综合楼物业管理招标公告

项目名称

采购类型

采购人名称

采购方式

财政预算限额（元）

项目背景

投标人资质要求

服务类清单

具体技术要求

深圳职业技术学院是深圳市人民政府举办的一所全日制普通高等学校，现有西丽湖、留仙洞、官龙山、华侨城、凤凰山五个校区，总面积236.02万平方米，校舍建筑面积58.84万平方米。本次招标标的为留仙洞校区综合楼综合物业管理服务。

留仙洞校区位于深圳市南山区留仙大道7098号。综合楼位于留仙洞校区内，层高25层（其中地下2层为车库及设备用房），总建筑面积33563平方米（地上23层25717平方米、地下2层7846平方米），功能包括客房、会议、餐饮、办公等。1-3层为大堂、会议室及多功能厅，4层为空中花园，5-22层为校方办公区、客房、23层为会议室及接待室。大楼共有电梯9台，地下车位141个。会议系统、太阳能热水供应系统、强弱电系统及各类家具、电器等设施设备配置齐全。使用功能及分布情况如下（表中仅为主要功能分布）：

注：中标人进驻时，除客房数按约300间配置外，其它房间以采购人实际分配情况为准。

二、项目要求

*（一）招标范围

本项目招标的综合物业管理服务范围，包括：

1．运营管理

2．物业管理服务：

（1）清洁卫生服务（采购人办公室以外的所有区域）；

（2）楼宇内所需绿植花卉养护及摆放；

（3）楼宇、设施设备维修养护管理（不含采购人办公设备）；

3．客房服务及管理；

4．会务服务及会议室管理。

*（二）管理服务标准

物业管理参照广东省物业管理优秀项目标准，客房管理参照国内四星级酒店管理标准。

*（三）管理服务要求

1．运营管理

制订综合楼运营规划和方案报学校核准并组织落实，包括市场分析、调研、开发等；开展服务标准化建设，提升综合楼管理和服务品质、提高综合楼使用效率。

（1）中标人派出具有相应资格和经验的管理人员与采购人管理学院派出2名专业教学人员共同组成运营团队。

（2）中标人方必须配合采购人方在产教融合、教学实习等方面的工作；采购人方主要负责组织产教融合、教学实习及开展客房、会议服务标准化建设、质量监控等工作。具体事项另行协商确定。

（3）客房服务及会务服务须提供采购人酒店管理专业学生实训实习、勤工助学岗位，并为到岗学生发放相应的报酬。具体岗位数、上岗时间、报酬另行协商确定。

（4）采购人派出人员的薪酬由采购人承担，不包含在本项目报价内。

（5）运营团队应积极做好客房的运营，如总体入住率超过40%（不含40%），采购人给予中标人奖励，奖励为超出40%入住率后客房经营收入的利润部分的30%。如遇政策变化，导致本奖励条款无法实施，采购人不承担任何责任。

2．物业管理服务

2.1清洁卫生服务

2.1.1服务内容

（1）属于综合楼屋檐垂直范围内的建筑、道路、绿化的清洁卫生；

（2）楼宇内公共区域、公共设施的清洁；

（3）客房、会议厅（室）、接待室、休息室清洁卫生和家具的打理（含可清洗家具的清洗、家具打蜡、皮质家具维护等）；

（4）楼宇内的“五害”定期消杀，生活垃圾收集和清运；

（5）外墙面清洗、大理石清洗及晶面处理；

（6）木地板养护、地毯、窗帘清洗；

（7）化粪池、隔油池清理；

（8）景观花园、天台（含玻璃平台）的清洁；

（9）吊灯、饰物、绿植的清洁。

2.1.2服务要求和标准

（1）制定规范、完善的清洁卫生制度和计划，每天做好日常保洁服务，保持良好卫生环境，环境卫生达标率100%；

（2）定期使用专业药剂、设备和技术，对日常保洁工作无法顾及或有特殊要求的区域、设施设备包括外墙、天花、高位玻璃及设施、镜面、大理石地面、地毯、木地板、机房等进行清洁、养护；

（3）按规定做好“五害（蚊、蝇、鼠、螂、白蚁）”的消杀及防疫消毒工作，室内消杀达标率100%；

（4）负责及时更换卫生间厕纸、擦手纸和洗手液（中标人负责采购公共区域厕纸、擦手纸和洗手液并承担费用，其质量需经采购人认可，并将供货渠道送采购人备案）；

（5）采购人办公用房室内卫生，由采购人自行清洁；就餐区（包括设备间、洗碗间）的卫生由供餐单位自行清洁；

*（6）按要求每天清理生活垃圾，打包并运送到采购人指定位置；

（7）餐厨垃圾由供餐单位回收。

2.2.1服务内容

（1）综合楼内空中花园绿化的养护和管理；

（2）室内绿化的养护及花卉的更换摆放（室内植物摆放盆数不少于100盆、花木品种和档次需经采购人认可）。

2.2.2服务要求和标准

（1）投标人应根据建筑功能情况，在招标文件中制定摆放具备一定品质的绿化植物方案；

（2）制定室内外所有绿化植物的日常管理与养护计划，包括必要时对摆放的绿化植物进行及时更换，保持无病虫、无黄叶、无脏物、造型优美，创造优美舒适的环境；

（3）及时按要求做好重大节日、重大会议、庆祝活动、接待活动的花卉摆置工作；

（4）经常了解采购人对绿化工作的意见并及时作出相应调整。

（5）中标人应根据不同品种制定养护计划，包括浇水、施肥、清理杂草、杂物、修剪，确保花草树木生长良好、健康、无病虫害、无凌乱枝条、基部无杂草、杂物，造型绿篱无明显缺剪漏剪，无崩口，脚部整齐，及时修剪和清理，对遭受自然和人为损害的、花木及时修补、扶持和补苗等。

*2.3楼宇、设施设备维修养护管理

2.3.1服务内容

（1）负责楼宇非建筑本体、公共设施设备的维护与管理，包括室内外照明、景观灯、电梯维保年检以及给排水系统等各类公用设施的日常运行维护与管理，保障其正常运行或处于良好的备用状态；

（2）除楼宇主体结构的维修由采购人负责，其他装修装饰物以及附属设备设施的维修和保养，属于保修范围且在保修期内的由中标人协调相关施工单位负责，不属于保养范围或超过保修期的由中标人负责。

（3）设施设备因意外、超正常使用期等非维修养护的原因导致的故障，单次单项单件维修零配件费用超过两万元的项目，由中标人提交故障报告，经采购人确认属实的，由采购人承担维修费用。属于中标人维修维护不到位造成的故障，由中标人负责维修并承担费用。

（4）建筑及路面、围墙的维修，地面、墙面超过5㎡，天花板超过10㎡的维修，报采购人主管部门审批后，由采购人承担材料费用，由中标人负责实施。属于管理和维护不到位造成的，由中标人负责维修并承担费用。

（5）采购人提出的单项单次5000元（含）以下设备设施的改造项目（不包括室内装修、装饰），经采购人主管部门归口审批后，由中标人负责费用及实施，超过5000元以上的项目，由学校按相关规定实施，校方承担费用。中标人不得将因管理不善导致的费用进行上报。

2.3.2管理要求和标准

（1）公共设施设备运行、维修养护要求

①建立完善的质量保证体系，提供切实可行的运行管理、维护保养、维修的实施方案和各种措施。

电梯等须聘请专业公司进行日常维保和年检（如不在保修范围内）、二次供水设施须由具有相应资质的专业公司每半年清洗消毒一次。所产生的费用由中标人承担。

②制定设备安全运行管理、岗位责任制、定期巡视检查、操作规程及监督检查制度，建立岗位责任制，并严格执行。做到科学管理、正确使用，精心维护，备齐备件，及时维修。

③建立安全检查制度，所服务区域设备设施进行日常安全巡检和定期安全检查，并记录备查。实行24小时值班制度，保证设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。

④设备及机房环境整洁，无杂物、灰尘，无鼠、虫害发生。

⑤所需各种专业技术人员配备齐全、维修和操作人员持证上岗，有解决各类故障和事件的能力。

⑥建立设备台帐和档案，项目齐全，目录清晰，设备图纸档案、技术资料齐全，管理完善，可随时查阅。

（2）设施设备维修养护服务标准

*2.4管理服务其它要求

2.4.1以下本体及设备设施维修材料费用均列入本次投标报价：

（1）本项目不设置本体维修基金及专项维修基金，中、大修及更新改造项目由中标人制定计划，报请采购人办理相关手续后方可实施，费用由采购人支付；

（2）下列相关维护保养材料购置及其费用由中标人负责：

1）照明系统维护以及各种灯具的更换；

2）卫生洁具及其配件；

3）给排水管道及配件（含园林绿化管道）；

4）木、铝门窗的玻璃、不锈钢、铁质配件及其它配件；

5）低压配电系统材料，包括低压配电柜、配电箱的各种配件及电缆、电线，客房、会议室的电视机、电冰箱配件；

（3）楼宇本体墙面维护以及消防管道、空调管道、园林绿化管道、机电设备等金属构件的及时除锈和刷漆，费用由中标人负责。

（4）家具换锁、更换零星配件、拆装等由中标人实施，费用由中标人负责。

★2.4.2高压部分由采购人负责维修和日常保养，中标人负责日常巡查，发现问题及时报告并协助维修。

2.4.3屋面、外墙面每年须清洗两次；空中平台每半月清洗一次；并根据实际情况增加清洗次数，以保证场地的洁净；举办活动时须配备充足保洁员，及时跟进打扫，清理现场垃圾，保持环境清净卫生，公用建筑室内公共走道大理石打蜡每年打蜡不少于20次，大理石晶面处理至少每季处理1次；公用建筑室内木地板每月打蜡一次；地毯至少每季清洗一次；化粪池一年至少清掏2次。

*2.4.4节假日、重要活动摆花，费用由中标人负责，另有特殊需要双方商议后再定。

★2.4.5由于会议、培训可能不分节假日进行，期间各项管理服务均属于正常服务时间,采购人不另支付加班费用。

2.4.6投标人所列人工费用报价不得明显低于同等档次物业的人工费用。

3．前厅及客房服务

综合楼共有客房约300间，包括套间、标准双人间、大床房；采购人可根据需要设置布草间、设备间、活动室，客房数量可根据实际需求适当调整。涉及住宿的采购人值班房按客房标准由中标人提供客房服务；

3.1服务内容：实行四星级酒店标准为综合楼客房提供服务。

3.2服务要求：

（1）投标人要参照四星级酒店标准制定前厅及客房部门员工礼节礼貌规则、交接班制度、前厅及客房楼层岗位职责、门卡管理程序与标准、工作车物品摆放标准、进房间敲门程序与标准、布草替换程序与标准、清扫房间和卫生间程序与标准、客房抹尘程序与标准、客房做床程序与标准、开夜床程序与标准、清扫空房程序与标准、走客房清扫程序、客房物品摆放规范、客房杯具的消毒程序、VIP接待程序与标准、客房异常和突发事件处理程序、客房遗留物品处理程序，并要求员工遵照执行，采购人将按照此标准考核中标人。

（2）客房一次性客用品配备需达到四星级酒店标准，不得少于下表配备的标准：

★ 注：客房配备的一次性用品由采购人采购。针对不同的入住对象，采购人有权与中标人另行制定客房一次性用品配备方案。

（3）客房用具洗涤及消毒水准均需达到四星级酒店标准。

（4）客房按四星级酒店标准提供服务（含干洗等服务）。

★（5）由于会议、培训可能不分节假日进行，期间客房服务均属于正常服务时间,采购人不另支付加班费用。

3.3人员素质要求

（1）客房部人员要求身材匀称，相貌端庄、举止文雅大方。

（2）所有从业人员必须持健康证上岗。

（3）服务人员着装的款式、颜色必须与采购人协商，并征得采购人的同意。

3.4投标人报价所需考虑的因素

（1）提供上述服务所需承担的人力成本；投标人所列人工费用报价不得明显低于市场同类档次规格的酒店行业人工费用报价。

（2）本项目主要为学校内部会议、培训提供客房服务。

（3）本项目无干洗和大型洗涤设备设施，布草洗涤采购人委托专业公司进行，费用由采购人负责，中标人负责整理、清点、与洗涤专业公司交接等日常事务。

（4）客房内客人使用的通讯费、网络费、电视费等费用由采购人承担。

（5）楼宇内的清洁卫生工作及清洁卫生、消杀所需工具、药剂费用由中标人负责。

*（6）采购人已配置客房所需的设施、设备，其中布草类低值易耗品按1：2.5的比例进行配置；客房布草类低值易耗品在招标服务期限内由采购人负责提供1次。客房布草类低值易耗品采购人允许中标人有不超过5％的年损耗，5％范围（含5％）内的年损耗由采购人承担；客房布草类低值易耗品补充和一次性客用品的配置由采购人采购；合同结束时中标人要按进场时布草类低值易耗品数量交还给采购人，交回的布草类低值易耗品必须能正常使用。

综合楼内设有报告大厅1间，可容纳约300人会议；会议室5间，贵宾接待室1间、贵宾休息室3间。

4.1服务内容：为采购人组织和参与的会议及研修班、培训班等提供服务，负责会（课）前准备、会（课）中服务、会（课）后整理。

4.2具体工作内容：

（1）会议和教学活动的安排、登记和服务，及时向采购人有关会务管理部门通报情况。

（2）卡座牌及欢迎、指示牌的制作和摆放及挂设会议横幅。

（3）会前绿化人员需按学校要求对会场进行花木摆放，清洁人员需对会场进行保洁处理。

（4）会前会务服务人员对各类设施设备进行检测，对多媒体音响设备系统进行调试。会议期间安排专业人员操控会议音响系统、LED大屏幕、视频会议系统等。

（5）会前会务人员对会议室进行布置，对教室内课桌椅进行搬运摆放。

（6）会议期间工作人员进行巡查并提供热毛巾、茶水、点心服务，及时处理突发事件，确保会议顺利进行。

（7）会议结束后，及时清理、清洁和整理会场环境，恢复桌椅摆放，关闭设备仪器，发现异常情况及时报告。

（8）设立综合楼商务中心，为酒店客人提供复印、传真、打印等商务服务，但只允许按成本费收取费用，收费标准由采购人审核确定。

4.3服务要求：

（1）每次培训或会议期间可能有不同的班次同时进行培训或会议，有集中培训或会议、分组讨论、座谈会、研讨会等不同形式，要求中标人能够同时提供各会议室会务服务。

★（2）由于会议、培训可能不分节假日进行，不分节假日进行培训，期间会务服务均属于正常服务时间,采购人不另支付加班费用。

4.4人员素质要求：

（1）服务员要求身材匀称，相貌端庄、举止文雅大方。

（2）服务人员着装的款式、颜色必须与采购人协商，并征得采购人的书面同意。

4.5投标人报价所需考虑的因素

（1）提供上述服务所需承担的人力成本；投标人所列人工费用报价不得明显低于市场同类档次规格的场所人工费用报价。

（2）室内的清洁卫生工作及清洁卫生、消杀所需工具、药剂所需的成本。

*（3）采购人已配置好会务服务所需的低值易耗品（毛巾、纸巾、铅笔、信签纸、茶叶、点心、水果等），其中毛巾类低值易耗品在本招标服务期限内由采购人负责提供。毛巾类等低值易耗品采购人允许中标人有不超过5％的年损耗，5％范围（含5％）内的年损耗由采购人承担，合同结束时中标人要按进场时毛巾类等低值易耗品数量交还给采购人，交回的毛巾类等低值易耗品能正常使用。

*（四）人员配置要求

中标人必岗位配置达到要求的管理与服务人员总人数不少于60人。所有人员工资待遇不得违反国家新《劳动法》规定及深圳市相关要求。

（五）总体目标与要求

*1．总体目标：

（1）达到广东省物业管理优秀项目标准；

（2）物业管理服务业主综合满意率达95%以上；

（3）客房服务达四星级酒店服务标准；

（4）客房服务客人满意率达到95%；

（5）会务服务满意率达到95%。

*2．总体要求

（1）中标人有义务良性运营管理该项目，使之在周边的同等酒店经营市场具有较好的服务口碑。

（2）中标人根据有关管理法规和与采购人签订的管理委托合同，在综合物业管理合同总价范围内对该项目实行统一管理，综合服务，自主经营，自负盈亏；

（3）中标人须制定并提供员工管理服务规范要求及确保服务质量达标的具体措施；

（4）中标人须向采购人提供并履行服务承诺；

（5）中标人须主动接受采购人的指导、检查、监督及协调，采购人在适当时候对该项目综合管理服务进行考核，如达不到上述要求，则可终止委托管理合同并进行财务审计，由中标人承担违约和赔偿责任；

（6）采购人除按合同规定支付本项目管理费和合同明确规定由采购人支付的相关费用外，本项目管理各项费用开支均由中标人自行承担；

（7）中标人应严格执行国家有关管理法律法规以及与采购人签订的本项目管理与服务合同，自觉接受行业主管部门的监管，因违法或违约造成的一切法律责任，由中标人自行承担；

（8）中标人必须每三个月向采购人公布一次管理服务收支帐目；

（9）中标人在合同签订后5个日历日内应向采购人交纳履约保证金人民币贰拾万元。若中标人完成合同规定的各项管理目标，在合同期满时履约保证金无息退还；若中标人未完成合同规定的各项管理目标，履约保证金不予退还。

*1．管理用房提供。在委托管理期限内，采购人将提供所需要管理用房，供中标人免费使用；采购人不提供综合楼员工的住宿用房；

*2．若因中标人专项资质原因确需将某项专业项目分包给其他具备相应资质单位，必须事先征得采购人书面同意；

*3．综合楼的安保服务（包括秩序安全、消防、监控、停车场管理及消防、监控、停车场设施的维保等）由采购人负责；网络、有线电视、通讯等设施由采购人负责维护和管理；综合楼三楼就餐区由采购人教工食堂负责供餐；

*4．管理费用采用包干制，应包括管理成本（人工成本、办公行政费用、运营费用）、法定税费和管理佣金，由投标人根据招标文件所提供的资料自行测算，最终签订委托管理合同的管理费用以投标人在投标文件中所提出的为准，合同期限内不做调整；

*5．中标人在进驻综合楼后，需进行前期集中开荒（清理维护），并在综合楼正式投入使用前完成开荒各项工作；开荒费用由中标人承担，投标人在投标报价时应予以考虑；

*6．综合楼客房住宿营业性收入通过银行卡POS机刷卡或校园一卡通方式（不接受现金收费）全部交给采购人指定账户，并由采购人开具正式收据或发票，因综合楼属于内部培训使用，采购人只能开具“培训费”或“服务费”发票；

*7．中标人需制订水电使用管理规定报采购人核准实施，同时接受采购人监管，项目用水用电由采购人承担，如由中标人管理不善导致的水电浪费，由中标人承担；备用发电机的燃油费用，由中标人承担；

*8．所管理楼宇内道闸、设备设施专用工具、各类门牌、标示指示牌、果皮箱等由采购人负责安装或提供，除以上设施设备外，投标人在投标文件中为管理需要添置的设施设备视为投标人投资，中标后必须实施；

*9．中标人因按酒店管理需使用的办公设备（电脑、软件、复印机、打印机、办公座椅）由采购人提供，实施管理服务其它自用的设施、设备、工具等，均由中标人负责提供并自行承担费用；

*10．属于保修期内的建筑及附属设施设备、配置的家具、电器等的维修由采购人与相关单位协调，由相关单位负责维修，中标人应予以配合；

*11．中标人需每两个月向采购人提供完税发票，采购人向中标人支付管理服务费；

*12．中标人对本次投标所报各类人员不得拖欠工资，否则由此导致的一切后果由中标人负责，采购人除依约支付管理服务费外，对此完全免责。

*1．本项目实施过程中如发生人身安全事故、劳动纠纷、知识产权等与本项目有关的所有责任均由中标人承担，由此产生的费用包含在投标总金额中。

*2．本项目实施过程中如因中标人原因对采购人造成不良影响的，采购人保留追诉权利及要求中标人赔偿。

3．本项目实施过程中采用评分考核制，相应的奖惩细则在合同签订时确定。

商务需求

1．服务期限：本项目预算（*******查看详情元）为9个月服务期预算，投标人投标总价按9个月服务期投标。合同起始日期在合同中另行约定，合同期满后，学校可根据中标单位履约情况确定合同期限是否延长，但最长不超过三年。

中标人在签订合同后10个日历日内中标人的主要管理人员应进驻现场。

2．付款方式：管理费按每两个月支付一次。中标人提供全额含税发票，采购人负责办理相关付款资料，经审批后交由深圳市财政委员会统一支付。

评标信息

其他

附件