某部物业管理社会化保障项目征求意见公告第一次

服务地点：广西桂林

项目预算：215万元/年度

项目编号：2024-JQ02-F1072

一、经济要求

（一）交付（服务）时间、地点

1、交付（服务）时间、地点：合同签订后5个工作日开始服务，服务期限1年，可续签，最多不可超过三年。

2、交付（服务）地点：广西桂林。
（二）付款及结算方式

分阶段付款，第1阶段,中标供应商第一季度服务结束，提交考核合格后，支付当季度服务款等材料，采购单位支付25%合同款；第2阶段,中标供应商第二季度服务结束，提交考核合格后，支付当季度服务款等材料，采购单位支付25%合同款；第3阶段,中标供应商第三季度服务结束，提交考核合格后，支付当季度服务款等材料，采购单位支付25%合同款；第4阶段,中标供应商第四季度服务结束，提交考核合格后，支付当季度服务款等材料，采购单位支付25%合同款。

二、技术要求

结合工作区域实际情况和日常工作需求，主要包含以下保障内容：绿化管理、公共区域环境清理维护、房屋日常巡查及零星维修、住房管理、电梯运行管理维护等服务。

部分区域保持传统模式自我保障，公共区域、家属区、指定区域纳入物业社会化保障，拟开展物业管理项目内容和有关要求如下：

1.绿化管理

1.1部分区域绿化管理。绿化区域共******查看详情平方米，绿化区域内的草坪约******查看详情平方米，绿篱约2025平方米，乔木约8700棵。

1.2区内所有区域乔木病虫害防治。区内的大中小乔木约8700棵，主要包括霜霉病、叶斑病、白粉病、锈病、灰霉病、枝枯病等病害的防治，以及冬季对乔木进行刷白处理。

2.区内公共区域环境清理维护

2.1主要道路清扫。主干道路总长约7730米，道路平均宽度6 米，路面保洁面积*****查看详情平方米（含广场2个），路边绿化面积*****查看详情平方米。主要包括道路卫生清理、两侧（路面往外延伸2米）草坪和树木的修剪养护等工作；

2.2红火蚁防治。区内所有区域组织红火蚁防治和消杀。

2.3生活垃圾清运。区内设置分散收集点约70 处（垃圾桶形式）约350个垃圾桶，负责区内分散点垃圾的收集、所有垃圾（不包括建筑垃圾）的外运等工作，每天清运2次（含该周边区域某特定期间垃圾清运）。

2.4化粪池疏通清掏。区内共约有195个化粪池，化粪池大小约为6立方米/个，负责所有化粪池的抽污清理，确保化粪池不外泄，出现堵塞情况时对堵塞点位进行疏通。

3.房屋日常巡查及零星维修

配备2名水电维修工，相关维修工具设备由物业公司提供，相关维修器材和配件由业主方提供，主要包括公共区域和家属区水电线路检修、水电设施设备维修更换、门锁零星维修、空调零星维修等。

4.公寓住房管理

主要包括公寓住房日常管理、公共区域环境卫生打扫、收缴住房押金、水电费。

5.电梯运行管理和维护

负责2部电梯运行管理与维护维修，要求委托专业企业按照国家标准、行业规范及技术规定，每月组织系统巡检和维护。

6.空闲场区看管

2个独立场地，均为开放场区，各建有一栋楼房，可供场地管理人员住用。物业公司每个场区分别指定2名管理人员，全时保持在位看守。

1.绿化管理质量标准及要求。

主要对树（乔）木、绿篱、草坪等植被建立科学有效的管理机制，制定日工作、周计划、月考评，定时定期进行修剪、施肥、灌溉等工作。做到肥不伤草，长势良好，保持青绿无枯黄；经常清除杂草，无明显杂草、无秃斑、无踩踏破坏；土壤不板结、龟裂、平整雅观、无坑洼积水现象。养护期间（交接3个月后）出现死树枯草的，物业公司负责补种，在绿化管理区域内需要零星增加绿化或补种原先死树枯草的，所有需补种的树苗、草皮、绿篱均由业主方提供。具体标准如下：

（1）乔木

区内的大中小乔木，依据树木生长特性及树形对树木的多余残枝进行修剪整形，保持树木的自然美，一般每年春季3-4月修剪1次，秋季10月-11月修剪1次。修剪时要做到剪口平滑、不留多余的杂乱枝，修剪后及时涂抹防腐药剂，保持树木的健康生长。对道路两旁的树木应注重造型及统一，树形达到整齐、优美一致的效果。对霜霉病、叶斑病、白粉病、锈病、灰霉病、枝枯病等病害的防治，以及冬季要对乔木进行刷白处理，以防冬季病虫害及冻伤，涂白剂刷涂高度为1.2米。

（2）灌木

灌木管理和修剪应注重造型、造景及清除病虫枯枝，根据灌木长势，一般4月-10月每月修剪2次，11月-次年3月每月修剪1次，视品种生长特性可定时修剪，剪下来的枯条、树叶要集中堆放并及时清理运走。

（3）花坛、绿篱

根据花木不同生长特性、季节的不同，及时修剪，一般4月-10月每月修剪2次，11月-次年3月每月修剪1次。花坛按设计形状造型修剪，不超过一定的生长度，保持花坛美观，生长良好。每年冬末春初对耐修剪、生长力强的花木进行修剪，并施肥。

（4）草坪

对现有的草坪定时清除杂草及补种，保持草地纯度达90%以上。平时对草地要做到经常性的修剪，一般4月-10月每月修剪2次，11月-次年3月每月修剪1次，根据生长特性及季节的不同，草坪保持5-8cm高度，绿地草边及花坛与草地交接处修剪齐。草地一年四季无黄土裸露，适时补种。草地无病虫害，出现病虫害及时防治，确保草地达到平整、美观、生长良好、纯度高。

（5）施肥

在春、秋两季给乔灌木施肥，一般3月施肥1次，10月施肥1次。其他季节用量视花木生长特性及生长情况而定。

（6）浇水

定期对树木、草坪、绿篱进行浇水，主要视季节情况而定，特别是秋季天气干燥少雨时，每周进行浇水，防止树木、草坪、绿篱出现干枯、长势较差等情况，因缺水导致死树枯草的，物业公司无偿无条件补种。

（7）病虫害防治

①绿化人员应根据季节、气候及病虫活动规律制定详细的防治计划。

②坚持预防为主、防治结合的原则。当病虫害发生时应该及时给予有效治疗，尽可能的防止其蔓延和扩散。

③绿化人员应熟悉院内经常出现的虫类和病原菌。

④植物用药后，不定期观察防治效果，对于出现的病害或无效的治疗结果，应归结原因并作出相应的补救措施，同时做好相关记录。

2.区内公共区域环境清理维护

2.1主干道的卫生清扫标准

（1）针对区内主（次）干道每日组织清扫至少两次，确保路面干净整洁，第一次清扫须在早上07:00-07:30前完成，第二次清扫须在下午14:30-15:00前完成，每隔2小时巡查一次，如有需要须及时清扫，主（次）干道每月冲洗一次，如遇特殊情况，路面灰尘或泥土较多时，适当增加冲洗频次。每月至少一次对全营区进行有害生物防治工作，保证全营区内无异味、无鼠患，避免蚊虫滋生，造成疫情，特别是在高温炎热季节。

（2）保持路面无烟头、果皮、纸屑、树叶、石块。

（3）如遇当天刮风、下雨等天气影响导致路面积叶、杂物过多而影响道路整洁通行的，应视具体情况增加清扫次数。

（4）如遇暴雨、洪涝、台风等极端恶劣天气，应及时向有关部门了解天气预报，做好花草树木的防护工作，若灾后造成大面积树木倒塌的，全力配合部队进行灾后恢复工作。

（5）对区内主（次）干道的道缝要每月至少清理一次，确保道缝内无杂草，春夏两季雨水充沛，杂草生长旺盛时，增加清理频次至每月2次。

（6）如业主方提出突发或临时清扫要求,应全力配合。

（7）区内红火蚁防治，全区范围内的红火蚁进行防治、消杀，每年开展2次统一防治，第一次防治在春季红火蚁婚飞或婚飞高峰期进行（3-5月），第二次防治在夏季、秋季（9-11月）气候条件适宜时进行；如部队发现，提出临时消杀要求，应全力配合。

2.2垃圾清运的卫生标准

（1）每天分2次对区内垃圾进行收集和整理，第1次在早晨10：30前完成，第2次在下午18：30前完成。收集完成后直接外运，保证垃圾临时点整洁无异味、无乱堆放现象。

（2）全天进行巡查，如有垃圾桶装满垃圾外倒的现象，及时进行收拢和清理工作。

（3）每天至少1次对垃圾堆放点进行冲洗和消毒工作，保证垃圾堆放点无异味、无鼠患，避免蚊虫滋生，造成疫情，特别是在高温炎热季节。

（4）如业主方提出突发或临时清扫要求（每年至少10次），应全力配合。

2.3化粪池疏通清掏。根据情况定期对下水道、化粪池等区域进行抽运、清理，防止出现堵塞等情况，一般情况下，每年清污约200车（车容量为6立方），按照使用单位需要，及时组织抽粪（含疏通管道、清理池体垃圾），数量不限。

3.房屋日常巡查及零星维修。

①物业公司建立24小时接报修值班制度，接到报修后，工作时间内30分钟到达维修地点，休息时间内60分钟内到达维修地点，按照规范流程完成维修工作；②灯、水龙头、开关、门锁等日常维修，做到当天报、当天修，应在接到通知后3小时之内完成修复，特殊情况不能在规定时间之内修复的，须报采购方同意后可视具体情况延长时间，但不得超过当日；③零星维修项目常规耗材（如水龙头、水管、灯泡、电线、门锁等）由业主方提供，所涉人工、工具、机械等由物业公司承担；④公寓房内属于非自然损坏或住户自行添置的设施设备，由住户提供耗材或承担材料费用，物业公司负责修缮，或根据物业公司的维修材料价格清单，收取维修材料费用。⑤2名水电维修人员工作时间（上午8:00至晚上18:00）要保持全时在位，周末和节假日至少保持1人在位，因业主方工作需要，水电维修人员应无条件服从工作安排，加班完成任务；⑥物业公司要配备有报修的APP软件平台，确保业主方能够通过APP线上报修，并对服务做出评价软件功能包括但不限于以下功能:报修、工单处理记录、住户反馈。

4.公寓住房管理

4.1日常管理。根据业主方发放的入住通知单，在住户入住、离开时发放、回收钥匙并对家具数量、损坏情况及水电消耗情况进行登记并及时维修；

4.2公共区域环境卫生打扫。由专人负责日常卫生保洁，每周固定安排两次卫生清洁，全天巡查保洁，第一次在每周三前完成，第二次每周天前完成；

建筑物内：楼房公共楼道及走廊的路面、扶手、门窗、灯、单元防盗门、集中信箱、消防栓、水箱等区域每天都进行清理，确保整洁干净；

建筑物外：①每天清扫一次院内大、小道路，②每天清扫绿化带、枯叶、落叶，③每天清扫露天娱乐配套设施，④每周擦洗休息椅、草坪灯、指示牌等，⑤老鼠、蟑螂和蚊蝇的消灭（根据活动及生长规律时间而定）。

4.3收缴住房押金、水电费。①设立办公室，专门收缴公寓楼、集体宿舍楼住户水电费、房租费，以及住房押金，具备用户直接微信或支付宝渠道实时支付电费功能；②严格按照收费标准收取水电费、住房押金等相关费用，认真做好缴费登统计，开具相关票据，并及时催收、上缴经费。收费人员服务用语文明，服务程序规范。

5.电梯运行管理和维护

受托专业企业按照国家标准、行业规范及技术规定，定期组织系统巡检和定期维护，如需对电梯大型维修，相关费用由采购单位另行结算，由物业公司与具有国家认证相关资质专业企业签订维保合同。

6.空闲区域看管

管理人员负责区域守护、巡逻、看管、安防等服务，并做好防火、防盗、防破坏等安全防范工作。看管场地内设施、物资器材，维护场所内水电气等设备，每天巡察场地内部情况，防止外部人员进入场区或破坏围墙等设施，清扫场所内主干道路卫生。

本项目要求配备不低于33人，其中项目经理1人、公寓住房管理员兼客服1人、保洁员9人、绿化员15人、垃圾清运人员3人、水电工2人、空闲场区看管人员2人。上述人员为本项目最低要求，物业公司可根据实际工作需要增配人员。

项目需配备：道路清洗车2台，剪草机10台，绿篱机2台、油锯3台，喷雾机2台，驾驶式保洁车2辆，升降车1台，所有机具数量不少于上述要求，物业公司可结合项目实际增配，按需配备相应的清扫及保障工具。以上工具由中标人在合同签订15个工作日内准备完毕。

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