物业管理招标公告

《河南化院师生公寓》物业管理招标公告
《河南化院师生公寓》小区由河南化工技师学院开发建设。为推进物业管理服务的市场化运作，现决定采用招标的方式选聘本项目的物业管理企业或项目负责人。
一、项目名称
河南化院师生公寓物业管理招标项目
二、项目基本概况
本项目共计建筑物4幢（324户），地下停车场1个（120个车位）。占地面积15亩，总建筑面积近5万平方米。其中地下总建筑面积6千多平方米(其中停车位122个)，地上总建筑面积4.2万平方米(住宅建筑面积41760平方米，非住宅建筑面积300平方米，物业建筑面积200平方米，其中可出租房屋5间约100平方米)。
三、招标范围
物业管理的内容与要求
(一)物业管理的内容
1、物业管理区域内物业共用部位，共用设施设备及场所的使用管理及维修养护。
2、物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备和相关场地的保洁服务。
3、物业管理区域内公共秩序和环境卫生的维护。
4、物业管理区域内车辆(机动车和非机动车)行驶、停放及经营管理。
5、供水 、供电、供气、电信等专业单位在物业管理区域内对相关管线、设施维修养护时，进行必要的协调和管理。
6、物业管理区域的日常安全巡查服务。
7、物业管理区域内的巡视、检查，物业维修、更新费用的帐务管理，物业档案资料的保管。
8、物业管理区域内业主、使用人装饰、装修物业的行为管理。
(二)物业管理的要求
1、按专业化的要求配置管理服务人员。
2、物业管理服务与收费质价相符。
（三）物业设施巡查制度和设备管理台账
1、建立健全设施设备维修养护工作制度，有维护保养记录，作业指引文件，完善应急预案。
2、小区绿化等公共设施定期巡查、维修保养到位，保持设备运行及维修工作记录。
3、停水停电提前12小时通知（市政府突发停水停电及设备突然故障除外）。
4、保持电梯机房清洁，确定合理的电梯运行时间，定期保养，及时排除故障。
5、二次供水水箱清洗及检测；2次/年，水质检测结果合格。
6、设备故障及重大事件有完善的应急方案和现场处理措施，处理记录。
（四）公共部位的清洁卫生
1、保洁服务时间：全年每天。
2、楼道清洁：电梯轿厢、电梯前厅、住户公共走廊、公共场所、绿地、道路：清扫1次/天；步梯间、公共区域门窗、标识牌等清洗1次/周；公共雨水、污水管道每年疏通1次。
3、生活垃圾的收集，清运：1次/天。
4、每月至少一次小区公共部位进行消毒和灭虫除害等消杀工作。
5、雨雪天气及时清扫积水积雪。
（五）公共绿化的养护工作和管理（该项由学院负责）
1、定期喷洒药物，防止病虫害；
2、乔木、草坪、灌木修剪及时，保持观赏效果；
3、做好绿化施肥工作，保持苗木健康完整，缺损及时补种。
（六）车辆停放管理
1、小区地面禁止停放机动车辆；
2、引导非机动车辆有序停放，对乱停乱放车辆进行提醒管控。
（七）公共秩序维护，安全防范等事项的管理
1、 24小时小区巡查制度（每4小时1次）中国采招网 （bidcenter.com.cn）%
2、对火灾等突发事件有应急预案；
3、定期开展消防和居家安全宣传，消防演习；1次/年。
（八） 装饰装修管理服务
1、业主在办理装饰装修时，告知其装饰装修过程的禁止行为和注意事项；
2、对违反违规私搭乱建及擅自改变房屋用途的现象及时劝告，阻止、对不听劝阻者按照相关制度进行处理；
3、住宅业主装修、装修材料的运输和建筑垃圾清运，物业应有专人管理。
（九）物业档案资料管理
1、建立物业档案资料管理制度；
2、档案资料有专人管理，借阅要有记录；
3、业主资料严格保密，不得借阅和泄漏。
（十）其它服务
1、报修服务时间：24小时。急修20分钟到达，预约服务按约定时间到达，并建立服务回访制度；
2、向业主公布日常服务电话，紧急电话；
3、根据社区安排开展文化活动。
（十一）服务指标承诺
序号
指标名称
承诺指标
相应措施
1
房屋完好率
90%
专人负责，实行巡查制度，建档记录，确保房屋完好。每半年进行一次房屋完好率的检查。
2
临修，急修及时率
100%
急修十五分钟内到达现场，小修及时修复，当天内完成。并做好回访记录。
3
维修工程质量合格率
99%
逐项检查，保证质量，实行回访制度，确保维修质量合格率
4
小区内治安案件发生率
0
实行二十四小时保安巡查制度，明确治安责任区域，依据组团方位，建立快速应急分队，确保居民安全。
5
火灾发生率
0
管理处实行全员义务消防员制，采取各种方式向住户宣传消防知识，定期进行培训和演习，提高住户消防知识和自救能力，保安员兼任小区消防安全监督员，发现隐患，及时处理。
6
住户投诉处理率
100%
安装政策规定做好各项工作，加强与住户之间沟通，了解住户的愿望与要求，及时满足住户的合理要求，一旦发生投诉立即查明原因，向住户解释并进行处理直到住户满意。
7
物业管理服务满意率
70%以上
实行人性化管理，增强服务意识，提高服务水平，每年一次征询一次业主意见，增进与住户沟通，确保物业管理服务质量。
（十二）有关说明
1、 除标书中已注明设施及设备外，若投标人提出需增设备，可以在标书中列明，中标后在订立服务合同时可与协商解决。
2、 标书中具体的配套设施，投标人可提出合理性、可行性建议，视作标书创新内容予以评分，对于合理性建议招标单位将予以采纳。
四、奖惩措施
中标人必须参加业委会组织的日常检查和年度考评。考评不达标或管理未能达到投标书承诺目标，业委会有权终止物业服务合同，由中标人承担违约和赔偿责任。
业主对管理服务满意度必须高于70%，否则解除承包合同；满意度70%-80%，承包费奖励为物业办公楼一楼租金额的30%；满意度80-90%，承包费奖励为物业办公楼一楼租金额的60%；满意度90%以上，承包费奖励为物业办公楼一楼租金额的100%。物业办公楼一楼房屋租赁和管理由中标人负责。
五、投标人资格要求
本次招标物业服务企业或有能力的负责人均可报名，但需满足以下条件。
1、依法注册登记、具有国家住房和城乡建设部《物业管理企业资质管理办法》物业服务企业资质的物业管理企业。
2、本学院退离休职工、本小区业主。
3、投标单位必须是诚信企业，投标个人必须是非失信人员，若发现中标人为失信企业或失信个人，则中标单位全额赔偿招标人所有费用及损失。
六、投标文件的编制要求
1、管理服务理念和目标
要求结合本项目的规划布局，建筑风格，智能化硬件设施配置及本物业使用性质特点，提出物业管理服务定位、目标及具体实施措施。
2、项目管理机构运作方法及管理制度
编制项目管理机构、工作职能组织运行图，阐述项目经理(小区经理)的管理职责、内部管理的职责分工、日常管理制度和考核办法目录。
3、管理服务人员配置
拟配小区(项目)经理、主要工程技术管理人员的姓名，年龄、学历、职称，以及相似工作岗位工作年限，经历。其他岗位人员拟配人选，数量，职称。
4、物业管理用房及相应管理设施的配置
提供物业管理用房的使用计划、办公经费的投入预算。
5、物业管理费用的收支预案
按照本物业的使用性质，分项计算出本项目范围内住宅和非住宅收取的物业管理费(每平方米建筑面积)，以及各项管理费用支出计划与数额。
6、物业管理服务分项标准与承诺
(1)房屋及配套设施设备和相关场地的管理标准与完好率承诺。
(2)房屋零星小修、急修质量标准和保质期承诺。
(3)维修工程质量合格率和回访验收率承诺。
(4)电梯、水泵等大型机电设备维修保养标准和完好率承诺。
(5)街坊道路、小区绿化、住宅楼道、楼梯、门厅及非住宅物业场所等公共部位24小时内保洁次数与洁净程度承诺。
(6)街坊道路、路灯及住宅内楼道公共灯具设备完好率和亮灯率承诺。
(7)住宅和非住宅物业建筑、地下停车库内消防设施管护措施与承诺。
(8)小区街坊道路管护措施和完好率承诺。
(9) 管理服务质量投诉处理及时率承诺。
(10)业主及使用人对管理服务满意度及对满意度测评方法的承诺。
7、物业的维修养护管理，保洁
(1)对业主、使用人自用部位提供维修服务的措施。
(2)物业管理区域内共用设施设备的维修措施。
(3)业主、使用人装饰、装修物业的管理措施。
(4)住宅外墙或建筑物发生危险，影响他人安全时的工作预案。
(5)保障物业管理区域内环境清洁度的措施。
(6)物业管理区域内保安24小时值勤，巡视重点部位24小时监控的岗位责任描述。
8、物业维修和管理的应急措施
(1)小区物业管理范围突然断水、断电、无煤气的应急措施。
(2)业主与使用人自用部位排水设施阻塞的应急措施。
(3)雨、污水管及排水管网阻塞的应急措施。
(4)电梯突然停运或机电故障的应急措施。
(5)发生火警时的的应急措施。
9、丰富社区文化，加强业主相互沟通的具体措施。
10、智能化设施的管理与维修方案。
11、投标、报价要求
（1）、投标文件要密封完好。
（2）、根据本招标文件的要求，表明对本项目的物业管理总收费报价金额、分项收费报价金额及测算依据。报价计算单位为一年。
（3）、按100平方、120平方、140平方、170平方户型面积收取物业费，每平方每年不高于10元，总面积约4.2万平方，收取物业费中包含电梯维保费。
（4）、地下停车位收取物业费，一个停车位每年不高于300元。
（5）、绿化养护、保安人员、消防控制室值班人员、两个残疾人费用由学院承担，监管归中标人。
六、投标文件的递交及文件递交截止时间
报名及递交投标文件时间：2019年11月25日至2019年11月29日，上午8：00时-12：00时，下午14：00-17:00
文件递交地点：河南化工技师学院办公楼411房间
七、开标的时间，地点
1、开标的时间：2019年12月2日上午9:00 。
2、地址：河南化工技师学院会议室307。
八、评标标准和评标办法
1、本项目的评标委员会成员共设 7人。由业主代表、学院领导、物业管理专家组成。
2、本项目采取综合评标法，满分100分，其中投标报价50分（有效报价的平均值设定50分，比平均值低一个百分点加2分，比平均值高一个百分点减2分）；投标书编制20分；投标人陈述与答辩25分,业绩5分。
3、评委打分去掉一个最高分和一个最低分，计算其他评委打分的平均值即为投标人的最终得分，按最终得分高低顺序确定中标人。
九、招标人及联系方式
招标人地址:开封市职教园区（东京大道与七大街交叉口）。
联系人: 崔老师； 电话:****-********查看详情;177*****586
招标人：河南化工技师学院业主委员会
2019 年11 月 22日