2.投标人在投标过程中如有违法、违纪、违规行为的，一经查实取消本次投标资格，已经中标的取消中标资格，由此造成的经济损失、招标人有权要求予以赔偿。
3.由于中标人悔标而未能在规定时间内与招标人签订管理服务合同的，本次招投标的全部费用由中标人承担。
4.投标人应表明对招标人在招标文件中所提出的规定和要求表示理解；应表明投标书连同招标者的书面中标通知均具有法律约束力。
5.在中标通知书发出后、看护接管通知发出前，中标物业公司应积极前期介入，并按管理部门和建设业主要求做好承接查验工作，其费用自行承担。
6.中标物业公司负责将垃圾按照垃圾分类要求，转运至垃圾中转站，其费用自行承担。
7.本物业项目（包括但不限于电梯、绿化等）的质保期严格按照工程建设相关法律法规执行。
8.本次招标设有标底。
备注：如本前附表与投标人须知及招标文件有矛盾或不一致的，若有补遗澄清说明的，将以补遗澄清说明为准；如果没有澄清说明的，均以本前附表为准。
1. 总则
1.1 项目概况
1.1.1 根据《中华人民共和国招标投标法》等有关法律、法规和规章的规定，本招标项目已具备招标条件，现对本项目进行招标。
1.1.2 本招标项目招标人：见投标人须知前附表。
1.1.3 本招标项目招标代理机构：见投标人须知前附表。
1.1.4 本招标项目名称：见投标人须知前附表。
1.1.5 本项目服务地点：见投标人须知前附表。
1.2 资金来源和落实情况
1.2.1 本招标项目的资金来源：见投标人须知前附表。
1.2.2 本招标项目的出资比例：见投标人须知前附表。
1.2.3 本招标项目的资金落实情况：见投标人须知前附表。
1.3 招标范围、服务期和服务要求
1.3.1 本次招标范围：见投标人须知前附表。
1.3.2 本次招标服务期：见投标人须知前附表。
1.3.3 本次招标服务要求：见投标人须知前附表。
1.4 投标人资格要求
1.4.1 投标人应具备承担本项目的资质条件。
详见投标人须知前附表
1.4.2 本项目不接受联合体投标。
1.4.3 投标人不得存在下列情形之一：
（1）投标人不具有独立法人资格的附属机构（单位）；
（2）为本项目前期准备提供咨询服务的；
（3）为本项目的代管人；
（4）为本项目提供招标代理服务的；
（5）与本项目的代管人或招标代理机构同为一个法定代表人的；
（6）与本项目的代管人或招标代理机构参股的或相互控股；
（7）与本项目的代管人或招标代理机构相互任职或工作的；
（8）与招标人存在利害关系可能影响招标公正性的；
（9）被责令停业的；
（10）被暂停或取消投标资格的；
（11）财产被接管或冻结的；
（12）在最近三年内有骗取中标或严重违约的；
（13）两个或两个以上以上投标人的单位负责人为同一人或者存在控股、管理关系的不同单位，不得参加同一标段或者未划分的同一招标项目投标。
1.5 费用承担
投标人准备和参加投标活动发生的费用自理。
1.6 保密
参与招标投标活动的各方应对招标文件和投标文件中的商业和技术等秘密保密，违者应对由此造成的后果承担法律责任。
1.7 语言文字
除专用术语外，与招标投标有关的语言均使用中文。必要时专用术语应附有中文注释。
1.8 计量单位
所有计量均采用中华人民共和国法定计量单位。
1.9 踏勘现场
详见投标人须知前附表
1.10 分包
本工程不允许再次分包。
1.11 偏离
投标人须知前附表允许投标文件偏离招标文件某些要求的，偏离应当符合招标文件规定的偏离范围和幅度。
2. 招标文件
2.1 招标文件的组成
本招标文件包括：
（1）招标公告；
（2）投标人须知；
（3）评标办法；
（4）合同条款及格式
（5）服务需求；
（6）投标文件格式；
（7）投标人须知前附表规定的其他材料。
根据本章第1.10款、第2.2款和第2.3款对招标文件所作的澄清、修改，构成招标文件的组成部分。
2.2 招标文件的质疑、澄清、修改及投标截止时间
2.2.1 招标文件的质疑及澄清：详见投标人须知前附表。
2.2.2 投标截止时间：详见投标人须知前附表。
2.2.3 招标文件的修改：详见投标人须知前附表。
2.2.4 在投标截止时间15天前，招标人以网上形式修改招标文件或对招标文件作出澄清。如果修改和澄清的时间距投标截止时间不足15天，相应延长投标截止时间。
2.2.5若开标时间延迟，则由招标人或招标代理机构在开标前的任何时间另行通知开标时间。
3. 投标文件
3.1 投标文件的组成
3.1.1 投标文件应包括下列内容：
经济标
技术标
商务标
3.2 投标报价
详见投标人须知前附表。
3.3 投标有效期
3.3.1 在投标人须知前附表规定的投标有效期内，投标人不得要求撤销或修改其投标文件。
3.3.2 出现特殊情况需要延长投标有效期的，招标人以书面形式通知所有投标人延长投标有效期。
3.4 资格审查资料
按投标人须知前附表1.3.1项要求提供的资料提供。
3.5 备选投标方案
投标人不得递交备选投标方案。
3.6 投标文件的编制
3.6.1 投标文件应按第六章“投标文件格式”进行编写，如有必要，可以增加附页，作为投标文件的组成部分。其中，投标函附录在满足招标文件实质性要求的基础上，可以提出比招标文件要求更有利于招标人的承诺。
3.6.2 投标文件应当对招标文件有关服务期、投标有效期、服务工作内容、招标范围等实质性内容做出响应。
3.6.3 投标文件应用不褪色的材料书写或打印，并由投标人的法定代表人或其委托代理人签字、盖单位公章。委托代理人签字的，投标文件应附授权委托书。投标文件应尽量避免涂改、行间插字或删除。如果出现上述情况，改动之处应加盖单位公章或由投标人的法定代表人或其授权的代理人签字确认。签字或盖章的具体要求见投标人须知前附表。
3.6.4 投标文件份数见投标人须知前附表。
3.6.5 投标文件应分别装订成册，并编制目录，具体装订要求见投标人须知前附表规定。
4. 投标
4.1 投标文件的密封和标记
4.1.1 投标文件的正本与副本密封见投标人须知前附表。
4.1.2 投标文件的封套上应写明的内容见投标人须知前附表。
4.1.3 未按本章第 4.1.1 项或第 4.1.2 项要求密封和加写标记的投标文件，招标人不予受理。
4.2 投标文件的递交
4.2.1 投标人应在本章第 2.2.2 项规定的投标截止时间前递交投标文件。
4.2.2 投标人递交投标文件的地点：见投标人须知前附表。
4.2.3 除投标人须知前附表另有规定外，投标人所递交的投标文件不予退还。
4.2.4 逾期送达的或者未送达指定地点的投标文件，招标人不予受理。
4.3 投标文件的修改与撤回
4.3.1 在本章第2.2.2项规定的投标截止时间前，投标人可以修改或撤回已递交的投标文件，但应以书面形式通知招标人。
4.3.2 投标人修改或撤回已递交投标文件的书面通知应按照本章第3.7.3项的要求签字或盖章。招标人收到书面通知后，向投标人出具签收凭证。
4.3.3 修改的内容为投标文件的组成部分。修改的投标文件应按照本章第3条、第4条规定进行编制、密封、标记和递交，并标明“修改”字样。
5. 开标
5.1 开标时间和地点
招标人在本章第 2.2.2 项规定的投标截止时间（开标时间）和投标人须知前附表规定的地点公开开标，并邀请所有投标人的法定代表人或其委托代理人准时参加。开标会将请有关监督部门进行监督。
参加开标会议的投标人的法定代表人或其授权代理人应当随身携带本人身份证（原件），授权代理人随身携带授权委托书(原件) ，以备核验其身份合法有效。法定代表人或其授权代理人未能出席开标会的，视为默认其开标结果。
投标人法定代表人或授权人在评标过程中应保证评标委员会随时质询。若投标人法定代表人或授权人因故不能接受质询，其投标文件仍有效，但应视为投标人已默认评标委员会对缺席的质询所做出的结论。
5.2 开标程序
5.2.1 开标前项目监督人员未到现场的，不得开标。
5.2.2 投标人在投标截止时间前提交了可接受“撤回投标”通知的投标文件将不予启封。
5.2.3 开标由招标代理机构主持，开标时，首先由投标人或其推选的代表当众检查投标文件密封情况，然后随机开启各投标人的投标文件。
5.2.4 开标过程中，工作人员如发现商务标、经济标和技术标有瑕疵的，将交由评标委员会认定其有效性。评标委员会认定的无效投标文件将不进入评标阶段。
5.2.5 开标时宣读的全部内容由专人记录。投标人须对开标所记录的内容进行确认并签字，如未确认签字的，视同对整个记录的内容认可。
5.2.6 投标人未派代表参加开标会议的，其投标文件的有效性不受影响，并视同对整个开标过程均认可。
6. 评标
6.1 评标委员会
6.1.1 评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人或其委托的招标代理机构熟悉相关业务的代表，以及有关技术、经济等方面的专家组成。评标委员会成员人数以及技术、经济等方面专家的确定方式见投标人须知前附表。
6.1.2 评标委员会成员有下列情形之一的，应当回避：
（1）招标人或投标人的主要负责人的近亲属；
（2）与投标人有利害关系，可能影响对投标公正评审的；
（3）曾因在招标、评标以及其他与招标投标有关活动中从事违法行为而受过行政处罚或刑事处罚的。
6.2 评标原则
评标活动遵循公平、公正、科学和择优的原则。
6.3 评标
评标委员会按照第三部分“评标办法”规定的方法、评审因素、标准和程序对投标文件进行评审。第三部分“评标办法”没有规定的方法、评审因素和标准，不作为评标依据。
7. 合同授予
7.1 定标方式
招标人依据评标委员会推荐的中标候选人确定中标人，评标委员会推荐中标候选人的人数见投标人须知前附表。
7.2 中标通知
招标人以书面形式向中标人发出中标通知书。
7.3 签订合同
7.3.1 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起 30 天内，根据招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。中标人无正当理由拒签合同的，招标人取消其中标资格。
7.3.2 发出中标通知书后，招标人无正当理由拒签合同的，给中标人造成损失的，还应当赔偿损失。
8. 重新招标和不再招标
8.1 重新招标
有下列情形之一的，招标人将重新招标：
详见投标人须知前附表。
8.2 二次招标和不再招标
重新招标后投标人仍少于3个，按法定程序开标和评标，确定中标人。
9. 纪律和监督
9.1 对招标人的纪律要求
招标人不得泄漏招标投标活动中应当保密的情况和资料，不得与投标人串通损害国家利 益、社会公共利益或者他人合法权益，禁止招标人与投标人串通投标。
有下列情形之一的，属于招标人与投标人串通投标：
（1）招标人在开标前开启投标文件并将有关信息泄露给其他投标人；
（2）招标人直接或者间接向投标人泄露标底、评标委员会成员等信息；
（3）招标人明示或者暗示投标人压低或者抬高投标报价；
（4）招标人授意投标人撤换、修改投标文件；
（5）招标人明示或者暗示投标人为特定投标人中标提供方便；
（6）招标人与投标人为谋求特定投标人中标而采取的其他串通行为。
9.2 对投标人的纪律要求
投标人不得相互串通投标或者与招标人串通投标，不得向招标人或者评标委员会成员行贿谋取中标，不得以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假骗取中标；投标人不得以任何方式干扰、影响评标工作。
有下列情形之一的，属于投标人相互串通投标：
（1）投标人之间协商投标报价等投标文件的实质性内容；
（2）投标人之间约定中标人；
（3）投标人之间约定部分投标人放弃投标或者中标；
（4）属于同一集团、协会、商会等组织成员的投标人按照该组织要求协同投标；
（5）投标人之间为谋取中标或者排斥特定投标人而采取的其他联合行动。
有下列情形之一的，视为投标人相互串通投标：
（1）不同投标人的投标文件由同一单位或者个人编制；
（2）不同投标人委托同一单位或者个人办理投标事宜；
（3）不同投标人的投标文件载明的项目管理成员为同一人；
（4）不同投标人的投标文件异常一致或者投标报价呈规律性差异；
（5）不同投标人的投标文件相互混装。
使用通过受让或者租借等方式获取的资格、资质证书投标的，属于以他人名义投标。
投标人有下列情形之一的，属于以其他方式弄虚作假的行为：
（一）使用伪造、变造的许可证件；
（二）提供虚假的财务状况或者业绩；
（三）提供虚假的项目负责人或者主要技术人员简历、劳动关系证明；
（四）提供虚假的信用状况；
（五）其他弄虚作假的行为。
9.3 对评标委员会成员的纪律要求
评标委员会成员不得收受他人的财物或者其他好处，不得向他人透漏对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及评标有关的其他情况。在评标活动中，评标委员会成员不得擅离职守，影响评标程序正常进行，不得使用第三章“评标办法”没有规定的评审因素和标准进行评标。
9.4 对与评标活动有关的工作人员的纪律要求
与评标活动有关的工作人员不得收受他人的财物或者其他好处，不得向他人透漏对投标文件的评审和比较、中标候选人的推荐情况以及评标有关的其他情况。在评标活动中，与评标活动有关的工作人员不得擅离职守，影响评标程序正常进行。
9.5 投诉
投标人和其他利害关系人认为本次招标活动违反法律、法规和规章规定的，有权向有关行政监督部门投诉。
10. 需要补充的其他内容
需要补充的其他内容：见投标人须知前附表。
第三章 评标办法（综合评估法）
评标办法前附表
条款号 评审因素 评审标准
2.1.1 形式评审标准 投标人名称 与营业执照一致
签字盖章 有法定代表人或其委托代理人签字或盖章、加盖单位公章
投标文件格式 符合第六章“投标文件格式”的要求，字迹清晰可辨。
1.投标文件附表齐全完整，内容均按规定填写；
2.投标文件的装订符合第二章“投标人须知”的规定。
联合体投标人 本次招标不接受联合体参加投标。
报价唯一 只能有一个有效报价，不得提交选择性报价。
投标文件的签署 投标文件上法定代表人或其授权代理人的签字齐全。
委托代理人 投标人法定代表人的委托代理人有授权委托书。
2.1.2 资格评审标准 营业执照 具备有效的营业执照
资质条件 符合第二章“投标人须知前附表”规定
项目经理 符合第二章“投标人须知前附表”规定
其他 符合第二章“投标人须知前附表”规定
2.1.3 响应性评审标准 投标内容 符合第二章“投标人须知前附表”规定
投标有效期 符合第二章“投标人须知前附表”规定
权利义务 符合第四章“合同条款及格式”规定，投标文件不应附有招标人不能接受的条件。
实质性要求 符合招标文件中规定的其他实质性要求。
2.2.1 分值构成 (总分1OO分) A.技术标 60分
B.经济标 30分
C.商务标 10分
3 评标程序 1、按照本章节第2.1.1和2.1.2对投标文件进行初步评审，初步评审不合格的投标文件作废标，不再参与后续评审。
2、对所有初步评审合格的投标文件按本章评标办法前附表第3.1.1、3.1.2款的程序进行评审，打分，汇总后根据得分由高到低依次确定第一、二、三名中选候选人 。
3、如经过对所有投标人的投标文件进行评审，有效投标人不足三个，使得招标明显缺乏竞争的，评标委员会可以否决全部投标人。但是有效投标人的经济、技术等指标仍然具有市场竞争力，能够满足招标文件要求的，评标委员会可以继续评标并确定中标候选人。
3.1.1 经济标（A） 报价 20分 物业服务费报价与招标人的标底价相比，等于标底价格得满分。每高于标底价0.10元以上（含）的价格按每0.10元扣2分分，每低于标底价0.10元以下（含）的价格按每0.10元扣1分。以此类推，单项分值扣完为止，不计负分。
测算的合理性 10分 根据招标方确定的标的酌情评分。
技术标（B） 总体设想及管理模式 4分 优等得4分，良好得2-3分，一般得1分，没有不得分。
组织机构设置 4分 优等得4分，良好得2-3分，一般得1分，没有不得分。
物业人员的配备和培训 5分 优等得5分，良好得3-4分，一般得1-2分，没有不得分。
管理制度 5分 优等得5分，良好得3-4分，一般得1-2分，没有不得分。
服务内容、标准及实施措施（含垃圾分类服务方案） 16分 优等得10-16分，良好得5-9分，一般得1-4分，没有不得分。
指标承诺及保证措施 7分 优等得5-7分，良好得3-4分，一般得1-2分，没有不得分。
档案管理 4分 优等得4分，良好得2-3分，一般得1分，没有不得分。
应急预案 7分 优等得5-7分，良好得3-4分，一般得1-2分，没有不得分。
特约服务 4分 优等得4分，良好得2-3分，一般得1分，没有不得分。
社区文化 4分 优等得4分，良好得2-3分，一般得1分，没有不得分。
3.1.2 商务标
（C） （1）具有有效ISO9001质量管理体系认证证书的得1分。
（2）ISO14001环境管理体系认证证书的得1分。
（3）具有有效ISO45001职业健康安全管理体系认证证书的得1分。
（4）拟派本项目经理具有本科及以上学历，有项物业管理项目经理证书得1分。
（5）投标人具有住宅（含商住）项目物业管理业绩：单个合同建筑面积达到10万平方米以上，有一个得1分，本项最多2分； 提供合同和复印件。
（6）管理项目中获得“智能示范项目”的，有1个得1分，最高不超过3分。
（7）上一年度财务报表显示为盈利的得1分。
3.1.3 投标人得分 投标人得分＝A+B+C
1. 评标方法
本次评标采用综合评估法。评标委员会对满足招标文件实质性要求的投标文件，按照本章第 2.2 款规定的评分标准进行打分，并按得分由高到低顺序推荐中选候选人。
2. 评审标准
2.1 初步评审标准
2.1.1 形式评审标准：见评标办法前附表。
2.1.2 资格评审标准：见评标办法前附表。
2.1.3 响应性评审标准：见评标办法前附表。
2.2 详细评审标准
2.2.1 分值构成
（1）经济标：见评标办法前附表；
（2）技术标：见评标办法前附表。
2.2.2 评分标准
（1）经济标评分标准：见评标办法前附表；
（2）技术标评分标准：见评标办法前附表。
3. 评标程序
3.1 初步评审
3.1.1 评标委员会依据本章第 2.1 款规定的标准对投标文件进行初步评审。有一项不符合评审标准的，作废标处理。
3.1.2 投标人有以下情形之一的，其投标作废标处理：
（1）串通投标或弄虚作假或有其他违法行为的；
（2）不按评标委员会要求澄清、说明或补正的。
（3）投标文件没有投标人法定代表人或授权代理人未按规定签字（或盖章）并加盖法人印章的；
（4）投标文件未按规定的格式和要求填写，内容不全或者关键内容字迹模糊、无法辨认的；
（5）除按照招标文件规定提交备选标的以外，投标人同时提交两份或者多份内容不同的投标文件，或者在同一份投标文件中对同一投标内容报有两个或者多个报价，并未声明以哪个报价为准的；
（6）投标人在资格条件上发生重大变化，导致其不再具备原先规定的资格条件的；
（7）招标文件中要求的投标文件的几个组成部分的任一部分被认定为无效的；
（8）投标文件附有招标人不能接受的条件的；
（9）评标过程中，招标人或评标委员会发现投标人以他人名义投标、串通投标、欺诈、威胁、以行贿手段或其他弄虚作假方式谋取中选、采取可能影响评标公正性的不正当手段的；
（10）招标文件约定废标的其它情形。
3.2 详细评审
3.2.1　评标委员会按本章第2.2款规定的量化因素和分值进行打分，并计算出综合评估得分。
（1）按本章第2.2.2（1）目规定的评审因素和分值对经济标计算出得分A；
（2）按本章第2.2.2（2）目规定的评审因素和分值对商务标计算出得分B；
（2）按本章第2.2.2（3）目规定的评审因素和分值对技术标计算出得分C；
3.2.2　经济标和技术标的评审由评标委员会根据投标人的投标文件进行横向比较，独立评审打分，在所有评委评分的算术平均值作为投标人最终得分。
3.2.3　评分分值计算保留小数点后两位，小数点后第三位“四舍五入”。
3.2.4　投标人得分=A+B+C。
3.3 投标文件的澄清和补正
3.3.1 在评标过程中，评标委员会可以书面形式要求投标人对所提交投标文件中不明确的内容进行书面澄清或说明，或者对细微偏差进行补正。评标委员会不接受投标人主动提出的澄清、说明或补正。
3.3.2 澄清、说明和补正不得改变投标文件的实质性内容（算术性错误修正的除外）。投标人的书面澄清、说明和补正属于投标文件的组成部分。
3.3.3 评标委员会对投标人提交的澄清、说明或补正有疑问的，可以要求投标人进一步澄清、说明或补正，直至满足评标委员会的要求。
3.4 评标结果
3.4.1 评标委员会按照得分由高到低的顺序推荐中选候选人。
3.4.2 评标委员会完成评标后，应当向招标人提交书面评标报告。

第四章 招标文件、协议条款及格式
根据《中华人民共和国合同法》、《物业管理条例》、《重庆市物业管理条例》等有关法律、法规的规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方订立本合同。
第五章 服务需求
一、物业管理服务招标内容与标准
（一）物业服务费
物业服务费采取一费制方式，包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业利润等费用。
住宅物业中含电梯、水泵、柴油发电机组、消防系统、绿化、庭院灯、强弱电系统等大型公共设施设备的日常维修、管理、养护费用，电梯使用费和共用的专项设备运行的能源消耗费用，楼道灯、庭院灯照明电费，绿化养护能耗。
（二）物业管理服务的要求和内容
按照“以人为本、服务第一”的原则，承担项目物业管理和设施设备使用单位义务，实行“管理、服务、养护、维修”为一体的综合管理服务，为住户创造安全、舒适、宁静祥和、优美温馨的小区环境。
1.先期介入建设工程，掌握项目建设、隐蔽工程及设施设备情况。
2.物业及配套设施的查验承接、梳理存在的问题。
3.物业共用部分的日常维修、养护和管理。
4.物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，并办理相关特种设备使用手续。
5.规划红线内属物业管理范围的建筑物、建筑共用设施、附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。
6.小区强弱电系统的日常维修、养护和管理。
7.公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。
8.附属配套建筑和商业设施、设备的维修、养护和管理。
9.公共场所、房屋共用部位及商业、车库的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通。
10.配套商业秩序维护和运营协管。
11.物业管理区域秩序与停车库车辆停放的管理。
12.物业管理区域内的安全协防。
13.物业档案资料管理。
14.物业项目使用专项维修资金的预算和计划。
15.住户和商户使用房屋违法违规行为的检查管理。
16.开展小区文化体育娱乐活动。
17.法律政策及有关规定的其它内容。
（三）物业服务的标准与质量
本项目的物业服务的标准与质量应达到《重庆市物业服务收费管理办法》（渝府办发〔2015〕36号）住宅四级以上服务标准，且打造智能化小区，并按照我市垃圾分类要求开展垃圾分类工作。超四级服务标准如下：
（一）基本要求
1、日常服务应符合国家《物业管理条例》和《重庆市物业管理条例》的有关规定以及物业服务合同的约定。服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。公布物业服务内容、标准及物业服务收费标准。
2、管理人员、专业技术人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书，且小区经理有两年以上小区经理任职经历。管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。
3、科学合理配备物业管理服务人员，人均管理面积2500—2900平方米。
4、建立健全物业管理方案和质量管理、财务管理、档案管理、秩序维护等制度。
5、按规划要求使用物业管理用房，不擅自改变用途。
6、设有服务接待中心，配置办公家具及电话、传真机、计算机等办公设施设备。每天12小时有管理人员接待业主和物业使用人，处理物业服务合同范围内的公共性事务，受理业主和物业使用人的咨询和投诉，答复率100%，有效投诉处理率100%。
7、实行24小时报修值班制度。公示24小时应急服务电话。急修20分钟内到达现场，其他报修按双方约定时间到达现场，回访率100%，有完整的报修、维修和回访记录。
8、提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，应公示服务项目与收费价目。
9、按规定使用专项维修资金，公布专项维修资金使用情况。
10、每年进行2次以上业主满意度测评，覆盖率达到85%以上，履约满意率达到85%以上，对管理服务中的薄弱环节适时整改。
11、公示共用部位收益和使用情况。
12、能提供并公示3种以上（含3种）便民（无偿）服务；重要节假日进行专题布置，每年组织3次以上（含3次）社区活动。
（二）共用部位、共用设备设施维修维护
1、建立共用部位、共用设施设备档案，对房屋共用部位、共用设施设备进行日常管理和维修养护，运行、检修和保养等记录齐全。
2、定期检查、巡查房屋共用部位、共用设备设施的使用状况，发现损坏，按规定维修。
3、每日巡查1次小区房屋楼栋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗等，发现问题主动及时维修养护；每周巡查1次房屋外檐、门窗，保持楼内共用部位玻璃、配件完好，开闭灵活；每周巡查1次围墙、楼内墙面、顶面，遇有损坏，及时修补；每月检查1次雨水井、化粪池，保持畅通；化粪池每年清淘2次；每周巡查1次场地、道路平整通畅，发现损坏按规定修复。
4、按照住宅装饰装修管理有关规定和业主管理规约（业主临时管理规约）要求，建立住宅装饰装修管理制度。发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象，应及时劝阻，劝阻无效应及时报告业主委员会和有关主管部门。
5、对侵害物业共用部位、共用设施设备的行为，要求责任人停止侵害、恢复原状，对拒不改正的，书面报告有关部门处理。
6、有安全标识、管理标识，标识完好。小区主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标。各组团、栋及单元（门）和公共配套设施、场地有明显标志。危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施。对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。
7、载人电梯24小时运行（正常维保和检修期间除外）。
8、消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通；设备房保持整洁、通风。
9、路灯、楼道灯完好率不低于95%，接到业主或物业使用人报修后2小时修复。
（三）公共秩序维护
1、人员要求：统一着装，佩戴统一标志，仪容仪表整洁规范，语言文明规范，配备对讲装置；专职保安人员，以中青年为主，45周岁以下的占总数的60%以上，身体健康，工作认真负责并定期接受培训。
2、小区各出入口24小时值守，其中主出入口7∶00—19∶00立岗，不倚不靠，并有详细的交接班记录；对外来机动车实行询问登记。
3、按照规定路线和时间每2小时巡查一次，做好巡查记录。重点部位应设巡更点，监控中心有巡更记录。对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次；实施24小时监控。
4、小区设有监控中心，应具备4项技防设施，如录像监控（监控点应至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲、周界报警、门禁系统等，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息，监控视频应保存一月以上。
5、对进出小区的车辆实施证、卡管理，地面墙面按车辆道路行驶要求设立完善的指示牌和地标，车辆行驶有规定路线，引导车辆有序通行和停放。
6、对进出小区的装修人员实行临时出入证管理。
7、建立火灾、治安、公共卫生等突发事件应急预案、接到火警、警情和住户紧急求助等异常情况时，5分钟内赶到现场，并采取相应的应对措施。
（四）保洁服务
1、按楼层设置垃圾收集点，每日清理1次，垃圾袋装化，垃圾点周围地面无散落垃圾、无污迹、无异味。
2、室外果皮箱、垃圾桶合理设置。每日清理2次、擦拭1次，箱（桶）无满溢、无污迹、无异味。
3、小区道路、广场、停车场、绿地等每日清扫2次；电梯厅、楼道、一层共用大厅每日拖拭2次；消防通道每两日拖拭1次；共用部位玻璃每月清洁1次；楼道灯每两月清洁1次；庭院路灯每月清洁1次。
4、楼梯扶手、室外标识、宣传栏、信报箱、电梯轿厢等部位每日擦拭1次，目视无灰尘、明亮清洁；电梯操作板每日消毒1次。
5、消毒灭害，每月对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水1次，每季度灭鼠1次。
6、小区内主干道、广场、一层共用大厅等公共区域日常设专人循环保洁，保持干净整洁无杂物。
（五）绿化养护管理
1、绿地保存率100%。
2、有专业人员实施绿化养护管理。草坪生长良好，及时修剪和补栽补种，每年普修5遍以上，杂草、杂物面积不大于5%。
3、定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。
4、定期喷洒药物，预防病虫害，每年喷洒药物不少于3次。
5、花卉、绿篱、树木根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果，无枯枝死杈。
6、花卉布置一年不少于3次（含3次）。
(六)超四级服务内容
1、公共区域内的管道、护栏、灯杆每两年做1次全面维护，室外铁艺、金属栏杆、消火栓每两年做1次刷漆、防护。
2、外墙每两年做1次清洗。
3、实施精细化管理，人均服务面积小于2500m2（<2500 m2）的，或因引进科技技术（如巡逻车、扫地车、APP等）提高相应服务标准的。
4、按规划设计配置的室外健身设施（如儿童游乐设施、篮球场、网球场、游泳池、羽毛球场等）三个（含）以上的，每一年做1次养护。
5、按规划设计配置的公用附属设施（如照明设施等）的用水、用电等必需能耗，在扣除电梯能耗、清洁用水、绿化用水外，仍超过0.15元/（月?m2）标准的。
6、服务中心每天14小时有服务人员接待。业主报修后15分钟内到达现场。
7、公共区域保洁服务时间冬季到晚上8点，夏季到晚上9点。
8、小区主入口四季设置鲜花。
9、每年开展2次消防安全演练，并邀请业主参与。
10、每年开展1次电梯困人应急演练，并邀请业主参与。

第六章 投标文件格式
格式自拟