广州市教育基建和装备中心采用定点采购议价方式实施本次采购。
一、项目信息（一）项目名称：广州市教育基建和装备中心物业管理服务定点采购
（二）项目编号：DDYJ-2021-302162
（三）预算金额：960,000.00
（四）采购需求：
| 编号 | 服务描述 | 需求描述 | 数量 | 计量单位 |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 服务描述：一、项目概况 （一）物业建筑情况广州市教育基建和装备中心（以下简称采购人）位于广州市越秀区人民中路394号，共有办公大楼四幢，一幢2层，一幢3层，两幢4层和大院。 （二）确定一家供应商为采购人提供物业管理及机构运行保障服务，本项目管理服务包括但不限于以下内容：电力维护服务、保安及消防应急管理服务、会务礼仪服务、车辆驾驶服务、卫生清洁服务、绿化养护服务、设备设施维修保养、停车管理等。 二、服务要求 （一）成交供应商按采购人需求和场地实际情况，组建物业服务机构对该场地实施管理服务，制订该场地的物业服务方案，建立各项规章制度，确定组织架构、人员安排等，相关管理服务规章制度实施前需征得采购人同意。 （二）采购人对重要岗位的设置、人员录用与管理，重要的管理决策有直接参与权与审批权，采购人认为派驻的人员不能胜任本工作时，成交供应商要予以更换。 （三）在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对成交供应商人员有直接指挥权；成交供应商应根据采购人物业类型及业务特点，制定特殊事件和紧急、突发事故的工作配合方案。 （四）成交供应商对所录用人员要严格审查，保证录用人员没有劳动教养和刑事犯罪记录，并具有相应的上岗资格证（如制冷与空调作业证、保安员证、建（构）筑物消防员职业资格证或消防设施操作员证等）。 （五）采购人与派驻服务人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻服务人员由成交供应商自行管理，并按法律法规和地方政府的规定支付服务人员的工资、福利、保险、奖金、加班费等一切费用，如采购人认为有必要可查阅成交供应商本项目的财务状况。 （六）若采购人加班期间要求提供相关物业管理服务的，成交供应商应按上班期间要求，保质保量地做好保障工作。 （七）成交供应商的派驻服务人员应遵守安全操作规章制度，若发生人身伤害等工伤事故，由成交供应商负责，与采购人无关；若造成公私财物损失，由成交供应商等价赔偿并负连带责任。 （八）采购人需求的人员岗位不得缺岗。成交供应商的保安聘用期不少于一年，其他管理和工作人员的聘用期不少于半年（特殊情况除外），且聘用时须将被聘用人员个人信息同日内报采购人备案。成交供应商如确需更换、辞退保安、管理人员或其他工作人员，须书面报告采购人，并取得采购人的同意后，方可进行。 （九）成交供应商要依法纳税，按规定为录用人员缴纳社保，并将购买保险的相关资料送采购人备案；人员薪金待遇请供应商充分考虑服务期内人员薪金的调整因素，如因用工引起的劳动纠纷问题由成交供应商负责解决。 （十）成交供应商各类管理、服务人员要配套统一服装，专业工种配有专业装备，如电工的工作服、绝缘鞋，会务人员配置正式工作服等，服装装备均由成交供应商提供，服装款式须经采购人同意。岗位着装要求统一，言行规范，要注意仪容、仪表及形象，对公众岗位录用人员体形、身高要有规定。 （十一）成交供应商具备丰富管理经验，诚信守法经营。 （十二）成交供应商要具备利用自身资源满足临时应急抽调含安全保卫、清洁服务、工程技工等人员的能力，确保应急处理。为避免影响采购人工作，抽调人员必须为成交供应商的正式员工。 （十三）成交供应商每季度提供服务报告，由采购人进行评价，成交供应商需根据采购人的评价作出分析并进行整改，整改落实不到位的采购人有权扣除当季服务费总额5%。 （十四）成交供应商需建立完善的档案管理制度，健全管理服务档案（包括设备设施维修维护管理台账、消防、保洁、绿化等日常管理台账等），采购人将随时抽查档案管理情况，用于日常监督。 三、服务内容 （一）安全防范 1.成交供应商实行24小时安全值勤值班，包括安全防范、巡查及协助采购人办公秩序维护，疏导来访办事群众，并做好停车场管理及该场地整体安全工作。 2.配置思想素质高、业务能力强的保安人员，制定岗位责任制并严格落实执行,以确保该场地的安全、有序。 3.成交供应商按采购人要求安排值勤岗位，明确值勤时间、岗位职责等。节假日期间，制定详细值班安排，经采购人同意后实施执行。 4.对该场地的出入口进行监控，对一般外来的访问、办事人员，进行询问、登记和指引，协助采购人妥善处理群众来大楼上访事件，对一般外来的访问、办事人员，建立询问登记制度，对节假日期间进出场地人员进行严格把关。 5.建立该场地的日常巡查制度，保持办公场所安静环境，制止闲杂人员随意流动。 6.加强对领导办公区、档案室、机房等重要区域的安全防范。未经批准，不允许人员在上述区域内照相、录音、录像及以各种形式窃取单位资料信息。按该场地保密工作要求做好相关工作。 7.加强该场地内安全监管，做好各项预防工作，避免重大火灾、刑事和安全事故的发生。对各项突发事件制定应急处理程序和措施，一旦发现事件苗头立即报告采购人对口管理部门，防止事态进一步恶化，并协助保护现场。 8.根据广州市消防管理部门的有关要求和规定，成交供应商具体负责采购人物业的消防安全管理工作，须制定详细的消防管理制度、培训计划、实施方案，并每年组织演练。 9.每月检查一次消防灭火器材，确保100%完好率。 10.全天24小时对物业辖区范围治安情况进行巡查和保卫监控。办公及公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意走动。 11.成交供应商应当自开展保安服务之日起30日内向所在地设区的市级公安机关申请备案。 （二）交通、车辆、停车场管理 1.各种车辆停放有序，有专人指引按规定存放指定地点，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全，车辆停放建立登记制度，严防被盗事件发生，采购人所有车辆停放一律不收费。 2.大型会议期间，协助采购人安排参会车辆停放。 3.协助采购人对本单位车辆情况进行检查，做好记录。 （三）清洁管理 1.采购人清洁区域包括整个大楼所有的公共区域：大堂、通道、楼梯、设备间、停车场、卫生间、茶水间和天台花园等，大楼的出入口及外围，业务场室、会议室、文体室、职工餐厅和各种接访室等。 2.保洁范围包括采购人办公大楼内的办公室、业务场室、会议室、通道、卫生间、大堂、门窗、天花板、椅套、露台、茶水间、职工餐厅等。日常保洁工作可安排在办公时间进行，天花板、窗帘、门窗、椅套等影响办公的清洁项目，按采购人要求安排在非办公时间进行。 3.成交供应商根据采购人需求，制订详细保洁工作制度和标准，经采购人确认后执行，作为工作质量考核标准。基本要求为日常清洁工作人员在办公时间段内对该场地进行巡查卫生保洁，在工作日8：00—18：00之间场地在岗人员不少于1人，负责该场地卫生清洁，确保楼层及办公区域的清洁。并对该场地进行全面保洁，包括对所有门窗进行擦拭，对地板进行清洗，对当天垃圾进行清运，对该场地及通道进行冲洗，对卫生间进行全面消毒及清洁，100%保证卫生间没有异味，内部瓷片光洁，对大会议室进行清洁，将桌椅按照第二天会议用途摆放整齐。在每周末，安排一次全面清洁工作，确保沟渠无积水，排水口通畅。 4.成交供应商按核定的工作制度与标准，对相关区域进行日常清洁及专门项目清洁。保证范围内的接待大厅、公共通道、楼梯等地面定时清洁、无堆放杂物现象。各楼层卫生间保持整洁，做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督，并定期进行消毒。 5.成交供应商按核定的工作制度与标准，对保洁范围内的室内场所（办公室、会议室）进行日常保洁与专门项目保洁，要求如下： ①在工作日期间，指定办公室必须每天在上班前完成日常清洁。其他办公室每天进行一次日常清洁。垃圾每天清理一次。 ②会议室日常清洁工作在非会议时间进行，并在每次会议结束后进行一次简单清洁。 ③会议室椅套、室内天花板清洁、窗帘洗涤等其他项目原则上每半年进行一次，按照采购人安排时间进行。 ④卫生间在工作日期间必须循环保洁，100%保证卫生间没有异味，垃圾每天清理两次，内部瓷片、镜面光洁，地面无垃圾、积尘、积水。 6.成交供应商落实垃圾的收集地点、清运方式，每日定时检查清理垃圾箱，做到垃圾日产日清（清运费用包在项目总报价中，由成交供应商支付）。 7. 成交供应商提供除四害（蚊、虫、蝇、鼠）服务，服务标准不低于所属街道消毒站，每月提供不少于两次对采购人物业进行专业除四害（费用包在项目总报价中，由成交供应商支付），根据采购人需求调整操作次数，实施时间提前与采购人协商；为达到最佳效果，采购人在合理的前提下，中标人须购置有效的除四害用品用具；按采购人的要求做好爱卫工作的落实和有关资料的建档工作。 8.污水排放通畅，定期清理化粪池（每年不少于1次）和沙井（按实际需要），疏通管道。污水处理间每年2次清运隔渣沉淀物（费用包在项目总报价中，由成交供应商支付）。 9.每年1次清洗办公大楼外墙（如供应商不具备相关资质，该项允许外包，费用包在总报价中，由成交供应商支付）。 10.遇省、市、区临时下达的迎检卫生活动，或采购人组织大型活动时，按采购人要求组织人员进行该场地内清洁卫生行动。 11.卫生间各项用品（含洗手液、擦手纸、卷纸）由采购人负责；在清洁卫生中损耗的物料用品和工具由成交供应商负责，具体包括：吸水纤维拖把、扫把、尘推、地推、畚箕、铲子、保洁桶、清洁刷、抹布、百洁布、鸡毛掸、垃圾袋、玻璃水、洁厕液、漂白水、消毒水、消毒粉、洗洁精、洗衣粉、防水防滑地毯、清洗杯具专用的去茶垢粉等用品用具，其费用应包含在投标报价中，购置物品选用经采购人认可的品牌且达到卫生防疫标准，保质保量。 12.如紧急会议等特殊情况需延长工作时间，成交供应商需负责卫生保障及会议服务。 （四）绿化管理 1.绿化概况 所在物业有两幢天台种植草坪，一面绿植墙，一过道平台绿植，各场室绿植。 2.工作要求 （1）成交供应商应聘请有资质第三方服务机构对物业内所有绿化进行养护，对物业内摆设植物进行日常养护和更换，所需的人工、工具及植物采购费用由成交供应商承担。 （2）成交供应商每周安排专业绿化人员上门对花木进行维护保养，包括排灌、施肥、杀虫、除害、修剪、塑形、补种等。 （3）按采购人需求摆放花木品种、数量，提出合理化的绿化花木设计建议，不定期更换花木种类。合同期内重大节假日或重要会议活动节点按采购人方案要求进行至少2次全面更新布置。 （4）天台草坪根据季节和生长特性适时除杂草，必要时松土培植，以保生长整齐划一、青绿度高、弹性好而整齐美观。 （5）每天对物业内绿植花木进行浇水，天台草坪须启动自动喷水装置并进行人工喷淋，及时主动对已干枯或长势差的植物进行修剪并更换。 （6）挑选合适花卉品种栽种在绿植墙，如遇花卉枯萎，需在限期内进行更换，绿植墙每年更换花卉品种不少于2次，具体按采购人需求而定。 （7）采购人若对绿化维护效果不满意，成交供应商应按采购人要求15天内予以更换一家第三方服务机构。 （8）采购人将按照以下所述“养护质量标准”的要求进行不定期检查，发现不符合养护技术标准的，向成交供应商发出整改通知，成交供应商必须在3天内整改完毕。在服务期内，出现成交供应商收到整改通知后，不能在规定时限内完成整改的情况达三次，采购人有权终止采购合同，且成交供应商必须赔偿由此给采购人造成的所有损失。 （9）绿化植物养护质量标准： ①所有摆放植物在使用前先喷一次广谱性杀虫药，以防带入病虫及蝇蚊。 ②摆放的盆栽植物为品质好、造型优美、叶色翠绿、色彩鲜明、无枯黄、无明显病斑的植物。 ③植物大小与摆放地点搭配合理，花盆摆放整齐，花木美观、高雅。 ④调整植物及花盆观赏面正对客人，将有残缺的地方尽量隐蔽至不显眼处。 ⑤每周定期对植物进行清抹灰尘、清除枯枝、黄叶、病叶及花盆内的杂物，确保叶面干净无明显积尘，植物明显无枯枝黄叶。 ⑥定期进行施肥和病虫害防治，生长季节每月施肥1次，每季度进行病害防治1至2次，以确保植物长势旺盛、翠绿、无病虫危害。⑦室外的盆栽植物夏秋两季要求晴天每天淋水一次，春冬季视天气情况每1至2天淋水一次；室内植物根据需要进行浇水，确保植物不缺水枯萎。 ⑧时花单盆开残率2/3以上，观叶植物观赏叶片少于正常植株的1/3以上的在3日内进行更换。 ⑨植物修剪更换和浇水后，确保花盆、垫碟、花基整洁，并及时进行现场的清理工作。 （五）物业设施、设备的使用、维护和管理 1.成交供应商要配备技术熟练的工程技术人员，专职对该场地内的各项设施、设备进行维修、养护。工程技术人员要具有年审合格的上岗证及专业资格证，保证节假日或休息时间能及时响应。 2.成交供应商要确保下列设备正常运作： （1）分体空调及多联式空调（含主机、出风口）的管理、维护和保养（每年）。 （2）电力系统（含高、低压开关、直流屏、变压器）管理、维护和保养。 （3）供水系统的管理、维护和保养。 3.成交供应商负责对采购人空调设备（含主机、出风口）的管理、维护和保养。 （1）对采购人物业内（含食堂、厨房）的空调设备进行整机（含重要部件，如压缩机、风机等）保修、保养；对消耗性部件类（如雪种、空调过滤网，传动皮带，加湿电极及加湿罐等）维修、更换，成交供应商需承担更换零部件的费用。 （2）外观、接线以及环境检查：场地电压检查，机身清洁检查，指示灯检查，电缆/端子连接检查，进出管线检查，接地保护检查，环境温度检查等，系统的密封堵（如门缝等）检查等。 （3）设备清洁：机身清洁、温湿度等传感器清洁、排水管清洗、过滤网清洗、加湿罐清洗、室外散热系统清洗等。 （4）各部件的运行状态检查：电器控制部分的检查，压缩机运行状态检查，风机、皮带以及轴承的运行状态检查，蒸发器以及散热器的检查，加热器的检查，加湿部件的检查，室外冷凝器的检查，干燥过滤器、气液镜、安全保护阀的检查等。 （5）免费更换易耗件：过滤网定期更换，加湿电极以及加湿罐每年可按需更换。 （6）辅助设备的检查：检查配合空调系统正常运作的一些辅助设备（如漏水报警、温湿度报警等）是否处于正常状态，并作适当的清洁工作。 4.成交供应商负责采购人场地消防设备设施的管理、维护和保养。 （1）聘请有资质第三方专业机构运进行消防维保服务，成交供应商须监督消防维保公司对消防设备设施的定期保养，落实全面检查，确保消防设备设施处于正常工作状态，并做好消防维保工作记录。 （2）每周进行1次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好台账，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。重大节日前配合采购人进行节日消防安全大检查，并按采购人要求及时进行整改。 （3）做好消防知识的培训和宣传，服务期内组织大楼综合消防应急演练不少于一次。 （4）做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。 （5）加强对物业驻场人员进行消防知识和器械使用宣讲，定期组织消防实操培训。 5.成交供应商负责采购人场地电力系统的管理、维护和保养。 （1）聘请有资质第三方专业机构运用专业的技术服务，相关技术人员须持有电工证，保障采购人物业范围内10千伏电缆及相关电气设备的安全运行，以实现电网的安全稳定。 （2）技术服务质量要求：《电力安全工作规程》GB26859—2011、《电力设备预防性试验规程》Q/CSG114002—2011。 （3）成交供应商应严格执行双方约定的技术服务内容，按照电业安全生产工作规程提供技术服务，指派有资质第三方专业机构专业技术人员到设备现场提供服务。 （4）成交供应商应严格执行安全操作规程，保证作业安全。 （5）成交供应商受理全天24小时抢修服务，除不可抗力因素外，成交供应商物业范围90分钟内到达现场。 （6）成交供应商发现设备、线路异常，应于24小时内书面通知采购人，并提出合理化整改意见。 （7）负责采购人物业内强弱电系统运行维护、照明系统设备管理维护、大楼日常水电，包括办公区域的照明线路维护、安装更换灯管、各种电线插座等。 （8）负责对设备、设施进行安全检查，确保其正常运行，维护公共设施的正常使用；能够独立处理各类设备电器、设施故障。 （9）进行综合维修的日常工作，参与相关设备的维修后的验收，做好维修记录。 6.成交供应商负责供水系统日常管理、使用、保养和维修（工作范围从市政供水表头端至龙头、冲水阀门末端）。 7.成交供应商负责排水、排污系统日常管理、使用、保养和一般性维修（工作范围从各排水、排污口至市政排污管接入点）。 8.成交供应商负责办公家具的小型维修和门、窗以及其它与物业设施、设备使用、维护和管理有关的事项，并制定相应管理方案，指定专人负责各项工作。 9.成交供应商在日常使用过程中要制定管理使用运行制度，定人定时开、关设备，及时发现设备使用过程中的隐患并通知专业公司维修、保养，杜绝安全事故发生。 10.成交供应商对负责的维修保养工作要建立登记管理制度，强调时效性，对无法解决的事故或较大型的保养和维修，及时报采购人协同处理。 11.办公楼的维修保养项目中属正常的维修、保养、更新或使用中消耗的物料由成交供应商负责，维修工具由成交供应商负责。 12.成交供应商有义务协助采购人在该场地内的物业装修管理。 13.如发生因管理不力而致设施、设备损坏或不能正常运转的，成交供应商须承担全部责任并赔偿相关损失，造成严重后果的，采购人有权追究其法律责任。 （六）会务礼仪服务 1.成交供应商负责提供日常的会务服务，包括协助引导、会场布置与倒茶、加水、音响、投影设备准备测试、会后会场整理、会议室管理等工作。会场布置所需的物料（不含绿化租摆）由采购人提供。 2.成交供应商安排不少于2名会务人员提供会务服务，会务人员需进行会议礼仪岗前培训，测评合格后，由采购人进行审核。 3.负责采购人信件、报纸、杂志等发放工作；不定期检查打印机使用情况，适时添加打印纸张。 4.协助做好离退休和后勤保障服务等工作。 （七）车辆驾驶服务 1.成交供应商安排专业司机为采购人提供指定车辆的驾驶、日常维护保养、年审等服务。 2.成交供应商负责对司机进行安全教育和管理，确保安全驾驶。 3.如遇司机请假，成交供应商须安排候补司机上岗。 4.协助完成车辆相关的其他工作。 （八）档案资料管理 1.成交供应商要建立安检、维修等资料分类整理、归档备查。 2.在日常管理中要建立人员管理登记制度，包括排班、交接班等。 3.配合单位做好垃圾分类工作。 四、人员要求 （一）服务总人数不得少于10人。 （二）具体岗位及要求：按合同约定。 五、人员管理要求 （一）采购人与成交供应商派驻服务人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻服务人员由成交供应商自行管理，并按法律法规和地方政府的规定支付服务人员的工资、福利、保险、奖金、加班费等一切费用。 （二）若采购人加班期间要求提供相关物业管理服务的，成交供应商应按上班期间要求，保质保量地做好保障工作。 （三）成交供应商派驻的服务人员应遵守安全操作规章制度，若发生人身伤亡、伤害和财产损失的，由成交供应商承担法律和经济赔偿责任，与采购人无关。 （四）成交供应商全部工作人员应专职服务本项目，如遇特殊情况需借用本项目工作人员，须报请采购人批准，并保证本项目正常运行。 （五）成交供应商派驻的服务人员在采购人物业范围内发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由成交供应商承担全部法律和经济赔偿责任。 （六）鼓励成交供应商贯彻执行穗人社函〔2014〕570号及穗民〔2014〕44号文件精神。在符合岗位条件下，“公益性岗位”优先招用广州市就业困难人员和参战复退就业困难人员。 六、服务质量指标要求 （一）鉴于该场地的物业服务要求水平较高，成交供应商应按照省、市对物业服务示范项目的有关规定和具体标准，结合成交供应商自身的管理服务水平制定相应的质量指标，成交供应商要承诺物业服务各项目要达到的具体指标，包括但不限于清洁保洁率、治安案件发生率、车辆被盗率、房屋及配套设施完好率、设备完好率、事故发生率、用户投诉率、物业使用人对物业服务的满意率等。 （二）各项管理指标的承诺。包括： 1.物业管理区域内无因成交供应商管理不当而发生重大火灾等安全事故。 2.物业管理区域内的设施、机电设备无操作管理、使用责任事故发生。 3.各项设施设备的维修保养工作，成交供应商必须按采购人要求的时限，高效、保质、保量完成。 4.除因基建质量、设备质量在保养期内等特殊原因外，房屋及配套设施、设备完好率达100%；零星维修、急修(2小时内完成)及时率达100%(网络等专业设施除外)。 5.管理范围内照明、化粪池、雨水井、污水井、排水管、明暗沟、停车场、道路完好率100%。 6.实行动态保洁，卫生清洁保洁率95%或以上。 7.物业管理服务满意率在90%或以上；投诉处理率100%。 8.成交供应商日常管理服务工作的实施，必须以服从于采购人的工作需要为前提，以方便采购人为原则。维修保养等工作通常情况下尽可能在采购人工作时间以外进行，根据采购人要求，拟定详细的管理服务细则或拟定详细的管理服务实施方案，且经采购人认可后方能实施。 七、其它事项 （一）成交供应商不得转包中标的项目，未经采购人同意不得擅自分包中标的项目，不得对办公大楼内的设施及布置作变更。 （二）现场物业管理服务的组织机构必须完整，组织机构总人数必须足以满足采购人需求。 （三）在中标通知书发出后五个工作日内要与采购人签订服务合同；合同签订后一周内完成相应准备，人员就位到岗；合同期满之日如果未能续约，要按时撤离物业，并做好物业管理服务事项交接和相关资料移交工作。 八、物业管理及机构运行保障服务费 （一）本项目物业管理服务总预算为96万元，服务费用分三期支付，签订价格以协议供货商中标价为准。成交供应商派驻人员的薪酬劳务福利、社会保险等费用概由成交供应商负责，劳资纠纷、计生等责任由成交供应商承担。 （二）投标报价包括但不限于以下费用：管理服务人员的总费用、保安工具折旧、清洁物料费用、每月不少于两次（或按政府要求）的消杀四害费用、绿化养护、日常垃圾清运费用、高低压设备维管保养费用、供排水系统维保、消防设备设施维保、行政管理费用、利润、税金管理开支等。 （三）成交供应商在收取物业管理费时，采购人认为有必要时可以要求成交供应商提供按法定要求支付给所属员工的各种费用记录和凭证。 （四）本项目执行期内，委托管理服务费分三期支付费用，第一期费用于签订合同后支付合同总额50%，第二期费用于当年9月前支付合同总额40%，第三期费用需通过整体服务验收合格后于12月前支付10%，成交供应商须附上阶段性服务评价报告作为支付依据。 （五）成交供应商须在采购人办理支付手续前5个工作日内，提供等额的正式发票给采购人，以便采购人及时办理支付手续（如遇法定节假日，付款时间则顺延），由于财政资金拨款不到位而导致采购人逾期付款的，采购人不承担违约责任。 | 一、项目概况（一）物业建筑情况 广州市教育基建和装备中心（以下简称采购人）位于广州市越秀区人民中路394号，共有办公大楼四幢，一幢2层，一幢3层，两幢4层和大院。（二）确定一家供应商为采购人提供物业管理及机构运行保障服务，本项目管理服务包括但不限于以下内容：电力维护服务、保安及消防应急管理服务、会务礼仪服务、车辆驾驶服务、卫生清洁服务、绿化养护服务、设备设施维修保养、停车管理等。二、服务要求（一）成交供应商按采购人需求和场地实际情况，组建物业服务机构对该场地实施管理服务，制订该场地的物业服务方案，建立各项规章制度，确定组织架构、人员安排等，相关管理服务规章制度实施前需征得采购人同意。（二）采购人对重要岗位的设置、人员录用与管理，重要的管理决策有直接参与权与审批权，采购人认为派驻的人员不能胜任本工作时，成交供应商要予以更换。（三）在处理特殊事件和紧急、突发事故时，采购人对成交供应商人员有直接指挥权；成交供应商应根据采购人物业类型及业务特点，制定特殊事件和紧急、突发事故的工作配合方案。（四）成交供应商对所录用人员要严格审查，保证录用人员没有劳动教养和刑事犯罪记录，并具有相应的上岗资格证（如制冷与空调作业证、保安员证、建（构）筑物消防员职业资格证或消防设施操作员证等）。（五）采购人与派驻服务人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻服务人员由成交供应商自行管理，并按法律法规和地方政府的规定支付服务人员的工资、福利、保险、奖金、加班费等一切费用，如采购人认为有必要可查阅成交供应商本项目的财务状况。（六）若采购人加班期间要求提供相关物业管理服务的，成交供应商应按上班期间要求，保质保量地做好保障工作。（七）成交供应商的派驻服务人员应遵守安全操作规章制度，若发生人身伤害等工伤事故，由成交供应商负责，与采购人无关；若造成公私财物损失，由成交供应商等价赔偿并负连带责任。（八）采购人需求的人员岗位不得缺岗。成交供应商的保安聘用期不少于一年，其他管理和工作人员的聘用期不少于半年（特殊情况除外），且聘用时须将被聘用人员个人信息同日内报采购人备案。成交供应商如确需更换、辞退保安、管理人员或其他工作人员，须书面报告采购人，并取得采购人的同意后，方可进行。（九）成交供应商要依法纳税，按规定为录用人员缴纳社保，并将购买保险的相关资料送采购人备案；人员薪金待遇请供应商充分考虑服务期内人员薪金的调整因素，如因用工引起的劳动纠纷问题由成交供应商负责解决。（十）成交供应商各类管理、服务人员要配套统一服装，专业工种配有专业装备，如电工的工作服、绝缘鞋，会务人员配置正式工作服等，服装装备均由成交供应商提供，服装款式须经采购人同意。岗位着装要求统一，言行规范，要注意仪容、仪表及形象，对公众岗位录用人员体形、身高要有规定。（十一）成交供应商具备丰富管理经验，诚信守法经营。（十二）成交供应商要具备利用自身资源满足临时应急抽调含安全保卫、清洁服务、工程技工等人员的能力，确保应急处理。为避免影响采购人工作，抽调人员必须为成交供应商的正式员工。（十三）成交供应商每季度提供服务报告，由采购人进行评价，成交供应商需根据采购人的评价作出分析并进行整改，整改落实不到位的采购人有权扣除当季服务费总额5%。（十四）成交供应商需建立完善的档案管理制度，健全管理服务档案（包括设备设施维修维护管理台账、消防、保洁、绿化等日常管理台账等），采购人将随时抽查档案管理情况，用于日常监督。三、服务内容（一）安全防范1.成交供应商实行24小时安全值勤值班，包括安全防范、巡查及协助采购人办公秩序维护，疏导来访办事群众，并做好停车场管理及该场地整体安全工作。2.配置思想素质高、业务能力强的保安人员，制定岗位责任制并严格落实执行,以确保该场地的安全、有序。3.成交供应商按采购人要求安排值勤岗位，明确值勤时间、岗位职责等。节假日期间，制定详细值班安排，经采购人同意后实施执行。4.对该场地的出入口进行监控，对一般外来的访问、办事人员，进行询问、登记和指引，协助采购人妥善处理群众来大楼上访事件，对一般外来的访问、办事人员，建立询问登记制度，对节假日期间进出场地人员进行严格把关。5.建立该场地的日常巡查制度，保持办公场所安静环境，制止闲杂人员随意流动。6.加强对领导办公区、档案室、机房等重要区域的安全防范。未经批准，不允许人员在上述区域内照相、录音、录像及以各种形式窃取单位资料信息。按该场地保密工作要求做好相关工作。7.加强该场地内安全监管，做好各项预防工作，避免重大火灾、刑事和安全事故的发生。对各项突发事件制定应急处理程序和措施，一旦发现事件苗头立即报告采购人对口管理部门，防止事态进一步恶化，并协助保护现场。8.根据广州市消防管理部门的有关要求和规定，成交供应商具体负责采购人物业的消防安全管理工作，须制定详细的消防管理制度、培训计划、实施方案，并每年组织演练。9.每月检查一次消防灭火器材，确保100%完好率。10.全天24小时对物业辖区范围治安情况进行巡查和保卫监控。办公及公共场所要控制噪音，制止喧闹现象，无闲杂人员随意走动。11.成交供应商应当自开展保安服务之日起30日内向所在地设区的市级公安机关申请备案。（二）交通、车辆、停车场管理1.各种车辆停放有序，有专人指引按规定存放指定地点，做到车辆停放规范、整齐、分类、安全，车辆停放建立登记制度，严防被盗事件发生，采购人所有车辆停放一律不收费。2.大型会议期间，协助采购人安排参会车辆停放。3.协助采购人对本单位车辆情况进行检查，做好记录。（三）清洁管理1.采购人清洁区域包括整个大楼所有的公共区域：大堂、通道、楼梯、设备间、停车场、卫生间、茶水间和天台花园等，大楼的出入口及外围，业务场室、会议室、文体室、职工餐厅和各种接访室等。2.保洁范围包括采购人办公大楼内的办公室、业务场室、会议室、通道、卫生间、大堂、门窗、天花板、椅套、露台、茶水间、职工餐厅等。日常保洁工作可安排在办公时间进行，天花板、窗帘、门窗、椅套等影响办公的清洁项目，按采购人要求安排在非办公时间进行。3.成交供应商根据采购人需求，制订详细保洁工作制度和标准，经采购人确认后执行，作为工作质量考核标准。基本要求为日常清洁工作人员在办公时间段内对该场地进行巡查卫生保洁，在工作日8：00—18：00之间场地在岗人员不少于1人，负责该场地卫生清洁，确保楼层及办公区域的清洁。并对该场地进行全面保洁，包括对所有门窗进行擦拭，对地板进行清洗，对当天垃圾进行清运，对该场地及通道进行冲洗，对卫生间进行全面消毒及清洁，100%保证卫生间没有异味，内部瓷片光洁，对大会议室进行清洁，将桌椅按照第二天会议用途摆放整齐。在每周末，安排一次全面清洁工作，确保沟渠无积水，排水口通畅。4.成交供应商按核定的工作制度与标准，对相关区域进行日常清洁及专门项目清洁。保证范围内的接待大厅、公共通道、楼梯等地面定时清洁、无堆放杂物现象。各楼层卫生间保持整洁，做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督，并定期进行消毒。5.成交供应商按核定的工作制度与标准，对保洁范围内的室内场所（办公室、会议室）进行日常保洁与专门项目保洁，要求如下：①在工作日期间，指定办公室必须每天在上班前完成日常清洁。其他办公室每天进行一次日常清洁。垃圾每天清理一次。②会议室日常清洁工作在非会议时间进行，并在每次会议结束后进行一次简单清洁。③会议室椅套、室内天花板清洁、窗帘洗涤等其他项目原则上每半年进行一次，按照采购人安排时间进行。④卫生间在工作日期间必须循环保洁，100%保证卫生间没有异味，垃圾每天清理两次，内部瓷片、镜面光洁，地面无垃圾、积尘、积水。6.成交供应商落实垃圾的收集地点、清运方式，每日定时检查清理垃圾箱，做到垃圾日产日清（清运费用包在项目总报价中，由成交供应商支付）。7. 成交供应商提供除四害（蚊、虫、蝇、鼠）服务，服务标准不低于所属街道消毒站，每月提供不少于两次对采购人物业进行专业除四害（费用包在项目总报价中，由成交供应商支付），根据采购人需求调整操作次数，实施时间提前与采购人协商；为达到最佳效果，采购人在合理的前提下，中标人须购置有效的除四害用品用具；按采购人的要求做好爱卫工作的落实和有关资料的建档工作。8.污水排放通畅，定期清理化粪池（每年不少于1次）和沙井（按实际需要），疏通管道。污水处理间每年2次清运隔渣沉淀物（费用包在项目总报价中，由成交供应商支付）。9.每年1次清洗办公大楼外墙（如供应商不具备相关资质，该项允许外包，费用包在总报价中，由成交供应商支付）。10.遇省、市、区临时下达的迎检卫生活动，或采购人组织大型活动时，按采购人要求组织人员进行该场地内清洁卫生行动。11.卫生间各项用品（含洗手液、擦手纸、卷纸）由采购人负责；在清洁卫生中损耗的物料用品和工具由成交供应商负责，具体包括：吸水纤维拖把、扫把、尘推、地推、畚箕、铲子、保洁桶、清洁刷、抹布、百洁布、鸡毛掸、垃圾袋、玻璃水、洁厕液、漂白水、消毒水、消毒粉、洗洁精、洗衣粉、防水防滑地毯、清洗杯具专用的去茶垢粉等用品用具，其费用应包含在投标报价中，购置物品选用经采购人认可的品牌且达到卫生防疫标准，保质保量。12.如紧急会议等特殊情况需延长工作时间，成交供应商需负责卫生保障及会议服务。（四）绿化管理1.绿化概况所在物业有两幢天台种植草坪，一面绿植墙，一过道平台绿植，各场室绿植。2.工作要求（1）成交供应商应聘请有资质第三方服务机构对物业内所有绿化进行养护，对物业内摆设植物进行日常养护和更换，所需的人工、工具及植物采购费用由成交供应商承担。（2）成交供应商每周安排专业绿化人员上门对花木进行维护保养，包括排灌、施肥、杀虫、除害、修剪、塑形、补种等。（3）按采购人需求摆放花木品种、数量，提出合理化的绿化花木设计建议，不定期更换花木种类。合同期内重大节假日或重要会议活动节点按采购人方案要求进行至少2次全面更新布置。（4）天台草坪根据季节和生长特性适时除杂草，必要时松土培植，以保生长整齐划一、青绿度高、弹性好而整齐美观。（5）每天对物业内绿植花木进行浇水，天台草坪须启动自动喷水装置并进行人工喷淋，及时主动对已干枯或长势差的植物进行修剪并更换。（6）挑选合适花卉品种栽种在绿植墙，如遇花卉枯萎，需在限期内进行更换，绿植墙每年更换花卉品种不少于2次，具体按采购人需求而定。（7）采购人若对绿化维护效果不满意，成交供应商应按采购人要求15天内予以更换一家第三方服务机构。（8）采购人将按照以下所述“养护质量标准”的要求进行不定期检查，发现不符合养护技术标准的，向成交供应商发出整改通知，成交供应商必须在3天内整改完毕。在服务期内，出现成交供应商收到整改通知后，不能在规定时限内完成整改的情况达三次，采购人有权终止采购合同，且成交供应商必须赔偿由此给采购人造成的所有损失。（9）绿化植物养护质量标准：①所有摆放植物在使用前先喷一次广谱性杀虫药，以防带入病虫及蝇蚊。②摆放的盆栽植物为品质好、造型优美、叶色翠绿、色彩鲜明、无枯黄、无明显病斑的植物。③植物大小与摆放地点搭配合理，花盆摆放整齐，花木美观、高雅。④调整植物及花盆观赏面正对客人，将有残缺的地方尽量隐蔽至不显眼处。⑤每周定期对植物进行清抹灰尘、清除枯枝、黄叶、病叶及花盆内的杂物，确保叶面干净无明显积尘，植物明显无枯枝黄叶。⑥定期进行施肥和病虫害防治，生长季节每月施肥1次，每季度进行病害防治1至2次，以确保植物长势旺盛、翠绿、无病虫危害。 ⑦室外的盆栽植物夏秋两季要求晴天每天淋水一次，春冬季视天气情况每1至2天淋水一次；室内植物根据需要进行浇水，确保植物不缺水枯萎。⑧时花单盆开残率2/3以上，观叶植物观赏叶片少于正常植株的1/3以上的在3日内进行更换。⑨植物修剪更换和浇水后，确保花盆、垫碟、花基整洁，并及时进行现场的清理工作。（五）物业设施、设备的使用、维护和管理1.成交供应商要配备技术熟练的工程技术人员，专职对该场地内的各项设施、设备进行维修、养护。工程技术人员要具有年审合格的上岗证及专业资格证，保证节假日或休息时间能及时响应。2.成交供应商要确保下列设备正常运作：（1）分体空调及多联式空调（含主机、出风口）的管理、维护和保养（每年）。（2）电力系统（含高、低压开关、直流屏、变压器）管理、维护和保养。（3）供水系统的管理、维护和保养。3.成交供应商负责对采购人空调设备（含主机、出风口）的管理、维护和保养。（1）对采购人物业内（含食堂、厨房）的空调设备进行整机（含重要部件，如压缩机、风机等）保修、保养；对消耗性部件类（如雪种、空调过滤网，传动皮带，加湿电极及加湿罐等）维修、更换，成交供应商需承担更换零部件的费用。（2）外观、接线以及环境检查：场地电压检查，机身清洁检查，指示灯检查，电缆/端子连接检查，进出管线检查，接地保护检查，环境温度检查等，系统的密封堵（如门缝等）检查等。（3）设备清洁：机身清洁、温湿度等传感器清洁、排水管清洗、过滤网清洗、加湿罐清洗、室外散热系统清洗等。（4）各部件的运行状态检查：电器控制部分的检查，压缩机运行状态检查，风机、皮带以及轴承的运行状态检查，蒸发器以及散热器的检查，加热器的检查，加湿部件的检查，室外冷凝器的检查，干燥过滤器、气液镜、安全保护阀的检查等。（5）免费更换易耗件：过滤网定期更换，加湿电极以及加湿罐每年可按需更换。（6）辅助设备的检查：检查配合空调系统正常运作的一些辅助设备（如漏水报警、温湿度报警等）是否处于正常状态，并作适当的清洁工作。4.成交供应商负责采购人场地消防设备设施的管理、维护和保养。（1）聘请有资质第三方专业机构运进行消防维保服务，成交供应商须监督消防维保公司对消防设备设施的定期保养，落实全面检查，确保消防设备设施处于正常工作状态，并做好消防维保工作记录。（2）每周进行1次全部消防设备、设施巡视检查工作，并做好台账，及时整改火险隐患，监护动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。重大节日前配合采购人进行节日消防安全大检查，并按采购人要求及时进行整改。（3）做好消防知识的培训和宣传，服务期内组织大楼综合消防应急演练不少于一次。（4）做好其它防火灭火工作及消防配套设施的维护。（5）加强对物业驻场人员进行消防知识和器械使用宣讲，定期组织消防实操培训。5.成交供应商负责采购人场地电力系统的管理、维护和保养。（1）聘请有资质第三方专业机构运用专业的技术服务，相关技术人员须持有电工证，保障采购人物业范围内10千伏电缆及相关电气设备的安全运行，以实现电网的安全稳定。（2）技术服务质量要求：《电力安全工作规程》GB26859—2011、《电力设备预防性试验规程》Q/CSG114002—2011。（3）成交供应商应严格执行双方约定的技术服务内容，按照电业安全生产工作规程提供技术服务，指派有资质第三方专业机构专业技术人员到设备现场提供服务。（4）成交供应商应严格执行安全操作规程，保证作业安全。（5）成交供应商受理全天24小时抢修服务，除不可抗力因素外，成交供应商物业范围90分钟内到达现场。（6）成交供应商发现设备、线路异常，应于24小时内书面通知采购人，并提出合理化整改意见。（7）负责采购人物业内强弱电系统运行维护、照明系统设备管理维护、大楼日常水电，包括办公区域的照明线路维护、安装更换灯管、各种电线插座等。（8）负责对设备、设施进行安全检查，确保其正常运行，维护公共设施的正常使用；能够独立处理各类设备电器、设施故障。（9）进行综合维修的日常工作，参与相关设备的维修后的验收，做好维修记录。6.成交供应商负责供水系统日常管理、使用、保养和维修（工作范围从市政供水表头端至龙头、冲水阀门末端）。7.成交供应商负责排水、排污系统日常管理、使用、保养和一般性维修（工作范围从各排水、排污口至市政排污管接入点）。8.成交供应商负责办公家具的小型维修和门、窗以及其它与物业设施、设备使用、维护和管理有关的事项，并制定相应管理方案，指定专人负责各项工作。9.成交供应商在日常使用过程中要制定管理使用运行制度，定人定时开、关设备，及时发现设备使用过程中的隐患并通知专业公司维修、保养，杜绝安全事故发生。10.成交供应商对负责的维修保养工作要建立登记管理制度，强调时效性，对无法解决的事故或较大型的保养和维修，及时报采购人协同处理。11.办公楼的维修保养项目中属正常的维修、保养、更新或使用中消耗的物料由成交供应商负责，维修工具由成交供应商负责。12.成交供应商有义务协助采购人在该场地内的物业装修管理。13.如发生因管理不力而致设施、设备损坏或不能正常运转的，成交供应商须承担全部责任并赔偿相关损失，造成严重后果的，采购人有权追究其法律责任。（六）会务礼仪服务1.成交供应商负责提供日常的会务服务，包括协助引导、会场布置与倒茶、加水、音响、投影设备准备测试、会后会场整理、会议室管理等工作。会场布置所需的物料（不含绿化租摆）由采购人提供。2.成交供应商安排不少于2名会务人员提供会务服务，会务人员需进行会议礼仪岗前培训，测评合格后，由采购人进行审核。3.负责采购人信件、报纸、杂志等发放工作；不定期检查打印机使用情况，适时添加打印纸张。4.协助做好离退休和后勤保障服务等工作。（七）车辆驾驶服务1.成交供应商安排专业司机为采购人提供指定车辆的驾驶、日常维护保养、年审等服务。2.成交供应商负责对司机进行安全教育和管理，确保安全驾驶。3.如遇司机请假，成交供应商须安排候补司机上岗。4.协助完成车辆相关的其他工作。（八）档案资料管理1.成交供应商要建立安检、维修等资料分类整理、归档备查。2.在日常管理中要建立人员管理登记制度，包括排班、交接班等。3.配合单位做好垃圾分类工作。四、人员要求（一）服务总人数不得少于10人。（二）具体岗位及要求：按合同约定。五、人员管理要求（一）采购人与成交供应商派驻服务人员不发生任何劳动和雇佣关系，派驻服务人员由成交供应商自行管理，并按法律法规和地方政府的规定支付服务人员的工资、福利、保险、奖金、加班费等一切费用。（二）若采购人加班期间要求提供相关物业管理服务的，成交供应商应按上班期间要求，保质保量地做好保障工作。（三）成交供应商派驻的服务人员应遵守安全操作规章制度，若发生人身伤亡、伤害和财产损失的，由成交供应商承担法律和经济赔偿责任，与采购人无关。（四）成交供应商全部工作人员应专职服务本项目，如遇特殊情况需借用本项目工作人员，须报请采购人批准，并保证本项目正常运行。（五）成交供应商派驻的服务人员在采购人物业范围内发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由成交供应商承担全部法律和经济赔偿责任。（六）鼓励成交供应商贯彻执行穗人社函〔2014〕570号及穗民〔2014〕44号文件精神。在符合岗位条件下，“公益性岗位”优先招用广州市就业困难人员和参战复退就业困难人员。六、服务质量指标要求（一）鉴于该场地的物业服务要求水平较高，成交供应商应按照省、市对物业服务示范项目的有关规定和具体标准，结合成交供应商自身的管理服务水平制定相应的质量指标，成交供应商要承诺物业服务各项目要达到的具体指标，包括但不限于清洁保洁率、治安案件发生率、车辆被盗率、房屋及配套设施完好率、设备完好率、事故发生率、用户投诉率、物业使用人对物业服务的满意率等。（二）各项管理指标的承诺。包括：1.物业管理区域内无因成交供应商管理不当而发生重大火灾等安全事故。2.物业管理区域内的设施、机电设备无操作管理、使用责任事故发生。3.各项设施设备的维修保养工作，成交供应商必须按采购人要求的时限，高效、保质、保量完成。4.除因基建质量、设备质量在保养期内等特殊原因外，房屋及配套设施、设备完好率达100%；零星维修、急修(2小时内完成)及时率达100%(网络等专业设施除外)。5.管理范围内照明、化粪池、雨水井、污水井、排水管、明暗沟、停车场、道路完好率100%。6.实行动态保洁，卫生清洁保洁率95%或以上。7.物业管理服务满意率在90%或以上；投诉处理率100%。8.成交供应商日常管理服务工作的实施，必须以服从于采购人的工作需要为前提，以方便采购人为原则。维修保养等工作通常情况下尽可能在采购人工作时间以外进行，根据采购人要求，拟定详细的管理服务细则或拟定详细的管理服务实施方案，且经采购人认可后方能实施。七、其它事项（一）成交供应商不得转包中标的项目，未经采购人同意不得擅自分包中标的项目，不得对办公大楼内的设施及布置作变更。（二）现场物业管理服务的组织机构必须完整，组织机构总人数必须足以满足采购人需求。（三）在中标通知书发出后五个工作日内要与采购人签订服务合同；合同签订后一周内完成相应准备，人员就位到岗；合同期满之日如果未能续约，要按时撤离物业，并做好物业管理服务事项交接和相关资料移交工作。八、物业管理及机构运行保障服务费（一）本项目物业管理服务总预算为96万元，服务费用分三期支付，签订价格以协议供货商中标价为准。成交供应商派驻人员的薪酬劳务福利、社会保险等费用概由成交供应商负责，劳资纠纷、计生等责任由成交供应商承担。（二）投标报价包括但不限于以下费用：管理服务人员的总费用、保安工具折旧、清洁物料费用、每月不少于两次（或按政府要求）的消杀四害费用、绿化养护、日常垃圾清运费用、高低压设备维管保养费用、供排水系统维保、消防设备设施维保、行政管理费用、利润、税金管理开支等。（三）成交供应商在收取物业管理费时，采购人认为有必要时可以要求成交供应商提供按法定要求支付给所属员工的各种费用记录和凭证。（四）本项目执行期内，委托管理服务费分三期支付费用，第一期费用于签订合同后支付合同总额50%，第二期费用于当年9月前支付合同总额40%，第三期费用需通过整体服务验收合格后于12月前支付10%，成交供应商须附上阶段性服务评价报告作为支付依据。（五）成交供应商须在采购人办理支付手续前5个工作日内，提供等额的正式发票给采购人，以便采购人及时办理支付手续（如遇法定节假日，付款时间则顺延），由于财政资金拨款不到位而导致采购人逾期付款的，采购人不承担违约责任。 | 1 | 项 |
（五）议价发起时间：2021年12月10日
二、供应商报价须知（一）被邀请的供应商应根据议价信息的要求，在满足采购需求的前提下，于规定时间内对项目做出报价。
（二）供应商应认真核对报价信息，确保符合采购需求，并对其真实性负责。若与实际不符，一经查实，将视为弄虚作假，当次报价无效，并按政府采购相关规定给予处理。
三、定点议价规则（一）报价规则。
（1）供应商的报价应是总价。
（2）供应商的报价不得高于最高限价。
（二）成交规则、终止规则。
（1）成交规则：采购人接受供应商报价的，议价成交。
（2）终止规则：在定点议价公告期间，采购人因故取消采购任务；或者采购人不接受供应商报价的，议价终止。
四、项目联系方式联系方式：陈彦琼 ********查看详情
采购单位：广州市教育基建和装备中心
2021年12月10日
