宝利丰广场前期物业招标公告

服务需求（仅供参考，最终以招标文件为准）一、项目简介宝利丰广场位于合肥市包河区徽州大道路766号附838号，四至范围：东至军民路 ，西至徽州大道，南至靶场路，北至省工业设备安装公司。本项目规划设计的物业类型为：总用地面积 78550平方米，总建筑面积581904.43 平方米。其中地下总建筑面积 144280.04平方米，地上总建筑面积 437624.39平方米（住宅建筑面积 98837.13 平方米，公寓建筑面积 72920.85 平方米，商业用房建筑面积 35783.53 平方米，购物中心建筑面积 78016.41平方米，办公用房建筑面积 67734.68平方米，综合楼建筑面积35378.67 平方米，其他物业建筑面积2853.9平方米）。本项目的建筑密度为 45 %；综合容积率 5.01 ；绿化率为 29.34 %。本项目规划建设机动车停车位 3553 个，其中地上停车位 157 个，地下停车位 3396 个； 本项目于 2013 年 7 月开工建设，第一期工程计划于 2016年7 月竣工并交付使用；整个建设项目（计划）于2016 年 12 月全部建成竣工交付使用。二、物业服务内容1、物业管理区域内房屋建筑本体、公共部分的维护、管理；2、物业管理区域内公共配套设施、设备维护、运行管理；3、物业管理区域内公共场所、道路、房屋建筑公共部分清洁卫生、定期消杀、装修及生活垃圾收集清运；4、物业管理区域内公共绿化、园林小品的养护和管理；5、物业管理区域的日常安全巡查服务；6、物业管理区域内业主、使用人装饰装修物业管理服务；7、物业管理区域内楼宇自动化设备系统的运行、维护管理；8、供水、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理；9、物业管理区域交通、车辆行驶和停泊管理；10、物业及物业档案资料收集、管理；11、社区文化的开展；12、法律政策和物业服务合同中规定的其他事项。三、物业服务标准参照《合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准》（甲级）序号内容服务要求1管理处设置（1）小区内设置管理机构，并设客服接待中心，公示服务电话；管理人员每日巡查小区两次以上，发现问题及时处理。（2）在客服接待中心悬挂或张贴物业服务企业资质证书或复印件、项目负责人照片，公示物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准等有关信息。提供特约服务的，公示特约服务项目及服务标准、收费标准。（3）配置办公家具、电话、电脑、打印机、复印机等办公设施及办公用品；办公场所整洁有序，有专门的业主或使用人接待区域。2管理人员和服务人员要求（1）小区项目经理持证上岗，有五年以上物业管理工作经历。（2）管理人员、专业操作人员按规定取得物业管理职业资格证书或岗位证书。（3）管理人员服装统一，挂牌上岗，仪表整洁，行为规范，用语文明，服务主动热情。（4）服务人员日最低配置标准：客服人员：1人/20户～50户；保洁人员：1人/4000㎡～5000㎡（建筑面积）；秩序维护员：3～4人/每门岗 1人/5000㎡～7000㎡（建筑面积）；绿化人员：1人/10000㎡～16000㎡（绿化面积）；维修人员：1人/50户～100户，高层住宅小区不得低于3人。3服务时间在小区管理机构每日不低于12小时提供业务接待；其他时间设置值班人员，负责项目运行，及时处理各种临时或突发事件。4日常管理与服务（1）制定小区物业管理与服务工作计划，并组织实施。（2）建立健全各项管理制度，公共突发性事件（如：消防、水、电、气、电梯、公共秩序、公共卫生、自然灾害等）处理机制和应急预案，各岗位工作标准和培训、考核办法。（3）建立企业内部培训体系，定期组织从业人员培训、考核。（4）建立物业管理档案（包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主资料档案、装饰装修管理档案、日常运行档案、内部管理档案等），设有专职人员、档案资料室；归档及时、完整，便于查询。（5）使用专业计算机系统管理业主基本信息、物业基础资料、维修养护记录、收费记录。（6）按照相关规定和管理规约（临时管理规约）约定，建立装饰装修管理服务制度。受理业主或使用人的装饰装修申报登记，与业主或使用人、施工单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人相关装饰装修工程的禁止行为和注意事项；装饰装修期间，每日巡查1次现场，做好记录；业主或使用人未申报登记或者违反相关规定，及时告知并劝阻，拒不改正的，及时报告相关主管部门、业主委员会，并在小区内公示；装饰装修结束后，应进行检查，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人应按照约定处理；装修垃圾及时清运。（7）在物业共用部位显著位置公示24小时服务电话。水、电、气等急迫性报修半个小时内，一般修理一日内完成（预约除外）；由专业单位负责的，发现问题应及时告知相关单位；对业主或使用人提出的意见、建议、投拆在2个工作日内处理回复；有报修、维修、处理记录，维修完成后48小时内回访，回访率不低于80%。（8）设置物业管理标志，定期巡视检查并做好记录，包括各幢、单元标志、危及人身安全部位的警示标志、维修养护期间的警示标志。小区主出入口设有小区平面示意图。（9）涉及业主或使用人正常生活的重要物业服务事项，应在主要出入口、各楼单元门内张帖通知，履行告知义务。（10）按有关规定和合同约定规范管理，使用专项维修资金。（11）每月组织1次项目服务质量检查，做好记录。（12）每年组织业主代表参观共用设施设备机房。（13）做好安全生产管理；重要节假日前安排安全检查。（14）每年至少公开征集1次物业服务意见，问卷率达到实际入住业主80%以上，公示整改情况。（15）在小区醒目位置设立公共信息栏；配合有关部门进行公益性宣传。（16）按照规范要求，每年第一季度向业主公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。（17）按物业服务合同约定投保物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险。（18）能提供四种以上特约服务（有偿）和四种以上便民（无偿）服务；重要节日进行美化装饰；每年组织两次以上的社区文化活动。（19）专项服务委托管理。依据相关规定，签订规范的委托服务合同，明确各方权利义务；专项服务企业应具备相应资质，操作人员持有相应的职业资格证书；专项服务企业人员佩戴标志，仪表整洁，行为规范，用语文明；对专项服务企业的服务有监督管理及评价记录。（20）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。（21）对小区内违反治安、规划、环保等方面法律、法规及违反管理规约（临时管理规约）的行为，应及时劝阻、制止并报告有关行政主管部门及全体业主。5公共区域卫生保洁服务一、 生活垃圾的收集、清运（1） 配置密闭式垃圾收集容器，有分类标志。塔楼按栋、板楼按单元设置垃圾收集容器。（2） 生活垃圾实行分类收集。（3）每2周清洗1次垃圾收集容器。蝇、蚊孳生季节每日喷洒药水消毒。（4） 每日清运1次生活垃圾，并清运到指定的垃圾收集场所，不得乱堆乱倒。（5） 保洁车外观整洁、摆放整齐。二、 物业共用部分清洁（一） 楼内（1） 每日清洁1次、每日清拖1次大堂地面；每周擦拭3次信报箱、大堂玻璃；每月天刮2次大堂玻璃；每月清洁2次大堂、候梯厅墙面；每日巡视保洁1-2次。（2） 每日清洁1次楼内地面、楼梯，每周清拖2次；每周擦拭3次楼梯扶手、栏杆、窗台；每月擦拭4次防火门、共用防盗门、消防栓、指示牌等公共设施；灯具每季度除尘1次；每日巡视保洁1-2次。（3） 根据地面材质，定期做地面清洗、养护。（二） 电梯（1） 每日擦拭1次电梯轿厢门、面板；每日清拖1次电梯轿厢地面；每日巡视保洁2次。（2） 不锈钢面或其他装饰材料的电梯，每月护理3次。石材地面的电梯每月养护1次。（三） 天台屋面每月清扫1次楼顶天台、屋面。有天台、内天井的每周巡查1-2次，有杂物及时清扫。（四） 庭院（1） 每日清扫1次道路、两侧人行道，巡视保洁2次；广场地面砖每半月冲洗一次，全天候保洁。（2） 每周清洁1-2次小区公共照明及设施设备；每2月清洁1次雨蓬、门头等。（五） 水景（1） 定期对水体投放药剂或进行其他处理。（2）每周安排专人清洁2-3次水面；定期进行水体净化处理；每季度清洁1次水池池底。三、 有害生物防治（1） 配合相关部门进行有害生物防制。（2） 投放药物应预先告知，投药位置有明显标志。四、 雨雪天气（1） 雨后清洁。雨后，对小区内主路、干路积水进行清扫。（2） 扫雪铲冰。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日10时前清扫干净。五、卫生事件发生公共卫生事件时，迅速组织人员对物业共用部位共用设施设备进行通风、清洗和消毒。六、 检查记录（1） 每日检查1次清洁质量，做好记录。（2） 每月全面检查1次清洁质量，做好记录。（3） 清洁档案齐全。6公共秩序维护（1）秩序维护人员以中青年为主，45周岁以下的人数占总人数的80%以上。（2）秩序维护人员应配备对讲装置和其他必备的安全护卫器械。（3） 出入口有专人24小时值守，其中主出入口20万平方米以上住宅小区应双人值守；当值时坐、立姿势端正（不少于18小时），并有详细交接班记录和外来车辆的登记记录。（4）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。（5）实行24小时巡视检查，20万平方米以上住宅小区夜间巡查应设2-3片巡查路线。重点部位（小区道路、单元出入口和地下车库）应设巡更点，秩序人员手持巡更采集器，按指定的时间和路线每2个小时巡查一次，在正常情况下到达每个巡更点的时间误差不超过2分钟，监控中心有巡更记录。（6）接到火警、警情后三分钟内到达现场，协助保护现场，并报告管理处与警方。 （7）在遇到异常情况或住户紧急求助时，三分钟内赶到现场，采取相应措施。（8） 维护道路使用和场地的正常秩序。（9）小区设有监控中心，应具备录像监控（监控点至少覆盖单元进出口、小区主要道路出入口）、楼宇对讲（可视）、周界报警、住户报警（对讲功能）、门锁智能卡等五项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。监控影像资料，应当留存15日备查。（10）监控中心接到报警信号后，秩序维护人员应5分钟内赶到现场进行处理，并报告管理处与警方；接到住户紧急求助时，秩序维护人员应5分钟内赶到现场，采取相应措施（11）小区应有火警、水警、警情应急预案，并在监控中心控制室内悬挂；每年应组织不少于1次的应急预案演习。专业人员24小时值守安防控制室；报警记录由系统打印留存。（12） 在强降雨、雪天气期间，备勤人员24小时待岗，人数不少于秩序维护专业人员的20%，配备必要的应急工具。（13）记录与档案。各项工作记录完整有效；档案齐全。7停车管理（1）建立停车管理制度。（2）建立停车管理档案。（3）定期存放车辆的，应签订停车服务协议。（4）在显著位置公示停车须知。（5） 设置规范的交通标志，包括引导标志，疏散指示灯，安全出口标志灯和其他警示性标志。（6）机动车辆凭证出入，对临时进入的机动车辆进行登记。（7） 24小时有专人定时巡查停车场（库），车库内配置道闸和录像监视等设施设备。（8） 停车场（库）内配备消防器材并定期检查，做好记录。（9） 停车场地面每日清扫1次，地下停车库地面（含车位地面）每月清拖1次。（10）车库无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。8公共绿化养护一、基本要求：1、小区绿地率达40%以上。2、绿地总体布局合理，满足居住环境的需要，集中绿地率10%以上。3、利用植物、山石、水景等设置景点，且与环境协调。4、乔、灌、地被、草配植合理，层次较丰富，景观好。花坛、花境面积占绿地总面积的0.5%以上。5、绿地保存率100%，乔、灌、草等保存率98%以上。绿地设施、硬质景观保持完好。二、草坪：修剪草坪保持平整，草高不超过8cm；随时清除杂草，目视无杂草；常年保证有效供水，有低洼及时整平，基本无积水；按肥力、草种、生长情况及时施肥，每年二遍以上；及时做好病虫害防治；草地生长正常，斑秃黄萎率低于5%。三、树木 ：修剪乔、灌木修剪每年四次以上，基本做到无枯枝、萌蘖枝；蓠、球、造型植物及时修剪，每年不少于六遍，做到枝叶紧密、圆整、无脱节；地被、攀缘植物修剪及时，每年不少于四次，基本无枯枝；适时中耕除草,做到基本无杂草，土壤疏松；按植物品种、生长状况、土壤条件适时施肥，每年普施基肥不少于一遍，花灌木增施追肥一遍；防治结合、及时灭治，无病虫害发生；树木基本无倾斜；乔灌木生长良好，树冠完整；花灌木按时开花结果；球、篱、地被生长良好，无缺枝、空档。花坛花境：一年中有二次以上花卉布置；保持有效供水，无积水；缺枝倒伏不超过三处；及时清除枯萎的花蒂、黄叶、杂草、垃圾；每年施基肥一次，每次布置前施复合肥一次；适时做好病虫害防治。四、 垃圾处理绿化垃圾能随时清理干净，无垃圾堆放过夜情况。五、树干涂白涂白时间一般在11月上旬至12月中旬，小区内的树干涂白高度应保持一致。六、 检查记录（1） 各项工作记录完整有效，（2） 绿化档案齐全。（3）每月至少检查绿化工作2次并对植物的养护情况进行记录。9共用部位及共用设施设备维修养护管理一、综合管理（1） 建立房屋及共用设施设备档案，有运行、检查、维修养护记录。（2） 按照相关规定，及时对房屋使用安全情况进行评估检查。（3）每年第四季度制定下一年度维修养护计划并组织实施。（4） 对共用部位及共用设施设备进行巡视检查和维修养护并做好记录。（5） 特种设备按照有关规定运行、维修养护和定期检验检测并做好记录。（6）在发生雷暴、强降水、大风、沙尘暴等极端天气前后，要组织专项检查并做好记录。（7）设备机房。 每日巡视2次、每周清洁1次，机房内不得堆积杂物； 按规范设置鼠药盒或粘鼠板、挡鼠板；在明显易取位置配备消防灭火器材，并定期检查器材完好情况；设施设备标志、标牌齐全；在显著位置张贴或悬挂相关制度、证书；各类管线有分类标志和流向标志； 交接班记录齐全、完整。二、共用部位（一） 房屋结构（1） 根据房屋使用时间和设计年限，定期检查房屋共用部位的使用状况。 （2） 每半年检查1次梁、板、柱等结构构件，做好记录。（3） 对危及房屋结构安全的行为及时履行告知和劝阻义务，对拒不改正的，要报告行政主管部门，同时告知全体业主。（二） 建筑部件（1） 每季度检查1次外墙贴面砖石或抹灰、屋檐、阳台、雨罩、空调室外机支撑构件等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。（2）每周巡查1次共用部位的门、窗、玻璃等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。（3）每季度检查1次房屋共用部位的室内地面、墙面、天棚；室外屋面、散水等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。（4）每年汛期前和强降雨后检查屋面防水和雨落管，按照责任范围进行维修养护，做好记录；降雨后及时排除积水。（三）附属构筑物（1） 每月巡查2次道路、场地、阶梯及扶手、侧石、管井、沟渠等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。（2）每月1次对屋面泄水沟、楼内外排水管理道进行清扫、疏通，保证排水畅通；每年检6月至9月每月检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热材料有断裂、缺损的，应及时修理。各项工作应做好记录。（3） 每月巡查2次大门、围墙，按照责任范围进行维修养护，做好记录。（4） 每月巡查2次休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品、室外健身设施，儿童乐园等，按照责任范围进行维修养护，做好记录。（5） 每年检测1次防雷装置，按照责任范围进行维修养护，做好记录。三、空调系统（1） 温度控制符合节能要求，有节水节电具体措施，每月对能源消耗进行统计、分析。进行冷水机组、循环水泵、冷却塔、风机、风机盘管、水处理等设施设备运行、巡视、测温、维修养护，做好记录。（2） 每年检查1次管道、阀门并除锈。（3）定期检验压力容器、仪表及冷却塔噪声。（4） 每月清洗消毒1次新风机、空气处理机滤网、表冷器、箱体；每年清洗消毒2次风机盘管滤网；每两年清洗消毒1次风管。四、二次供水设备（1） 直接从事供水工作的人员应有健康体检合格证。（2） 二次供水设施按要求使用消毒设备，水箱按规定清洗消毒、水质化验，水质符合国家生活饮用水卫生标准。（3） 每日巡视2次水箱间、水泵房，做好巡视记录。（4） 有备用水泵的供水系统，要定期切换运行。（5）每季度对水泵润滑情况进行检查，视情况补充或更换润滑剂；每年对水泵进行1次整体养护。（6） 每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆1次，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理。（7） 水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管，溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。五、排水系统（1） 按照市排水管理机构的要求取得排水许可证。（2）排水设施。每年汛期前对雨、污水井、屋面雨水口等排水设施进行检查、清理、疏通；每次降雨前后及强降雨过程中对主要排水口、管井进行检查。（3） 污水泵。每周巡视1-2次，每季度养护1次。（4） 窨井、化粪池。定期检查，每半年清掏1次。六、公共照明和电气设备（1） 室内照明。每周巡检2次，一般故障即时修复，其他复杂故障2日内修复。（2） 室外照明。每周巡检2次，一般故障即时修复，其他复杂故障3日内修复；适时调整时间控制器。（3） 应急照明。每周巡检2次，故障即时修复；断电后维持照明时间达标，指示灯表面亮度和应急照明照度达标；每季度活化1次蓄电池。（4） 高压柜及高压线路。每周巡检1次高压柜；定期进行设备和线路的检测；每年活化1次直流屏蓄电池；每2年检测1次中央信号屏；做好记录。（5） 干式变压器。每日巡检1次，做好记录。（6） 油浸变压器。每日巡检1次，做好记录。（7）低压柜。每周巡检1次；每半年养护1次；每年检查2次电气安全；每半年检测1次接地电阻；每年校验1次仪表；做好记录。（8）低压配电箱和低压线路。每月巡检3次；每年养护1次；每半年切换1次双路互投开关；做好记录。（9）电动机。每周巡检1次运行中的电动机；每年养护1次；做好记录。（10） 控制柜。每周巡检1次；每年养护2次。每半年校正各种电器装置或控制设备的设定值。每年检查1次各类远控装置和节能装置；做好记录。（11） 发电机。每月试运行1次；每年1次带负荷运行；每年活化2次蓄电池；每周巡检1次充电机和蓄电池；做好记录。（12） 电气检测。每2年1次预防性试验；每年检测2次高压个人防护用品；每2年检测1次直流屏；每2年检测1次高压电缆；每年校验1次内部结算电能表；做好记录。（13） 变配电室。24小时有人值守；设备附件及工具、个人防护用品完好；防小动物措施完备。七、安全防范系统（1） 对讲门口机。每月检查3次按键、显示屏等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。 （2） 网络控制箱。每半年度检查1次外观、接线，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。 （3） 红外对射探测器。每2月检查1次防水、探测范围、接线等，表面清洁1次；每半年内部除尘1次。 （4） 图像采集设备。每周检查2次监视画面、录像功能；每月表面清洁3次；每半年内部除尘1次。（5） 摄像机。每季度检查1次聚焦、红外夜视、防水、接线等，镜头表面清洁1次；每年防护罩内部除尘1次。 （6） 解码器。每季度检查1次防雨罩、接线等，表面清洁1次；每年内部除尘1次。 （7） 云台。每季度检查1次运转、接线，表面清洁1次；每年转动部位上润滑油1次。（8） 巡更点。每月检查1次外观、存储记录，表面清洁1次。（9） 读卡器。每月检查键盘、防水3次，表面清洁1次。八、电梯（1） 24小时运行。（2） 设有高峰梯的，在高峰期与主梯同时运行。（3） 发生电梯困人或其它重大事件时，应迅速启用紧急救援预案，组织救助，物业管理人员须在15分钟内到现场。专业维修人员须在30分钟内到现场进行救助。（4） 每半月日进行1次日常维修养护工作。（5） 设电梯安全员，负责电梯运行的日常巡视，做好电梯日常使用状况记录，落实电梯定期检验计划。（6） 定期检查紧急报警装置。（7） 定期年检并取得合格证。（8） 轿厢内规范张帖年检合格证（有效期内）、乘梯安全须知。九、水景（1） 启用前进行防渗漏检查。（2） 使用中每周巡查2次喷水池、水泵及其附属设施。（3） 设置必要的安全警示标志。（4） 水质符合卫生要求。10消防安全防范一、综合管理（1） 落实消防安全责任制，明确逐级和岗位消防安全职责；（2） 成立义务消防队，每年进行1次消防演练，有业主、物业使用人参与，相关人员掌握消防基本知识和技能。（3） 发生火情及时报警，并采取必要处理措施，协助配合消防人员的工作。（4） 消防控制室设专业人员24小时值守，处理各类报警信息。管理制度、应急预案张贴在显著位置，备存紧急消防物资。（5） 每周防火巡查3-4次；每周专项检查1次消防设施设备、消防器材、消防安全标志、疏散通道等。（6） 每年对员工进行4次消防安全宣传教育，每年组织2次业主消防安全宣传教育。二、消防设施设备维修养护（一） 火灾自动报警系统（1） 报警控制主机、联动台每日巡查设备运行情况，24小时连续正常运行。每日机柜表面清洁1次，每半年机柜内部设备除尘1次。每年定期检查报警控制主机、联动台。（2） 模块、探测器、手动报警装置每半年巡查1次模块、探测器、手动报警装置；每半年表面清洁1次；探测器投入运行2年后，每隔3年由专业清洗单位全部清洗一遍。（3） 备用电源 每季度备用电源充放电试验和表面除尘1次。（二）消防广播系统 每日机柜表面清洁1次，每季度机柜内部除尘1次，设备表面清洁1次；每半年机柜内的设备内部除尘1次。每季度检查1次电话插孔、重要场所的对讲电话、对讲电话主机、播音设备、扬声器等。（三）防排烟系统每季度养护1次防排烟风机、电源控制柜、风口、防火阀等。（四）防火分隔系统每年防火卷帘门的电机转动、齿轮链条传动部位上润滑油1次，电控箱表面清洁、内部除尘1次；每月防火门附件检查1次，每年门的转动部位上润滑油1次。 （五）水灭火系统 每年养护1次室外消火栓，每半年室内消火栓养护1次，设施整体养护1次。消防泵、喷淋泵每月盘车1次，每季度润滑检查1次，每年整体养护1次。（六）灭火器 每年进行1次功能性检查。备注：结合项目情况，上述服务内容及标准约定未尽事宜参照《合肥市住宅小区物业服务规范及等级指导性标准》甲级要求，由中标人提供切实可行的前期物业服务。四、前期开办费、介入费招标人不支付前期开办费、前期介入费用。签订合同后一周内中标人即安排管理人员3人，保安25人，保洁15人，工程2人进场服务（售楼中心），人员工资由招标人按照合肥市现行最低标准支付，员工保险等费用由中标人自行承担。五、人员配置标准1、拟派物业管理项目经理应具有全国物业管理师证书，5年以上物业服务工作经验；2、管理人员（含客服与收费员）不少于35人，保安（含监控）不少于118人，保洁绿化不少于86人，工程维修不少于35人。合计不少于274人；3、人员工资不得低于合肥市最低工资标准，员工社会保险及福利按国家相关规定执行。六、报价说明1、开发商不提供任何形式的前期介入费、开办费；2、投标总价（包干制）的计算过程为：（1） 高层住宅部分： 98837.13 平方米×a元/平方米?月×12月＝A 元；（2） 高层公寓部分：72920.85平方米×b元/平方米?月×12月＝B元； （2） 商业部分： 113799.94 平方米×c元/平方米?月×12月＝C元 ；（3） 办公部分： 103108.35平方米×d元/平方米?月×12月＝D 元；投标总报价=A B C D (不考虑收费率)3、a元/平方米?月、b元/平方米?月、c元/平方米?月、d元/平方米?月即为项目交付后中标方实际向业主收取的物业管理费单价，按照购房人的产权面积计算；4、上述住宅报价中包含电梯电费、公共区域水电及其它设施、设备运行等公共能耗；商业、办公报价中不包含电梯电费、公共区域水电及其它设施、设备运行等公共能耗；5、本次招标投标报价暂不考虑地下机动车库、非机动车库及其他公共配套设施物业综合服务费；6、 年度概算：3500万元；7、物业管理岗位人员配置不得低于标准要求，各岗位人员工资不得低于同行业较高水平。各上岗人员物业公司必须按照劳动法所规定内容签订合同，并按政府相关部门规定购买社会保险。七、服务合同的签订说明1、物业服务合同期限为一年；若业主委员会在合同期满后尚未成立，双方协商续约。签订合同前，中标单位需自中标通知书发出之日起三个工作日内向招标方支付中标价格的10%作为合同履约保证金，合同履约保证金在中标方完全按照合同履约期满后，由招标方无息退回；2、如中标单位物业管理服务标准、人员配备数量、任职要求等低于本招标方案规定，工资水平低于同类型项目工资标准，造成服务不达标，业主投诉达3%，甲方可依据合同给予相应处理，并不退还乙方履约保证金；3、乙方应保证依据有关规定实行账务公开； 4、中标公布之日起10日内签约，否则视为违约。八、入伙后考核办法1、考核形式1.1、每日巡查。由招标人客户服务部安排专人（不少于2人）负责，并做好巡查记录。1.2、全面检查。由客户服务部组织实施，每周一次，对照《考核评分细则》，现场评分、亮分，并由中标单位对检查结果认可签字。1.3、暗查。由客户服务部组织实施，一般一月一次。1.4、公司领导班子集体检查。招标人根据工作需要，可组织班子成员进行检查，一般两个月一次。1.5、若中标单位拒不签字，按照考核办法检查照片和现场考核人员两人签字为准，作为考核依据。上述考核的结果，均计入当月总分。2、分值评定考核分值为100分。每次考核按照《考核评分细则》规定进行扣分，作为对中标者兑现合同履约保证金的依据。3、考核措施每月考核得分在96分（含96分）为合格。受到国家、省、市、区、街道表彰的（凭证书或文件），随后每月在得分中分别增加10分、8分、6分、4分、2分。4、处罚4.1、每月考核得分在95分（不含95分）以下的扣除中标人履约保证金20000元。4.2、被省、市、区媒体曝光，确属本职工作失误或失职，造成不良影响的，在当月总分中扣4分。4.3、在法定节假日和省、市重大活动期间，因管理不到位，群众反映强烈的，在当月总分中扣3分。4.4、连续两个月考核在90分（含90分）以下的或半年平均考核在95分（含95分）以下的，招标方有权随时终止合同，造成的影响和损失由中标单位承担，履约保证金不予退还。5、《考核评分细则》5.1、基本要求 （25分）5.1.1服务与被服务双方签订规范的物业服务合同，双方权利义务关系明确。（1分）5.1.2承接项目时，对住宅区共用部位、共用设施设备进行认真查验，验收手续齐全。（2分）5.1.3项目经理及各部门经理具有大专及以上学历，须有全国物业经理上岗证；管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。（4分）5.1.4有完善的物业管理方案，质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。（3分）5.1.5管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。（3分）5.1.6公示24小时服务电话。急修1小时内、其它报修按双方约定时间到达现场，有报修、维修和回访记录。（5分）5.1.7根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。（2分）5.1.8按有关规定和合同约定公布物业服务费用或者物业服务资金的收支情况。（2分）5.1.9每年至少2次征询业主对物业服务的意见,基本满意率95%。（3分）5.2、房屋管理 （18分）5.2.1对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。（3分）5.2.2根据房屋实际使用年限，适时检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围的，及时编制维修计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。（2分）5.2.3每日巡查1次区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡查记录，并及时维修养护。（3分）5.2.4按照住宅装饰装修管理有关规定和业主公约（业主临时公约）要求，建立完善的住宅装饰装修管理制度。装修前，依规定与业主（使用人）、装修管理企业签订协议，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。每日巡查1次装修施工现场，发现影响房屋外观、危及房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，及时劝阻并报告业主委员会和有关主管部门。（5分）5.2.5对违反规划私搭乱建和擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关主管部门。（3分）5.2.6小区主出入口设有小区平面示意图，各组团、栋及单元（门）、户有明显标志。（2分）5.3、共用设施设备维修养护 （16分）5.3.1共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门负责的除外）。（2分）5.3.2建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。（1分）5.3.3设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。（1分）5.3.4对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。（1分）5.3.5载人电梯24小时正常运行。（2分）5.3.6消防设施设备完好，可随时启用；消防通道畅通。（2分）5.3.7设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。（1分）5.3.8小区主要道路及停车场交通标志齐全。（1分）5.3.9路灯、楼道灯完好率不低于90%。（2分）5.3.10容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施，对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。各种突发设备故障有应急方案。（3分）5.4、协助维护公共秩序 （20分）5.4.1主出入口24小时值勤，其中16小时站岗。（3分）5.4.2区内按规定线路巡逻，每2小时巡查1次，配有安全监控设施的，实施24小时监控。（4分）5.4.3对进出区内的机动车辆进行管理，引导车辆有序通行、停放。（3分）5.4.4对进出区内的装修等劳务人员实行登记管理。（5分）5.4.5对火灾、治安、公共卫生等突发事件有应急预案，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施。（5分）5.5、保洁服务 （10分）5.5.1每幢设置垃圾桶，生活垃圾每天清运1次。（2分）5.5.2道路、广场、停车场、绿地等每日清扫1次；电梯厅、楼道每日清扫1次，每周拖洗2次；楼梯扶手每周擦洗3次；共用部位玻璃每周清洁1次；路灯、楼道灯每季度清洁1次。及时清除区内主要道路积水、积雪。（3分）5.5.3区内公共雨、污水管道每年疏通1次；雨、污水井每季度检查1次，并视检查情况及时清掏；化粪池每2个月检查1次，每年清掏2次，发现异常及时清掏。（2分）5.5.4二次供水水按规定清洗。（2分）5.5.5根据区内实际情况进行消毒和灭虫除害。（1分）5.6、绿化养护管理 （11分）5.6.1有专业人员实施绿化养护管理。（2分）5.6.2对草坪、花卉、绿篱、树木定期进行修剪、养护。（3分）5.6.3定期清除绿地杂草、杂物。（2分）5.6.4适时组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。（2分）5.6.5适时喷洒药物，预防病虫害。（2分）入伙后考核办法为签订前期物业管理委托合同的有效附件，招标人及中标人均要认真执行。