湖南自由贸易试验区临空产业投资集团有限公司长沙临空产业孵化平台项目一期物业管理服务项目合同公告

1.标准厂房：共计7栋（1/2/3#栋标准厂房、4/5/6/7#栋研发独栋厂房），建筑总面积为（*****查看详情）㎡；

2.科创办公楼：共计1栋，建筑总面积为（*****查看详情）㎡；

3.配套服务楼：共计1栋，建筑总面积为（9171）㎡，其中住宿面积为（5929）㎡、商业面积为（988.6）㎡、食堂面积为（1510）㎡；

4.园区设备及机房管理：包含但不限于消防控制室1个、监控室1个、高压配电室2个、弱电机房1个、电梯23台、给排水系统（含生活热水水泵1组、生活热水热源主机1个、隔油池1个、雨水收集池1个、污水管长度约1100米）等；

5.水域管理：园区水域景观面积约914㎡，蓄水量约137m?；

6.公共卫生间管理：男、女洗手池数量共286个、男女洗手间蹲便器、坐便器及男卫生间小便器约500个；

7.公共区域管理：包含但不限于公共道路、广场、地下停车场、绿地、水域、地下管网、化粪池、垃圾果皮桶、垃圾站、岗亭、行人指示牌及电子眼等；

8.环境卫生管理：包括园区所有公共设施维护及场地保洁工作。

按招标文件要求执行。

一、秩序维护服务

（一）服务内容

项目服务范围内的日常接待、门卫守护、安保管理、服务标识设置与维护管理，车辆行驶、停放管理及其他秩序维护；物业服务区域内巡逻检查、处理治安及其他突发事件、维护公共秩序；负责消控、监控设施设备运行管理及情况报告等。

（二）服务质量

1.门卫管理：物业服务区域出入口应安排24小时值岗，严格出入登记制度，对物品进出实施分类管理，杜绝闲杂人员（产品推销员、废品收购员或来历不明身份人员）和危险物品进入园区。来人来访的通报、证件检验、登记等。

2.巡视检查：实行24小时全园区内不间断巡查工作制度。明确巡视工作职责，对重要区域、部位、设备机房进行重点巡视并记录巡视情况，每天对消防通道进行巡查，确保物业管理区域内防盗，防火等报警监控设备的正常运行，及时发现和报告安全事故隐患。夜晚巡查需穿戴反光背心。

3.消控、监控管理：消控、监控实行24小时值班制。相关人员应熟练掌握消控、监控设施的使用，消防控制、监控设施设备应保持24小时开通，并保持完整的监控记录，保证对办公区域各出入口、内部重点区域的安全监控、录像及协助布警。监控室收到异常情况报警信号后，应及时报警，并派专人赶到现场进行前期处理。如遇火情、险情及其他异常情况报警信号后，应及时报警，并派专人赶到现场进行前期处理，准确及时操作联动设备，向有关领导报告，并详细做好记录。每年至少进行2次消防应急演练，有视频等资料存档备查。

4.车辆管理：完善行车指示标志，规定车辆行驶路线，加强停车管理，负责来访车辆、物资出入登记及盘查工作，确保有专职人员巡视和协助车辆停泊事宜，并对违规停放车辆进行劝阻、制止。

5.应对突发事件处理：制定物业突发事件应急预案，并在物业办公室、监控室、机房等处张榜悬挂。在各楼层固定位置悬挂疏散示意图及引路标志。如遇台风、暴雨、雪灾等灾害性天气及其他突发事件时，应对设备机房、停车场、电线杆等露天设施进行检查和加固。各岗位人员必须按规定实行岗位警戒，根据不同突发事件的现场情况进行应变处理。

6.安全生产管理

（1）建立安全生产管理制度、操作规程，设置楼层火警疏散平面图，建立消防、安防等设施设备日常巡视检查制度及各类应急救援预案，保留相关记录。

（2）认真贯彻“安全第一，预防为主”的方针，全面熟练掌握消防监控报警、干式灭火（气体）、湿式灭火（喷淋）、防排烟及消防栓五个系统的作用、位置和操作方法。

（3）熟悉办公区域和公共区域配装的防毒面具、烟感、喷淋设施的使用。对物业服务区域内所有灭火器材、防毒面具的存放地点、有效期和数量建立台帐，并负责到期及时提醒更换。

（4）每周进行1次消防设备、设施巡视检查工作，并做好记录，及时整改火险隐患，监控动火和易燃易爆用品存放情况，保持消防区及楼梯走道和出口畅通。重大节日前配合甲方进行节日消防安全大检查，并按甲方要求及时进行整改。

（5）做好安全生产知识的培训和宣传，加强物业服务人员消防意识和技能培训，定期进行消防演练，提高物业服务人员防火、灭火技能。

（6）制定应急抢险措施，当发生火灾报警时，应能按应急方案的要求采取现场补救、紧急疏散、对外联系协调等有效措施，并在规定的时间内启动应急电源，控制事故发展，将损失降到最低。

（三）人员要求

秩序维护人员男性身高要求1.65米及以上，女性1.60米及以上，学历要求初中及以上，年龄50岁以下。要求政治素质高、道德品质好，身体健康，无不良行为及违法犯罪记录。优先安排退伍军人或保安专业毕业人员上岗；所有秩序维护人员必须专职为本园区项目服务，不得兼职。

秩序维护主管（兼安全员）：需具有3年以上工业园区、商务园区或写字楼秩序维护管理经验，熟练操作监控设备和具备消防技能。负责园区秩序维护和安全生产的各项日常工作等。

形象岗：限男性，身高1.70米以上，年龄45岁以下，退伍军人优先。负责园区主要出入口、科创办公楼进出口门岗秩序管理，包括人员及车辆出入及交通秩序安全。

消控室值班员：须持有建（构）筑物消防员证或消防设施操作员证。

综合管理员：具有大专及以上学历且具有类似相关工作经验，提供劳动合同作为证明材料。

二、环境卫生服务

（一）服务内容

公共区域的环境清洁卫生(包括道路、建筑周围坪地、地下停车场、绿地、围墙、消防栓、电梯厅、屋顶以及公共区域的楼梯、过道、公共窗户、公共卫生间等公共部位保洁），明暗沟的疏通、清理，室内外果皮箱、垃圾桶、路灯杆等的清洁和消毒、垃圾分类管理、垃圾压缩站的日常维护保洁、废弃物清理和灭“四害”。

（二）服务质量

1.办公区域公区：地面、墙面、天花、门窗玻璃、门及门窗框、墙壁附体，灯具、垃圾桶等公用设施表面，电梯及卫生间等严格按要求做好保洁、垃圾清运清运及日常消杀工作，无积灰、印迹、污渍。

2.公共场所：地面、墙面、天花、扶手、门窗玻璃、门及门窗框、雨棚、栏杆、消防楼梯等区域及时清除各种垃圾等杂物，无积灰、印迹、污渍。

3.停车场、非机动车停放区域：沟槽、地面及边角区域，各种附体表面及时进行保洁。

4.电梯：保持电梯轿厢内外无果壳、纸屑等杂物，无污渍、无灰尘、手印、鞋印，表面光亮可映出人影。每天对轿厢内外用油布擦拭1次，每周用不锈钢油对轿厢内外进行轻抹保养1次。

5.垃圾清运（不含餐厨垃圾）：做好垃圾分类管理（湿垃圾、干垃圾、可回收物、有害垃圾），垃圾箱、筒的垃圾存量不超过上缘，每日清理2次，做到日产日清，每周消毒1次，无明显积水，无蚊蝇飞舞。

6.垃圾清运工具应保持清洁无破损，清运过程中不得产生二次污染。各类垃圾运到规定的垃圾房，其中公共区域、卫生间无堆积垃圾。

7.道路、停车场、绿地和所有公共区域的地面，无有形垃圾和建筑垃圾，无堆积杂物、无积水和淤泥、无阻塞等。

8.垃圾压缩站墙面、地面以及垃圾池的冲洗、清扫保洁以及设备维护（含水泵购置维修、设备打黄油、液压油更换、油漆保养及其他日常运转维护等）。

9.所有保洁服务均需有相关的记录，记录内容真实、完整。

（三）人员要求

保洁员：负责园区1#-9#栋公共区域走廊、地面、墙面、门窗、公共洗手间等位置的日常保洁；园区道路、广场、垃圾箱、绿化带等范围的保洁作业，以及绿化区域保洁。男性在55周岁及以下，女性在50周岁及以下。

垃圾管理员：男性在55周岁及以下，女性在50周岁及以下，负责园区所有垃圾清运及垃圾站管理。

三、绿化养护服务

（一）服务内容

项目服务范围内绿化的日常维护管理，含树木、花草、绿地、景观等的养护及维护。

（二）服务质量

1.针对植物的生长习性对草坪、花卉、树木等定期进行修剪（含造型修剪）、浇水、施肥、除虫、等养护；保持应有的观赏效果。

2.定期清理绿地杂草、落叶、杂物；定期清除室内盆景绿色植物的叶面灰尘。

3.绿化总体良好，草地无大面积的斑秃，花卉、绿篱、树木等无枯死现象。

4.根据季节和气候状况，对花草、树木等进行病虫害防治。对极端天气气候（冰灾、旱涝等自然灾害），应早准备，有预防、应对措施，不能出现树木冻死、枯死等现象。

（三）人员要求

绿化维护员：具有绿化修剪养护经验1年及以上，持有相关证书优先。

四、工程维修服务

（一）服务内容

对项目服务区域内房屋附属构筑物、道路、户外设置物、标识标牌等进行有效管理，保持功能完好，定期检查房屋的使用状况，大风、暴雨、冰冻等极端天气之前进行应急检查。对水、电、气的维护维修等。

（二）服务质量

1.房屋结构：每季度巡视1次，屋架、屋面、梁、柱、板、梯、池、承重墙、地基等结构构件，发现外观有变形、开裂等现象时，应及时反馈情况提供书面资料（包括照片等）给甲方，现场采取必要的避险和防护措施。

2、建筑部件：每季度检查 1 次外墙贴饰面和雨篷、空调室外机支撑构件等；每半月巡查 1 次共用部位的门、窗、玻璃、楼梯、通风道等；每2个月检查 1 次共用部位的室内地面、墙面、天棚和室外屋面等；每年汛期前和强降雨天气后检查屋面防水和排水管等。

3.附属构筑物：每半月巡查 1 次大门、围墙（栏）、道路、场地、管井、沟渠、景观等；汛期每半月巡查 1 次、非汛期每季度巡查 1 次、每年检测 1 次防雷设施；每半月检查 1 次雨、污水管井、化粪池等配套设施。

4.装饰装修：入驻企业装饰装修前，中标人应与装修人或装修人委托的装修企业签订装饰装修管理服务协议，告知装饰装修须知，并对装饰装修过程进行监督；装修垃圾应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施。

5.标识标牌：定期检查平面路线图、指引标识、楼层标识、各功能区标识、安全警示标识、温馨提醒标识、供配电系统模拟示意图、主要供水阀门、电气开关状态标识、主要管线流向标识、交通标识等，确保标志标牌规范清晰，安装稳固。

6.配置至少一名专职工程维修人员，及时完成日常维修，确保物业服务区内房屋原有完好等级和正常使用，发现有缺损的应在规定时间内安排修理，及时完成各项零星维修任务，一般维修任务确保不超过24小时，确保零修合格率达到100%。

7.负责接待报修、投诉并及时处理和回访。维修人员接到用户的维修电话后15分钟内到达现场，零修工程及时完成，急修工程不过夜。

8.以上巡视巡查及维修内容均须有书面记录并存档。

（三）人员要求

工程维修员：具有行政部门颁发的特种设备安全管理和作业人员证且具备专业维修经验。负责园区内所有公共设施设备及特种设备的维修、养护及水泵房巡视。

设备运行值班员：具有设备运行操作经验，负责电力设备设施、配电房及空调机房的维修、运行值班及记录。

1.甲方对乙方服务进行季度验收。若乙方提供的人员不符合本合同要求或不听从甲方工作安排的，甲方有权要求更换人员，乙方需无条件配合甲方，在5个工作日内重新招聘人员并到岗，若逾期人员未到岗，甲方有权按200元/天对乙方进行扣款。

2.项目验收国家有强制性规定的，按国家规定执行，本项目采用招标人内控制度验收，验收费用由乙方承担，验收报告作为申请付款的凭证之一。

3.验收过程中产生纠纷的，如为乙方原因造成的，由乙方承担验收费用；否则，由甲方承担。

4.项目完成后，乙方应将项目有关的全部资料、技术文档等，移交甲方。

一、甲方权利义务

1.检查、监督乙方管理服务工作的实施情况。

2.甲方有权指定管理人员进行双方之间的协调工作。

3.甲方应依约足额向乙方支付管理服务费用。

4.乙方在合同履行过程中，如果出现违约情形，经甲方通知后仍拒不改正的，甲方有权采用其他措施进行处理，由此产生的费用由乙方承担，甲方有权从支付给乙方的物业管理服务费用中扣除。

二、乙方权利义务

1.根据甲方的授权和有关法律、法规及本合同的约定，在本项目区域内提供服务。

2.乙方在本合同履行过程中，应确保其提供的人员符合国家规定以及甲方要求。乙方对其提供的人员的信息、健康状况等负责。若因乙方提供人员自身原因或乙方原因导致损害的，一切责任概由乙方承担；由此造成甲方损失的，甲方有权要求乙方全额赔偿，同时甲方保留追究乙方违约责任的权利。

3.乙方人员应做到服从甲方管理，自觉遵守劳动纪律和甲方的各项规章制度，认真做好各项物业管理服务工作。

4.乙方安排的工作人员必须与乙方建立劳动合同关系，同时乙方应及时为其工作人员购买工伤等国家强制性保险，依法安排工作时间，乙方安排的人员与甲方不构成劳动或劳务关系，一切法律责任由乙方承担。

5.乙方在日常工作中应做到节能降耗，爱护甲方的设施设备，因乙方或乙方工作人员不当行为造成设施设备损坏的应照价赔偿。

6.乙方服务人员在工作中发生工伤事故和安全问题，乙方承担全部责任，与甲方无关。因此给甲方造成损失的，甲方有权要求乙方全部赔偿。

7.乙方或其他物业人员在为甲方提供服务的过程中，因过错造成第三人财产损失或人身伤害的，乙方应依法承担相应责任；甲方不承担任何责任。

8.乙方须在服务区域内，做好安全生产工作，包括但不限于疫情防控、公共区域内设施设备定期检查及维护、工地施工定期巡视并要求施工方将施工材料有序堆放等。因乙方安全生产工作不到位所造成财产损失或人身伤害的，乙方应依法承担相应责任，甲方不承担任何责任。因此给甲方造成损失的，甲方有权要求乙方全部赔偿。

9.乙方须向甲方提供所有服务人员基本情况，包括简历、户口所在地出具的无犯罪前科记录证明、相关证件证明，工资社保待遇发放清单等，给甲方备案。人员变化时，及时提供相关资料给甲方。

10.本合同终止时，乙方应协助甲方做好物业服务的交接和善后工作，移交甲方提供的管理用房和物业管理服务的资料。

按招标文件要求执行。

1.本合同终止后，在新的物业管理服务企业接管本物业项目之前，乙方应当应甲方的要求暂时（一般不超过三个月）继续为甲方提供管理服务，甲方也应继续支付相应的管理服务费用。

2.如本合同约定服务范围区域内的建筑及地面附着物的土地使用权因社会公共利益或城市建设需要被依法征用，需提前收回的，导致物业服务标的物灭失，则本项目所签订合同相应终止，甲方不支付任何补偿。

3.经甲方通知拒不改正超过两次或虽进行改正但改正两次后仍无法满足甲方要求的，甲方有权单方解除合同。