永善县加强和规范小区物业管理服务实施方案

为深入贯彻党的十九大和十九届四中、五中全会精神，全面落实《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《昭通市城市管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》《云南省物业服务导则（试行）》等法律法规规章，根据《昭通市人民政府关于印发〈昭通市进加强和规范物业管理服务工作的指导意见〉的通知》（昭政规〔2021〕1号）《中共永善县委办公室永善县人民政府办公室关于印发<永善县永善县网格化治理实施方案.>的通知》（永办发〔2021〕49号）等文件精神，为进一步加强和规范全县物业管理工作，破解小区物业管理难题，提升物业管理服务水平，满足人民群众对美好居住生活的需要，结合我县实际，特制定本实施方案。

一、目标任务

深入贯彻落实物业管理相关法律法规，持续加强住宅小区物业管理工作，强化部门联动，细化工作责任，落实属地管理，建立健全管理长效机制，充分发挥小区业主委员会（或业主代表）主体作用，制定完善相应管理制度，破解物业费收缴难题，统筹抓好小区卫生、秩序、违章搭建等方面的管理管理。同时，加强考核考评，形成共抓共管共治的格局，引导物业服务企业、业主委员会增强服务意识，提升服务品质，不断规范物业管理活动，为小区住户营造管理规范、干净整洁、安全有序、和谐文明的环境，不断提升住宅小区群众的安全感、幸福感和满意度，为创建“美丽县城”“全国卫生城市”“全省文明城市”奠定坚实基础。

二、基本原则

（一）统一领导，条块结合。坚持和加强党对物业管理工作的领导，建立党建引领下的网格责任单位、村（居）委会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制。加强物业管理部门指导、管理和监督职能，发挥各部门协同作用。

（二）属地负责，分级管理。强化乡镇（街道办事处）属地管理责任，发挥村（社区）主体作用，建立县、乡镇（街道办事处）、村（居）委会三级物业管理工作机制。

（三）依法管理，因地制宜。按照物业管理等有关法律法规要求，坚持政府指导与市场运作相结合，稳步推进全县物业规范管理、公开透明，分类实施、健康发展。

（四）业主参与，共建共享。强化业主在物业管理中的自治和自我管理作用，明确权利和义务，引导业主共建家居小区、共享品质生活，构建共建共治共享格局。

三、工作内容

（一）建立健全治理结构及其制度

1. 全面摸清小区底数。各乡镇（街道办事处）、网格化管理责任单位牵头，村（居）委会配合，全面摸清住宅小区基本情况，包括小区地址、小区栋数、小区住户数、小区总人数、小区基本条件（管理模式、业主委员会、有无配套的监控设备（施）及门禁设备等），实行台账管理。

2. 增强业主管理意识。加大宣传力度，引导业主按照有关法律法规规定正确行使权利、履行义务，遵守业主管理规约、业主大会议事规则和有关规章制度，不违规装修、改造、搭建，不从事危害公共利益、侵害他人合法权益以及法律法规规约禁止的活动。发生上述行为时，其他业主有权投诉、举报，物业服务企业、业主委员会应当劝阻、制止。违反法律、法规规定行为的，要及时向有关行政主管部门报告。

3. 规范业主委员会行为。业主委员会（物业管理委员会）负责执行业主大会决定事项，了解业主的意见建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。督促业主遵守法律法规、议事规则、管理规约和业主大会决议，监督并劝阻业主违规违约行为，依法依规催缴无故拖欠的物业费，调解业主与物业服务企业之间的纠纷，积极配合所在社区村（居）委会工作，接受其指导和监督，共同做好物业管理工作。

（1）业主委员会必须依法依规成立。乡镇（街道办事处）负责指导成立业主大会筹备组、业主委员会换届改选小组，加强对业主委员会人选的推荐和审核把关，清理规范未经合法程序成立的业主委员会。鼓励“两代表一委员”参选业主委员会成员，提高业主委员会成员中党员比例。对具备成立条件但未成立业主委员会的，经乡镇（街道办事处）、网格责任单位指导后仍不能成立业主委员会的或者业主低于5户不具备成立业主委员会条件的住宅小区，由乡镇（街道办事处）组织建立以社区村（居）委会、网格责任单位代表、业主代表等参加的小区物业管理委员会，临时代替业主委员会开展工作。

（2）业主委员会人选要求。担任业主委员会应当是该物业管理区域内的业主，具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律、法规，无刑事、强制戒毒、开除军籍、失信被执行人等不良记录；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务，无拖欠水电费、物管费等行为；热心公益事业，责任心强，公正廉洁，品行良好；具有一定的组织能力；具备必要的工作时间等条件。探索建立业主委员会成员履职负面清单，出现负面清单情形的，暂停该成员履行职责，提请业主大会终止成员资格并公告全体业主。为切实发挥业主委员会的履职积极性，有条件的小区可探索业主委员会成员实行适当报酬制度，报酬经费的筹集、管理和使用的具体办法由业主大会决定，业主大会也可授权业主委员会聘请专职工作人员承担日常事务，明确工作职责和薪酬标准。

（3）业主委员会成立流程。一是成立业主大会筹备组（换届改选小组）。各乡镇（街道办事处）、社区村（居）委会、网格管理责任单位在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组、业主委员会换届改选小组并进行公示，筹备组应当自成立之日起90日内完成筹备工作，在组织召开首次业主大会会议15日前以书面形式在物业管理区域内公告。二是召开业主大会会议选举业主委员会成员。业主大会筹备组（换届改选小组）采用集体讨论或者书面征求意见的形式组织召开业主大会会议，通过业主大会会议选举出5~11人（单数）的业主委员会预备人选名单（应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意推选结果有效），进行公示后确定正式业主委员会成员，自选举之日起7日内召开首次会议，推选业主委员会主任、副主任。业主委员会成立30日内到社区村（居）委会、乡镇人民政府（街道办事处）、住建部门备案，每届任期不超过五年，可连选连任。三是业主委员会任期届满前3个月，应该组织召开业主大会，进行换届选举，并报社区村（居）委会、乡镇（街道办事处）、住建部门备案，做好移交工作。

（4）业主委员会日常规范与监督。一是业主委员会应定期召开会议，在决定物业管理有关事项前，应公开征求业主意见，并报告社区党组织和居民委员会，并经征求意见的物业管理决定无效，且不得由物业服务企业代替业主委员会征求业主意见。二是加强对业主委员会的监督。业主委员会每年向业主公布业主共有部分经营与收益、维修资金使用、经费开支等信息，保障业主的知情权和监督权。业主委员会作出违反法律法规和议事规则、管理约定的决定，县人民政府或者乡镇（街道办事处）应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主委员会不依法履行职责，严重损害业主权益的，乡镇（街道办事处）牵头，网格责任单位配合，指导业主大会召开临时会议，重新选举业主委员会，并依法对原业主委员会相关成员追究相应责任。

4. 制定完善有关制度。一是完善小区业主委员会相关管理制度。各乡镇（街道办事处）、网格化管理牵头单位主导，网格化管理责任单位牵头，村（居）委会配合，指导业主大会筹备组制定《首次业主大会会议召开方案》《业主委员会委员候选人选举（换届）办法》《业主及其专有部分面积明细表》《业主大会议事规则（草案）》《小区管理公约（草案）》，业主委员会（物业管理委员会）成立后，通过召开业主大会按照程序对各草案和物业服务合同进行修改完善（应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意选聘结果才有效），未经征求意见并修改完善的物业管理决定无效。二是完善物业管理企业相关管理制度。物业管理企业要严格按照《云南省物业服务导则（试行）》有关内容制定相应管理制度，包括职责分工，人员、车辆出入管理，保洁制度、各类服务收费标准，小区巡查、设施维修维护等各类细分制度。三是完善费用收支公示制度。业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业应每年向业主公布业主共有部分经营与收益情况、维修资金使用（筹集）情况、物业费收取明细、经费开支、业主大会或业主委员会决定、物业服务合同及其它应当向业主公开的情况资料，物业企业服务信息公开公示率要100%覆盖，对未履行服务信息公开公示制度的业主委员会（物业管理委员会），由乡镇（街道办事处）牵头，网格责任单位配合督促限期整改并通告全体业主；对未履行服务信息公开公示制度的物业服务企业，由相关部门进行处罚。

（二）全面提升物业管理服务水平

1.充分发挥业主委员会的作用。对小区的管理模式，可由业主委员会（物业管理委员会）组织召开业主大会商议决定，管理模式主要有两种，即自主管理或者聘请有经营资质的物业服务企业进行管理。

（1）自主管理模式。由业主委员会（或业主代表）按照相关规定建立完善物业服务机制，对小区进行自主管理，增强业主自我管理意识。特别是规模较小、住户较少的老住宅小区，可实行自主管理的模式，在小区内收取一定的车辆停放和环境卫生管理等费用，费用的收取主要考虑平衡小区日常管理所产生的的费用，专门用于小区公共设施的维护、聘请专职（兼职）门卫、清洁工和保修工等，管理人员优先从小区内退休、失业人员及低收入群体中选聘，真正实现共商、共建、共治、共管。业主大会也可授权业主委员会聘请专职工作人员承担日常事务，明确工作职责和薪酬标准。

（2）物业管理模式。要建立健全并严格落实物业服务企业的选聘和退出机制。一是依法依规选聘物业服务企业。业主大会原则采用招投标的方式选聘物业服务企业，有关行政主管部门对物业管理招投标活动实施监督管理，投标人少于3个或者住宅规模小于200户的，经县级人民政府物业行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。选聘物业服务企业前，业主委员会应当召开业主大会（需经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意选聘结果为有效），对选聘的方式、合同期限及合同内容等进行表决，业主大会作出决定后30日内，业主委员会根据业主大会确定的选聘的方式选聘有相应资质的物业管理企业对小区进行管理，并代表业主大会与经依法选定的物业服务企业签订、续签、变更或者解除物业服务合同。服务合同要对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定，合同签订一式五份，县住建局、乡镇（街道办事处）、村（居）委会、业主委员会（物业管理委员会）、物业服务企业各存一份。业主委员会受业主监督，未经业主大会同意，不得擅自选聘、解聘物业服务企业，要压实物业服务企业的责任，确保物业服务企业履职尽责。对选聘前期物业的住宅小区，建设单位严格执行前期物业管理招投标制度，按照《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的规定，通过招投标方式选聘有相应资质的物业服务企业，有关行政主管部门对招投标活动实施监督管理，政府（部门）购买物业服务按照政府采购相关规定执行。二是严格物业服务企业退出。住建部门是物业企业退出项目的监管主体。乡镇（街道办事处）、村（居）委会要加强物业项目退出协调，督促业主委员会（物业管理委员会）与物业服务企业做好物业交接手续，监督物业服务企业依法依规退出物业项目管理，并做到有序衔接。对擅自撤离物业区域、停止物业服务的，或被解聘的物业服务企业未按照规定办理交接手续、拒不退出的，由住建部门牵头，乡镇（街道办事处）、村（居）委会积极配合，依法进行处理，并记入物业服务企业信用档案。

2.提升物业服务质量。全面落实物业服务企业服务质量主体责任，从物业管理向物业服务转变，严格按照物业服务导则和物业服务合同的服务内容、服务标准等提供服务，推进物业服务规范化运行。物业服务企业要提高服务意识，健全服务质量保障体系，对消防、救护及正在执行紧急公务的车辆实行优先、免费通行，对未购买停车位的小区业主临时通行可实行人性化管理，不搞一刀切。建立服务投诉快速处理机制。做好小区内人流、物流、车流的管控服务工作，完善基础配套设施，如小区门禁系统、监控系统，道路标识、标牌、标线等，确保进出责任区人员安全有序、车辆停放有序、物品摆放有序，通道顺畅无阻。定期巡检和养护公共部位、公用设施设备，采取合理措施保护业主人身、财产安全，维护公共秩序，做好绿化养护，协助规范垃圾投放并及时清扫清运。积极推进“无违建小区”创建，在业主装修前加大宣传力度，并与业主签订“零违建”协议等方式告知业主，在发现小区有违章建（构）筑物时及时向综合执法等有关部门汇报，配合做好违章建（构）筑物的拆除，着力改善居住环境，提升居住品质，打造优秀物业服务项目，切实提升服务品质。

3.提升行业人员素质。物业服务企业要有一定具有专业知识和维修养护技术专业的人员，制定物业服务行业从业人员标准，开展职业技能培训和竞赛，增强物业管理的服务意识，提高从业人员整体素质和服务水平，规范物业服务企业保安服务管理。要加强对物业服务企业的监督管理。建立负面清单制度，依法查处不执行政府指导价、不明码标价、价格欺诈等行为。

4.完善基础配套设施。一是全面排查掌握底数。各乡镇（街道办事处）、网格化管理责任单位牵头，村（居）委会配合，组织业主委员会或物业管理委员会，对小区基础配套设施建设情况现场排查，建立台账。二是坚持因地制宜，完善设施。设施的完善要按照住户意愿，把握改造重点，制定安全合理、经济科学的改造方案，完善门禁系统、标识标线、监控系统等必要的基础配套设施，为小区规范管理奠定基础，改造方案需经过业主大会按程序审议实施，其中改造费用原则上由各小区业主筹集。业主大会、业主委员会工作经费可由全体业主承担，也可从物业共有部分经营所得收益中支出。

5.加强智慧物业管理服务能力建设。积极鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，提升物业智慧管理服务水平，实现县、乡镇（街道办事处）、村（居）委会、业主委员会、物业公司等分级分项管理功能。以智慧物业管理服务平台为支撑，以配套的智能设备为基础，以创新的管理服务思维为指导，以保障业主权益为准则，建立“以人为本”智慧物业管理系统。鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业+生活服务”模式。逐步提升管理效率和业主满意度，成为智慧社区和未来社区建设的基础组成部分，并依法依规与相关部门实现数据共享应用，建立事件部件处置权责清单，明确处置业务流程和规范，实现智慧预警、智慧研判、智慧派单、智慧监督，提供定制化产品和个性化服务，实现一键预约、服务上门。。

6.发挥党建引领作用。健全以“街道党工委―网格化管理责任单位党组织―社区党组织―小区党支部―楼栋党小组―党员中心户”为主线的组织管理体系，着力构建“横向到边、纵向到底”的网格化管理和服务格局。由网格化管理责任单位党组织牵头，社区党组织具体负责，按照“一小区一支部”的原则，采取单独建、联合建、挂靠建等形式建立党组织，做到应建尽建，真正实现“有党员的地方就有组织、有组织的地方就有活动”。选优配强支委班子尤其是党支部书记，支持社区“两委”及监督委员会成员、居民小组长、在职党员、离退休老党员、“两委员一代表”担任小区党支部书记、党小组长、楼栋长。构建“小区党支部+业主委员会+物业企业+网格化管理责任单位党组织”议事协调机制，定期分析社情民意，共同商讨解决小区、楼栋管理服务、文明创建、环境整治、车辆停放等重要事项。规范小区党支部运行，完善党员管理制度，大力推行在职党员到小区党组织履职尽责，无职党员在小区党组织设岗定责，采取承诺践诺、志愿服务等做法，积极参与小区治理，带动居民自我管理、自我教育、自我服务。

（三）规范建设项目物业资料查验移交

1.加强建设项目工程验收管理。房地产开发项目竣工，开发建设单位依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。开发建设单位必须严格按照规划和设计审批要求配备物业管理用房和公用设施设备。相关监管部门要严把项目房屋、电梯、消防、供水、供电、供气设施等质量、安全和技术标准关，未达到要求和不符合标准的，不予竣工验收，严肃查处开发建设单位擅自交付使用的行为。项目交付使用后，开发建设单位应当对其开发建设的项目质量承担责任，要按照国家规定的建设工程保修期限和范围，认真履行保修责任。

2.严格项目资料移交。开发建设单位应在新建物业项目交付使用后30日内，向物业服务企业移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备施工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件、物业使用说明文件、业主花名册和物业管理需的其他资料，并将房屋交付情况及时报送项目所在地住建部门和乡镇（街道办事处）人民政府备案。

3.严格物业查验承接。物业承接查验工作严格按照《物业承接查验办法》进行。新建项目由物业服务企业和开发建设单位共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行检查和验收；重新选聘物业服务企业的，在业主委员会或乡镇（街道办事处）监督下由原有物业服务企业与新选聘物业服务企业共同对物业共有部分、共有设施设备及相关场地进行检查和验收，并将物业承接查验协议和查验记录向县级物业行政主管部门和物业所在乡镇（街道办事处）核实确认后方可交付使用。

（四）着力破解物业管理难题

1.破解小区停车难问题。

（1） 盘活新建住宅小区停车位。经规划部门审批配建有停车位的小区，小区内规划用于停放汽车的车库、车位须首先满足业主停车需要。小区竣工交付使用满2年且尚未出售、附赠的车库、车位，倡导开发企业或委托的物业服务企业向业主招租，或实行临时停车收费管理，停车服务费按相关规定合理设定，可对小区业主适当优惠，提高地下车库、车位使用率，减轻地面停车压力。

（2）合理增加老旧小区停车位。纳入城镇老旧小区改造范围的小区，按照“一院一策”改造实施方案，优化小区空间，合理设置停车位、车库；对未纳入城镇老旧小区改造范围且停车位严重不足的，经20%以上业主提议，可召开业主大会，经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意，在不占用消防通道、城镇公共道路、市政绿地等市政设施及其它公共配套设施的前提下，经自然资源部门批准后，可在物业管理区域内增建车位，优先向小区业主租用，可采用摇号的方式进行分配。积极推广智能化停车设施在小区的应用，合理规划设置充电桩和非机动车停车场地。

（3）合理确定小区停车收费标准。价格主管部门要根据我县实际情况，科学制定住宅小区公共区域停车服务收费标准，并联合市场监管、交运、住建、发改等相关部门加强监管。已成立业主委员会（物业管理委员会）的住宅小区，停车服务收费标准由业主大会确定；未成立业主委员会（物业管理委员会）的住宅小区，原则上由业主和物业服务企业或停车服务企业协商确定，在协商确定前，暂按价格主管部门制定的住宅小区公共区域停车服务收费标准执行。停车服务收费标准需报所在地价格主管部门和乡镇（街道办事处）备案。

（4）不断提高停车位使用率。积极提倡依托智慧停车管理功能实现停车位（库）分时共享，实现全自助管理和收费。鼓励有条件的小区对停车位（库）开启分时共享，利用自己车位不停车时段对外提供按时计费停车服务，提高车位的利用率和经济效益。

2.破解物业费收缴难问题。

（1）压实业主主体责任。乡镇（街道办事处）、网格责任单位、村（居）委会、行业主管部门指导，要加强协调配合，强化对小区业主的日常教育，提高业主参与小区管理的主人翁意识，压实小区管理的各方责任，让业主积极参与、配合、监督管理，为物业服务奠定群众基础，更好参与小区治理，客观评价小区服务质量。

（2）强化企业服务意识。督促物业服务企业按照合同要求规范履职，不断提升服务标准和质量，建立健全物业服务管理考核机制，促使企业从基础物业管理向提升物业服务质量转变。

（3）合理确定收费标准。物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务水平相适应的原则，在物业服务合同中约定。物业服务价格主要通过市场竞争形成，通过业主大会与物业服务企业在物业服务合同中约定服务项目和价格，可根据服务标准和物价指数等因素动态调整，提倡酬金制计费方式。物业服务价格实行政府指导价的，由有定价权限的价格部门、住建部门制定并公布基准价及其浮动幅度，建立动态调整机制。县发改局、县市场监管局、县住建局依职能职责，加强对物业服务收费的指导、监督检查，公布物业服务清单，明确物业服务内容和标准，督促物业服务企业做好收费公示。乡镇（街道办事处）要积极引导业主与物业服务企业通过合同约定物业服务价格调整方式。县发改局、县市场监管局、县住建局要联合监测并定期公布物业服务成本信息和计价规则，供业主和物业服务企业协商物业费时参考。

（4）与依法催缴相结合。行业主管部门要建立与司法、业主委员会、村（居）委会、物业服务企业等参与的“物业矛盾调解机制”，对无故不缴纳物业服务费的业主，经催告后仍不缴纳的，支持物业管理企业、业主委员会依法予以追缴，对业主无故拖欠物业费的案件确保“快立、快审、快结”。

3.规范住宅专项维修资金管理。

严格按照《住宅专项维修资金管理办法》《云南省住房和城乡建设厅 云南省财政厅 云南省审计厅关于进一步加强和规范城镇小区住宅专项维修资金管理的实施意见》等文件要求交存、管理、使用住宅专项维修资金。

（1）住宅专项维修资金交存。业主交存的住宅专项维修资金属于业主所有，从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金属于公有住房售房单位所有。县住建局、县财政局要根据国家和省、市以及我县制定的有关规定和文件要求，加大专项维修资金归集、使用的监管力度，确保按规定交存到位，专款专用。要根据《云南省住房和城乡建设厅 云南省财政厅 云南省审计厅关于进一步加强和规范城镇小区住宅专项维修资金管理的实施意见》，结合我县情况，适时调整公布每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额。对部分老旧小区专项维修资金管理中的历史遗留问题，要研究制定相应的措施，区别情况、妥善处理。

（2）住宅专项维修资金的管理。积极推进维修资金管理信息系统建设，方便业主实时查询交存情况以及资金管理使用情况等，接受社会监督，加强维修资金监管，严肃查处侵占挪用维修资金等违法违规行为。积极推动新建商品房在办理网签备案时，由建设单位代为足额缴存或业主自行足额缴存维修资金，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户（门）号设分户账。商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户，未按规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。业主共有部分经营收益应当主要用于补充维修资金。

（3）住宅专项维修资金的使用。住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过申请使用，产生的费用由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊，不得违规挪用。要优化维修资金使用流程，简化申请材料，缩短审核时限。要根据实际建立维修资金应急使用工作机制，对小区发生电梯、消防、供水、排水等公用设施设备故障危及房屋使用、人身财产安全等紧急情况，需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或业主委员会可依法向县住建局、县财政局直接申请使用维修资金，维修竣工后，公开使用数额。县住建局、县财政局负责指导监督全县住宅专项维修资金的交存、使用、管理。

（4）强化住宅专项维修资金追缴。加大对建设单位、物业服务企业代收维修资金的清缴力度，对拒不整改、交存的建设单位（开发商），由相关部门依法依规作出处罚，对逾期仍未交清的企业及有关负责人，由作出处罚决定的单位向法院依法申请强制执行。在规定时限内仍无能力交清已挪用维修资金的企业及有关负责人，按照有关规定依法进行处罚，并记入诚信体系，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

4.强化物业服务监督管理。一是严格住宅小区公共收益管理。建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部位或公共设施设备进行停车、投放广告以及其他经营活动的，应当征得相关业主或业主大会的同意，并依法办理相关手续，所产生的收入属于业主共有，具体使用由业主大会决定。产生收入由物业服务企业代收代管的物业服务企业应当单独建账；由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设公共收益账户，公共收益使用接受全体业主的监督，并在小区显著位置定期公示收支明细。二是建立物业服务信用公开公示制度。各乡镇（街道办事处）应加强指导监督辖区内物业服务企业在物业服务区域显著位置设立物业服务信息监督公示栏，对物业服务有关事项全部公开公示，主动接受监督。按年度如实公布并及时更新小区物业项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话、物业服务内容和标准、收费项目和标准、电梯和消防等设施设备维保单位和联系方式、车库车位使用情况、公共水电费分摊情况、物业费和业主共有部位经营收益收支情况、专项维修资金使用情况、电梯维护保养支出情况等信息，可同时通过网络等方式告知业主公示内容。物业服务企业开展家政、养老等服务业务也应对外公示，按双方约定价格收取服务费用，不得收取公示收费项目以外的费用。三是探索建立物业服务监督平台。逐步依托智慧物业管理服务平台，探索建立县、乡镇（街道办事处）、村（居）委会分级物业服务监督子平台，以实现物业服务监督的平台化、数据化和公开化。

四、职责分工

（一）县人民政府职责。县人民政府对全县物业管理工作负总责，全面统筹领导物业服务管理工作。按照物业管理法律法规物业管理的有关政策，建立县、乡镇（街道办事处）、村（居）委会三级物业管理工作机制，压实管理责任。政府常务会每半年至少听取一次物业管理工作情况汇报，专题进行研究。

（二）乡镇（街道办事处）职责。负责辖区内物业服务小区的摸底、巡查走访。负责辖区内物业管理的组织领导，设立物业管理办公室，配备专人负责日常工作，监督辖区内物业管理活动，受理业主关于请求依法选举和重新选举业主委员会的合理诉求。指导业主大会、业主委员会的成立和换届，办理业主委员会备案等工作；监督业主大会、业主委员会和物业服务企业依法履行职责；协调社区村（居）委会、业主委员会和物业服务企业关系，建立所在地住建、公安、民政、司法、村（居）委会、物业服务企业、业主委员会、业主代表等相关单位及人员参加的联席会议制度，协调解决物业管理重大问题、处理矛盾纠纷，发挥基层综治中心和网格员作用，积极促进物业管理矛盾纠纷就地化解；负责组织协调居民委员、会村民委员会，对流浪、无主动物进行处置。参与辖区内物业服务企业信用评价考核工作。

（三）村（居）委会职责。按照属地乡镇要求落实属地管理职能，建立党建引领下的社区居委会、业主委员会、物业服务企业协调运行机制，充分调动居民参与积极性，形成社区治理合力；鼓励业主委员会成员和物业服务项目负责人中的党员担任社区党组织兼职委员，符合条件的社区“两委”成员通过法定程序兼任业主委员会成员；组织指导业主大会、业主委员会的成立和换届；协调业主委员会、业主与物业服务企业关系，负责调处社区物业服务纠纷；鼓励有条件的老旧小区逐步引进物业服务，依托社区村（居）委会实行自治管理，依法保护业主的合法权益。强化辖区内小区卫生和秩序管理，做好本辖区小区基础信息的采集、矛盾纠纷的排查化解工作；教育引导业主自觉做到讲文明、爱卫生、讲礼仪、守秩序、讲诚信、守法纪，督促落实“门前三包”责任，引导做好垃圾分类等工作。协同配合做好违法建（构）筑核查、违法建筑的拆除整治等工作；对业主大会和业主委员会的日常活动进行具体管理。

（四）物业服务企业职责。坚持以人为本的原则，增强服务意识，践行为民服务；强化对小区的日常服务管理，做好电梯检测、车辆规范停放、绿化维护、消防设施检测、给排水管、强弱电线路维护等日常巡视检查并做好记录；主动向业主公示服务内容、服务标准，做好标识标牌，管理制度上墙；开通投诉受理渠道，认真倾听业主的心声，及时采取有效措施解决主业反映的问题，不断提高服务质量。

（五）卫生及秩序网格化管理责任部门职责

各网格化管理责任单位要按照《中共永善县委办公室永善县人民政府办公室关于印发永善县城卫生和秩序网格化管理工作实施方案的通知》要求，对责任区域实行领导包片、干部职工包楼栋，落实定人定点定责的网格化管理，重点围绕“五抓一配合”，定期对小区车辆停放、绿化建设、公共设施保护、服务质量等方面进行监督检查，现场督促发现问题整改，形成主要领导重点抓、责任领导具体抓、责任人专门抓的工作格局，实现每个小区有人“挂”、小区楼栋有人“包”，切实提高小区物业服务管理质量。

（六）部门职责

1.县住建局：依法加强行业监管，负责督促指导乡镇、村（居）委会、网格化管理责任单位建立小区业主委员会（物业管理委员会），对业主大会和业主委员会的日常活动进行指导监督，加强对小区管理的督促指导。负责物业服务活动的监督管理工作；研究制定物业管理政策和指导自制定行业服务标准；负责物业服务企业和业主委员会的备案工作；负责住宅专项维修资金的交存，使用和管理；负责物业服务企业及从业人员业务指导、培训和监督管理；负责物业服务企业信用评价考核管理；会同有关部门对物业服务企业经营活动进行监督检查；指导监督物业管理协会开展行业指导和行业自律管理监督；指导物业服务企业依法对防空地下室进行平时开发利用和维护管理。

2.县自然资源局：负责按相关规定规划小区的物业用房，停车位，环卫设施设备等公共服务设施，并在竣工验收规划条件核实阶段严格审核，配合解决小区内因规划问题引起的纠纷。

3.县发改局：牵头制定、调整物业服务收费内容及实行政府指导价的住宅物业服务收费等级标准；配合住建部门制定廉租住房物业服务及住房前期物业服务收费标准。

4.县城市管理综合执法局：对物业管理区域内的违章建筑、毁绿占绿、任意弃置垃圾、违规装修、餐饮服务业经营者油烟扰民、环境噪音污染等违法违规行为实施行政处罚工作，对流浪、无主动物进行处置；履行县人民政府对城管综合执法部门承担的其他物业方面职能职责有其他规定的，从其规定。

5.县市场监督管理局：负责依法依规办理市场主体登记工作，负责物业价格、停车收费投诉举报、受理、查处等监督检查工作；负责受理物业管理区域内违反市场监管法规的投诉；负责依法查处虚假广告、无照经营等违法违规行为；依法对小区电梯等特种设备使用管理单位和电梯维保单位实施监督检查，督促使用管理单位和维保单位做好特种设备的使用登记、维护保养、作业人员持证上岗等工作，查处特种设备安装、改造、维修和使用中的违法违规行为。

6.县应急管理局：指导、协调、监督对物业服务企业负有行业安全管理的部门加强对物业企业安全防范和管理，指导、协调物业服务企业、业主委员会及各有关部门制定专项应急预案。

7.县消防救援大队：指导物业服务企业做好物业管理区域内的消防安全管理工作；依法处理物业管理区域内破坏消防设施设备的行为，指导物业服务企业及时消除安全隐患；依法对电动自行车违规停放充电进行处罚；联合城管综合执法、公安部门对堵塞消防通道行为进行联合治理；联合公安、应急管理部门对物业管理区域内堆放易燃易爆物品行为进行处罚。

8.县公安局：负责加强小区治安管理；加强物业服务企业保安服务的监督和指导；加强流动人口管理，指导落实安全防范工作；对饲养动物，干扰他人正常生活、放任动物恐吓他人、驱使动物伤害他人等行为予以处罚；负责物业服务主体进入和退出的程序维护；查处打击物业服务管理中的违法犯罪行为。

9.县机关事务管理中心：配合住建等部门加强和规范全县单位房改房、集资建房等机关工作人员集中住宅区的物业管理工作。

10.县民政局：负责落实社区村（居）委会、社工服务机构参与物业服务管理相关工作，会同住建部门负责业主委员会、社区的培训指导工作。

11.县人社局：负责对物业服务企业劳动用工的指导；鼓励物业服务企业招用就业困难人员；按规定落实相关扶持政策。

12.县卫健局：负责指导小区健康平安站设置、监管；指导健康教育、疫情防控等工作的开展。

13.市生态环境局永善分局：负责查处不按规定堆放弃置工业废物、违法倾倒工业废水等破坏环境违法行为；负责对工业噪音污染行为进行监督管理。

14.县教体局：配合县市场监督管理局、县公安局、县城市管理综合执法局、县应急管理局等部门查处小区内违规开办培训班、培优班等行为；负责统筹协调小区业主子女入学相关工作。

15.县司法局：加强对物业纠纷人民调解委员会和属地政府人民调解组织在物业纠纷处理中的业务指导；为符合法律援助条件的物业管理诉讼当事人提供法律援助。

16.县委宣传部：统筹媒体做好新闻舆论引导，对物业管理政策法规进行宣传，对物业管理的经验做法进行宣传，曝光物业服务企业、业主委员会的违法违规行为；统筹做好网络舆情的处置，正确引导社会舆论，组织召开新闻发布会，向社会各界通报全县物业服务管理工作。

17.县供水、供电、供气等企业：负责接收经验收合格的供水、供电、供气等专业经营设施设备，对相关设施设备进行维护、养护和更新；推行各项收费向最终用户收取；需要委托物业服务企业代收费、代抄表的，要与物业服务企业签订委托合同，并向物业服务企业支付相应酬金。

18.物业管理行业协会：负责编制物业服务标准，规范从业人员行为，加强内部建设自律管理，维护物业管理行业的合法权益；办理主管部门委托的其他事项；支持物业服务企业兼并重组，推动物业服务规模化、品牌化经营，提升整体服务水平。

五、相关要求

（一）组织保障。成立县政府常务副县长任组长，分管领导任常务副组长，住建部门主要负责人及县政府办有关人员任副组长，相关职能部门负责人为成员的物业管理工作领导小组，领导小组下设办公室在县住建局。领导小组建立不定期联席会议制度，协调解决物业管理工作中的各类问题。

（二）压实责任。各部门要按照各自的职能职责依法加强监督管理，加大联合执法力度，加强事中事后监管，加大对小区物业的指导、督查、考核和联合执法检查力度，坚决整治物业管理活动中的违法违规行为，规范物业管理秩序。各乡镇（街道办事处）是小区物业服务管理工作的第一责任人，要统筹部门、社区村（居）委会力量，结合工作职责，细化工作方案、明确工作措施、压实工作责任，实行定人定点，召开专题会议研究，定期听取工作推进落实情况，认真分析研判存在困难和问题，研究破解困难问题的措施办法。

（三）营造氛围。要充分利用微信、QQ、网站等平台，大力宣传加强小区管理的重要意义，正面引导业主自觉树立物业管理的服务消费理念，自觉交纳物业服务费、水费、电费等费用；对无正当理由长期不交物业服务费、水费、电费等费用的业主，物业服务企业可通过法律途径进行追缴。特别是机关事业单位公职人员应发挥带头作用，主动配合小区管理工作，自觉交纳物业服务费等费用。

（四）严格考核。全面推行小区评比考核、物业服务企业信用评价考核激励惩戒机制，县创卫办结合合同履行、投诉处理、日常检查和乡镇（街道办事处）意见等情况，每半年对住宅小区开展卫生评比，实行通报制度；对物业服务企业开展信用评价和等级评定，得分低于90分的，由县住建局进行约谈并下发风险提示函，连续两年信用评价得分低于90分的企业，列入物业管理服务“黑名单”。

（五）严肃纪律。各部门要集中一切资源，整合一切力量，聚焦工作重点难点，不折不扣抓好工作落实，不推诿扯皮、弄虚作假，坚决以扎实的作风投入工作，确保物业管理工作落地见效。

本实施方案自印发之日起施行

永善县加强和规范小区物业管理服务工作

领导小组

一、组成人员

组 长：曾国才 县委常委、县人民政府常务副县长

常务副组长：丁永帅 县人民政府副县长

副 组 长：张劲松 县政府办主任

赵少涛 县住建局局长

成 员：李顺奎 县发改局局长

柯 平 县教体局局长

韩维明 县公安局常务副局长

殷盛发 县民政局局长

李远发 县司法局局长

邓麒麟 县财政局局长

蒋泽龙 县人社局局长

陈绍鸿 县自然资源副局长（主持工作）

迟驰骋 市生态环境局永善分局长

韩正慧 县卫健局局长

叶道远 县应急管理局局长

蒋 彬 县市场监管局局长

李琦雪 县机关事务管理服务中心主任

向声平 县住房公积金管理中心主任

杨 云 县消防救援大队大队长

胡立敏 县供电局局长

胡朝银 县供水公司经理

许 飞 溪洛渡街道办事处主任

陈远波 永兴街道办事处主任

领导小组下设办公室在县住建局，由赵少涛局长兼任办公室主任，负责处理日常管理工作。

二、工作职责

领导小组职责：负责督促指导全县物业管理工作，建立联系会议制度，适时召开会议听取工作情况，研究全县各部门提请解决的物业管理重大困难和突出问题。

办公室职责：承担工作领导小组日常工作，筹办相关会议，统筹协调落实市、县物业管理工作领导小组各项决策部署，完成领导小组交办的其他事项。

各成员单位职责：各成员单位要按照《永善县加强和规范小区物业管理服务实施方案》文件要求，积极认真做好本单位职责范围内的物业管理相关工作，需要多部门协调解决的，要积极主动协调、积极配合。同时贯彻落实领导小组及办公室议定事项；按时参加领导小组及办公室组织的会议，根据安排主动汇报本部门开展工作情况，研究全县各部门提请解决的物业管理重大困难和突出问题

领导小组及办公室人员若有变动，由相应岗位职责人员接替，不再另行文。