浏阳经济技术开发区恒茂产业投资有限公司：：金阳人力资源服务产业园、规划馆、浏阳高新区公共租赁房、金泰公寓楼、中钢厂房及纬三路五栋厂房、原高新区管委会大楼物业服务项目采购需求公开

主要服务内容（包括但不限于以下内容）

（一）浏阳高新区公共租赁房、金泰公寓、金阳人力资源服务产业园、规划馆、原高新区管委会大楼物业服务项目

1、房屋招租服务，包括但不限于租赁宣传、租赁信息管理、带客看房及标准合同签订、提供房屋入住腾退、卫生、维修，及时处理租户报修回复、跟踪等与房屋管理相关的服务工作。

2、安保服务（项目范围内的安保服务）。

3、保洁服务（项目范围内的保洁服务）。

4、项目范围内的绿化养护、防鼠、防蚁等服务（质保期满之后的绿化维护）。

5、设施设备管理（包含但不限于电梯、消防、供电、给排水、强弱电等维保（含年检）等专业服务）。

6、维修管理（区域室内室外的维修管理，报修、跟踪、验收、以及住宅内家俱、电器及其他设施设备的管理等均由物业公司执行）

7、租户的物业费、水费、电费由乙方负责催收，按甲方要求缴纳至指定账户；(乙方自用水电费自行负责，甲方概不承担任何费用）。

8、协助甲方租金催收（包含租金催收、票据送达、到款的跟踪等工作）。

9、安全管理（主要为安全管理员职责相关的安全管理及应急救援管理）。

10、领导交代的其他临时性的工作。

（二）中钢厂房及纬三路五栋厂房

全面负责厂房安全巡查及管理，协助甲方租金催收（包含租金催收、票据送达、到款跟踪等工作）。

按国家相关标准、行业标准、地方标准及规范执行。

详见采购需求服务标准。

服务期限：3年。

实施地点：采购人指定地点

委托管理事项的范围、内容及质量要求

（一）浏阳高新区公共租赁房、金泰公寓、金阳人力资源服务产业园、规划馆、原高新区管委会大楼物业服务项目

1、招租服务

做好租赁信息管理、带客看房及标准合同签订、提供房屋入住腾退、卫生、维修等服务，及时处理租户报修回复、跟踪等与房屋管理相关工作。做好租户管理及租赁台账管理，并及时向甲方反馈房屋租赁情况。

2、安全保卫管理

（1）范围：物业（含住宅类和非住宅类）管理范围内的整个区域。

（2）内容：做好物业服务范围内人员、财产的保护与防火防盗。在各个小区出入口设值班岗，对来访人员进行检查登记，做好小区安全监控；大门口人员、车辆进出管理；楼宇值班管理；小区安全巡逻。协助配合公安机关，做好小区的安全防范，维护小区的公共安全和秩序。

(3)质量要求：

大门口值班人员24小时在岗，值班期间不得睡觉;临时来访人员须登记和电话联系;安保人员应文明执勤，多用文明用语，尽量避免激化矛盾;小区有关车辆凭证进出，临时来访车辆需登记和电话联系，并要求车辆在小区内低速行驶。物资出门必须持有出门证方可放行。管理好带车位锁的固定停车位，除规定的车辆以外，无其他车辆占用;小区值班人员需24小时在岗，负责小区内的安全保卫工作，夜间及时巡逻，发生紧急事件及时到位查处并汇报;如发生紧急事件应及时处理、及时上报有关部门;组织安保人员定时在小区内巡逻，维护小区正常、和谐的生活环境，及时制止小区内不正常的纠纷、吵闹和噪声，确保正常的休息不受干扰，如发生冲突及时制止并上报。

(4)安全监控的记录及要求：

①值班记录要求：24小时值班，每班有记录，定期检查，保留存档，文字记录存档一年，监控记录存档3个月以上。

②服务标准：正确使用监控设备，保证各监控部位的参数设置符合要求，并能够对整个系统进行必要的日常维护。

(5)对保安人员素质的要求

①退伍军人或保安专业学校毕业人员优先聘用；品貌端正，品行优良，无犯罪记录；工作认真负责，能吃苦耐劳，身体健康，由户口所在地派出所出具证明；年龄50岁以下，身高1.68米以上。

②具备保安培训合格证或退伍证(投标文件中附证书扫描件加盖公章)。

3、卫生管理

（1）范围：物业（含住宅类和非住宅类）管理总范围区域内。

（2）内容：为该项目范围内所有建筑群体、设施设备、园林绿化、道路停车等的管理、维护、维修以及正常运转所必须确保的安全保卫、秩序维护、日常卫生保洁、垃圾清运、管道清掏等。

(3)质量要求：按专业化的要求配置管理服务人员。

①保洁服务周到，工作人员着装统一，仪表整洁，讲礼貌，有素养。

②责任明确，有详尽的卫生保洁标准和管理措施。

③垃圾清扫及收集：及时做好入住前和退租后各项设施物品核验检查及卫生清扫（要求：房屋整洁，地面干净，门窗基本无灰尘）；及时清扫公租房公共区域的垃圾；协助做好其他相关管理工作。各楼栋走廊、楼梯、公共卫生间、公共洗漱间等公共部位每天清扫2次以上，拖洗1次，并全天保持整洁。做到地面无积水、无污垢、无痰迹、无纸屑、无瓜果皮壳；公共卫生间、公共洗漱间无异味、无积水、无污垢；墙面保持整洁，无污迹、无乱悬挂、无乱张贴等现象。物业范围内垃圾站要求做到及时清扫、收集；日产日清、密封存放，无乱堆、乱倒、乱放现象，垃圾收集和清运至小区内甲方指定地点。④清洁用品、用具（如铁揪、扫帚、垃圾筒、废纸筒、茶叶篓等）及日耗品由乙方购置并承担费用。

⑤遇有冰雪天气，要及时清扫屋顶、地面及主要交通要道的积雪。

（4）保洁服务人员条件

①品行优良，身体健康，责任心强，能吃苦耐劳。

②身高：男1.60米以上，女1.55米以上。

③年龄：55岁以下。

4、园林绿化维护

（1）范围：物业（含住宅类和非住宅类）管理总范围公共区域内所有园林绿化、景观。

（2）内容：日常维护和管理。树木、花草、绿地等的养护，景观的维护。

（3）质量要求：

①有园林绿化管理制度和养护措施；

②负责区域内各类树种、苗木、草皮的维护、修补。花草树木生长正常；无病虫害、无枯黄叶、无黄土祼露、无枯枝死杈、无病虫害现象；修剪及时，缺苗补苗，养护得当。

③绿地管理和养护措施落实，无破坏、践踏及随意占用现象，保证绿化完好率95%，草坪纯度98%；

④做好病媒防治工作。每年春季和夏季做好集中药物杀灭工作，确保小区少蚊虫、无蟑螂、无鼠患；

⑤对极端天气气候（冰灾、旱涝等自然灾害），应早准备、早预防，不能出现树木冻死、枯死现象。

5、消防系统维护

（1）范围：物业（含住宅类和非住宅类）管理范围内整个消防系统、消防器材。

（2）内容：负责消防控制设备的正常运转；整个消防系统（控制系统、消防泵房、喷淋、消防管网、末端设备设施等）的日常维护和有效运行、检查登记、故障排除等。

（3）质量要求：

①建立消防管理制度，设定火灾应急处理预案；

②确定重点防火部位，消防系统控制室实行24小时值班制度，值班人员须经专业培训，确保紧急情况能处置；

③设消防专业技术人员1名，有消防专业技术上岗证，熟悉消防设施设备维护管理使用，负责对消防设施日常巡视，建立登记制度，发现隐患及时排除，确保无火灾发生；

④定期对消防系统和设施设备进行维护、检修，保证系统灵敏有效。

⑤对封闭通道、走廊等部位，按消防相关要求，放置手提灭火器。

⑥对消防用蓄水池，每月巡检一次，防止异物（树叶等）堵塞管道，巡检后将盖板盖好，防止发生安全事故。

6、 房屋日常养护维修

（1）范围：物业（含住宅类和非住宅类）管理范围内的建筑体。

（2）内容：建筑物的地面、墙台面、顶棚、屋面及吊顶、门窗、楼梯、通风道以及外墙等的日常养护维修，修复小损小坏，具体如下：

①地面:散水起沙、空鼓的修补；踢脚线块料面层松动、脱落的修补（不超过5平方米）。

②内、外墙：空鼓、开裂、露筋的修补以及墙砖松动、脱落，翘边、脱落的维修维护。

③顶棚：空鼓、开裂、起泡、翘边的修补。

④门窗：门窗框松动、开启不灵活、脱榫、开焊、五金件（含锁具）缺损的更换修理；窗纱、玻璃破损、油漆剥落的维修。

⑤屋顶：清扫垃圾，清除杂物（每周检查清扫一次），防漏维修，确保雨雪水流动畅通，维护顶部设施（边沟、女儿墙、落水管等）。

（3）服务要求：确保房屋建筑体的完好等级，保证正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率100%，一般维修任务不超过24小时。

7、给排水系统维护

（1）范围：物业（含住宅类和非住宅类）管理范围内的给排水系统。

（2）内容：给排水系统的设备、设施，如水泵、水箱、气压给水装置、水处理设备、消防栓、管道、管件、公共阀门、水嘴、公共卫生洁具、排水管、透气管及输通、水封设备、室外排水管及其附属构筑物等正常运行使用的日常养护维修，具体如下：

①给水系统管道锈蚀脱皮及时清理干净，做防锈处理。

②给排水系统的截门、控制阀、水咀的失效、损坏的修理更换。

③给水系统故障急修、公共卫生设备配件的失效、损坏、残缺的维修、更换。

④加压水泵、电机的维保、刷漆；对运行状况做到经常检测。绝缘阻值应大于0.5MΩ。

⑤排污管道堵塞及时维修，保证畅通，检查并定期清掏。

（3）质量要求：

①加强日常检查巡视，保证给排水系统正常运行使用；

②建立正常供水管理制度，水箱保持清洁卫生并定期消毒，保证水质符合国家标准；

③防止跑、冒、滴、漏，对供水系统管路、水泵、水箱、阀门等进行日常维护和定期检修；定期对水泵房及机电设备进行检查、保养、维修、清洁；

④定期对排水管道进行清通、养护及除垢，保证室内外排水系统通畅；

⑤及时发现并排除故障，零星维修合格率100%，故障排除不过夜；做好节约用水工作。

8、供电系统维护

（1）范围：物业（含住宅类和非住宅类）管理范围内供电系统。

（2）内容：对物业管理范围内供电系统高、低压电器设备、变压器、电线电缆、电气照明装置等设备正常运行使用进行日常管理和养护维修，具体如下:

①每天对供电设备设施照明系统巡视检查，发现问题及时处理解决。

②每月对供电设备内的接线箱、控制柜、自动开关、熔断器、漏电保护器、接线端子等原件吹尘、清扫、紧固、温度检测并做好记录。

③照明系统的光源、开关、控制器、插座工作正常、灵敏度有效、绝缘地接有效、线序排列整齐、编号清晰正确。

④对失效、坏损的照明系统及时更换。

⑤避雷系统每年遥测一次。

⑥低压柜、控制柜、配电箱等控制元件的失效、坏损更换。

（3）质量要求：

①对供电范围内的电气设备定期巡视维护和重点检测，建立各项设备档案，做到安全、合理、节约用电；

②建立严格的送配电运行制度、电气维修制度，供电运行和维修人员必须持证上岗；

③建立24小时运行维修值班制度，及时发现解决排除故障，零星维修合格率100%；

④加强日常维护检修，公共使用的照明、指示灯具线路、开关要保证完好，确保用电安全。

9、 其它项目

（1）白蚁防治：供应商应与白蚁防治站建立常规联系，每年定期对物管范围内建筑物及园林绿化地进行白蚁防治工作，费用由乙方承担。

（2）消防灭火器：按照有关规定定期检查灭火器，按照灭火器使用相关管理规范更换灭火器及干粉，费用由乙方承担。

（3）法规和政策规定由物业管理公司管理的其它事项。

（二）中钢厂房及纬三路五栋厂房

（1）由供应商提供厂房安全巡查及管理，为厂房安全生产第一责任人。

（2) 做好租户管理，建立台账，协助甲方租金催收（包含租金催收、票据送达、到款跟踪等工作）。

（3）配备住厂保安。

五、人员配备情况

六、报价方式：按单个项目报价。

附件：

年 月份物业管理工作综合考核表

备注：（1）按季度结算，根据考核情况进行支付（85（含）-100分，支付应付费用的100%， 70（含）-85分，支付应付费用的90%，60（含）-70分，支付应付费用的80%， 60分以下，支付应付费用的70%，连续两季度70分以下，采购方有权解除服务合同；

（2）考核频次：每月最后一周星期五；

（3）考核结果与物管费支付挂钩；

（4）考核单位：浏阳经济技术开发区恒茂产业投资有限公司

项目特别说明

1．实施地点：采购人指定地点

2．结算方法：

2.1付款人：浏阳经济技术开发区恒茂产业投资有限公司

2.2付款方式：

2.2.1按季度结算，根据考核情况（考核制度见附件）进行支付（85（含）-100分，支付应付费用的100%，70（含）-85分，支付应付费用的90%，60（含）-70分，支付应付费用的80%，60分以下，支付应付费用的70%，连续两季度70分以下，采购方有权解除服务合同。

2.2.2浏阳高新区公共租赁房、金泰公寓楼整体出租率＜70%，物业费按该项目中标价的80%计算，可减少保洁人员2人，出租率≥70%，按中标价支付物业管理费。即项目季度物业费=项目年度物业费用（中标报价）/12个月*3个月* 考核确定的支付比例*80%或100%（依出租率情况确定），出租率按套数计算。

2.2.3物业公司须凭增值税专用发票申请费用支付。

2.2.4支付合同款项时，一律不向乙方以外的任何第三方办理付款手续。开户行和账号以政府采购合同签订的为准，如果乙方要求变更，则乙方必须提供加盖了财务专用章、法人代表签字的证明文件，报经甲方审查同意。除另有规定外，按人民币结算款项。

3. 费用包含（包括但不限于以下费用）：

3.1人工的全部费用（包含基本工资、日常加班工资、节假日加班工资、各种津贴、奖金，防暑降温费、福利、特殊工种体检费、保险费用、公司管理费及利润、税金等费用。）

3.2所有项目的能耗管理，物业自用（办公及生活）水电等包干。

3.3维修费用（1）单件材料或配件费用400元（含）以内且质保期之外的室内室外全区域维修全包干；（2）单件材料或配件费用400元以上的其他维修和改造按动用维修基金的方式，向采购方打报告，经核实批准后，可由采购方进行材料或配件采购，或物业公司维修后采购方支付，维修工作由乙方负责。（4）因物业及其相关公司、人员维护保养不到位导致的损失，采购方有权对乙方进行追责，乙方必须无条件限时维护保养整改到位。

3.4绿化、消防、电梯维保（含年检）、垃圾清运等设施设备维保费用包干，其中仅浏阳高新区公共租赁房和原高新区管委会大楼为电梯房。

3.5物业公司办公费、日常易耗品费用包干。

备注：（1）包干：指与该项服务相关的设计、前期、人工、实施、材料、质保金、保险、税费等全过程相关费的费用，项目配备人员必须按照国家政策要求购买相关保险。

（2）采购方只负责支付部分维修改造费用。

4.投标人在投标前，如需踏勘现场，有关费用自理，踏勘期间发生的意外自负。

5.对于上述项目要求，投标人应在投标文件中进行回应，作出承诺及说明。

注：本项目中小企业划分标准所属行业为物业管理。