长沙市青少年宫自新宫建设以来，计划了一部分特许经营的场馆及项目（A座及C座），该部分特许经营的场馆及项目将采取经营方自带物业模式，由特许经营方自带物业可使物业投入更为精准，也可使物业服务更为匹配。为此，长沙市青少年宫未采用全覆盖的、长服务期的物业整体采购。
本次采购是对长沙市青少年宫的物业服务进行采购，服务期为三年。考虑到公共区域的整体后勤管理与对外形象，此次物业人员的服装、食宿、清洁用品用具、保安用品用具等由物业公司（按青少年宫要求）统一自行购买及管理，故此包含在本次采购项目预算内。
二、相关标准：按国家、地区以及行业相关标准。
三、技术规格：一、保洁服务管理内容
（一）服务范围及配置
1、A座1F-2F溜冰馆、科技馆每层所需保洁面积3098平方米；3F科普馆所需保洁面积3071平方米；2A夹层、3A夹层每个夹层所需保洁面积1144平方米；4F篮球、羽毛球馆公共保洁面积720平方米；5F乒乓球馆公共保洁面积288平方米，共计约*****查看详情平方米。
2、B座1F-5F，主要为各专业教室，共计约*****查看详情平方米。
3、团委办公楼2044平方米（其中VIP保洁区域约150平方米）、杜鹃楼1472平方米、幼儿园2750平方米，又一村古亭129.2平方米；共计约6395.2平方米。
4、室外公共区域道路和广场面积*****查看详情.3平方米（含小停车场）。
5、地下车库约*****查看详情.4平方米（不含A座负一层游泳馆面积2722.5平方米）。
6、青少年宫范围内下水道、化粪池定期清理。
7、B馆每天都开设了各类培训课程，课程密集，教室使用率高，室内人流量大，日常保洁要求高，同一间教室要求分别清洁3次以上（具体按培训部要求，特别是美术教室、书法教室）。另外B栋内部构造为天井式结构，时常有小朋友攀爬栏杆和抛掷物体，同时家长接送小孩及等待现象普遍，闲杂人员难以区分，要求物业公司增加固定保安巡逻，以保证秩序和安全。
（二）服务内容
1、日常卫生：日常卫生为每天都要进行的卫生，内容包含A座1F-3F全部区域、2A夹层、3A夹层、4F、5F公共区域；B座1F-5F全部区域（含各专业教室）、室外、团委办公楼（含VIP室内卫生）、杜鹃楼、幼儿园、停车场等公共区域的保洁卫生（C座室内卫生由经营方自行负责，室外及周边，垃圾运送由本次中标物业公司负责）。
2、大扫除：大扫除保证每月至少开展一次，遇三天以上的节假日或重大检查、活动等按照甲方安排另行开展，内容包含日常卫生范畴内的区域和办公楼内窗户、走廊顶的扬尘、楼顶等处的保洁卫生。
3、垃圾收集及分类：垃圾按长沙市政府对垃圾分类的要求标准收集，每天都要根据垃圾桶内垃圾分类积累情况，进行多次垃圾的收集和清理工作，内容包含以上所有日常卫生区域垃圾桶、公共区域内垃圾桶、楼道内垃圾桶等公共区域的垃圾收集和清理；垃圾分类由专人按长沙市政府对垃圾分类的要求标准执行。
（三）服务要求
1、楼内公共区域
（1）建筑物公共区域地面：地面每日清扫一次以上，门厅每日清扫二次以上，地面每日拖洗一次以上，目视无明显尘土、污渍，无积水、杂物，无条绺现象。
（2）建筑物公共区域墙壁、顶棚及装饰立柱、支撑柱：每月除尘一次以上，目视无堆积杂物，墙壁无灰尘蛛网，地面定期清洗，没有污渍。
（3）墙面附属设施（开关、插座、装饰挂件等）：每月除尘一次以上，无灰尘、无污物、无蛛网、突出本色。
（3）会议室每日保洁一次，桌子无灰尘、地面无尘土、杂物；茶几上下无灰尘、污渍。无条绺现象，干净明亮；窗帘、窗台无明显灰尘、无污物；墙成、顶棚无塔灰、蜘蛛网；其他附属设施设备表面无灰尘；窗户玻璃无灰尘、污渍，无条绺现象，干净明亮；纸篓保洁时清空，更换保洁袋。
（4）天台、车库顶、传达室屋顶：保持清洁、无垃圾、无积水。
（5）扶梯扶手、栏杆保持干净、无灰尘。
（6）消防栓、消防箱保持表面干净，无明显积灰。
（7）垃圾箱、筒表面无污渍、无积灰、里面套垃圾袋。
（8）开放式地沟无大件垃圾。
（9）桌椅保持干净、无水迹和污渍。
（10）地毯整洁，无污渍。
（11）玻璃幕墙明亮、无污渍，横档无明显积灰。
2、楼外公共区域
（1）所属范围内道路、空坪隙地、地面等每日清扫二次以上，停车坪每半月冲洗一次，确保无垃圾纸屑、杂物，无积水、污渍，无卫生死角，地面垃圾滞留时间不能超过二小时，特殊天气，及时处理；道路及停车场（库）、绿化区等公共场地的保洁道路地面、广场地面、绿化区内大件垃圾≤1件；公共垃圾桶及时进行清理；保洁，保持垃圾桶外部清洁卫生。
（2）建筑物外墙（3米以下）：不定期清洗，无明显污渍。
（3）公共照明、宣传栏及消防设施等：每周擦拭二次，目视无明显灰尘、无污渍（2米以上部位每半月擦抹、除尘一次）。
（4）辖区内明暗排水沟渠、化粪池、沉砂井：无污物、无堵塞，确保畅通无异味，每月对窨井、明沟、垃圾站喷洒药水一次，每半年灭鼠一次，下水道、化粪池定期清理每年不少于二次。
（5）垃圾收集处理（不含C座垃圾）：辖区内各垃圾箱和内容物不超过2/3，箱身无尘土、无污渍、无异味，灭害措施完善。收集的垃圾应及时清运到指定地点，分类处理。每周对垃圾桶（内外）清洁消毒一次。
（6）垃圾分类处理：按长沙市政府要求执行，做到日产日清，封闭转运，杜绝二次污染；按政府政策使用可降解环保垃圾袋；同时做好垃圾分类宣传引导、标识标牌维护更换、设施管理、检查督促、台账登记等相关工作。
（7）遇文明创建等重大活动开展时，乙方需无条件配合甲方搞好保洁工作。
3、电梯保洁
（1）电梯轿厢四壁光洁明亮、无浮灰，不锈钢表面（镜面）光亮、无污迹。
（2）操作面板无污迹、无明显积灰、无擦痕。
（3）每日更换轿厢内地垫，保持地垫干净、无明显污迹。
（4）保持轿厢内空气清新、无异味。
4、卫生间保洁
（1）坐厕内、小便池内刷洗干净，无明显尿渍，保持无异味、无垃圾、无积水。
（2）隔断、人手高墙面，门、门框、照明开关无明显积灰。
（3）地面整洁、无污渍、无积水。
（4）镜面保持光亮，无明显水迹，面盆无水锈。
（5）卫生间内保持空气清新、无异味。
5、垃圾分类、垃圾清运
（1）根据《垃圾分类制度实施方案》，实行垃圾分类收集，同时实行分收分运。
（2）垃圾清收率不低于99%。
6、卫生消杀
（1）无老鼠活动迹象。
（2）室内区域无苍蝇、蟑螂活动迹象。
（3）蚊虫控制目标达到全国爱国卫生运动委员会办公室颁布的虫害密度控制标准。
7、完成物业服务合同中规定的环境卫生保洁服务内容并达到考核要求。
二、保安服务管理
（一）服务范围
物业管理红线范围内（不含C座及其他特许经营区）安全管理服务工作。
（二）服务内容
1、负责大门进出人员、车辆的询问、证件查验、登记、敬礼、指挥等；
2、负责大门、办公楼等所有建筑内外的安全保卫、负责确认门窗是否锁好，做好秩序维护；
3、做好日常安全保卫工作，确保红线范围内人身安全及财产安全；
4、消防器材、工具的配备、使用和维护管理工作；
5、负责夜间巡逻，办公楼的夜间守护；
6、监控中心24小时值班；
7、防盗、防火报警消防设备运行管理，公共秩序维护，治安、防火防盗等突发事件的处理等，道路交通管理，机动车和非机动车停放管理等；
8、幼儿园上下课期间的安全守护；
9、配合甲方要求的安全保卫、防疫工作及各项活动需求。
（三）服务要求
1、人员要求
（1）从业人员年龄不得超过55周岁，其中50周岁以下人员占总数的80%以上，身体健康，工作认真负责，品行端正，持证上岗、均无犯罪记录证明，所有员工档案交甲方等相关部门备案；
（2）严格遵守国家政策、法律、法规，服从领导，听从指挥，坚守岗位，尽职尽守。
（3）按照保安服务业服务标准提供规范的保安服务
（4）能熟悉工作职责，操作相关设备。
（5）能处理和应对公共秩序维护工作，能正确使用各类器械和设备。
（6）上岗时佩带统一标志及统一制服，仪容仪表规范整齐。
（7）负责制定、健全安全保卫制度，部署保安的工作计划安排和检查落实情况;
（8）负责制定每月值班安排表、考勤管理及人员异动管理;
3、车辆、停车场门岗要求
（1）负责停车场管理，认真做好当班记录，交接，做好安全防范和日常巡视工作，及时发现和处理各种安全和事故隐患，确保管理区域内交通安全，防止车辆丢失、损坏。
（2）确保地面道路和地下停车场环境秩序良好，做好车辆引导，确保道路安全畅通，车辆停放有序，对非法占用道路的行为及时纠正。
（3）管理区域内停车系统道闸、车场设施、地面墙面等设施设备进行日常的维修维护。
（4）要制定切实可行的管理制度，停车场管理要有专人负责，防止出入口拥堵、刮擦、及车辆的避费行为。
（5）应安排足够人员在停车场指挥疏导车辆，车管人员应工作认真、责任心强，有一定交通安全及防火知识。有重大活动、接待或会议时，须适当增加车管人员，停车场要做好防火防盗等安全工作。
4、巡逻岗要求
（1）着装上岗，24小时不间断作业，在辖区内各区域巡查，不留死角，重点部位应设巡更点。
（2）负责检查各公用部位是否有违章使用情况，检查公共区域设备设施是否有安全隐患，对可疑人员、车辆进行检查防范；对辖区内进行安全、防火检查、防盗检查，及时消除安全隐患，防止安全事故和治安案件发生。
（3）巡查辖区内车辆停放情况，维护车辆停放秩序和车辆安全，确保消防通道畅通；
（4）接到火警、警情等突发事件或紧急求助报告后五分钟内到达现场，协助保护现场，采取相应措施处理和协助，并在第一时间报告服务中心、甲方和警方。
（5）认真做好各类巡查记录，
三、智能化系统调度中心（场馆指挥调度中心）
（一）服务范围
该中心位于场馆A座南面塔楼一、二楼，该中心集成了电梯应急通讯终端、通风与排烟系统、智能照明系统、能耗监测管理系统、漏电报警系统、视频监控系统、停车管理系统、火灾报警及联动系统、门禁系统、广播系统等楼宇智能化管理配套系统。
（二）服务内容
负责中心各类系统的日常管理和维护工作，制定日常管理和维护相关制度，如：无关人员不能随意进出，保障环境卫生，资产安全，防止出现破坏、丢失等状况。实时查看各类系统运行状况，制定系统软、硬件故障处理流程，处理各类系统突发性故障（一般性非硬件故障自行处理，其他问题及时上报处理）。及时和有效发现和反馈相关系统出现的安全预警。协调各方极早解除事故发展苗头，防止各类事故扩大。制定各系统突发性故障应对措施。有效发挥中心智能化集成系统作用，为场馆管理提供便利，提高管理工作水平。
（三）服务要求
总体要求：调度中心实行24小时值班，值班人员有一定的专业技能，并通过相关的培训，各类系统的检查、操作、故障处理有记录；各类系统运转状态良好，设备无报警、亮红灯等故障。相关系统出现的预警，能及时通报，有效处理。各类系统出现的突发性故障，能有效应对。
1、监控系统运转良好，各个监控点画面清晰，能随时调取各监控点不同时间段的画面；利用监控系统能对日常管理、重大活动、车辆进出管理等进行调度指挥，特定的安全盲区每班必须监控记录（如A馆负二设备房过道不漏水、负一负二车库雨天不淹水）提高工作效率，降低管理成本。
2、停车管理系统正常运转，熟练处理车辆出入道闸过程中出现的故障，并有记录，尤其是对非法抬杆、放行、跟车逃费等有记录说明。
3、广播系统能正常使用，场馆内外各个广播点有声音，能有效的发挥广播系统作用，配合日常场馆管理工作。
4、保障智能照明系统、能耗监控管理系统、通风与排烟系统、漏电报警系统运转良好，且通过系统组合提示加工程处理，完成场馆的能耗控制。
5、电梯管理系统、通风与空调系统、给排水系统、电力监控管理系统、火灾报警及联动系统、门禁系统等系统定期测试，确保运行正常，设备无报警、亮红灯等现象，能及时和有效处理相关系统的预警，并有记录；特殊系统和设备涉及到第三方维保的，有相关记录。
四、设施设备管理要求
（一）供电系统管理维护
1、服务范围
整个物业管理范围内供电系统。
2、服务内容
对管理范围内供电系统高、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修，具体如下:
（1）高、低压配电室有强电维保人员24小时值班,根据电业局规定，定期对设施设备年检、年审，对安全用具进行安全测试并取得合格证。
（2）密切同供电公司的工作联系，及时反馈停电等相关信息给采购人，同时做好应急保障工作。
（3）负责各级供电及各种设备的电气保养及设备检修；低压柜、控制柜、配电箱等控制原件的失效、坏损更换（单次单价500元以下），对失效、坏损的照明系统及时更换，每月更换率不超过全部照明数量的1/10。
利用漏电报警和能源监测系统对供电设备设施巡视检查，发现问题及时处理解决。每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。
（5）各类开关箱安全标识齐全，无漏电安全隐患，确保人身安全。
（6）场馆接地系统每年检测一次。
3.服务要求：
（1）巡查各高、低配电压设备，巡查记录完整，字迹清晰；保障配、供电及照明设施设备的正常运行。
（2）巡查变压器及控制室。
（3）巡视检查配电间并进行保养、维修，保障各设备的电气部分正常运转。
（4）按时启、停亮化系统。
（5）按要求做好高、低配电压设施、设备的定期维修、保养。
（6）对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电，及时排除故障，零星维修合格率100%；加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。
（二）给排水系统
1、服务范围
整个物业管理范围内的给排水系统。
2、服务内容
物业管理范围内的给排水系统的设备、设施，如生活水池、消防水池、水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消防栓、管道、管件、阀门、水嘴、卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用的日常养护、维修和管理等。
3、服务要求
（1）给、排水设备日常运行的检查、维修及保养，加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用。
（2）防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修；定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁。
（3）各公共卫生间的给、排水设备设施的检查和维修。
（4）消防、喷淋水系统的检查和维修。加压水泵、电机的维保、刷漆；对运行状况做到经常检测。
（5）定期对排水管道进行清通、养护及除垢，保证室内外排水系统通畅，检査井定期清掏。
（6）地下车库通风设施、设备等正常运行使用的日常养护、维修和管理。
（7）室内雨水排水系统采用重力流和压力留相结合的雨水排水系统，屋面雨水工程与溢流设施的总排水能力不小于年重现期的雨水量，屋面重力流雨水系统采用型采用87型雨水斗，屋面压力流雨水系统采用TY型虹吸雨水斗，雨水收集至水泵房内雨水收集池，经净水装置处理后，补充消防水池及绿化洒浇用水，达到节水目的。
（8）建立正常供水管理制度，水箱保持清洁卫生并定期消毒，保证水质符合国家标准；确保水池每半年清洗一次；并进行相应检测，提交检测报告。
（9）及时发现并排除故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜；做好节约用水工作。
（10）准确掌握自来水的停水信息，及时发布停水通知。
（三）电梯系统
1、电梯数量：直梯8台，扶梯6台。
2、电梯运行状况的监测。
3、机房、轿箱干净整洁、无油污、无积水，检查清理。
4、服务标准：建立电梯运行管理、设备管理、安全管理制度，确保电梯按规定时间运行，安全设施齐全有效，通风、照明及其它附属设施完好；严格执行国家有关电梯管理规定和安全规程，电梯准用证、年检合格证完备，定期进行维护保养；轿厢、井道保持清洁；因故障停梯，接到报修后维修人员应在20分钟内到达现场抢修，及时排除故障。
5、其他约定：
（1）电梯维保需选择具备相关资质的供应商负责维保同时上报采购人，并按国家规定提供例常责任保养服务，每周一例保。每季度进行一次检查，并提交季度《电梯重要安全装置自检报告表》，中标人负责监督管理。
（2）建立电梯设备档案，各种运行维护保养和巡视检查记录齐全归档。
（3）及时提供一切因自然损耗与锈蚀的电器零件。
（四）空调系统运行维护
1、主要设备：中央空调（质保期内，由厂家负责提供，中标人负责衔接及监督管理；质保期后，采购人选聘专业合格供应商承担主机系统维护，中标人负责末端维护、工作衔接、采购人的需求配合以及日常的监督管理）。
2、服务内容：设备的定期保洁，日常监控，制定并严格执行空调使用。
3、服务标准：
（1）建立空调运行管理制度和安全操作规程，保证空调系统安全运行和正常使用，运行中无超标噪音和严重漏滴水现象。
（2）定期保洁空调设备（如冷暖两季开机前一次性对空调机过滤网的清洗），定期检修养护空调设备，保证空调设备、设施处于良好状态。
（3）空调系统出现运行故障后，维修人员应及时到达现场维修，并做好记录，维修合格率100%。
（五）消防系统运行维护
1、服务范围：
各自动报警、喷淋、消火栓、正压送风及排烟，防火卷帘及防火门，应急照明及疏散指示，消防广播等系统设备检查与保养，确保消防系统设施设备齐全、完好无损，可随时启用。
2、服务要求：
（1）建立消防管理措施及突发火灾/火情应急预案，确定重点防火部门，实施日常巡视，发现隐患及时排除，确保无火灾发生。
（2）保障消防系统日常运行。
（3）定期每月系统检查楼内消防设施设备的功能性，检查消防设施设备完好情况，保证完好率100%。
（4）根据消防系统设备的特点，保证系统灵敏有效，消防栓启动灵活，消防箱内水枪、水带等各种附件完好，消防水源满足要求，烟感、温感、喷淋头已按要求配备。并定期开展消防培训，提高人防技能。
3、工作标准及要求：
（1）能熟练掌握消防设施设备的使用方法。
（2）能正确果断处理各种火险、火灾以及救护程序。
（3）各种消防设施定期检查、维护，确保无缺损，保障正常运行。
（4）制定突发火灾应急方案，设立有消防疏散图，应急照明灯路标完好，紧急疏散通道通畅，无堆放杂物堵塞。
（5）严格消防管理制度，认真巡查火险隐患，确无火灾事故发生。
（六）其他要求
上述设施设备维护保养、维修的耗材单次单件500元以内（含）由中标人负责。
五、绿化维护
（一）服务范围
1、物业服务区域内外围区域的绿化植物养护，室外绿化面积8172.9平方米。
2、负责A座、B座及团委办公楼、杜鹃楼内绿植租摆及节假日摆花（摆放方案由中标人制定，经采购人同意后实施）
（二）服务内容
物业服务范围的树木、花草、绿地等的日常维护、修整、管理、施肥、病虫害防治和绿化保洁（不包含植物、苗木的补植）；部分区域室内租摆及节假日摆花。
（三）服务要求
1、施肥
（1）乔木：每年冬、春季各施肥一次。冬季以菜枯为主，用量不低于0.75kg/株，春季以复合肥、尿素为主，复合肥用量不低于0.25 kg/株，尿素用量不低于0.25 kg/株。以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。
（2）灌球：每年冬、春季各施肥一次，冬季以菜枯为主，用量不低于0.25kg/株，春季以复合肥、尿素为主，复合肥用量不低于0.25 kg/株，尿素用量不低于0.1 kg/株。以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。
（3）灌丛：每年冬、春季各施肥一次，以复合肥、尿素为主，复合肥用量不低于0.1kg/㎡，尿素用量不低于0.1kg/㎡，以上为平均用量，实际用量根据树种、树龄、规格、生长情况而定。
（4）草花类：每年生长季施肥不少于三次，复合肥、尿素混合磷肥，施后淋水透彻，施用量根据生长情况而定。
（5）草坪：以春夏梅雨季节为主，均匀撒施尿素，淋雨透彻。施用量不低于0.1kg/10㎡。
2、修剪
（1）乔木：常年修剪。根据树木造型剪除枯死枝、病虫枝、萌蘖枝、徒长枝及阻碍人、车辆通行的下垂枝，主干及根部多余枝不得长于20cm。要求分枝均匀、树形饱满、规整，桂花、松木、杨梅等可修剪树木必须修整有型，必要时定型处理。
（2）灌木：生长季不定期小修，长势旺盛季节（5月-9月）增加修剪次数，全面大修，全年大修不少于三次，要求达到冠面平滑、绿篱面平整、冠型规则统一，协调美观。
（3）草坪：每年至少全面修剪五次，尤其是5-10月，修剪后留6-8cm高度，保证草坪面基本平整，并及时清理碎草。打草机运转过程中保证5m范围内无其他人员，装油过程中禁止吸烟；并保证不影响周边办公环境；
（4）乔、灌木修剪完成后要及时清除残落枝条，不散落，不堆积。 中国采招网（bidcenter.com.cn）[
3、病虫害防治
乔（灌）木、草花、草坪：每年暑期前整体大面积打药一次，冬季树干要涂白，白蚁、病虫害易发期（3月—6月）要提前打药，发现病虫害后要及时针对性喷洒杀虫杀菌剂，保证不蔓延，整体无病虫害率达99%以上。大面积喷药尽量选择无风天气、人流稀少的时间段，不影响身体健康。
4、除杂草
草坪、灌木丛常年除杂，尤其在春秋季杂草生长旺盛期，要全面清除。要求达到绿篱、灌丛面基本无杂草，草坪杂草覆盖率不超过10%。
5、灌溉
炎热、干旱、干燥季节，所有乔(灌)木、草本、草坪都必须及时灌溉（包括喷灌、浇灌等措施），保证花草树木水分需求。夏季以11：00之前、16：00之后浇灌为宜，秋季在10：00——14:00浇灌为宜，草坪每次喷灌时间不少于20分钟，乔、灌木施水量根据树木规格、品种、土质情况而定。雨季保证树木不受淹，必要时要开排水沟。
6、降温防冻
高温天气（尤其在6-9月）要对树体、叶面进行喷淋降温，入冬前铁树等需要采取防冻措施树木必须打包防冻，以保证其安全过冬。
7、扶正
对易倒树木要用草绳、木棍打撑固定，歪斜树木要及时扶正，保持正常直立生长。
8、草本花卉
每次花期过后要及时修剪并松土施肥，促进养分吸收。
9、补栽
服务期间，由于中标人养护不当而造成树木、苗木死亡的，由中标人按照原树种、规格进行补栽，造成大树名贵树木死亡的，将追究相应经济赔偿责任；人为破坏而造成植株死亡的，由采购人负责。
10、花卉布置
配合采购人根据需要布置花卉，满足采购人对外接待、节日、晚会、庆典等活动需求。并及时对布置花卉进行浇水、养护，浇水的同时，应冲洗叶面，保持叶面清洁，提高观赏效果。
11、对绿化养护人员素质的要求
（1）品貌端正，品行优良，年龄20至55岁，工作认真负责，能吃苦耐劳，通过公安部门核查无不良记录。
（2）身体建康、体检合格，无重大疾病。
（3）具备二年以上园林绿化养护经验。
六、建筑物室内、外公共部分日常养护维修
（一）服务内容
1、巡视室内外公共部分的墙面、地面、天花板、门、窗及楼道使用情况。
2、墙砖、地砖、瓷砖损坏的维修或更换、门、窗损坏的维修，小面积的木质地板修理或更换。
3、局部墙面松动有剥落、污损现象时应及时铲除，并重新修补粉刷。
4、屋面局部有渗漏现象应找出原因，并及时针对损坏情况采取防水材料嵌补。
（二）服务要求
1、定期巡查所有建筑物室内、外公共部分的墙面、地面、天花板、门、窗及楼道的使用情况，确保常用常新。
2、如出现墙砖、地砖、瓷砖、门、窗损坏应及时维修和更换。
3、如出现屋面局部有渗漏现象，及时找出原因并针对损坏情况采取防水材料嵌补。
2、协助做好节能降耗工作。
七、会议服务
1、按规定化妆、修饰，着工装，仪容仪表端庄、整洁、精神饱满，禁止面带倦容，情绪低落状态下上岗。
2、保持工作区域的整洁，准备好会议服务的各种用具、物品，做好会议室的音响服务，保证开水供应并定时续水，保持室内整洁。
3、做好会议前的准备工作。
4、做好各类会议及活动的迎宾工作。
5、对会务接待人员素质的要求：大专以上学历，品貌端正，品行优良，普通话流利，身体建康、体检合格，无重大疾病。年龄18至40岁，女性，身高160cm以上，工作认真负责，能吃苦耐劳，通过公安部门核查无不良记录。
四、交付时间和地点：交付时间：服务期三年
交付地点：长沙市青少年宫
五、服务标准：1、物业管理人员应统一服装、佩戴明显标识，以便于识别，服装按招标人要求配置，其费用由物业公司负责。专业人员持证上岗，物业管理人员必须持市级以上医院出具的身体健康证明（无传染疾病）。
2、由物业人员负责分发报刊、邮件、信函、包裹的收发工作并做好详细登记。
3、物业管理公司应遵守甲方的相关工作规定，对外不得损害甲方名誉，遵守甲方各项管理制度。
4、公用水电费的分担及收缴要求：物业公司提供代缴服务，费用由甲方负责；物业人员食宿器具及水电等费用：由物业公司自行承担。
5、公用设施和附属建筑物、构筑物的日常维护、维修和管理。包括办公区以内楼宇外围空地、道路、沟渠、化粪池、摩托车与小车车棚、路灯、交通标志、围墙、隐蔽工程设备设施、供排水设施、大楼室内外照明设施、高、低压配电设备、电梯系统、空调系统、消防监控系统、楼宇亮化设备、果皮箱、厨房设备等。保养、维修的耗材单次单件500元以内（含）由中标人负责。
6、按规定做好空气环境生活用水等各类卫生监测，费用纳入物业费，采购方不另行支付。
7、公共区间绿化养护所需肥料、农药等由中标人承担。
8、因物业公司责任造成财产损坏、丢失和其他损失应由物业公司照价赔偿。物业公司工作人员流动及必要的失业保险、医疗保险、保险和人员意外伤害、死亡保险办理及费用，全部由物业公司承担。
9、员工培训：必须具有专门的员工培训机构及负责人，对上岗和在岗人员，依据合同约定的服务范围、物业项目特点、岗位特性，从工作责任范围、职业道德、操作规章进行培训。对调整的服务内容作出相应的培训，对专业技术人员进行定期培训，掌握采购人专业设备的更新情况，对更换、新增设备的功能、操作、维护知识进行专业培训。定期对员工进行考核、考试，并建立激励机制，留住优秀人才。物业公司对员工培训及相应证件办理所产生的费用，由物业公司承担。
10、如遇甲方场馆有重大活动、重大接待、重大节日时，中标人应抽调人手全力配合，做好相关工作，所产生的加班费用由中标人承担。
11、未经甲方同意，中标人不得对本物业整体或分项对外承包，如发现以上情况，立即终止合同。
12、因物业公司责任，造成辖区内发生重大安全事故、重大财产损失或对甲方造成不良社会影响的，甲方有权解除合同。
六、验收标准：物业按简易程序验收。
七、其他要求：结算方法
（1）付款人：长沙市青少年宫（国库集中支付）。
（2）付款方式：物业服务期限为三年，物业管理服务费的结算形式（总价包干制），采购人每月对中标人的服务质量进行考核评分（考核细则见附件—长沙市青少年宫物业服务考核细则）。采购人依据考核结果，每月向中标人支付上月费用。月总分低于90分，每低1分，按800元/分扣除当月物业费（5000元封顶）；月总分低于80分时，采购人有权解除合同。中标人在服务期间物业管理项目未按采购人要求完成或未达到标准，采购人有权聘请其他公司完成，费用由中标人承担；采购人在监督检查中标人工作时，发现中标人工作中存在问题，若中标人在一周内整改不到位，采购人对中标人实施罚款制度，标准为3000元/次，从当月的物业服务费中扣除。
