(注：以下内容为附件图片识别，个别文字可能不准确，请以附件为准)
| 编号 | 服务描述 | 需求描述 | 数量 | 计量单位 |
| -第1页- | 一、项目概况 广州市番禺区财政税费征收综合楼楼高十三层，地下一层，占地面积约7340 M2，,总建筑面积约14000M2 (地下停车场约2000M2 )，配备了先进齐全的智能化设备设施，为现代化办公环境提供了良好条件，也给物业管理特别是各系统设备管理以及安全保卫、形象品位的提升，提出了较高要求。 二、服务要求（一）服务期：合同签订后9个月。（二）办公楼3～13层是办公重地，对安全性、保密性、规范性要求严格。对物业管理服务要求高标准、高档次。采购人为政府组成部门，日常有大量的经济数据不宜对外公开,要求物业公司有高水平的保密措施及完善的保密管理制度。 （三）采购人对中标人组建的物业管理机构进行业务归口管理。 （四）中标人负责制定本项目的物业管理、组织架构和人事制度方案，建立各项规章制度，在实施前需报告采购人，采购人有审核权；负责制定年度工作计划，编写年终工作总结；负责制定火灾、水浸、意外停电停水、电梯困人、跳楼、台风、雷击、爆水管、交通事故、地震、被盗和人员伤亡等事件的应急处理预案并组织演习，事件发生时负责应急处 | |||
| -第2页- | 理预案的实施，确保综合大楼的办公秩序正常。 （五）中标人对所有员工的录用要严格审查，保证录用人员无犯罪记录，在身高、年龄、文化程度上要有规定，对特定岗位人员的录用要有上岗资格证（保安员上岗证、电工证、建（构）筑物消防员证或消防设施操作员证等），员工的录用、辞退和调配、岗位变动、职务变动需经采购人批准，员工辞职要及时告知采购人。重要的管理决策采购人有直接参与权与审批权。 （六）★中标人应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定中标人必须支付的社会保险及其他应付费用）。 （七）★中标人应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用和缴存住房公积金。（八）中标人自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案。（九）在处理非正常事件和紧急、突发事故时，采购人对员工有直接指挥权。权力由采购人授权人员行使。 （十）中标人要严格按岗位的要求统一着装，注意仪容仪表，执行规范的语言和动作。 （十一）中标人在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。 （十二）中标人必须合法经营，不能损害采购人及员工的合法权益。 （十三）员工在当班时间不能从事与本合同无关的工作。 （十四）中标人具备利用自身资源满足临时应急抽调含安全保卫、清洁管理、物业设施设备 | |||
| -第3页- | 的使用、维护和管理及会务接待等各工种人员一次性不少于20人的调遣能力。 （十五）★投标人需承诺：合同起始时间一周内即有能力根据采购人的要求派出足够的服务人员接管本项目的物业服务工作。三、服务内容 乙方为甲方提供全面的专业化物业管理服务，包括安全保卫、消防、交通和停车管理、楼宇及设施设备管理保养维修、卫生清洁、球场管理和会议服务等确保综合大楼正常运行的管理服务。乙方应积极利用网络信息化技术管理手段，具有日常管理能运用物业管理运营系统软件，物业运营系统软件、物业巡更、设备管理、物业维修调度系统软件、物业移动巡查系统软件、物业人员信息管理系统软件。 （一）安全保卫1.组建一支思想素质过硬、业务能力强、人员稳定的保安队伍，执行严格的纪律和岗位责任制，保安人员熟悉综合大楼情况，训练有素，持公安机关颁发的《保安员证》上岗，言语规范，文明值勤，认真负责。创建一个井然有序、安全稳定的办公环境。保安人员的服装费、管理费、培训费以及包括购置对讲机在内的所有保安器械器材费用均由乙方负责。 2.甲方与乙方共同确定值勤岗位数量、值勤时间、岗位职责等，确保安保力量全覆盖、无盲区。保安部人数确定为12人以上（含监控室人员）。 3.负责办公楼内24小时值班及巡逻工作。办公楼内设有巡更系统，正常情况下每隔2小时巡视大楼一次，并要求，按巡更器路线进行打卡巡逻。 4.对来访、办事人员，建立询问登记制度。办公场所要控制噪音，制止喧闹现象，禁止闲杂人员随意走动。物资出 | |||
| 服务描述：一、项目概况 广州市番禺区财政税费征收综合楼高十三层，地下一层，占地面积约7340 M2，,总建筑面积约140M2 (地下停车场约20M2 ) ，配备了先进齐全的智能化设备设施，为现代化办公环境提供了良好条件，也给物业管理特别是各系统设备管理以及安全保卫、形象品位的提升，提出了较高要求。 二、服务要求 （一）服务期：合同签订后9个月。 （二）办公楼3～13层是办公重地，对安全性、保密性、规范性要求严格。对物业管理服务要求高标准、高档次。采购人为-第4页- | 入要有管理制度。区域内有被盗、被破坏的事件发生，属于乙方管理责任的，甲方将根据损失情况追究乙方的经济责任。 5.制定非正常事件应急处置预案，遇非正常事件发生时要迅速告知甲方，严格按照预案的要求有条不紊的处置，尽一切可能防止事态进一步恶化，并做好保护现场和录像取证工作。 6.对来访群众进行指引。 7.防止损坏公共设施和绿化。 8.对综合大楼内的二次装修进行监管。严防未经批准的任何施工行为发生，对申请进入综合大楼施工的人员要主动协调公安机关做好人员信息查询和登记工作，对不符合要求的人员坚决不予发证和进入施工现场。（二）消防安全 1.乙方负责综合大楼的消防安全。乙方派出的团队负责人为消防责任人。 2.负责消防检查工作，及时消除安全隐患；负责制订防火制度，建立消防档案，接受消防大队的检查。 3.负责组建消防队伍，所有员工均是义务消防员，接受消防培训（由乙方组织），确保所有员工均能够掌握一般灭火器材的使用方法，每月进行最少一次消防演习，每季最少一次与有关单位组织联合消防演习。 4.负责保管配置在各楼的消防器材，如有丢失需要赔偿；指派消防安全管理人；巡查消防设备设施，如发现任何问题不能自行解决的应立即通知维保单位，确保系统可随时启用；确保消防通道畅通。 5.负责消防水系统、消防广播系统和送风排烟系统的日常操作及检查。 6.熟练操作智能报警系统、联动系统，简单故障能够识别并及时排除。 7.负责应急照明系统、逃生指示的日常检查和维修。 8.负责组织灭火、人员 | |||
| 政府组成部门，日常有大量的经济数据不宜对外公开,要求物业公司有高水平的保密措施及完善的保密管理制度。 （三）采购人对中标人组建的物业管理机构进行业务归口管理。 （四）中标人负责制定本项目的物业管理、组织架构和人事制度方案，建立各项规章制度，在实施前需报告采购人，采购人有审核权；负责制定年度工作计划，编写年终工作总结；负责制定火灾、水浸、意外停电停水、电梯困人、跳楼、台风、雷击、爆水管、交通事故、地震、被盗和人员伤亡等事件的应急处理预案并组织演习，事件发生时负责应急处理预案的实施，确保综合大楼的办公秩序正常。 （五）中标人对所有员工的录用要严格审查，保证录用人员无犯罪记录，在身高、年龄、文化程度上要有规定，对特定岗位人员的录用要有上岗资格证（保安员上岗证、电工证、建（构）筑物消防员证或消防设施操作员证等），员工的录用、辞退和调配、岗位变动、职务变动需经采购人批准，员工辞职要及时告知采购人。重要的管理决策采购人有直接参与权与审批权。 （六）★中标人应按照《中华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含按国家规定中标人必须支付的社会保险及其他应付费用）。 （七）★中标人应按照《中华人民共和国社会保险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国家规定必须购买的社会保险费用和缴存住房公积金。（八）中标人自开始保安服务之日起30日内向物业所在地设区的市级人民政府公安机关办理备案。 （九）在处理非正常事件和紧急、突发事故时，采购人对员工有直接指挥权。权力由采购人授权人员行使。 （十）中标人要严格按岗位的要求统一着装，注意仪容仪表，执行规范的语言和动作。 （十一）中标人在做好工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量。 （十二）中标人必须合法经营，不能损害采购人及员工的合法权益。 （十三）员工在当班时间不能从事与本合同无关的工作。 （十四）中标人具备利用自身资源满足临时应急抽调含安全保卫、清洁管理、物业设施设备的使用、维护和管理及会务接待等各工种人员一次性不少于20人的调遣能力。 （十五）★投标人需承诺：合同起始时间一周内即有能力根据采购人的要求派出足够的服务人员接管本项目的物业服务工作。 三、服务内容 乙方为甲方提供全面的专业化物业管理服务，包括安全保卫、消防、交通和停车管理、楼宇及设施设备管理保养维修、卫生清洁、球场管理和会议服务等确保综合大楼正常运行的管理服务。乙方应积极利用网络信息化技术管理手段，具有日常管理能运用物业管理运营系统软件，物业运营系统软件、物业巡更、设备管理、物业维修调度系统软件、物业移动巡查系统软件、物业人员信息管理系统软件。 （一）安全保卫 1.组建一支思想素质过硬、业务能力强、人员稳定的保安队伍，执行严格的纪律和岗位责任制，保安人员熟悉综合大楼情况，训练有素，持公安机关颁发的《保安员证》上岗，言语规范，文明值勤，认真负责。创建一个井然有序、安全稳定的办公环境。保安人员的服装费、管理费、培训费以及包括购置对讲机在内的所有保安器械器材费用均由乙方负责。 2.甲方与乙方共同确定值勤岗位数量、值勤时间、岗位职责等，确保安保力量全覆盖、无盲区。保安部人数确定为12人以上（含监控室人员）。 3.负责办公楼内24小时值班及巡逻工作。办公楼内设有巡更系统，正常情况下每隔2小时巡视大楼一次，并要求，按巡更器路线进行打卡巡逻。 4.对来访、办事人员，建立询问登记制度。办公场所要控制噪音，制止喧闹现象，禁止闲杂人员随意走动。物资出入要有管理制度。区域内有被盗、被破坏的事件发生，属于乙方管理责任的，甲方将根据损失情况追究乙方的经济责任。 5.制定非正常事件应急处置预案，遇非正常事件发生时要迅速告知甲方，严格按照预案的要求有条不紊的处置，尽一切可能防止事态进一步恶化，并做好保护现场和录像取证工作。 6.对来访群众进行指引。 7.防止损坏公共设施和绿化。 8.对综合大楼内的二次装修进行监管。严防未-第5页- | 疏散救护，事故后处理等工作。 9.负责消防水管油漆防锈。（三）交通和停车管理 1.负责综合大楼的交通和停车管理，制订切实可行的管理制度，确保道路畅通、车辆停放规范有序，严防交通事故发生。2.车辆停放建立巡查和登记制度，严防被盗事件发生。 3.对综合大楼内车辆超速行驶、不礼让行人和鸣笛的情况进行登记和教导。 4.综合大楼内所有车辆停放一律不准收费。 5.遇有大型会议，要增派人员维护好交通和搞好停车管理。 6.车辆按车位停放，制止和纠正乱停乱放现象。 7.对外部车辆非办事占用车位的现象要严格按有关规定进行制止和纠正，外来车辆一律不准进入地下车库停放。 8.加强停车场的日常巡查工作，发现异常立即处理。（四）清洁卫生 1.办公楼的清洁卫生除12楼以上的办公室、档案室、各楼层的资料室和饭堂外，均由乙方负责。 2.对大楼内部立面、天面、外墙、楼梯、道路、洗手间进行日常保洁。无堆放杂物现象。 3.乙方按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按标准全天候、全方位保洁，特别对大堂、卫生间做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。 4.乙方负责监管垃圾的收集、清运，垃圾日产日清，所有费用由甲方负责，由甲方与相应的公司签订合同。 5.负责除四害，消灭孳生源。除四害所需的药品、道具由乙方负责。白蚁防治费用由甲方支付。 6.综合大楼内大堂、走道、公共场所地面定期打磨保养，做晶面处理，材料、人工费等一切费用由甲方负责。 9.乙方在清洁卫生中消耗的物料费用自理， | |||
| 经批准的任何施工行为发生，对申请进入综合大楼施工的人员要主动协调公安机关做好人员信息查询和登记工作，对不符合要求的人员坚决不予发证和进入施工现场。 （二）消防安全 1.乙方负责综合大楼的消防安全。乙方派出的团队负责人为消防责任人。 2.负责消防检查工作，及时消除安全隐患；负责制订防火制度，建立消防档案，接受消防大队的检查。 3.负责组建消防队伍，所有员工均是义务消防员，接受消防培训（由乙方组织），确保所有员工均能够掌握一般灭火器材的使用方法，每月进行最少一次消防演习，每季最少一次与有关单位组织联合消防演习。 4.负责保管配置在各楼的消防器材，如有丢失需要赔偿；指派消防安全管理人；巡查消防设备设施，如发现任何问题不能自行解决的应立即通知维保单位，确保系统可随时启用；确保消防通道畅通。 5.负责消防水系统、消防广播系统和送风排烟系统的日常操作及检查。 6.熟练操作智能报警系统、联动系统，简单故障能够识别并及时排除。 7.负责应急照明系统、逃生指示的日常检查和维修。 8.负责组织灭火、人员疏散救护，事故后处理等工作。 9.负责消防水管油漆防锈。 （三）交通和停车管理 1.负责综合大楼的交通和停车管理，制订切实可行的管理制度，确保道路畅通、车辆停放规范有序，严防交通事故发生。 2.车辆停放建立巡查和登记制度，严防被盗事件发生。 3.对综合大楼内车辆超速行驶、不礼让行人和鸣笛的情况进行登记和教导。 4.综合大楼内所有车辆停放一律不准收费。 5.遇有大型会议，要增派人员维护好交通和搞好停车管理。6.车辆按车位停放，制止和纠正乱停乱放现象。 7.对外部车辆非办事占用车位的现象要严格按有关规定进行制止和纠正，外来车辆一律不准进入地下车库停放。 8.加强停车场的日常巡查工作，发现异常立即处理。 （四）清洁卫生 1.办公楼的清洁卫生除12楼以上的办公室、档案室、各楼层的资料室和饭堂外，均由乙方负责。 2.对大楼内部立面、天面、外墙、楼梯、道路、洗手间进行日常保洁。无堆放杂物现象。 3. 乙方按工作程序对范围内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到按标准全天候、全方位保洁，特别对大堂、卫生间做到按标准定人定点定时管理、巡查、监督。 4.乙方负责监管垃圾的收集、清运，垃圾日产日清，所有费用由甲方负责，由甲方与相应的公司签订合同。 5.负责除四害，消灭孳生源。除四害所需的药品、道具由乙方负责。白蚁防治费用由甲方支付。 6.综合大楼内大堂、走道、公共场所地面定期打磨保养，做晶面处理，材料、人工费等一切费用由甲方负责。 9.乙方在清洁卫生中消耗的物料费用自理，工具自带。 10.综合大楼卫生间内的用品由甲方负责。 1.主楼前鱼池由甲方聘请的专人打理，乙方应在服务范围内积极配合。 12.负责认真做好垃圾分类工作。 13.做好其他与清洁卫生有关的事项。（五）楼宇、设施、机电设备的管理 1.乙方要有熟练、专职、有上岗证或资格证的专业技术人员对物业各项设施、设备进行维修、养护。专业技术人员从事本专业工作不少于2年，专业技术人员的技术水平由甲方考核，通过后才能聘用。维修保养部人员不少于2人。 2.电梯、消防设备、“一卡通”、闭路监控、中央空调主机、空调水处理，甲方已聘请专业公司承包维修、保养工作。乙方要指定专人负责上述系统的日常运行管理和一般故障处理，对专业公司的工作进行监督、跟进；做好与专业公司的协调工作，明确分工及责任。在日常使用过程中要制定使用运行制度，定人定时开关设备，及时发现设备使用过程中的隐患并通知专业公司维修、保养，杜绝事故发生。 3.综合大楼内的机电设备、供配电、照明系统、给排水系统、各类空调机、应急系统、电子监控系统、建筑物设施、会议室的音像、灯光系统等各种设备以及地下停车库设施等由乙方进行管理，及时发现设备使用过程中的隐患并通知专业公司维修、保养，杜绝事故发生，以确保各项设施的完好和正常使用，维修保养工作要建立制度，强调时效性，必须做到当日事当日清，对无法解决的事故或较大型的保养和维修，及时报专门维保单位或甲方处理。 4.房屋建筑本体及共用部位-第6页- | 工具自带。 10.综合大楼卫生间内的用品由甲方负责。 1.主楼前鱼池由甲方聘请的专人打理，乙方应在服务范围内积极配合。 12.负责认真做好垃圾分类工作。13.做好其他与清洁卫生有关的事项。（五）楼宇、设施、机电设备的管理 1.乙方要有熟练、专职、有上岗证或资格证的专业技术人员对物业各项设施、设备进行维修、养护。专业技术人员从事本专业工作不少于2年，专业技术人员的技术水平由甲方考核，通过后才能聘用。维修保养部人员不少于2人。 2.电梯、消防设备、“一卡通”、闭路监控、中央空调主机、空调水处理，甲方已聘请专业公司承包维修、保养工作。乙方要指定专人负责上述系统的日常运行管理和一般故障处理，对专业公司的工作进行监督、跟进；做好与专业公司的协调工作，明确分工及责任。在日常使用过程中要制定使用运行制度，定人定时开关设备，及时发现设备使用过程中的隐患并通知专业公司维修、保养，杜绝事故发生。 3.综合大楼内的机电设备、供配电、照明系统、给排水系统、各类空调机、应急系统、电子监控系统、建筑物设施、会议室的音像、灯光系统等各种设备以及地下停车库设施等由乙方进行管理，及时发现设备使用过程中的隐患并通知专业公司维修、保养，杜绝事故发生，以确保各项设施的完好和正常使用，维修保养工作要建立制度，强调时效性，必须做到当日事当日清，对无法解决的事故或较大型的保养和维修，及时报专门维保单位或甲方处理。 4.房屋建筑本体及共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、 | |||
| 1 | 的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙、承重结构、楼梯间、走廊通道，对无法解决的或较大型的维修，及时报专门维保单位或甲方处理，产生的相关费用由甲方承担。 5.维修保养部人员需要熟悉各种设备（包括音响、灯光、消防监控、一卡通、中央空调、发电机、电柜等）的操作及日常保养。 6.乙方自带工具。 7.乙方要完成节能指标（具体指标由甲方按实际下达）。8.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的管理、养护和一般性维修。包括道路、院墙、室外上下水管道、沟渠、池（化粪池隔油池）井。 9.做好其他与物业设施、设备使用、维护和管理有关的事项。 （六）监控室管理1.综合大楼监控室内主要有消防自动报警系统、电子监控系统及红外报警系统等。监控室值班人员需了解上述系统的工作原理、熟练掌握操作方法，并熟悉综合大楼各方面情况。当发生火警时，监控室值班人员自动成为火情指挥员，物业公司所有当班人员及消防、电梯等外包公司人员均需听从指挥，直至物业服务公司团队负责人或甲方领导、消防队人员接手指挥权为止。值班人员负有重大责任，由高素质及责任心强的人员担当。要求具有中专或以上文化水平、持电工证或楼宇自动化操作证、有经验和考取消防上岗证的人员担当。 2.值班人员必须经甲方考核合格后方能上岗。 （七）礼仪服务工作1.礼仪服务工作定编岗位人员不少于2人，女性。 2.负责会务服务，根据会议通知单要求布置会场，包括制作会标、座位摆设、会议报到处、指引牌、音响灯光调试等。负责会议期间茶水供应、灯光、音响、空调的操作和应急处理。负责会议过程的摄像工作。负责会后的场地清理工作。 3.负责书报分发工作。 4.负责大堂的礼仪接待及重要嘉宾的引导工作。 （八）康体场所管理 1.负责康体室的日常管理，按照甲方的要求，定时开门、开灯和使用完毕后清理、关灯、关门。定期对更衣室进行清理。 2.负责篮球场的日常保洁和地面护理。 （九）绿化管理 1.绿化养护范围：具体负责甲方所有绿化养护。2.绿化养护所需水电、进口低毒杀虫药剂、化肥等由乙方负责，绿化所需工具，如搭载手推式高压喷药机、手推式汽油高压喷雾机、手推草坪汽油剪草机、手提式汽油绿篱机、不锈钢高枝剪、不锈钢粗枝剪、安全标识牌和工具运输费由乙方负责，苗木费用由甲方负责。 1.养护要求： (1)除草：每月一次，杂草要连根拔起，并把杂草等清理出去。 (2)修剪：修剪要求每月一次。 剪下的树叶及时清除处理，保持整形的几何面基本平整，大部分枝条之间长短差不超过2-4cm，枯枝剪除。 2.新种树木养护 (1)绿地新种树木养护，第一次浇透水后，以后浇水及其他养护归花房管理。无特殊原因成活率在95%以上。 (2)地被植物养护，无特殊原因成活率(面积比)在95%以上，没有面积超过lm2以上的成块草皮死亡。 (3)调整补缺新种树木养护：没有特殊原因成活率在90%以上。 3.清除枯枝死树 (1)凡清理的枯枝死树必须放到指定地点，并堆放整齐。 (2)乔木的清除枯枝工作：高大行道树的清洁工作及时进行，不得挂树一周以上。 (3)灌木绿篱的清除枯枝工作，应随时进行，不得超过一周以上。 (4)死树：一经发现随时清除。 4.抗旱 (1)种植已超过一年以上的树种保存率在9%以上。 (2)种后不到一年的新种树木，成活率在95%以上。 5.抗台扶正 (1)由于各种原因，行道树或其它乔木树干倾斜度超过10%以上的必须予以扶正。确实难以扶正的，要加以支撑防止加重倾斜。 (2)在台风来临之前，及时做好抗台准备工作，对易倒伏的树木予以支撑保护，己被台风倾倒的树木，在12天内予以扶正。 6.施肥 (1)一般树木施肥，在冬季之前施肥一次，开沟施肥，施后覆土。 (2)低矮花灌木花坛施肥：一年二次。秋季修剪后重施基肥一次，春季花前一次。 (3)地被植物施肥：一年二次，草坪可在下雨之前以化肥为主撤肥，时间在3、5月与10月。天晴施肥必须随后喷水，以防肥伤。 7. 养护质量标准 (1)花坛种植图案美观，密度合理，时间适宜。 (2)及时松土施肥、浇水、治虫，保证植株健旺，花朵鲜艳。 (3)花坛四周及花坛整洁，无明显杂物。杂草及时清除。 (4)及时去除残花、枯枝。整形树及时修剪，保持美观。 （十）其-第7页- | 外墙、承重结构、楼梯间、走廊通道，对无法解决的或较大型的维修，及时报专门维保单位或甲方处理，产生的相关费用由甲方承担。 5.维修保养部人员需要熟悉各种设备（包括音响、灯光、消防监控、一卡通、中央空调、发电机、电柜等）的操作及日常保养。 6.乙方自带工具。 7.乙方要完成节能指标（具体指标由甲方按实际下达）。8.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的管理、养护和一般性维修。包括道路、院墙、室外上下水管道、沟渠、池（化粪池隔油池）井。 9.做好其他与物业设施、设备使用、维护和管理有关的事项。（六）监控室管理 1.综合大楼监控室内主要有消防自动报警系统、电子监控系统及红外报警系统等。监控室值班人员需了解上述系统的工作原理、熟练掌握操作方法，并熟悉综合大楼各方面情况。当发生火警时，监控室值班人员自动成为火情指挥员，物业公司所有当班人员及消防、电梯等外包公司人员均需听从指挥，直至物业服务公司团队负责人或甲方领导、消防队人员接手指挥权为止。值班人员负有重大责任，由高素质及责任心强的人员担当。要求具有中专或以上文化水平、持电工证或楼宇自动化操作证、有经验和考取消防上岗证的人员担当。 2.值班人员必须经甲方考核合格后方能上岗。 （七）礼仪服务工作 1.礼仪服务工作定编岗位人员不少于2人，女性。 2.负责会务服务，根据会议通知单要求布置会场，包括制作会标、座位摆设、会议报到处、指引牌、音响灯光调试等。负责会议期间茶水供应、灯光、音响、空调的 | 1 | 项 |
| 他事项 1.乙方负责资料的收集、分类整理、归档管理，合同结束前移交甲方。 2.在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。 3.根据甲方的要求和指引完成物品的搬运任务。 4.按甲方要求做好防范各类传染病（如非典、流感等疫情）的各项防疫及应急工作。 5.负责物业管理服务项目其他相关工作及甲方提出的其他管理工作、任务和要求。 二、人员配置及要求 序号 岗位 人数 1 项目经理 1 2 文员 3 3 电工 2 2 保安及监控人员（含保安队长1名） 12 3 保洁员 7 4 绿化员 15 勤杂领班 1 6 勤杂 4 合计 32 1.项目经理1人：全日制本科（或以上）学历，45岁以下具有5年或以上办公楼物业管理经验,具备相当的管理能力，熟悉国家及地方物业管理条例、法规，公关协调能力和组织领导能力较强，有良好的敬业精神和服务意识； 2.保安队长1人：大专（或以上）学历，50岁以下，持《保安员证》上岗证，具有5年或以上工作经验，熟悉国家、地方治安消防的管理规定，身体健康，品行端正，工作勤恳，责任心强，有良好的敬业精神和服务意识； 3.保洁主管1人：大专（或以上）学历，50岁以下，清洁项目管理师，具5年或以上物业管理清洁管理工作经验，工作诚恳，责任心强，有良好的敬业精神和服务意识； 4.保安员1人（含监控人员）：派出部分骨干和以招聘具有良好体能素质及文化修养的专业保安人员为主组成，初中以上学历，年龄45岁以下，身高1.68米以上，持公安机关颁发的《保安员证》上岗； 5.清洁绿化员8人：初中以上文化程度，50岁以下，身体健康，工作细致认真，责任心强；6.文员3人：大专或以上学历，女，30岁以下，身高1.58米以上，相貌端庄，能操流利普通话和粤语，工作细致认真；. 7.电工2人：要求年龄在25周岁至50周岁之间，中专以上学历，有3年以上工作经验；持有相关专业操作证和上岗证。 8.勤杂领班及勤杂5人：工作积极主动，身体健康，工作细致认真，责任心强。 三、验收办法 参照国家及省、市对物业管理质量指标的有关规定、具体标准，结合乙方自身的管理服务水平，乙方要具体承诺物业管理各项目要达到的指标，包括清洁保洁率、治安案件发生数、车辆被盗数、年度对比节能率、道路完好率、停车场完好率、房屋及配套设施公用设施完好率、设备完好率、火灾发生数、违章发生数、违章处理率、用户投诉数、物业使用人对物业管理的满意率等。（一） 每月召开绩效考评会议，双方对照需求书、合同和乙方的投标文件对服务进行全方位验收，考评会议后出具验收报告，双方盖章确认。规定乙方派企业总部副总经理级人员参加，邀请员工代表参加会议。 （二） 双方每月对物业管理服务费的使用情况和次月的使用计划进行审核，结果写入验收报告。 （三） 乙方出现管理过错或其员工出现过错，甲方根据过错大小，经双方确认因乙方责任后方可扣减乙方的服务费。共分为五档，分别是： 1.一般过错：扣减20元/次。包括但不仅限于以下过错：浪费水电、维修不及时、工作低效、人员无礼貌、形象差、卫生不够整洁、完工后不及时清理现场、上班开小差、当班打瞌睡、喧哗、设备故障无及时报修等。 2.较大过错：扣减10 元/次。包括但不仅限于以下过错：拾遗不报、缺岗、员工打架、小偷小摸、闲杂人员进入办公场所、出现事故或过错隐瞒不报；因管理不当发生交通事故、意外停水停电事故、电梯困人处理不当等。 3.重大过错：扣减10元/次。包括但不仅限于以下过错：失窃、办公场所受冲击、失车，不正确操作消防、监控、中央空调、配电设备造成损坏而造成财物损失重大等。 4.特大事故：由于乙方管理不善，发生财产重大损失或人员伤亡事故的，由乙方按实作经济赔偿并追究乙方法律责任。 乙方出现管理过错或其员工出现过错，其大小、过错性质、有效性确定、处理办法有分歧异议的，以甲方的意见为准。 （四） 员工因违反管理规定而被扣罚的工资，原则上用于奖励优秀员工，具体扣奖事项、扣奖金额在每月验收时报知甲方。 四、其他说明 （一）甲方免费提供办公用房给乙方使用，乙方要列明管理用房分配方案并报甲方审批，办公用房不得用于住宿及煮食。 （二） 物业管理服务人员食宿由乙方-第8页- | 操作和应急处理。负责会议过程的摄像工作。负责会后的场地清理工作。 3.负责书报分发工作。 4.负责大堂的礼仪接待及重要嘉宾的引导工作。（八）康体场所管理1.负责康体室的日常管理，按照甲方的要求，定时开门、开灯和使用完毕后清理、关灯、关门。定期对更衣室进行清理。 2.负责篮球场的日常保洁和地面护理。（九）绿化管理 1.绿化养护范围：具体负责甲方所有绿化养护。 2.绿化养护所需水电、进口低毒杀虫药剂、化肥等由乙方负责，绿化所需工具，如搭载手推式高压喷药机、手推式汽油高压喷雾机、手推草坪汽油剪草机、手提式汽油绿篱机、不锈钢高枝剪、不锈钢粗枝剪、安全标识牌和工具运输费由乙方负责，苗木费用由甲方负责。 1.养护要求： (1)除草：每月一次，杂草要连根拔起，并把杂草等清理出去。 (2)修剪：修剪要求每月一次。 剪下的树叶及时清除处理，保持整形的几何面基本平整，大部分枝条之间长短差不超过2-4cm，枯枝剪除。 2.新种树木养护(1)绿地新种树木养护，第一次浇透水后，以后浇水及其他养护归花房管理。无特殊原因成活率在95%以上。 (2)地被植物养护，无特殊原因成活率(面积比)在95%以上，没有面积超过lm2以上的成块草皮死亡。 (3)调整补缺新种树木养护：没有特殊原因成活率在90%以上。 3.清除枯枝死树 (1)凡清理的枯枝死树必须放到指定地点，并堆放整齐。(2)乔木的清除枯枝工作：高大行道树的清洁工作及时进行，不得挂树一周以上。 (3)灌木绿篱的清除枯枝工作，应随时进行，不得超过一周以上。 | |||
| 负责。 （三） 提供给乙方的办公室，水电费均由甲方负责。甲方不保证办公用房的长期提供，必要时会调整。（四） 乙方的员工在办公楼内发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由乙方承担责任和负责赔偿。（五） 本项目不得转包，未经甲方同意，乙方不得对综合大楼内的设施及布置作变更。 （六） 乙方的员工须遵守甲方有关规章制度和管理规定，如有违反或损害甲方利益的，甲方有拒绝违规工作人员在此工作的权利。（七） 乙方全部员工应专职服务本项目，如有应急特殊情况需借用本项目员工，应报请甲方批准，并保证本项目正常运行。需求详细说明:查看附件-第9页- | (4)死树：一经发现随时清除。 4.抗旱 (1)种植已超过一年以上的树种保存率在9%以上。 (2)种后不到一年的新种树木，成活率在95%以上。 5.抗台扶正 (1)由于各种原因，行道树或其它乔木树干倾斜度超过10%以上的必须予以扶正。确实难以扶正的，要加以支撑防止加重倾斜。 (2)在台风来临之前，及时做好抗台准备工作，对易倒伏的树木予以支撑保护，己被台风倾倒的树木，在12天内予以扶正。 6.施肥 (1)一般树木施肥，在冬季之前施肥一次，开沟施肥，施后覆土。(2)低矮花灌木花坛施肥：一年二次。秋季修剪后重施基肥一次，春季花前一次。(3)地被植物施肥：一年二次，草坪可在下雨之前以化肥为主撤肥，时间在3、5月与10月。天晴施肥必须随后喷水，以防肥伤。 7. 养护质量标准(1)花坛种植图案美观，密度合理，时间适宜。 (2)及时松土施肥、浇水、治虫，保证植株健旺，花朵鲜艳。 (3)花坛四周及花坛整洁，无明显杂物。杂草及时清除。(4)及时去除残花、枯枝。整形树及时修剪，保持美观。（十）其他事项 1.乙方负责资料的收集、分类整理、归档管理，合同结束前移交甲方。 2.在日常管理中要建立交接班、项目故障与维修、保养等登记制度。 3.根据甲方的要求和指引完成物品的搬运任务。4.按甲方要求做好防范各类传染病（如非典、流感等疫情）的各项防疫及应急工作。 5.负责物业管理服务项目其他相关工作及甲方提出的其他管理工作、任务和要求。 二、人员配置及要求 序号 岗位 人数1 项目经理 1 2 文员3 3 电工 2 2 保安及监控人员（含保安队 | |||
| -第10页- | 长1名） 12 3 保洁员7 4 绿化员 1 5 勤杂领班 1 6 勤杂 4 合计32 1.项目经理1人：全日制本科（或以上）学历，45岁以下具有5年或以上办公楼物业管理经验,具备相当的管理能力，熟悉国家及地方物业管理条例、法规，公关协调能力和组织领导能力较强，有良好的敬业精神和服务意识；2.保安队长1人：大专（或以上）学历，50岁以下，持《保安员证》上岗证，具有5年或以上工作经验，熟悉国家、地方治安消防的管理规定，身体健康，品行端正，工作勤恳，责任心强，有良好的敬业精神和服务意识； 3.保洁主管1人：大专（或以上）学历，50岁以下，清洁项目管理师，具5年或以上物业管理清洁管理工作经验，工作诚恳，责任心强，有良好的敬业精神和服务意识； 4.保安员1人（含监控人员）：派出部分骨干和以招聘具有良好体能素质及文化修养的专业保安人员为主组成，初中以上学历，年龄45岁以下，身高1.68米以上，持公安机关颁发的《保安员证》上岗； 5.清洁绿化员8人：初中以上文化程度，50岁以下，身体健康，工作细致认真，责任心强； 6.文员3人：大专或以上学历，女，30岁以下，身高1.58米以上，相貌端庄，能操流利普通话和粤语，工作细致认真；. 7.电工2人：要求年龄在25周岁至50周岁之间，中专以上学历，有3年以上工作经验；持有相关专业操作证和上岗证。 8.勤杂领班及勤杂5人：工作积极主动，身体健康，工作细致认真，责任心强。 三、验收办法 参照国家及省、市对物业管理质量指标的有关规定、具体标准，结合乙方自身的管理服务水 | |||
| -第1页- | 平，乙方要具体承诺物业管理各项目要达到的指标，包括清洁保洁率、治安案件发生数、车辆被盗数、年度对比节能率、道路完好率、停车场完好率、房屋及配套设施公用设施完好率、设备完好率、火灾发生数、违章发生数、违章处理率、用户投诉数、物业使用人对物业管理的满意率等。 （一） 每月召开绩效考评会议，双方对照需求书、合同和乙方的投标文件对服务进行全方位验收，考评会议后出具验收报告，双方盖章确认。规定乙方派企业总部副总经理级人员参加，邀请员工代表参加会议。 （二） 双方每月对物业管理服务费的使用情况和次月的使用计划进行审核，结果写入验收报告。 （三） 乙方出现管理过错或其员工出现过错，甲方根据过错大小，经双方确认因乙方责任后方可扣减乙方的服务费。共分为五档，分别是：1.一般过错：扣减20元/次。包括但不仅限于以下过错：浪费水电、维修不及时、工作低效、人员无礼貌、形象差、卫生不够整洁、完工后不及时清理现场、上班开小差、当班打瞌睡、喧哗、设备故障无及时报修等。 2.较大过错：扣减10元/次。包括但不仅限于以下过错：拾遗不报、缺岗、员工打架、小偷小摸、闲杂人员进入办公场所、出现事故或过错隐瞒不报；因管理不当发生交通事故、意外停水停电事故、电梯困人处理不当等。 3.重大过错：扣减10元/次。包括但不仅限于以下过错：失窃、办公场所受冲击、失车，不正确操作消防、监控、中央空调、配电设备造成损坏而造成财物损失重大等。 4.特大事故：由于乙方管理不善， | |||
| 发生财产重大损失或人员伤亡事故的，由乙方按实作经济赔偿并追究乙方法律责任。 乙方出现管理过错或其员工出现过错，其大小、过错性质、有效性确定、处理办法有分歧异议的，以甲方的意见为准。 （四） 员工因违反管理规定而被扣罚的工资，原则上用于奖励优秀员工，具体扣奖事项、扣奖金额在每月验收时报知甲方。 四、其他说明（一）甲方免费提供办公用房给乙方使用，乙方要列明管理用房分配方案并报甲方审批，办公用房不得用于住宿及煮食。（二） 物业管理服务人员食宿由乙方负责。 （三） 提供给乙方的办公室，水电费均由甲方负责。甲方不保证办公用房的长期提供，必要时会调整。 （四） 乙方的员工在办公楼内发生违法、违规行为的，所造成一切后果及损失，由乙方承担责任和负责赔偿。 （五）本项目不得转包，未经甲方同意，乙方不得对综合大楼内的设施及布置作变更。（六） 乙方的员工须遵守甲方有关规章制度和管理规定，如有违反或损害甲方利益的，甲方有拒绝违规工作人员在此工作的权利。 （七） 乙方全部员工应专职服务本项目，如有应急特殊情况需借用本项目员工，应报请甲方批准，并保证本项目正常运行。 |
一、项目信息
一、项目信息
（一）项目名称：广州市番禺区财政局物业管理服务定点采购
（二）项目编号：DDYJ-2023-1042674
（三）预算金额：2,074,401.00
（四）采购需求：
编号编号
服务描述
服务描述
需求描述
需求描述
数量数量
计计
量量
单单
位位
一、项目概况 广州市
番禺区财政税费征收
综合楼楼高十三层，
地下一层，占地面积
约7340 M2，,总建筑
面积约14000M2 (地
下停车场约2000M2 )
，配备了先进齐全的
智能化设备设施，为
现代化办公环境提供
了良好条件，也给物
业管理特别是各系统
设备管理以及安全保
卫、形象品位的提
升，提出了较高要
求。 二、服务要求
（一）服务期：合同
签订后9个月。
（二）办公楼3～13
层是办公重地，对安
全性、保密性、规范
性要求严格。对物业
管理服务要求高标
准、高档次。采购人
为政府组成部门，日
常有大量的经济数据
不宜对外公开,要求物
业公司有高水平的保
密措施及完善的保密
管理制度。 （三）采
购人对中标人组建的
物业管理机构进行业
务归口管理。 （四）
中标人负责制定本项
目的物业管理、组织
架构和人事制度方
案，建立各项规章制
度，在实施前需报告
采购人，采购人有审
核权；负责制定年度
工作计划，编写年终
工作总结；负责制定
火灾、水浸、意外停
电停水、电梯困人、
跳楼、台风、雷击、
爆水管、交通事故、
地震、被盗和人员伤
亡等事件的应急处理
预案并组织演习，事
件发生时负责应急处
-第1页-
理预案的实施，确保
综合大楼的办公秩序
正常。 （五）中标人
对所有员工的录用要
严格审查，保证录用
人员无犯罪记录，在
身高、年龄、文化程
度上要有规定，对特
定岗位人员的录用要
有上岗资格证（保安
员上岗证、电工证、
建（构）筑物消防员
证或消防设施操作员
证等），员工的录
用、辞退和调配、岗
位变动、职务变动需
经采购人批准，员工
辞职要及时告知采购
人。重要的管理决策
采购人有直接参与权
与审批权。 （六）★
中标人应按照《中华
人民共和国劳动法》
的相关规定发放工
资，服务人员工资不
得低于广州市企业职
工最低工资标准（工
资不含按国家规定中
标人必须支付的社会
保险及其他应付费
用）。 （七）★中标
人应按照《中华人民
共和国社会保险法》
和《住房公积金管理
条例》的相关规定，
支付国家规定必须购
买的社会保险费用和
缴存住房公积金。
（八）中标人自开始
保安服务之日起30日
内向物业所在地设区
的市级人民政府公安
机关办理备案。
（九）在处理非正常
事件和紧急、突发事
故时，采购人对员工
有直接指挥权。权力
由采购人授权人员行
使。 （十）中标人要
严格按岗位的要求统
一着装，注意仪容仪
表，执行规范的语言
和动作。 （十一）中
标人在做好工作的同
时，有责任向采购人
提供合理化建议，以
提高管理效率和管理
质量。 （十二）中标
人必须合法经营，不
能损害采购人及员工
的合法权益。 （十
三）员工在当班时间
不能从事与本合同无
关的工作。 （十四）
中标人具备利用自身
资源满足临时应急抽
调含安全保卫、清洁
管理、物业设施设备
-第2页-
的使用、维护和管理
及会务接待等各工种
人员一次性不少于20
人的调遣能力。 （十
五）★投标人需承
诺：合同起始时间一
周内即有能力根据采
购人的要求派出足够
的服务人员接管本项
目的物业服务工作。
三、服务内容 乙方为
甲方提供全面的专业
化物业管理服务，包
括安全保卫、消防、
交通和停车管理、楼
宇及设施设备管理保
养维修、卫生清洁、
球场管理和会议服务
等确保综合大楼正常
运行的管理服务。乙
方应积极利用网络信
息化技术管理手段，
具有日常管理能运用
物业管理运营系统软
件，物业运营系统软
件、物业巡更、设备
管理、物业维修调度
系统软件、物业移动
巡查系统软件、物业
人员信息管理系统软
件。 （一）安全保卫
1.组建一支思想素质
过硬、业务能力强、
人员稳定的保安队
伍，执行严格的纪律
和岗位责任制，保安
人员熟悉综合大楼情
况，训练有素，持公
安机关颁发的《保安
员证》上岗，言语规
范，文明值勤，认真
负责。创建一个井然
有序、安全稳定的办
公环境。保安人员的
服装费、管理费、培
训费以及包括购置对
讲机在内的所有保安
器械器材费用均由乙
方负责。 2.甲方与乙
方共同确定值勤岗位
数量、值勤时间、岗
位职责等，确保安保
力量全覆盖、无盲
区。保安部人数确定
为12人以上（含监控
室人员）。 3.负责办
公楼内24小时值班及
巡逻工作。办公楼内
设有巡更系统，正常
情况下每隔2小时巡视
大楼一次，并要求，
按巡更器路线进行打
卡巡逻。 4.对来访、
办事人员，建立询问
登记制度。办公场所
要控制噪音，制止喧
闹现象，禁止闲杂人
员随意走动。物资出
-第3页-
入要有管理制度。区
域内有被盗、被破坏
的事件发生，属于乙
方管理责任的，甲方
将根据损失情况追究
乙方的经济责任。 5.
制定非正常事件应急
处置预案，遇非正常
事件发生时要迅速告
知甲方，严格按照预
案的要求有条不紊的
处置，尽一切可能防
止事态进一步恶化，
并做好保护现场和录
像取证工作。 6.对来
访群众进行指引。 7.
防止损坏公共设施和
绿化。 8.对综合大楼
内的二次装修进行监
管。严防未经批准的
任何施工行为发生，
对申请进入综合大楼
施工的人员要主动协
调公安机关做好人员
信息查询和登记工
作，对不符合要求的
人员坚决不予发证和
进入施工现场。
（二）消防安全 1.乙
方负责综合大楼的消
防安全。乙方派出的
团队负责人为消防责
任人。 2.负责消防检
查工作，及时消除安
全隐患；负责制订防
火制度，建立消防档
案，接受消防大队的
检查。 3.负责组建消
防队伍，所有员工均
是义务消防员，接受
消防培训（由乙方组
织），确保所有员工
均能够掌握一般灭火
器材的使用方法，每
月进行最少一次消防
演习，每季最少一次
与有关单位组织联合
消防演习。 4.负责保
管配置在各楼的消防
器材，如有丢失需要
赔偿；指派消防安全
管理人；巡查消防设
备设施，如发现任何
问题不能自行解决的
应立即通知维保单
位，确保系统可随时
启用；确保消防通道
畅通。 5.负责消防水
系统、消防广播系统
和送风排烟系统的日
常操作及检查。 6.熟
练操作智能报警系
统、联动系统，简单
故障能够识别并及时
排除。 7.负责应急照
明系统、逃生指示的
日常检查和维修。 8.
负责组织灭火、人员
服务描述：一、项目概况 广州市番禺区财政税费征收综
合楼楼高十三层，地下一层，占地面积约7340 M2，,总
建筑面积约14000M2 (地下停车场约2000M2 ) ，配备
了先进齐全的智能化设备设施，为现代化办公环境提供
了良好条件，也给物业管理特别是各系统设备管理以及
安全保卫、形象品位的提升，提出了较高要求。 二、服
务要求 （一）服务期：合同签订后9个月。 （二）办公
楼3～13层是办公重地，对安全性、保密性、规范性要求
严格。对物业管理服务要求高标准、高档次。采购人为
-第4页-
政府组成部门，日常有大量的经济数据不宜对外公开,要
求物业公司有高水平的保密措施及完善的保密管理制
度。 （三）采购人对中标人组建的物业管理机构进行业
务归口管理。 （四）中标人负责制定本项目的物业管
理、组织架构和人事制度方案，建立各项规章制度，在
实施前需报告采购人，采购人有审核权；负责制定年度
工作计划，编写年终工作总结；负责制定火灾、水浸、
意外停电停水、电梯困人、跳楼、台风、雷击、爆水
管、交通事故、地震、被盗和人员伤亡等事件的应急处
理预案并组织演习，事件发生时负责应急处理预案的实
施，确保综合大楼的办公秩序正常。 （五）中标人对所
有员工的录用要严格审查，保证录用人员无犯罪记录，
在身高、年龄、文化程度上要有规定，对特定岗位人员
的录用要有上岗资格证（保安员上岗证、电工证、建
（构）筑物消防员证或消防设施操作员证等），员工的
录用、辞退和调配、岗位变动、职务变动需经采购人批
准，员工辞职要及时告知采购人。重要的管理决策采购
人有直接参与权与审批权。 （六）★中标人应按照《中
华人民共和国劳动法》的相关规定发放工资，服务人员
工资不得低于广州市企业职工最低工资标准（工资不含
按国家规定中标人必须支付的社会保险及其他应付费
用）。 （七）★中标人应按照《中华人民共和国社会保
险法》和《住房公积金管理条例》的相关规定，支付国
家规定必须购买的社会保险费用和缴存住房公积金。
（八）中标人自开始保安服务之日起30日内向物业所在
地设区的市级人民政府公安机关办理备案。 （九）在处
理非正常事件和紧急、突发事故时，采购人对员工有直
接指挥权。权力由采购人授权人员行使。 （十）中标人
要严格按岗位的要求统一着装，注意仪容仪表，执行规
范的语言和动作。 （十一）中标人在做好工作的同时，
有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管
理质量。 （十二）中标人必须合法经营，不能损害采购
人及员工的合法权益。 （十三）员工在当班时间不能从
事与本合同无关的工作。 （十四）中标人具备利用自身
资源满足临时应急抽调含安全保卫、清洁管理、物业设
施设备的使用、维护和管理及会务接待等各工种人员一
次性不少于20人的调遣能力。 （十五）★投标人需承
诺：合同起始时间一周内即有能力根据采购人的要求派
出足够的服务人员接管本项目的物业服务工作。 三、服
务内容 乙方为甲方提供全面的专业化物业管理服务，包
括安全保卫、消防、交通和停车管理、楼宇及设施设备
管理保养维修、卫生清洁、球场管理和会议服务等确保
综合大楼正常运行的管理服务。乙方应积极利用网络信
息化技术管理手段，具有日常管理能运用物业管理运营
系统软件，物业运营系统软件、物业巡更、设备管理、
物业维修调度系统软件、物业移动巡查系统软件、物业
人员信息管理系统软件。 （一）安全保卫 1.组建一支思
想素质过硬、业务能力强、人员稳定的保安队伍，执行
严格的纪律和岗位责任制，保安人员熟悉综合大楼情
况，训练有素，持公安机关颁发的《保安员证》上岗，
言语规范，文明值勤，认真负责。创建一个井然有序、
安全稳定的办公环境。保安人员的服装费、管理费、培
训费以及包括购置对讲机在内的所有保安器械器材费用
均由乙方负责。 2.甲方与乙方共同确定值勤岗位数量、
值勤时间、岗位职责等，确保安保力量全覆盖、无盲
区。保安部人数确定为12人以上（含监控室人员）。 3.
负责办公楼内24小时值班及巡逻工作。办公楼内设有巡
更系统，正常情况下每隔2小时巡视大楼一次，并要求，
按巡更器路线进行打卡巡逻。 4.对来访、办事人员，建
立询问登记制度。办公场所要控制噪音，制止喧闹现
象，禁止闲杂人员随意走动。物资出入要有管理制度。
区域内有被盗、被破坏的事件发生，属于乙方管理责任
的，甲方将根据损失情况追究乙方的经济责任。 5.制定
非正常事件应急处置预案，遇非正常事件发生时要迅速
告知甲方，严格按照预案的要求有条不紊的处置，尽一
切可能防止事态进一步恶化，并做好保护现场和录像取
证工作。 6.对来访群众进行指引。 7.防止损坏公共设施
和绿化。 8.对综合大楼内的二次装修进行监管。严防未
-第5页-
疏散救护，事故后处
理等工作。 9.负责消
防水管油漆防锈。
（三）交通和停车管
理 1.负责综合大楼的
交通和停车管理，制
订切实可行的管理制
度，确保道路畅通、
车辆停放规范有序，
严防交通事故发生。
2.车辆停放建立巡查
和登记制度，严防被
盗事件发生。 3.对综
合大楼内车辆超速行
驶、不礼让行人和鸣
笛的情况进行登记和
教导。 4.综合大楼内
所有车辆停放一律不
准收费。 5.遇有大型
会议，要增派人员维
护好交通和搞好停车
管理。 6.车辆按车位
停放，制止和纠正乱
停乱放现象。 7.对外
部车辆非办事占用车
位的现象要严格按有
关规定进行制止和纠
正，外来车辆一律不
准进入地下车库停
放。 8.加强停车场的
日常巡查工作，发现
异常立即处理。
（四）清洁卫生 1.办
公楼的清洁卫生除12
楼以上的办公室、档
案室、各楼层的资料
室和饭堂外，均由乙
方负责。 2.对大楼内
部立面、天面、外
墙、楼梯、道路、洗
手间进行日常保洁。
无堆放杂物现象。 3.
乙方按工作程序对范
围内的场所进行日常
定期清扫或不定期的
清扫保洁，做到按标
准全天候、全方位保
洁，特别对大堂、卫
生间做到按标准定人
定点定时管理、巡
查、监督。 4.乙方负
责监管垃圾的收集、
清运，垃圾日产日
清，所有费用由甲方
负责，由甲方与相应
的公司签订合同。 5.
负责除四害，消灭孳
生源。除四害所需的
药品、道具由乙方负
责。白蚁防治费用由
甲方支付。 6.综合大
楼内大堂、走道、公
共场所地面定期打磨
保养，做晶面处理，
材料、人工费等一切
费用由甲方负责。 9.
乙方在清洁卫生中消
耗的物料费用自理，
经批准的任何施工行为发生，对申请进入综合大楼施工
的人员要主动协调公安机关做好人员信息查询和登记工
作，对不符合要求的人员坚决不予发证和进入施工现
场。 （二）消防安全 1.乙方负责综合大楼的消防安全。
乙方派出的团队负责人为消防责任人。 2.负责消防检查
工作，及时消除安全隐患；负责制订防火制度，建立消
防档案，接受消防大队的检查。 3.负责组建消防队伍，
所有员工均是义务消防员，接受消防培训（由乙方组
织），确保所有员工均能够掌握一般灭火器材的使用方
法，每月进行最少一次消防演习，每季最少一次与有关
单位组织联合消防演习。 4.负责保管配置在各楼的消防
器材，如有丢失需要赔偿；指派消防安全管理人；巡查
消防设备设施，如发现任何问题不能自行解决的应立即
通知维保单位，确保系统可随时启用；确保消防通道畅
通。 5.负责消防水系统、消防广播系统和送风排烟系统
的日常操作及检查。 6.熟练操作智能报警系统、联动系
统，简单故障能够识别并及时排除。 7.负责应急照明系
统、逃生指示的日常检查和维修。 8.负责组织灭火、人
员疏散救护，事故后处理等工作。 9.负责消防水管油漆
防锈。 （三）交通和停车管理 1.负责综合大楼的交通和
停车管理，制订切实可行的管理制度，确保道路畅通、
车辆停放规范有序，严防交通事故发生。 2.车辆停放建
立巡查和登记制度，严防被盗事件发生。 3.对综合大楼
内车辆超速行驶、不礼让行人和鸣笛的情况进行登记和
教导。 4.综合大楼内所有车辆停放一律不准收费。 5.遇
有大型会议，要增派人员维护好交通和搞好停车管理。
6.车辆按车位停放，制止和纠正乱停乱放现象。 7.对外
部车辆非办事占用车位的现象要严格按有关规定进行制
止和纠正，外来车辆一律不准进入地下车库停放。 8.加
强停车场的日常巡查工作，发现异常立即处理。 （四）
清洁卫生 1.办公楼的清洁卫生除12楼以上的办公室、档
案室、各楼层的资料室和饭堂外，均由乙方负责。 2.对
大楼内部立面、天面、外墙、楼梯、道路、洗手间进行
日常保洁。无堆放杂物现象。 3. 乙方按工作程序对范围
内的场所进行日常定期清扫或不定期的清扫保洁，做到
按标准全天候、全方位保洁，特别对大堂、卫生间做到
按标准定人定点定时管理、巡查、监督。 4.乙方负责监
管垃圾的收集、清运，垃圾日产日清，所有费用由甲方
负责，由甲方与相应的公司签订合同。 5.负责除四害，
消灭孳生源。除四害所需的药品、道具由乙方负责。白
蚁防治费用由甲方支付。 6.综合大楼内大堂、走道、公
共场所地面定期打磨保养，做晶面处理，材料、人工费
等一切费用由甲方负责。 9.乙方在清洁卫生中消耗的物
料费用自理，工具自带。 10.综合大楼卫生间内的用品
由甲方负责。 11.主楼前鱼池由甲方聘请的专人打理，
乙方应在服务范围内积极配合。 12.负责认真做好垃圾
分类工作。 13.做好其他与清洁卫生有关的事项。
（五）楼宇、设施、机电设备的管理 1.乙方要有熟练、
专职、有上岗证或资格证的专业技术人员对物业各项设
施、设备进行维修、养护。专业技术人员从事本专业工
作不少于2年，专业技术人员的技术水平由甲方考核，通
过后才能聘用。维修保养部人员不少于2人。 2.电梯、消
防设备、“一卡通”、闭路监控、中央空调主机、空调水
处理，甲方已聘请专业公司承包维修、保养工作。乙方
要指定专人负责上述系统的日常运行管理和一般故障处
理，对专业公司的工作进行监督、跟进；做好与专业公
司的协调工作，明确分工及责任。在日常使用过程中要
制定使用运行制度，定人定时开关设备，及时发现设备
使用过程中的隐患并通知专业公司维修、保养，杜绝事
故发生。 3.综合大楼内的机电设备、供配电、照明系
统、给排水系统、各类空调机、应急系统、电子监控系
统、建筑物设施、会议室的音像、灯光系统等各种设备
以及地下停车库设施等由乙方进行管理，及时发现设备
使用过程中的隐患并通知专业公司维修、保养，杜绝事
故发生，以确保各项设施的完好和正常使用，维修保养
工作要建立制度，强调时效性，必须做到当日事当日
清，对无法解决的事故或较大型的保养和维修，及时报
专门维保单位或甲方处理。 4.房屋建筑本体及共用部位
工具自带。 10.综合
大楼卫生间内的用品
由甲方负责。 11.主
楼前鱼池由甲方聘请
的专人打理，乙方应
在服务范围内积极配
合。 12.负责认真做
好垃圾分类工作。
13.做好其他与清洁卫
生有关的事项。
（五）楼宇、设施、
机电设备的管理 1.乙
方要有熟练、专职、
有上岗证或资格证的
专业技术人员对物业
各项设施、设备进行
维修、养护。专业技
术人员从事本专业工
作不少于2年，专业技
术人员的技术水平由
甲方考核，通过后才
能聘用。维修保养部
人员不少于2人。 2.
电梯、消防设备、“一
卡通”、闭路监控、中
央空调主机、空调水
处理，甲方已聘请专
业公司承包维修、保
养工作。乙方要指定
专人负责上述系统的
日常运行管理和一般
故障处理，对专业公
司的工作进行监督、
跟进；做好与专业公
司的协调工作，明确
分工及责任。在日常
使用过程中要制定使
用运行制度，定人定
时开关设备，及时发
现设备使用过程中的
隐患并通知专业公司
维修、保养，杜绝事
故发生。 3.综合大楼
内的机电设备、供配
电、照明系统、给排
水系统、各类空调
机、应急系统、电子
监控系统、建筑物设
施、会议室的音像、
灯光系统等各种设备
以及地下停车库设施
等由乙方进行管理，
及时发现设备使用过
程中的隐患并通知专
业公司维修、保养，
杜绝事故发生，以确
保各项设施的完好和
正常使用，维修保养
工作要建立制度，强
调时效性，必须做到
当日事当日清，对无
法解决的事故或较大
型的保养和维修，及
时报专门维保单位或
甲方处理。 4.房屋建
筑本体及共用部位的
维修、养护和管理，
包括：楼盖、屋顶、
-第6页-
1
项
1
的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙、承重
结构、楼梯间、走廊通道，对无法解决的或较大型的维
修，及时报专门维保单位或甲方处理，产生的相关费用
由甲方承担。 5.维修保养部人员需要熟悉各种设备（包
括音响、灯光、消防监控、一卡通、中央空调、发电
机、电柜等）的操作及日常保养。 6.乙方自带工具。 7.
乙方要完成节能指标（具体指标由甲方按实际下达）。
8.市政共用设施和附属建筑物、构筑物的管理、养护和
一般性维修。包括道路、院墙、室外上下水管道、沟
渠、池（化粪池隔油池）井。 9.做好其他与物业设施、
设备使用、维护和管理有关的事项。 （六）监控室管理
1.综合大楼监控室内主要有消防自动报警系统、电子监
控系统及红外报警系统等。监控室值班人员需了解上述
系统的工作原理、熟练掌握操作方法，并熟悉综合大楼
各方面情况。当发生火警时，监控室值班人员自动成为
火情指挥员，物业公司所有当班人员及消防、电梯等外
包公司人员均需听从指挥，直至物业服务公司团队负责
人或甲方领导、消防队人员接手指挥权为止。值班人员
负有重大责任，由高素质及责任心强的人员担当。要求
具有中专或以上文化水平、持电工证或楼宇自动化操作
证、有经验和考取消防上岗证的人员担当。 2.值班人员
必须经甲方考核合格后方能上岗。 （七）礼仪服务工作
1.礼仪服务工作定编岗位人员不少于2人，女性。 2.负责
会务服务，根据会议通知单要求布置会场，包括制作会
标、座位摆设、会议报到处、指引牌、音响灯光调试
等。负责会议期间茶水供应、灯光、音响、空调的操作
和应急处理。负责会议过程的摄像工作。负责会后的场
地清理工作。 3.负责书报分发工作。 4.负责大堂的礼仪
接待及重要嘉宾的引导工作。 （八）康体场所管理 1.负
责康体室的日常管理，按照甲方的要求，定时开门、开
灯和使用完毕后清理、关灯、关门。定期对更衣室进行
清理。 2.负责篮球场的日常保洁和地面护理。 （九）绿
化管理 1.绿化养护范围：具体负责甲方所有绿化养护。
2.绿化养护所需水电、进口低毒杀虫药剂、化肥等由乙
方负责，绿化所需工具，如搭载手推式高压喷药机、手
推式汽油高压喷雾机、手推草坪汽油剪草机、手提式汽
油绿篱机、不锈钢高枝剪、不锈钢粗枝剪、安全标识牌
和工具运输费由乙方负责，苗木费用由甲方负责。 1.养
护要求： (1)除草：每月一次，杂草要连根拔起，并把杂
草等清理出去。 (2)修剪：修剪要求每月一次。 剪下的
树叶及时清除处理，保持整形的几何面基本平整，大部
分枝条之间长短差不超过2-4cm，枯枝剪除。 2.新种树
木养护 (1)绿地新种树木养护，第一次浇透水后，以后浇
水及其他养护归花房管理。无特殊原因成活率在95%以
上。 (2)地被植物养护，无特殊原因成活率(面积比)在
95%以上，没有面积超过lm2以上的成块草皮死亡。 (3)
调整补缺新种树木养护：没有特殊原因成活率在90%以
上。 3.清除枯枝死树 (1)凡清理的枯枝死树必须放到指
定地点，并堆放整齐。 (2)乔木的清除枯枝工作：高大行
道树的清洁工作及时进行，不得挂树一周以上。 (3)灌木
绿篱的清除枯枝工作，应随时进行，不得超过一周以
上。 (4)死树：一经发现随时清除。 4.抗旱 (1)种植已超
过一年以上的树种保存率在99%以上。 (2)种后不到一
年的新种树木，成活率在95%以上。 5.抗台扶正 (1)由
于各种原因，行道树或其它乔木树干倾斜度超过10%以
上的必须予以扶正。确实难以扶正的，要加以支撑防止
加重倾斜。 (2)在台风来临之前，及时做好抗台准备工
作，对易倒伏的树木予以支撑保护，己被台风倾倒的树
木，在12天内予以扶正。 6.施肥 (1)一般树木施肥，在
冬季之前施肥一次，开沟施肥，施后覆土。 (2)低矮花灌
木花坛施肥：一年二次。秋季修剪后重施基肥一次，春
季花前一次。 (3)地被植物施肥：一年二次，草坪可在下
雨之前以化肥为主撤肥，时间在3、5月与10月。天晴施
肥必须随后喷水，以防肥伤。 7. 养护质量标准 (1)花坛
种植图案美观，密度合理，时间适宜。 (2)及时松土施
肥、浇水、治虫，保证植株健旺，花朵鲜艳。 (3)花坛四
周及花坛整洁，无明显杂物。杂草及时清除。 (4)及时去
除残花、枯枝。整形树及时修剪，保持美观。 （十）其
外墙、承重结构、楼
梯间、走廊通道，对
无法解决的或较大型
的维修，及时报专门
维保单位或甲方处
理，产生的相关费用
由甲方承担。 5.维修
保养部人员需要熟悉
各种设备（包括音
响、灯光、消防监
控、一卡通、中央空
调、发电机、电柜
等）的操作及日常保
养。 6.乙方自带工
具。 7.乙方要完成节
能指标（具体指标由
甲方按实际下达）。
8.市政共用设施和附
属建筑物、构筑物的
管理、养护和一般性
维修。包括道路、院
墙、室外上下水管
道、沟渠、池（化粪
池隔油池）井。 9.做
好其他与物业设施、
设备使用、维护和管
理有关的事项。
（六）监控室管理 1.
综合大楼监控室内主
要有消防自动报警系
统、电子监控系统及
红外报警系统等。监
控室值班人员需了解
上述系统的工作原
理、熟练掌握操作方
法，并熟悉综合大楼
各方面情况。当发生
火警时，监控室值班
人员自动成为火情指
挥员，物业公司所有
当班人员及消防、电
梯等外包公司人员均
需听从指挥，直至物
业服务公司团队负责
人或甲方领导、消防
队人员接手指挥权为
止。值班人员负有重
大责任，由高素质及
责任心强的人员担
当。要求具有中专或
以上文化水平、持电
工证或楼宇自动化操
作证、有经验和考取
消防上岗证的人员担
当。 2.值班人员必须
经甲方考核合格后方
能上岗。 （七）礼仪
服务工作 1.礼仪服务
工作定编岗位人员不
少于2人，女性。 2.
负责会务服务，根据
会议通知单要求布置
会场，包括制作会
标、座位摆设、会议
报到处、指引牌、音
响灯光调试等。负责
会议期间茶水供应、
灯光、音响、空调的
-第7页-
他事项 1.乙方负责资料的收集、分类整理、归档管理，
合同结束前移交甲方。 2.在日常管理中要建立交接班、
项目故障与维修、保养等登记制度。 3.根据甲方的要求
和指引完成物品的搬运任务。 4.按甲方要求做好防范各
类传染病（如非典、流感等疫情）的各项防疫及应急工
作。 5.负责物业管理服务项目其他相关工作及甲方提出
的其他管理工作、任务和要求。 二、人员配置及要求 序
号 岗位 人数 1 项目经理 1 2 文员 3 3 电工 2 2 保安及
监控人员（含保安队长1名） 12 3 保洁员 7 4 绿化员 1
5 勤杂领班 1 6 勤杂 4 合计 32 1.项目经理1人：全日制
本科（或以上）学历，45岁以下具有5年或以上办公楼物
业管理经验,具备相当的管理能力，熟悉国家及地方物业
管理条例、法规，公关协调能力和组织领导能力较强，
有良好的敬业精神和服务意识； 2.保安队长1人：大专
（或以上）学历，50岁以下，持《保安员证》上岗证，
具有5年或以上工作经验，熟悉国家、地方治安消防的管
理规定，身体健康，品行端正，工作勤恳，责任心强，
有良好的敬业精神和服务意识； 3.保洁主管1人：大专
（或以上）学历，50岁以下，清洁项目管理师，具5年或
以上物业管理清洁管理工作经验，工作诚恳，责任心
强，有良好的敬业精神和服务意识； 4.保安员11人（含
监控人员）：派出部分骨干和以招聘具有良好体能素质
及文化修养的专业保安人员为主组成，初中以上学历，
年龄45岁以下，身高1.68米以上，持公安机关颁发的
《保安员证》上岗； 5.清洁绿化员8人：初中以上文化程
度，50岁以下，身体健康，工作细致认真，责任心强；
6.文员3人：大专或以上学历，女，30岁以下，身高
1.58米以上，相貌端庄，能操流利普通话和粤语，工作
细致认真；. 7.电工2人：要求年龄在25周岁至50周岁之
间，中专以上学历，有3年以上工作经验；持有相关专业
操作证和上岗证。 8.勤杂领班及勤杂5人：工作积极主
动，身体健康，工作细致认真，责任心强。 三、验收办
法 参照国家及省、市对物业管理质量指标的有关规定、
具体标准，结合乙方自身的管理服务水平，乙方要具体
承诺物业管理各项目要达到的指标，包括清洁保洁率、
治安案件发生数、车辆被盗数、年度对比节能率、道路
完好率、停车场完好率、房屋及配套设施公用设施完好
率、设备完好率、火灾发生数、违章发生数、违章处理
率、用户投诉数、物业使用人对物业管理的满意率等。
（一） 每月召开绩效考评会议，双方对照需求书、合同
和乙方的投标文件对服务进行全方位验收，考评会议后
出具验收报告，双方盖章确认。规定乙方派企业总部副
总经理级人员参加，邀请员工代表参加会议。 （二） 双
方每月对物业管理服务费的使用情况和次月的使用计划
进行审核，结果写入验收报告。 （三） 乙方出现管理过
错或其员工出现过错，甲方根据过错大小，经双方确认
因乙方责任后方可扣减乙方的服务费。共分为五档，分
别是： 1.一般过错：扣减200元/次。包括但不仅限于以
下过错：浪费水电、维修不及时、工作低效、人员无礼
貌、形象差、卫生不够整洁、完工后不及时清理现场、
上班开小差、当班打瞌睡、喧哗、设备故障无及时报修
等。 2.较大过错：扣减1000 元/次。包括但不仅限于以
下过错：拾遗不报、缺岗、员工打架、小偷小摸、闲杂
人员进入办公场所、出现事故或过错隐瞒不报；因管理
不当发生交通事故、意外停水停电事故、电梯困人处理
不当等。 3.重大过错：扣减10000元/次。包括但不仅限
于以下过错：失窃、办公场所受冲击、失车，不正确操
作消防、监控、中央空调、配电设备造成损坏而造成财
物损失重大等。 4.特大事故：由于乙方管理不善，发生
财产重大损失或人员伤亡事故的，由乙方按实作经济赔
偿并追究乙方法律责任。 乙方出现管理过错或其员工出
现过错，其大小、过错性质、有效性确定、处理办法有
分歧异议的，以甲方的意见为准。 （四） 员工因违反管
理规定而被扣罚的工资，原则上用于奖励优秀员工，具
体扣奖事项、扣奖金额在每月验收时报知甲方。 四、其
他说明 （一）甲方免费提供办公用房给乙方使用，乙方
要列明管理用房分配方案并报甲方审批，办公用房不得
用于住宿及煮食。 （二） 物业管理服务人员食宿由乙方
操作和应急处理。负
责会议过程的摄像工
作。负责会后的场地
清理工作。 3.负责书
报分发工作。 4.负责
大堂的礼仪接待及重
要嘉宾的引导工作。
（八）康体场所管理
1.负责康体室的日常
管理，按照甲方的要
求，定时开门、开灯
和使用完毕后清理、
关灯、关门。定期对
更衣室进行清理。 2.
负责篮球场的日常保
洁和地面护理。
（九）绿化管理 1.绿
化养护范围：具体负
责甲方所有绿化养
护。 2.绿化养护所需
水电、进口低毒杀虫
药剂、化肥等由乙方
负责，绿化所需工
具，如搭载手推式高
压喷药机、手推式汽
油高压喷雾机、手推
草坪汽油剪草机、手
提式汽油绿篱机、不
锈钢高枝剪、不锈钢
粗枝剪、安全标识牌
和工具运输费由乙方
负责，苗木费用由甲
方负责。 1.养护要
求： (1)除草：每月一
次，杂草要连根拔
起，并把杂草等清理
出去。 (2)修剪：修剪
要求每月一次。 剪下
的树叶及时清除处
理，保持整形的几何
面基本平整，大部分
枝条之间长短差不超
过2-4cm，枯枝剪
除。 2.新种树木养护
(1)绿地新种树木养
护，第一次浇透水
后，以后浇水及其他
养护归花房管理。无
特殊原因成活率在
95%以上。 (2)地被
植物养护，无特殊原
因成活率(面积比)在
95%以上，没有面积
超过lm2以上的成块
草皮死亡。 (3)调整补
缺新种树木养护：没
有特殊原因成活率在
90%以上。 3.清除枯
枝死树 (1)凡清理的枯
枝死树必须放到指定
地点，并堆放整齐。
(2)乔木的清除枯枝工
作：高大行道树的清
洁工作及时进行，不
得挂树一周以上。 (3)
灌木绿篱的清除枯枝
工作，应随时进行，
不得超过一周以上。
-第8页-
负责。 （三） 提供给乙方的办公室，水电费均由甲方负
责。甲方不保证办公用房的长期提供，必要时会调整。
（四） 乙方的员工在办公楼内发生违法、违规行为的，
所造成一切后果及损失，由乙方承担责任和负责赔偿。
（五） 本项目不得转包，未经甲方同意，乙方不得对综
合大楼内的设施及布置作变更。 （六） 乙方的员工须遵
守甲方有关规章制度和管理规定，如有违反或损害甲方
利益的，甲方有拒绝违规工作人员在此工作的权利。
（七） 乙方全部员工应专职服务本项目，如有应急特殊
情况需借用本项目员工，应报请甲方批准，并保证本项
目正常运行。
需求详细说明:查看附件
-第9页-
(4)死树：一经发现随
时清除。 4.抗旱 (1)
种植已超过一年以上
的树种保存率在99%
以上。 (2)种后不到一
年的新种树木，成活
率在95%以上。 5.抗
台扶正 (1)由于各种原
因，行道树或其它乔
木树干倾斜度超过
10%以上的必须予以
扶正。确实难以扶正
的，要加以支撑防止
加重倾斜。 (2)在台风
来临之前，及时做好
抗台准备工作，对易
倒伏的树木予以支撑
保护，己被台风倾倒
的树木，在12天内予
以扶正。 6.施肥 (1)
一般树木施肥，在冬
季之前施肥一次，开
沟施肥，施后覆土。
(2)低矮花灌木花坛施
肥：一年二次。秋季
修剪后重施基肥一
次，春季花前一次。
(3)地被植物施肥：一
年二次，草坪可在下
雨之前以化肥为主撤
肥，时间在3、5月与
10月。天晴施肥必须
随后喷水，以防肥
伤。 7. 养护质量标准
(1)花坛种植图案美
观，密度合理，时间
适宜。 (2)及时松土施
肥、浇水、治虫，保
证植株健旺，花朵鲜
艳。 (3)花坛四周及花
坛整洁，无明显杂
物。杂草及时清除。
(4)及时去除残花、枯
枝。整形树及时修
剪，保持美观。
（十）其他事项 1.乙
方负责资料的收集、
分类整理、归档管
理，合同结束前移交
甲方。 2.在日常管理
中要建立交接班、项
目故障与维修、保养
等登记制度。 3.根据
甲方的要求和指引完
成物品的搬运任务。
4.按甲方要求做好防
范各类传染病（如非
典、流感等疫情）的
各项防疫及应急工
作。 5.负责物业管理
服务项目其他相关工
作及甲方提出的其他
管理工作、任务和要
求。 二、人员配置及
要求 序号 岗位 人数
1 项目经理 1 2 文员
3 3 电工 2 2 保安及
监控人员（含保安队
长1名） 12 3 保洁员
7 4 绿化员 1 5 勤杂
领班 1 6 勤杂 4 合计
32 1.项目经理1人：
全日制本科（或以
上）学历，45岁以下
具有5年或以上办公楼
物业管理经验,具备相
当的管理能力，熟悉
国家及地方物业管理
条例、法规，公关协
调能力和组织领导能
力较强，有良好的敬
业精神和服务意识；
2.保安队长1人：大专
（或以上）学历，50
岁以下，持《保安员
证》上岗证，具有5年
或以上工作经验，熟
悉国家、地方治安消
防的管理规定，身体
健康，品行端正，工
作勤恳，责任心强，
有良好的敬业精神和
服务意识； 3.保洁主
管1人：大专（或以
上）学历，50岁以
下，清洁项目管理
师，具5年或以上物业
管理清洁管理工作经
验，工作诚恳，责任
心强，有良好的敬业
精神和服务意识； 4.
保安员11人（含监控
人员）：派出部分骨
干和以招聘具有良好
体能素质及文化修养
的专业保安人员为主
组成，初中以上学
历，年龄45岁以下，
身高1.68米以上，持
公安机关颁发的《保
安员证》上岗； 5.清
洁绿化员8人：初中以
上文化程度，50岁以
下，身体健康，工作
细致认真，责任心
强； 6.文员3人：大
专或以上学历，
女，30岁以下，身高
1.58米以上，相貌端
庄，能操流利普通话
和粤语，工作细致认
真；. 7.电工2人：要
求年龄在25周岁至50
周岁之间，中专以上
学历，有3年以上工作
经验；持有相关专业
操作证和上岗证。 8.
勤杂领班及勤杂5人：
工作积极主动，身体
健康，工作细致认
真，责任心强。 三、
验收办法 参照国家及
省、市对物业管理质
量指标的有关规定、
具体标准，结合乙方
自身的管理服务水
-第10页-
平，乙方要具体承诺
物业管理各项目要达
到的指标，包括清洁
保洁率、治安案件发
生数、车辆被盗数、
年度对比节能率、道
路完好率、停车场完
好率、房屋及配套设
施公用设施完好率、
设备完好率、火灾发
生数、违章发生数、
违章处理率、用户投
诉数、物业使用人对
物业管理的满意率
等。 （一） 每月召开
绩效考评会议，双方
对照需求书、合同和
乙方的投标文件对服
务进行全方位验收，
考评会议后出具验收
报告，双方盖章确
认。规定乙方派企业
总部副总经理级人员
参加，邀请员工代表
参加会议。 （二） 双
方每月对物业管理服
务费的使用情况和次
月的使用计划进行审
核，结果写入验收报
告。 （三） 乙方出现
管理过错或其员工出
现过错，甲方根据过
错大小，经双方确认
因乙方责任后方可扣
减乙方的服务费。共
分为五档，分别是：
1.一般过错：扣减
200元/次。包括但不
仅限于以下过错：浪
费水电、维修不及
时、工作低效、人员
无礼貌、形象差、卫
生不够整洁、完工后
不及时清理现场、上
班开小差、当班打瞌
睡、喧哗、设备故障
无及时报修等。 2.较
大过错：扣减1000
元/次。包括但不仅限
于以下过错：拾遗不中国采招网（bidcenter .com.cn）|
报、缺岗、员工打
架、小偷小摸、闲杂
人员进入办公场所、
出现事故或过错隐瞒
不报；因管理不当发
生交通事故、意外停
水停电事故、电梯困
人处理不当等。 3.重
大过错：扣减10000
元/次。包括但不仅限
于以下过错：失窃、
办公场所受冲击、失
车，不正确操作消
防、监控、中央空
调、配电设备造成损
坏而造成财物损失重
大等。 4.特大事故：
由于乙方管理不善，
-第11页-
发生财产重大损失或
人员伤亡事故的，由
乙方按实作经济赔偿
并追究乙方法律责
任。 乙方出现管理过
错或其员工出现过
错，其大小、过错性
质、有效性确定、处
理办法有分歧异议
的，以甲方的意见为
准。 （四） 员工因违
反管理规定而被扣罚
的工资，原则上用于
奖励优秀员工，具体
扣奖事项、扣奖金额
在每月验收时报知甲
方。 四、其他说明
（一）甲方免费提供
办公用房给乙方使
用，乙方要列明管理
用房分配方案并报甲
方审批，办公用房不
得用于住宿及煮食。
（二） 物业管理服务
人员食宿由乙方负
责。 （三） 提供给乙
方的办公室，水电费
均由甲方负责。甲方
不保证办公用房的长
期提供，必要时会调
整。 （四） 乙方的员
工在办公楼内发生违
法、违规行为的，所
造成一切后果及损
失，由乙方承担责任
和负责赔偿。 （五）
本项目不得转包，未
经甲方同意，乙方不
得对综合大楼内的设
施及布置作变更。
（六） 乙方的员工须
遵守甲方有关规章制
度和管理规定，如有
违反或损害甲方利益
的，甲方有拒绝违规
工作人员在此工作的
权利。 （七） 乙方全
部员工应专职服务本
项目，如有应急特殊
情况需借用本项目员
工，应报请甲方批
准，并保证本项目正
常运行。
（五）议价发起时间：2023年12月28日
二、需求信息
二、需求信息
服务时间：9 个月
合同份数：3
争议处理方式：向仲裁委员会申请仲裁解决
发票类型：增值税普通发票
三、供应商报价须知
三、供应商报价须知
（一）被邀请的供应商应根据议价信息的要求，在满足采购需求的前提下，于规定时间内对项目做出报价。
-第12页-
（二）供应商应在报价时，可通过系统提供采购需求中所要求的全部资料与数据的，应当通过系统提交。供应商不得在所上传的
附件中填写项目报价信息，如系统报价与附件材料不一致，则附件报价无效，以系统报价为准。
（三）供应商应认真核对报价信息，确保符合采购需求，并对其真实性负责。若与实际不符，一经查实，将视为弄虚作假，当次
报价无效，并按政府采购相关规定给予处理。
四、定点议价规则
四、定点议价规则
（一）报价规则。
（1）供应商的报价应是总价。
（2）供应商的报价不得高于最高限价。
（二）成交规则、终止规则。
（1）成交规则：采购人接受供应商报价的，议价成交。
（2）终止规则：在定点议价公告期间，采购人因故取消采购任务；或者采购人不接受供应商报价的，议价终止。
五、项目联系方式
五、项目联系方式
联系方式：谭先生 39300343
采购单位：广州市番禺区财政局
2023年12月28日
-第13页-
-第14页-
