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定点议价公告
河源市总工会采用定点采购议价方式实施本次采购。
一、项目信息（一）项目名称：河源市总工会物业管理服务定点采购
（二）项目编号：DDYJ-2021-85480
（三）预算金额：987,169.12
（四）采购需求：
| 编号 | 服务描述 | 数量 | 计量单位 |
|---|---|---|---|
| 1 | 1.本项目为：河源市职工文化活动中心物业管理服务项目。2.项目预算：人民币987169.12元。本项目年度总预算包含完成本项目所需的行政福利费用（含员工/管理人员工资、福利、社保等、员工培训费，办公经费、加班费等）、设备成本、材料费、管理费、风险包干费、技术服务、验收和各项税费及合同实施中应预见和不可预见费用3.服务期限：1年，即自合同签订日起1年期满。★中标人应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于河源市企业职工最低工资标准。三、项目主要内容 （一）市职工文化活动中心主楼、东副楼大楼建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、内外墙面、门、厅、房间、楼梯/电梯间、地下停车场、走廊通道、厕所、设备机房等）的维修、养护和管理。 包括：主楼9层共10000平方米，东副楼4层共4000平方米、地下停下场7000平方米，公共绿化4000平方米，地面广场8000平方米等。（二）物业管理范围包括但不限于道路、室外给排水管道、沟、渠、池、井、绿化、路灯、标示指示牌、停车场等公用设施和市政配套服务设施的维修、养护和管理。(三) 中心主楼、东副楼大楼建筑本体包括但不限于供配电系统、给排水系统、停车场、办公家具设备及其他公共设备设施等维修、养护、管理和运行服务；空调系统、消防系统、电梯、安防监控系统（维修保养由采购人聘请有专业资质的单位）等日常管理和运行服务，以及协助专业维修单位开展工作；协助弱电智能化系统养护管理单位开展日常管理工作。 （四）内部安全监控、消防管理，配合和协助当地公安机关进行安全监控和巡视等治安工作，杜绝火灾和治安隐患。 （五）中心主楼、东副楼大楼室外和室内的环境清洁卫生、生活垃圾的收集、清运，外墙及玻璃清洗，办公室清洁、整理等。（六）清洁卫生服务，包括但不限于白蚁防治、消毒、防蚊虫、灭鼠服务、控烟等。 （七）中心主楼、东副楼大楼环境美化和绿化维护、更换与布置。（八）会议室、接待室等会议交流服务；协助开展大型文体活动等，临时性的提供相关服务人员并承担相关服务工作。（九）建立物业管理档案资料。 （十）中心主楼、东副楼大楼内各种报刊杂志、信件、公函等的接收、分派、邮寄和登记工作。 （十一）法规和政策规定由中标人管理的其它事项，或协商后采购人认为有必要交给中标人的其它项目，或采购人赋予的其他临时性任务。 主要工作内容如下：1.中标人全部工作人员须符合河源市政府用工标准要求，全部人员必须购买相应的劳动保险，并提供相关人员的社保证明、健康证明、身份证明及无犯罪记录证明。2.中标人在合同期限内，未经采购人同意，均不得转包、分包、外委。经采购人同意的外委项目，物业管理企业必须提供服务公司的资质文件，此后，外委项目所产生的一切费用及后果均中标人承担。 3.中标人的工作人员必须遵守采购人有关规章制度和管理规定，并且不得将采购人有关的机密文件泄漏出去，如有违反或损害采购人利益的，采购人有拒绝中标人的工作人员在此工作的权利，并有权要求中标人更换物业管理人员，中标人应当在一周予以更换。4.中标人要建立资料的收集、分类整理、归档管理制度，并将每个季度各项支出报表上缴采购人备案。5.中标人在日常管理中要建立交接班、维护保养、巡查巡检等登记制度。6.中标人各类工作人员按岗位要求着装统一，言行规范，注意仪容仪表，公众形象。7.中标人须负责各工作人员的制服、警具、对讲机、消防用具、劳动工具等。8.中标人须提供足够的作业机具，包括机电维修工具、卫生清洁工具和采购人指定品牌的洗涤用品、对讲机、保安器械、劳保用品、消防器械等，并能根据采购人的行业形象要求及规范，保证文明服务。 9.中标人负责属下员工的职业道德教育、业务知识培训工作；定期接受采购人关于服务工作满意度的测评。若测评不满意，采购人保留提出更换服务单位的权力。如果中标人的派驻人员受到采购人的工作人员或其他人员3次以上投诉，经查证属实，确实违反了合同约定和相关管理规定的，采购人有权要求中标人更换该派驻人员，中标人应当在3日内予以更换。 10.在处理特殊事件和紧急事时，采购人对中标人有直接指挥权。11.中标人在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。 12.在处理突发事件或应采购人的需求完成临时性工作任务中，中标人要有一次性30分钟之内增派不少于15人的调遣能力。 13.采购人有权要求中标人留用采购人认可的前物业管理公司管理人员或员工，且工资标准不得低于原物业公司工资水平。（四）管理服务内容1.安全保卫1)负责大楼辖内的安全保卫和维护秩序工作，协助采购人对各出入口来访人员进行登记，处理8小时之外、节假日来访人员或其他对外事项，同时制定较为完善的安全保卫应急方案。2)24小时对大楼辖区内、外围治安情况全程监控。24小时对大楼所有出入口出入人员实施管理、检查和控制。3)密切监视进入大楼内的来访人员动态。对可疑人员要进行全程监控，对可疑物品，必要时可要求来访人员接受开包检查。4)严防外来人员在没有登记的情况下从车库或其他部位进入大楼，如发生此类事件，由此造成的一切后果由中标人承担。a.在正常工作日繁忙时段，即 07:00～19:00（以下简称繁忙时段）内，保安值班人员不得少于12人（含主管，下同）；非工作时段及公休假期（以下简称非繁忙时段）的保安值班人员不得少于9人。其中，夜班（23：00～次日 7：00 时）不得少于4人。在工作繁忙时段内大堂值班人员。对办公楼内或者大楼外红线范围内发生的侵犯采购人权益事件，或者出现扰乱采购人正常工作秩序等情况时，保安人员应当及时予以制止，并采取救助行动。b.24小时内每隔1小时巡查大楼一次，发现和查问进入非接待区没有佩戴识别卡人员，检查大楼内重点部位及各层门窗等情况。c.大楼的监控系统有：124个监控探头，8台显示屏。工作人员应熟练并灵活运用监视控制系统，充分发挥本大楼技防优势，24小时对124个监控点进行监视及重要部位录像。d.协助采购人完成各类活动的安全保卫工作，随时提供人力支援；如采购人需中标人增派休息的员工，中标人应该酌情给予适度的加班补贴。e.负责大楼辖内重大突发情况和事（案）件的报警和救助工作。f.严格检查施工人员、装修材料、物品的进出，并做好相应的登记。施工现场要派人员跟进，用电、动火必须符合装修管理条例规定，如发现问题及时纠正处理并上报，杜绝各类安全事故的发生。2.消防管理负责大楼辖内的全部消防设施、设备的使用和管理及大楼火灾的报警和救助工作，并制定较为 完善的大楼消防应急预案。1)认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，落实消防责任人，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序。全面熟练掌握消防报警、气体、喷淋、防排烟、水炮及消防栓6个系统的作用和所在位置、操作方法。2)消防中心须全天24小时值班，在出现消防报警信息后，能准确判断报警点的位置，并在出现消防报警5分钟内到达报警点，繁忙时段应有5人以上到达现场，非繁忙时段至少有2人到达现场。3)定期检查大楼内所有便携式灭火器材、防毒面具的有效期和数量，并负责提醒业主及时更换、补充。4)必须在物业服务人员中建立、训练义务消防队伍，每季度组织一次物业公司当值人员的消防演 习，及时处置演习中出现的问题，并做好演习记录。5)按照采购人要求监督配合并积极联系、协调大楼消防系统专业维保公司的各项维修保养工作， 严格按照保养合同进行设备保养，做好消防维保工作记录，该记录原始资料于次月3个工作日内送交采购人物业管理部门一份。6)以7天为一个巡视检查周期，对消防设备、设施进行巡视检查，并做好记录，发现问题立刻报修。重大节日前配合采购人进行节日消防安全大检查，发现消防隐患必须按采购人要求及时进行整改。3.车场管理1)全天24小时对大楼地下停车场，地面停车场实施管理，保证车辆停放安全，严格执行采购人车场管理规定或临时特定要求。2)负责采购人重要接待及会议的车辆协调、指挥及周边停放管理工作。准确了解进出的内部车辆 驾驶司机个人信息，外来临时车辆进场后跟车泊位。3)每小时对车场车辆巡视一次，检查车辆是否有漏油，窗门是否关好等情况，同时每天对车库过夜车辆的车牌进行登记，该记录原始资料于次月3个工作日内送交采购人物业管理部门一份。4)负责车库智能停车系统的使用管理、简单维修和日常保养工作，负责车场交通配套设备、设施的使用管理、简单维修和日常保养，按采购人规定的时间准时对地库车场进行排风和送风。5)及时发现和协助采购人妥善处理在停车场和大楼辖内发生的交通事故及交通设施的损坏，及时清理车场内的垃圾、杂物，保证车场的清洁卫生。4.设施设备管理设备设施的使用管理和保养及一般性维修 中标人除配合专业维保公司对消防设备、中央空调、电梯、发电机组、智能化、高、低压设备进行日常维护保养及维修外，还须负责建筑物、装饰工程及机电设备、设施、办公家私等简单维修、 巡检和日常管理；如发现设备出现故障，应及时向采购人汇报，并积极配合业主做好相关的维修工作。每天做好各类设施设备的维保巡检工作记录，该记录原始资料于次月3个工作日内送交采购人物业管理部门一份。1)中标人须负责的工作内容：a.设备维护保养类： a)中央空调冷水机组系统:设备日常操作及检查巡视，并负责与空调维修保养公司的协调、联系及监督工作；b)电梯系统: 大楼共有4台电梯。供应商须负责大楼所有电梯的日常使用、管理和困人的紧急处理，轿厢内饰、门、电梯机房，井道的维修保养。 并负责与电梯维修保养公司的协调、联系及监督日常维保工作；c)生活水泵系统:设备日常检查巡视，电机日常加油维护、保养，软连接日常检查及更换，油绳更换，电柜的零件更换等；d)低压房系统:设备日常检查巡视，电容柜保险检查及更换，开关的维护、维修及更换。e)发电机系统: 设备日常检查巡视保养，空气滤清器定期检查维护，润滑油位定期检查，燃油滤清器定期检查，蓄电池定期检查，传动皮带检查及调整，油路和水路检查；f)新风系统:设备日常检查巡视，滤网检查、清洗，电机检查、加油，轴承、皮带、控制箱检查，并负责与空调维修保养公司的协调、联系及监督维保工作；g)消防抽排风系统:电机检查及加油，轴承、皮带检查及更换，控制箱检查；地下室抽排烟风机、卫生间排风机的维护和保养。h)卫生间清洁设备：清洁设备红外线感应盒电池检查及更换，清洁水道堵塞疏通。b.负责大楼中央空调主机、网络机房、消防中心、餐厅等独立空调冷却塔部分（及室外机）的保养、蒸发器的通炮和空调冷却塔水质处理以及空调系统的简单维修。c.大楼主体工程、内外装饰工程和周边范围内土木建筑及附属配套设施的日常维护及简单维修，包括：地库、天面、内外墙面、地面、走廊、电梯厅、天花、洗手间及设施、门窗门锁，防火门等设施。d.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的日常维护与简单维修，包括：道路、室外上下水管道、沟渠、池、井。e.给排水系统的日常维护及简单维修，包括：雨水管、排污管、给水管、天面生活水池、集水池、集水泵、水泵房、进水阀门等全部水系统。f.照明及电力系统的日常维护及简单维修：负一层低压配电房末级开关后的电力系统及照明。各层采购人室内、外照明、插座开关、楼层配电房，母线排及各线路。g.自动门的日常维护和简单维修：负责大楼二楼大堂2个自动门，车库电动卷闸的日常维护和保养。h.安全监视控制系统的日常维护及简单维修：监控主机系统、每层监控摄像点、围墙红外线防盗点、录像设备。i.大楼外饰、夜饰照明系统的日常维护及简单维修；大楼避雷系统（含防感应系统）的年度检测、日常维护及简单维修。j.配合采购人保管、整理、编排采购人移交的与物业相关的工程图纸、竣工验收资料、设备说明书、 使用手册等。2)工程技术人员24小时值班备勤。在繁忙时段内值班人员不得少于5人（含主管，下同）；非工作繁忙时段及公休假期的值班人员不得少于2人。随时接受采购人报修，满足采购人各部门的工作需要（属专业保养公司维修范畴的由供应商联系并配合监督）。5.卫生管理1)清洁范围：除各层办公用房内（一般性清洁）、档案室（一般性清洁）、餐厅的日常清洁外，其余包括大楼外围、主楼室内外（含文体活动场所）、设备用房、公共通道、设备（设施）的保洁、3米以下外墙清洗、展厅、各会议室、洗手间等均属本次服务范围。2)负责清洁、养护项目的实施。包括地毯和铝质天花的日常清洁、3米以下外墙清洗每季度不少于1次、水池消毒清洗每季度不少于1次、设备设施的日常保洁、大理石的晶面养护。3)门前三包，各楼层消毒，监督除“四害”服务公司，防蚁、灭蚊、灭老鼠、灭蟑螂，每月不少于 1 次。4)中标人进场后须对大楼进行一次全面大清扫。5)中标人清洁时间应尽量避免打扰采购人的正常工作时间，对大堂、公共区域等每天采取循回保洁方式，并做到无滋生源，对卫生死角重点清洁,且周末要有一次大扫除。6)中标人清洁时所用的清洁用品要求如下：①接待室、会议室办公家私选用中性清洁剂碧丽珠；②玻璃：选用玻璃清洁剂或全能水；③垃圾桶：选用全能水；④楼梯：选用全能水，也可选用消毒水或漂白水；⑤洗手间：地面选用全能水，便器选用洁瓷精；⑥地面晶面处理：选用磨光剂；⑦大堂、各楼层走廊晶面清洁：采用清水和推拖；⑧地毯：选用中性地毯水；7)大楼地面和墙体晶面处理面积约8000平方米（面积上下浮动比例在 10%以内），中标人对大理石地面和墙体的晶面抛光处理每季度不少于1次。8)完成采购人临时突击清洁任务，如清洁会场、大扫除等等。6.园林绿化1)大楼红线范围内室外园林绿化植物、花草、树木等的日常养护和管理工作；2)室外绿地充分，无裸露土地；花草树木生长正常，修剪及时，无枯枝、死杈及病虫害现象；绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象；3)草坪：根据不同季节定期对草坪进行修剪、浇水和施肥。做好杂草清除、花草树木防虫害和防冻等养护工作。4)绿篱、花球造型和乔灌木：定期对植物进行修剪、造型，及时更换、补种坏死的植物，并做好松土、施肥、浇水、防虫害等养护工作，确保植物长势良好。5)根据大楼特点制定室内植物种类和摆放、植物养护、植物更换等方案；需与大楼风格协调一致，定期更换、养护及修剪；及时更换不美观的室内植物。7.节能降耗管理1)中标人要建立一个完善的节能降耗管理体系，使物业运行中各环节的所有操作和管理人员与采购人密切配合，采取行之有效的措施开展节能降耗的相关工作：2)中标人要成立节能降耗小组，广泛宣传节能降耗的重要意义，以提高广大干部职工的节能意识。定期宣传节能降耗的意义和节能降耗方式方法。3)用现代化的节能技术，在不影响光照的情况下尽量采用节能灯具及控制开关。4)成立以工程部人员为主体，以其他各部门为辅助的节能责任制机制，分区域，分责任，分任务，让每一部分的能源消耗更加趋于合理。5)制定专业节能降耗措施。专业节能降耗措施包括水专业及电专业的节能降耗措施。6)建立能源消耗计划和考核制度。要做到能源有计划的使用和消耗，根据物业设施设备的运行要求和性质，测算各年、季、月能源的需求量，并确定能源考核标准。7)采取技术改造手段，提高设备运行效能，降低能源消耗。8)注重设施设备的日常保养检修，避免设备“带病”运行，增大能源消耗，并通过各种手段，在不投资或少投资的情况下杜绝能源浪费，减少各种费用支出，使物业能源消耗趋于合理。8.其他1)按采购人要求做好大楼各类传染疫情的各项防疫应急工作，如登革热、禽流感等疫情。2)负责大楼防台风、地震等突发事件的应急准备工作。3)中标人须配备足够的保安、工程技术备勤人员，以备采购人紧急情况下调用。4)采购人不提供员工宿舍及就餐给中标人，中标人应自行解决属下员工的食宿安排。5)对上述内容、项目中没有列出的其他项目，由双方本着平等互利的原则，对物业管理费是否调整做进一步的协商、确定。（五）管理服务要求1.大楼内无被盗等治安案件的发生，无纵火、爆炸、投毒等恶性事（案）件发生、无外事纠纷、枪弹被盗、泄密等事（案）件发生。2.无消防责任事故发生。3.无机械设备、操作责任事故发生。4.上述各项维修保养工作，必须按采购人要求的时限以最快、高效、保质、保量地完成。5.供应商一切管理服务工作的实施，必须以服从于采购人的工作需要为前提，以方便采购人为原则， 通常情况下尽可能在采购人工作时间以外进行。 6.根据有关规定和采购人需求，拟定详细的管理服务细则或拟定详细的管理服务实施方案，且经采购人认可后方能实施。（六）考核办法总体标准（作为采购方服务质量的考核标准）。为实施有效的管理，创一流服务水平，获得最佳工作效率，物管中心对员工的管理应坚持以思想教育和奖励为主，以处罚为辅的原则。采购人每月安排专门考评人员对物业管理服务状况进行量化考评。采购人考评人员按照“物业管理考核表”每日进行巡检，并将巡检情况记录在“物业服务完成状况日检表”中，采购人与物业公司服务代表每月10号前依据“物业服务完成状况日检表”进行每月汇总，汇总结果经双方代表核实签字后生效。每月汇总得分90分以上，全额支付当月物业服务费；月得分90分以下，每低1分（分值为每分1500元）扣罚现金1500元，同时服务单位必须进行整改；得分60分以下，采购人有权单方面解除合同，除因上述扣分扣除的服务费外，采购人有权对物业服务单位处以合同金额10%的违约金。采购方有权对供应商总体服务质量进行考核，连续两个月考核不合格采购方有权提前终止合同。 | 1 | 项 |
（五）议价发起时间：2021年05月18日
二、供应商报价须知（一）被邀请的供应商应根据议价信息的要求，在满足采购需求的前提下，于规定时间内对项目做出报价。
（二）供应商应认真核对报价信息，确保符合采购需求，并对其真实性负责。若与实际不符，一经查实，将视为弄虚作假，当次报价无效，并按政府采购相关规定给予处理。
三、定点议价规则（一）报价规则。
（1）供应商的报价应是总价。
（2）供应商的报价不得高于最高限价。
（二）成交规则、终止规则。
（1）成交规则：采购人接受供应商报价的，议价成交。
（2）终止规则：在定点议价公告期间，采购人因故取消采购任务；或者采购人不接受供应商报价的，议价终止。
四、项目联系方式采购单位：河源市总工会
2021年05月18日
