泸州市青少年宫

物业管理服务项目邀请比选公告

泸州市青少年宫

2021年3月

目录

第一部分采购项目邀请函......................................................（1）

第二部分被邀请谈判人须知...................................................（2）

1、被邀请谈判人的应答文件

2、被邀请谈判人的应答文件的递交

3、谈判及评审

4、授予合同

第三部分技术需求说明....................................................... （10）

1、泸州市青少年活动中心物业管理服务项目-安保及秩序维护

2、泸州市青少年活动中心物业管理服务项目-保洁及绿化维护

第一部分采购项目邀请函

现对泸州市青少年宫物业管理服务项目进行采购。特邀请你公司前来参加本项目采购。

一、项目名称:泸州市青少年宫物业管理服务项目。

二、采购内容:

三、发出采购文件时间: 2021年3月4日

四、领取采购文件地点:泸州市青少年宫城西馆（泸州市龙翔西路119号）。

五、报送响应文件时间: 2021年3月10日上午9：30前(北京时间)（需密封，竞争性谈判当天验封、开封）

六、报送响应文件地点:泸州市青少年宫城西馆（泸州市龙翔西路119号）。

七、可对服务场地进行实地查看，对不明问题提出询问，请与泸州市青少年宫办公室联系。(询问请以电话的形式)

八、地址:泸州市青少年宫城西馆（泸州市龙翔西路119号）。

邮编:646000

联系人:李艺

电话: ****-*******查看详情 181*****633

电子信箱: ********查看详情9@qq.com

第二部分被邀请谈判人须知

一、被邀请谈判人

1采购人、邀请谈判人的范围

1.1.采购人:泸州市青少年宫。

被邀请谈判人:是指响应采购活动并且符合谈判文件规定资格条件和参加谈判的法人、其他组织。

1.2.满足以下条件的被邀请谈判人是合格的被邀请谈判人，可以参加本次谈判:

1) 被邀请谈判人须为采购人针对本项目所邀请的物业管理公司法人或法人授权的代理。

2) 只有在法律和财务上独立、合法运作并独立于采购人的被邀请谈判人方可参加。

3) 被邀请谈判人不得直接或间接地与采购人或其附属机构有任何关联。

4) 被邀请谈判人应遵守有关的中国法律和法规。

5) 本项目不接受联合体。

6) 被邀请谈判人不得将本项目采购内容以任何方式进行转包。

1.3.在任何时候发现被邀请谈判人提交的应答文件中提交虚假资料或失实资料的，或者以其他方式弄虚作假的,其谈判将被拒绝，并视情况依法追究被邀请谈判人的责任。

1.4.采购人保留在授予合同之前任何时候接受或拒绝任何被邀请人，以及宣布谈判程序无效或拒绝所有递交邀请文件的权力，对受影响的被邀请人不承担任何责任,也无义务向受影响的被邀请人解释采取这一行动的理由。

1.5.采购人保留将项目中不同的采购内容授予其它被邀请谈判人的权利。

1.6.被邀请谈判人在谈判过程中相关文件的签订、履行、通知等事项的书面文件中的单位盖章、印章、公章等处均仅指与被邀请谈判人名称全称相一致的标准公章,不得使用其他形式(如带有“专用章”等字样)的印章。如谈判过程中供应商使用投标专用章,须提供特别说明函，明确该供应商投标专用章作为直接参与谈判时相关应答文件的签章，及业务合作伙伴参与谈判时授权函的签章，其效力等同于公章。

2谈判文件构成

2.1.谈判文件共五章，内容如下:

第一部分邀请函

第二部分被邀请谈判人

第三部分技术需求书

第四部分附件

2.2.被邀请谈判人应认真阅读邀请文件中所有的事项、格式、条款和技术规范等被邀请谈判人没有按照邀请文件要求提交全部资料或者没有对邀请文件在各方面都作出实质性响应是被邀请谈判人的风险，并可能导致其响应文件被拒绝。

2.3.在响应方案送交时间截止期前的任何时候，无论出于何种原因,采购人可主动地或在解答被邀请谈判人提出的澄清问题时对邀请文件进行修改。

2.4.采购谈判内容:包括第三部分“技术需求书”中列明的所有服务; 以及所有技术需求要求的其它内容、附件、备品备件、专用工具等，服务还应包括安装、调试、检验、技术服务和培训等费用。

3被邀请谈判人费用

3.1.无论谈判的过程和结果如何，被邀请谈判人应自行承担所有与准备和参加谈判有关的费用。

二、被邀请谈判人的应答文件

4谈判范围及谈判文件计量单位

4.1.被邀请谈判人必须对谈判文件中“技术需求书”中所有采购内容进行报价和详述。

4.2.被邀请谈判人的应答文件中所使用的计量单位，除谈判文件中有特殊要求外，应采用国家法定计量单位。

5被邀请谈判人的应答文件

被邀请谈判人的应答文件(统一格式)组成，包括:

附件1——谈判报价函(统-格式)

附件2——谈判报价一-览表及分项表

附件3——资格证明文件

被邀请谈判人提交的证明其被授予合同后有能力愿行合同的资格证明文件。资格证明文件应包括下列部分(如没有实质性响应以下资格证明文件，将可能导致响应文件被拒绝):

3-1 法人营业执照或营业执照正本和副本(复印件，加盖公章)

3-2 税务登记证书正副本(适用于尚未完成“三证合- -”登记的企业，提供复印件，加盖公章)

3-3 法定代表人或单位负责人授权书(统一格式)

附件4——技术规格及要求及点对点应答

4-1根据邀请文件要求提供服务方案

4-2服务的内容及措施

4-3服务标准的详细描述

附件5——保密承诺书

中国采招网（bidcent er.com.cn）[

附件6——合同模板(另行拟定)

附件7——优于采购需求的公司承诺

6被邀请谈判人的应答文件内容填写说明

6.1.被邀请谈判人的应答文件按统格式填写，装订成册。

7被邀请谈判人的其它应答文件附件的编制

7.1. 被邀请谈判人的其它应答文件附件由被邀请谈判人视需要自行编制。规格幅面应与正文一致，附于正文之后，与正文页码统编目编码装订。

8被邀请谈判人的谈判报价

8.1.本项目均以人民币报价。被邀请谈判人的谈判报价应遵守“中华人民共和国价格法”。

8.2.报价方式:项目服务单价及总价;货币:人民币。

8.3.被邀请谈判人要按谈判采购的服务数量、价格表(统- -格式) 的内容填写服务单价、总价及其他事项，并由法人代表或授权代表签署。报价应包括谈判技术服务和培训等费用。

8.4.对于非标准服务,被邀谓谈判人还应填写报价明细表(报价明细表格式由被邀请谈判人自行设计，但价格须列明含税总价,税率，不含税总价及税金额)。

8.5.被邀请谈判人的单价和总价有出入的，以单价为准;被邀请谈判人的谈判报价在合同执行过程中是固定不变的，不得以任何理由予以变更。谈判报价总价包括被邀请谈判人为完成本项目所发生的包含税金(包括但不限于各项税款及附加税金或费用)在内的一切费用。被邀请人需说明其提供本次采购项目适用的税率，并说明总报价中的税金额及不含税金额。被邀请谈判人估商错误或漏项的风险一律由被邀请谈判人承担。

8.6.如本项目价格变动，应加以详细说明。

9应答文件有效期

9.1.应答文件应在规定的谈判日后的30天内保持有效,谈判有效期不满足要求的应答文件，将被视为非实质响应性应答文件而予以拒绝。

9.2.采购人可根据实际情况，在原谈判有效期截止之前,要求被邀请谈判人同意延长应答文件的有效期。接受该要求的被邀请谈判人将不会被要求和允许修正其应答文件。被邀请谈判人也可以拒绝采购人的这种要求。上述要求和答复都应以书面形式提交。

10被邀请谈判人的应答文件的签署及规定

10.1.组成被邀请谈判人的应答文件的各项资料(本须知第6条所规定)均应遵守第11条规定。

10.2.应答文件-式三份( 1份正本、2份副本)，电子版本一份(电子版须与应答文件正本密封在一起)应答文件用中文编写，A4纸装订(胶装b其中正本必须注明“正本”字样，正、副本内容必须保持致，副本可以用复印件。若正本和副本、电子版本不符，以正本为准。

10.3.被邀请谈判人的应答文件的正本必须用不褪色的墨水填写或打印，注明“正本”字样。副本可以用复印件，注明“副本”字样。

10.4.被邀请谈判人应填写全称,同时加盖印章。

10. 5.响应文件需由被邀请人法人代表或经法定代表人正式授权并对被邀请人有约束力的代表在响应文件上签字。响应文件如是授权代表签字，须将法定代表人或单位负责人授权书”附在响应文件中。响应文件无法定代表人签字，或无被授权代表签字，或被授权代表非被邀请单位的正式职工，响应文件将被拒绝。

10.6.被邀请谈判人的应答文件如有修改错漏处，必须由同-签署人签字或盖章。

10.7.被邀请谈判人的应答文件因字迹潦草或表达不清所引起的后果由被邀请谈判人负责。

10.8.被邀请谈判人提交的应答文件以及被邀请谈判人与采购人就有关谈判的所有来往函电均应使用中文。

10.9.如被邀请人对邀请文件个别内容不能接受，应在响应文件中另做声明，否则将视为被邀请人接受邀请文件全部内容。

三、被邀请谈判人的应答文件的递交

11被邀请谈判人的应答文件的递交

11.1.被邀请谈判人应将应答文件正本和所有的副本分开密封装在单独的包装中，且在信封上标明“正本”、“副本”、“项目名称”、“项目编号”、“年月日XX:XX前不得启封”字样。

11.2.被邀请谈判人的应答文件必须在规定的时间派人送达到指定的谈判地点。

11.3.采购人推迟谈判时间时，应以书面(或传真、电话) 的形式，通知所有被邀请谈判人。在这种情况下，谈判双方的权利和义务将受到新的谈判时间的约束。

11.4.在规定的被邀请谈判人的应答文件送达时间以后送达的被邀请谈判人的应答文件，采购人有权拒绝接收。

四、谈判及评审

12谈判过程

采购方可根据各方报价，保留进行进一一步谈判的权利

12.1谈判小组

谈判小组由采购人的代表和有关专家组成。

12. 2谈判时间、地点

采购人按谈判文件规定的时间、地点主持谈判，并做谈判记录。

12.3谈判

谈判小组所有成员集中与被邀请谈判人进行谈判。被邀请谈判人须进行5-10分钟的陈述，向谈判小组陈述提供服务技术特点等，并应谈判小组要求进行技术答疑。在谈判中，谈判的任何一方不得透漏与谈判有关的其他供应商的技术资料、价格和其他信息。谈判文件有实质变动的，谈判小组应当以书面形式通知被邀请谈判人。

12.4谈判将就采购项目的价格、信誉、业绩、服务、对谈判文件的响应程度等进行谈判。被邀请谈判人应如实提供谈判小组要求提供的资料，并以书面形式作以承诺和澄清。

12.5澄清文件须授权人签字并加盖公章(多页须在骑缝处须加盖公章)。

12.6经谈判，谈判小组有权要求参加谈判的供应商在规定时间内进行最终报价。

12.7被邀请谈判人提供的应答文件及在谈判小组规定时间内提交的补充文件应实质性响应谈判文件的要求，非实质性响应谈判文件要求的应答文件及其补充文件将被要求予以澄清，非实质性响应采购文件的响应文件将可能被拒绝。采购人只对被邀情谈判人提供的文件本身及谈判过程中书面形式做出的澄清及最终报价进行判断，而不寻求外部证据。以下情况均属于非实质性响应性应答文件:

1）不满足采购文件对被邀请谈判人资质要求的；

2）资格证明文件不全、失效或不符合采购文件要求的；

3）响应文件无单位盖章、无法定代表人签字，或签字人无法定代表人有效授权的；

4）有效期不足的；

5）采购文件中提供虚假或失实资料的；

6)采购总报价小于零的或项目总报价低于成本价且为恶性竞争的；

7)在一份响应文件中对同一采购货物/服务报有两个或两个以上报价的；

8)采购认为不能实质上满足采购文件或其他要求的或响应文件中附有采购人不能接受的条件的。

13评审

本项目评审采用最低报价法:即在满足所有采购需求的基础上，按最低价的原则拟授于合同供应商。

13. 1,评审

评审严格按照谈判文件及谈判的要求和条件进行。

14谈判及评审过程保密

14.1.从谈判开始到授予成交供应商止，凡是属于审查、澄清、评价和谈判的有关资料，均不得向无关的人员透露。

14.2.在谈判及评审期间，被邀请谈判人企图影响谈判人的任何活动，将导致被拒绝谈判，并承担相应的法律责任。

五、授予合同

15谈判结果通知

15.1.成交供应商确定后，采购人以书面形式向供应商发出谈判成交通知书。

16签订合同

16.1.谈判文件、成交供应商的应答文件及评审过程中有关澄清文件均应作为合同签订的凭据。

第三部分技术需求说明

一、项目概况

（一）中标供应商为采购人提供物业管理服务，本项目管理服务内容包括：安全保卫服务、卫生保洁服务、花草树木维护、设备维护（特种设备除外）服务。

（二）负责泸州市青少年馆内外管理。1.泸州市青少年宫城西馆：地点位于泸州市江阳区酒城大道二段，室内面积2260平方米；室外：花岗石铺装地面1000平方米,车行道、停车场混泥土路面1000平方米，运动场2000平方米，绿化1000平方米,总面积约7260平方米；电梯一部及景观照明工程一批、化粪池一座等。2.泸州市青少年宫忠山馆：位于泸州市忠山路二段102号，室内面积约3000平方米，室外面积约2000平方米，电梯一部及景观照明工程一批、化粪池一座等

根据场所的实际情况，建议可配备安保人员4名，清洁人员2名，绿化维护2人，场所综合管理服务人员2人，水电工程维修人员1人（可兼职）。

二、服务内容

（一）安全保卫服务

1.人员素质要求

(1)保安从业人员应知法、懂法、守法，依法办事，必须严格遵守保安从业规范，模范遵守安全管理规定。

(2)保安队长要具备高中以上学历，有较高的政治思想素养和业务水平，有较强的组织协调能力。

(3)保安人员个人素质条件：以高中文化程度（含职高）为主体，退伍军人为佳，身体健康，没有传染病及精神病等不能控制自己行为能力的疾病病史，体貌端正。没有犯罪记录。

(4)所聘用的保安人员有吃苦耐劳的精神和高度的责任感，熟知采购人的管理规定，严格履行岗位职责，善于发现各类问题，具备一定的管理经验和处理突发事件能力。

(5)中标供应商要加强对保安业务的管理，确保保安在服务区内无违规事件发生。

2.工作要求：

(1)服务范围包括日常门岗值勤，安全防范、巡查，消防、监控管理等工作。

(2) 保安人员思想素质高、业务能力强，执行严格的岗位纪律和岗位责任制，以确保整个物业管理范围的安全、有序。

(3)对一般外来的访问、办事人员，建立询问登记制度。

(4)办公及公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意流动。做好进出人员的询问登记。

(5)主出入口24小时值班。做到24小时有安全护卫人员巡查。

(6)加强管理，预防火灾、刑事事故的发生。对突发事件有应急处理程序和措施，一旦发现事件苗头必须立即报告采购人，防止事态进一步恶化，协助保护现场。

(7)其它与安全保卫有关事项。

3.消防管理

(1)负责采购人的全部消防设施、设备的使用和管理工作，根据本物业现状需要配备必要的消防、应急器材，并制定较为完善的消防应急方案。

(2)认真贯彻“安全第一，预防为主，综合治理”的方针，设立消防组织机构、职责、规章制度和工作程序，落实各级消防责任人。全面熟练掌握消防报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。

(3)每月定期进行全面检查，确保消防设备和设施随时处于正常工作状态。中标供应商须负责消防系统的各项维修保养工作，做好消防维保工作记录，并将记录资料和检测结果提供给采购人备案。办公区域和公共区域配装的各种灭火器材、防毒面具、烟感、喷淋设施以及楼梯、走道和出口的安全疏散指示、应急照明、通风设施等由中标供应商负责日常检查维护，采购人负责维修、补充。

(4)建立消防应急措施，出现消防事故5分钟内应有2人以上到达现场，进行必要的扑救。

(5)每周进行一次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。重大节日前配合采购人进行节日消防安全大检查，并按采购人要求及时进行整改。

(6)做好消防知识的培训和宣传，服务期内组织大楼综合消防应急演练不少于一次。

(7)做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。

（二）食堂卫生保洁服务

1.清洁保洁范围：具体负责各办公室、培训室、设备间、大厅、走廊、楼梯、厕所、室外等清洁及保洁。

2.清洁（上班）时间：周六周日早上7：00—12:00、下午13:00—18:00；周二—周五早上8:30-12:00 14:00-18:00

3.负责室内外绿化树木的浇灌、修剪、养护等。

4.负责每日中午职工食堂工作。

5.工作要求：

(1)每天对建筑室内外地面进行打扫。

(2)每年两次对建筑室内的墙壁、天花板。玻璃门窗、幕墙等进行打扫。

(3)定期检查建筑外墙，防止其他单位悬挂或粘贴宣传广告。

(4)下雨天应及时清扫路面，确保路面无积水。

(5)在完成必要的清洁工作后，各工作人员必须对公共区进行巡查保洁，以保证整个服务区的整洁。

(6)厕所要求平时每天上午、下午各至少冲洗2次，每周彻底打扫卫生一次，确保厕所干净卫生、无异味。

(7)办公室要求每天9:00前完成垃圾清理。每天要求至少2次的卫生清洁。

(8)在完成必要的清洁工作后，各工作人员必须对公共区进行巡查保洁，以保证整个服务区的整洁。

（三）设备维护服务

1.配备1位（可以兼职）持有特种作业电工证的工作人员，要求熟练水电维修。

2.负责范围：所有的水电、门窗的维修，包括各照明线路维护、安装更换灯管、各种电线插座等。

3.每天除了及时维修好已损坏了的水、电、门、窗等设施外，早上和下午各对各区巡查一次，以便发现水龙头是否渗漏并及时维修好。

4.每天检查各电线及电器开关，检查是否存在安全隐患并能够及时排除。

5.配合采购人进行的水、电、门、窗等维修过程。

6.所有维修材料费均由业主方进行支付。

7、电梯管理

配备具有电梯操作员资格的管理人员（可兼职），按照电梯维保公司、技术监督局的要求加强电梯的使用和管理。

（四）场所综合服务管理人员

1.配备2位（城西馆、忠山馆各1名）综合服务管理人员。

2.负责场所内保安、保洁、水电维护、消防等人员管理，听从办公室工作安排，负责图书室、家长休息区等场所值守。

3.上班时间与办公室人员相同。

三、服务要求

（一）总体要求：在服务期限内，中标供应商必须遵守国家《劳动法》及有关法律、法规，在管理范围内进行物业管理服务。

（二）具体要求：

1.日常管理与服务

(1)服务规范应符合法律法规的要求。

(2)各项服务要做到及时准点。

(3)建立完善的档案管理制度，建立齐全的管理服务档案（包括设备管理档案、日常管理档案等）。采购人随时抽查档案管理情况，以便日常监督。

(4)每季度对采购人进行一次书面服务满意调查，并分析提出改进措施。

(5)制定内部管理制度和考核制度，报送采购人备案后，将相关管理制度予以公布。

（6）业主方额根据中标方服务得分情况确定是否延续下一年合同。

2.中标人供应商所提供服务应根据采购人及场馆需求情况发生变化时，作出相应调整。

3.中标人供应商不得把该项目以任何形式分包、转包给第三方。

四、人员配置要求

（一）服务人员具体岗位设置建议（本项目须配置服务人员11人）。

（二）中标供应商要配置不少于上述所需人员，也可以提出更优化的配置方案。

（三）中标供应商负责所聘用人员的伙食、交通费用。

（四）服务人员着装统一规范，服装、工器具由中标供应商负责。

五、人员管理要求

（一）采购人与派驻服务人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻服务人员由中标供应商自行管理，并按法律法规和地方政府的规定支付服务人员的工资、福利、保险、奖金、加班费等一切费用。

（二）若采购人加班期间要求提供相关物业管理服务的，中标供应商应按上班期间要求，保质保量地做好保障工作。

（三）中标供应商的派驻服务人员应遵守安全操作规章制度，服务期间安全及人身伤害等工伤事故，由中标供应商负责，与采购人无关。

（四）中标供应商原则上专职服务本项目，若整合其他项目的人员，需说明，并保证本项目正常运行。

（五）投诉处理率100%，且及时、妥善，有完整的记录档案。

（六）鼓励中标供应商贯在符合岗位条件下，“公益性岗位”优先招用泸州市就业困难人员和参战复退就业困难人员。

六、报价及付款方式

1、本项目接受最高报价为每年人民币30万以内，任何高于最高报价金额均属于无效报价。

2、本项目的费用支付为季度支付，即按最终确定的年度报价均分至4季度即成季度费用，付款时间为每季度15日之前。

3、中标供应商须开具正式税务发票原件交采购人，采购人在收到中标供应商发票的15个工作日内办理支付手续。

七、相关需求说明

物业管理采购项目需求