(注：以下内容为附件图片识别，个别文字可能不准确，请以附件为准)
徐汇区华泾镇 G4-2 地块租赁住房项目（保障性租赁住房项目）运营管理服务公
开招标公告
（招标编号：YYZB-2023668）
项目所在地区：上海市
一、招标条件
本徐汇区华泾镇 G4-2 地块租赁住房项目（保障性租赁住房项目）运营管理服务已由项
目审批/核准/备案机关批准，项目资金来源为其他资金 0 万元，招标人为上海华之寓置业有
限公司。本项目已具备招标条件，现招标方式为公开招标。
二、项目概况和招标范围
规模：华智公寓占地面积 5747.8 平方米，总建筑面积 23899.38 平方米，其中地上建筑
面积 14103.98 平方米、地下建筑面积 9795.4 平方米；在建 1 栋 16 层租赁住宅（其中地上 1-3
层为社区配套设施及管理服务用房、地上 4-16 层为保障性租赁住房、地下 1-2 层为机动车
库及设备用房）、1 栋 1 层公建配套设施；具体由 11328.17 平方米保障性租赁住房、1378.06
平方米社区配套设施、937.46 平方米管理服务用房、356.01 平方米公建配套设施、179 只
机动车泊位、302 只非机动车泊位构成
范围：本招标项目划分为 1 个标段，本次招标为其中的：
(001)徐汇区华泾镇 G4-2 地块租赁住房项目（保障性租赁住房项目）运营管理服务;
三、投标人资格要求
(001 徐汇区华泾镇 G4-2 地块租赁住房项目（保障性租赁住房项目）运营管理服务)的
投标人资格能力要求：1、投标人具有独立法人资格；具有政府批准的有效营业执照，经营
范围包括但不限于公共租赁住房管理、租赁经营管理、住房租赁、非居住房地产租赁、物业
管理、停车场管理等内容（文字描述不要求完全一致），能确保华智公寓运营管理服务招标
范围内各项业务合法施行。
2、投标人未处于财产被接管、冻结、破产状态、近一年内未受政府行业主管部门行政处罚。
3、投标人应拥有较强的保障性租赁住房、公共租赁住房、租赁住宅（Rr4）项目或集中式长
租公寓社区等产品体系之运营管理团队；具有丰富的保障性租赁住房、公共租赁住房、租赁
住宅（Rr4）项目或集中式长租公寓社区等产品体系运营管理之整体操盘经验，能确保华智
公寓运营管理服务招标范围内各项业务各规合法施行。
4、投标人应持有较强的市场抗压（抗风险）能力，能完全达到并履约华智公寓运营管理收
益承诺值及运营管理成果承诺值且能通过上海徐汇房地产市场管理有限公司的定期测检评
价。
5、投标人应确保华公寓日常运营管理（含招租）能满足镇政府招商引资之具体安排。
6、本项目不接受联合体投标。;
本项目不允许联合体投标。
四、招标文件的获取
获取时间：从 2024 年 02 月 19 日 09 时 30 分到 2024 年 02 月 23 日 16 时 00 分
获取方式：现场报名审核通过后购买招标文件
五、投标文件的递交
递交截止时间：2024 年 03 月 11 日 09 时 30 分
递交方式：上海市黄浦区陆家浜路 285 号 1603 室纸质文件递交
六、开标时间及地点
开标时间：2024 年 03 月 11 日 09 时 30 分
开标地点：上海市黄浦区陆家浜路 285 号 1603 室
七、其他
一、项目名称及概况
上海亿越工程咨询有限公司受上海华之寓置业有限公司委托、在上海徐汇房地产市场管理有
限公司全程顾问下，就徐汇区华泾镇 G4-2 地块租赁住房项目运营管理服务进行招标。
1、项目编号：YYZB-2023668。
2、项目名称：徐汇区华泾镇 G4-2 地块租赁住房项目（项目核准地名为华智公寓，以下简
称“华智公寓”）运营管理服务。
3、项目地点：华智公寓坐落于东至景东路、南至关港河、西至区界、北至银都路的四至范
围内，门牌号为景东路 5677 号。
4、项目概况：华智公寓占地面积 5747.8 平方米，总建筑面积 23899.38 平方米，其中地上
建筑面积 14103.98 平方米、地下建筑面积 9795.4 平方米；在建 1 栋 16 层租赁住宅（其中
地上 1-3 层为社区配套设施及管理服务用房、地上 4-16 层为保障性租赁住房、地下 1-2 层
为机动车库及设备用房）、1 栋 1 层公建配套设施；具体由 11328.17 平方米保障性租赁住房、
1378.06 平方米社区配套设施、937.46 平方米管理服务用房、356.01 平方米公建配套设施、
179 只机动车泊位、302 只非机动车泊位构成（具体以政府产权登记部门核发之产权文件数
值为准）。
华智公寓之保障性租赁住房，建筑面积 11328.17 平方米、总套数 363 套、套均建筑面积约 31.21
平方米。其中，户型一、建筑面积约 28.96 平方米/套、323 套；户型二、建筑面积约 55.18
平方米/套、13 套；户型三、建筑面积约 33.88 平方米/套、13 套；户型四、建筑面积约 57.56
平方米/套、14 套（具体以政府产权登记部门核发之产权文件数值为准）。
华智公寓之社区配套设施，建筑面积 1378.06 平方米。其中，体育设施用房、建筑面积 421.63
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平方米；文化设施用房、建筑面积 414.03 平方米；养育托管点、建筑面积 402.4 平方米、
社区配套商业、建筑面积 140 平方米（具体以政府产权登记部门核发之产权文件数值为准）。
前述体育设施用房、文化设施用房、养育托管点均由上海华之寓置业有限公司无偿移交产权
予徐汇区政府。
华智公寓之管理服务用房，建筑面积 937.46 平方米。其中，物业用房、建筑面积 121.66 平
方米；业委会用房、建筑面积 31.63 平方米；活动室、建筑面积 784.17 平方米（具体以政
府产权登记部门核发之产权文件数值为准）。前述管理服务用房均由上海华之寓置业有限公
司及其实际控制人无偿使用。
华智公寓之公建配套设施，建筑面积 356.01 平方米。其中，智能末端配套服务用房、建筑
面积 32 平方米；变电站、建筑面积 248.81 平方米；垃圾房，建筑面积 51.5 平方米；疏散
楼梯间、建筑面积 23.7 平方米（具体以政府产权登记部门核发之产权文件数值为准）。前述
垃圾房由上海华之寓置业有限公司无偿移交产权予徐汇区政府。
5、项目进度：华智公寓 2021 年 11 月 25 日取得《土地权证》；2022 年 6 月 27 日取得《保
障性租赁住房项目认定批复》；2022 年 12 月 1 日取得《建设用地规划许可证》；2023 年 1
月 5 日列入徐汇区重大工程名录；2023 年 2 月 8 日取得《规划设计方案批复》；2023 年 2
月 22 日取得《建设工程施工许可证（桩基）》；2023 年 3 月 1 日开工建设；2023 年 4 月 10
日获得《建设工程规划许可证》；2023 年 4 月 25 日取得《建设工程施工许可证（整体）》。
华智公寓计划于 2025 年 5 月 10 日竣工报验、2025 年 10 月竣工验收合格并交付运营管理机
构筹备开业、2026 年 3 月取得《房地产权证》（具体以届时实际进度为准）。
二、招标目的、方式、范围
1、招标目的
营造一个居住安全、舒适、温馨、社交氛围浓郁的标准化公寓社区。
2、招标方式
①华智公寓运营管理服务采用委托社会专业机构运营管理、受托运营管理机构对华智公寓运
营管理之收益及成果数值予以承诺并约定相应制约（奖罚）措施的模式。
②由招标人委托上海徐汇房地产市场管理有限公司按华智公寓委托运营管理合同具体约定
在前述合同期限内对华智公寓受托运营机构之运营管理成果进行定期测检评价。
2、招标范围
①前期服务
包括但不限于参与华智公寓建设全过程，提供设计优化、质量监督（包括但不限于派员参与
华智公寓工程管理团队；参与分部、分项工程验收等）、筹开准备（含办理华智公寓之保障
性租赁住房、社区配套商业、停车泊位租赁、开业等运营管理所需手续、证照及政府批复等）
等相应前期介入服务，并向采购人提交相应意见及书面建议。
②租赁运营
包括华智公寓之保障性租赁住房的租赁运营、社区配套商业的租赁运营、车辆泊位的租赁运
营，包括但不限于按政府规定、行业规范施行招租管理、入住管理、维修管理、退租管理等
全过程租赁运营管理及相应运营管理平台软件的建设、运营及维护。
③项目（整体）增值服务
④项目（整体）物业管理，包括但不限于：
建筑物管理：做好华智公寓区域内建筑物（包括空置房）的巡视检查和维修保养工作，确保
建筑物始终处于完好状态，防止各种对建筑物侵蚀、损害行为的发生；劝阻、制止违章搭建、
占用空置房、占用或改变共用区域、部位用途和有违观瞻布置的发生。
设施设备管理：按照华智公寓区域内各类设施、设备、系统（含管线）的使用维护规范，负
责设施、设备、系统（含管线）的日常维修、保养、检测工作，做好设施、设备的日常操作
以及照明、给排水等日常维修工作。
公共秩序管理：做好华智公寓区域内 24 小时全天候公共秩序管理，包括门卫门岗管理、门
禁和中央监控系统的管理、日常巡查及突发事件处置等，按要求制订应急预案并定期开展预
案演练。
交通秩序维护：做好华智公寓区域内各类车辆进出、交通引导和车辆停放秩序的管理以及通
道（含共用通道）、停车场地及其附属设施、设备、系统的管理、维护（含系统升级）。
消防防灾管理：落实消防工作责任制，做好华智公寓区域内 24 小时全天候的消防监控值班
和巡查，按要求制定应急预案并定期开展预案演练，巡查发现火灾隐患并即时整改，一旦发
生火情按照应急预案处置。
换租装修管理：做好华智公寓区域内换租装修所带来的建筑外立面、建筑结构、设备管线、
设施系统、治安消防、人员安全、清扫保洁及垃圾清运等相关管理工作。
环境卫生与保洁管理：做好华智公寓区域内共用区域、部位（包括但不限于外立面、屋面、
门厅、电梯厅、走道、楼梯、公用卫生间、垃圾房、公共绿化、社区配套设施、机动车及非
机动车泊位、设备用房等）及空置房 24 小时全天候的清扫、保洁、垃圾清运、污水（油）
处理、水箱清洗和环保管理、消毒灭虫（害）等。
室外绿化养护和管理：按绿化养护一级标准完成华智公寓区域内室外绿化的养护和管理。
⑤公共关系管理：负责华智公寓区域内的客户接待（含报修、投诉的接待和处理及回访）、
房屋及车辆泊位租金等租赁费用和增值服务费用及水、电、通讯等公共事业费用的收取、社
区活动的组织及施行、与华智公寓区域关联方的沟通协调等。
⑥后勤保障服务：做好华智公寓区域内的租赁运营及物业管理档案台账管理（包括但不限于
费用收缴、增值服务、物业管理、员工培训、预案演练、应急处置等）、犬类管理、废弃物
处理、物品搬移及政府行业主管部门、属地政府、采购人安排的突击性、临时性服务。
三、投标人资格条件（要求）
1、投标人具有独立法人资格；具有政府批准的有效营业执照，经营范围包括但不限于公共
租赁住房管理、租赁经营管理、住房租赁、非居住房地产租赁、物业管理、停车场管理等内
容（文字描述不要求完全一致），能确保华智公寓运营管理服务招标范围内各项业务合法施
行。
2、投标人未处于财产被接管、冻结、破产状态、近一年内未受政府行业主管部门行政处罚。
3、投标人应拥有较强的保障性租赁住房、公共租赁住房、租赁住宅（Rr4）项目或集中式长
租公寓社区等产品体系之运营管理团队；具有丰富的保障性租赁住房、公共租赁住房、租赁
住宅（Rr4）项目或集中式长租公寓社区等产品体系运营管理之整体操盘经验，能确保华智
公寓运营管理服务招标范围内各项业务各规合法施行。
4、投标人应持有较强的市场抗压（抗风险）能力，能完全达到并履约华智公寓运营管理收
益承诺值及运营管理成果承诺值且能通过上海徐汇房地产市场管理有限公司的定期测检评
价。
5、投标人应确保华公寓日常运营管理（含招租）能满足镇政府招商引资之具体安排。
6、本项目不接受联合体投标。
四、招标文件的获取
凡有意参加投标者，请于 2024 年 2 月 19 日-2 月 23 日，上午 9：30—11：30，下午 13：
30—16：00 到 上海市陆家浜路 285 号 1603 室（上海亿越工程咨询有限公司）前台 购买招
标文件。报名携带资料：营业执照复印件（加盖公章）、法定代表人授权委托书原件和被委
托人身份证复印件。上述资料需提供原件核验。
招标文件工本费：1000 元（费用现金支付）。售后不退。
五、投标文件的递交及相关事宜
投标文件递交的截止时间(投标截止时间，下同)为 2024 年 3 月 11 日 9:30 时，投标人应于
投标截止时间前将投标文件递交至上海市陆家浜路 285 号 1603 室。
投标文件逾期送达的或者未送达指定地点的，招标人不予受理。
八、监督部门
本招标项目的监督部门为/。
九、联系方式
招 标 人：上海华之寓置业有限公司
地 址：上海市上中路 466 号 2 号楼 3 楼
联 系 人：黄先生
电 话：/
电子邮件：guxiaowei@huajing-group.cn
招标代理机构：上海亿越工程咨询有限公司
地 址： 上海市陆家浜路 285 号 1603 室
联 系 人： 吴有建
电 话： 63326977-805
电子邮件： 616474141@qq.com
招标人或其招标代理机构主要负责人（项目负责人）： （签名）
招标人或其招标代理机构： （盖章）
