参数性质

序号

具体技术(参数)要求

服务事项及要求

1

总体要求

1、该项目对安全性、保密性、私密性、舒适性要求较高，对物业管理服务需高标准、高要求。

2、中标供应商对该项目制定相关物业管理方案，实施前须征询采购人意见。

3、中标供应商应保证项目涉及的工作人员相对稳定，熟悉工作环境和工作要求，避免工作人员频繁流动。

4、中标供应商在做好管理服务工作的同时，有责任向采购人提供合理化建议，以提高管理效率和管理质量；按季度开展物业服务调查工作，掌握服务方的意见和建议。

5、人员配备。辅助工作人员5名，工作时间按照院内工作进行随时调配，无不良嗜好；司机4名，负责办公车辆管理；2名轶序维护员，负责办公区域秩序维护；13名门卫，负责值班室更夫服务，出入办公楼登记，外部卫生，身体健康，无不良嗜好；5名保洁，负责办公楼卫生工作，要求工作认真负责；万能工1名，负责办公区域简单水电及其他维修；食堂工作人员不少于11人，其中厨师1人，面案2人，勤杂工3人，5个分局食堂各1人。

管理内容及标准

1

（一）综合管理

1、协助甲方工作人员完成日常服务工作，配合甲方完成楼宇安全巡视检查和卫生检查，发现问题及时报知甲方工作人员，并协助处理。

2、受理报修并及时联系维修，做好跟踪记录，安排人员立即进行维修处理。

3、工作人员在岗期间统一着装，保持仪表端庄、精神饱满，文明服务、礼貌待人，服装由甲方提供。

2

（二）食堂服务

1、食堂卫生服务

a个人卫生。

讲究个人卫生，衣着干净整洁，不留长发、长指甲，不留胡须，上岗前要先洗手。

不得在厨房、餐厅工作间内吸烟，随地吐痰，在洗碗（菜）池内洗涤衣物鞋袜及其它物品。

b食品卫生。

蔬菜一般当天购进当天食用，不得放置两天以上，发现变质立即丢弃处理。

食用时，蔬菜要去掉老、黄叶，蒸煮米饭前大米要多次清洗直至白净，无砂粒才能进蒸柜，水果要洗净。

肉食、鱼类等要保持鲜活，生熟食必须分开存放。

菜要炒熟煮透，油炸食品不能炸糊。

鲜菜、肉类、干货成品和半成品必须分类存放，不得混放或放置地上。

C餐具卫生。

打饭勺、菜勺、汤勺统一用盘托放，不能直接放在台面。

用过的餐具要经过初洗、清洁剂清洗、清水清洗、消毒四道工序处理。餐具内外要干净干燥，无油迹、无洗洁剂泡。（即一洗二冲三消毒）

（3）用餐前餐具要集中整齐摆放，保持清洁，餐具未经消毒不得循环使用。

d厨房卫生

刀、菜板、锅、铲、盆、桶等厨具在使用前后要清洗干净，按规定消毒处理；刀、菜板要生熟分开，熟食刀要天天用沸水消毒5-10分钟，菜板每周必须用沸水消毒两次，每次30分钟。

切完菜及时清理垃圾，集中处置，并清洗工作台面、地面。

货架、油烟罩、蒸柜、炉灶、洗菜池、洗碗池等每天要保证清洗干净。

油、盐、酱油等常用辅料和未用完的米、菜下班前要盖好。

（5）清除卫生死角，防止老鼠、苍蝇、蟑螂等污染食物。

e餐厅卫生。

（1）地面无垃圾杂物，无积水，干净清爽。

（2）桌面、台面、椅子餐后应及时清扫，干净无尘。

（3）墙壁门窗、灯管等定期清洁，无蛛网。

（4）每周一次小扫除，每月一次大扫除，做到餐厅内无蝇、蚊、蟑螂等。

（5）专人负责回收餐具，不得乱扔乱放，剩饭剩菜要及时运走，保证餐厅无异味。

2食堂炊事器具安全操作管理

1、厨师必须了解各种炊事器具和设备、设施的性能和使用方法，否则不得使用。

2、所有电源开关不准用湿手开启，以防触电事故发生。

3、电动炊事器具、设备要经常检查，在通风、干燥处放置。

4、食堂操作间严禁闲人进入，每日下班时必须保证人走火灭，以防火灾发生确保安全。

5、每日下班时必须检查餐厅所有门窗，所有电源是否关闭，以确保财物安全。

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（三）保洁服务

1.服务要求：

（1）服务人员100%持有健康证上岗。

（2）抹布专人专用，房间、卫生间不得混用。抹布、拖布每天要清干净后热水烫洗一次方可挂在指定处晾干，保证无异味。

（3）负责协助有关部门做好本单位楼内外各节日布置装饰工作。（4）协助相关部门做好大型活动的后勤及服务工作。

（5）每日巡视检查保洁情况，发现问题立即处理。

（6）提倡“全员保洁，人过地净”。

2服务标准

会议室：确定专人负责，要求做到每日打扫一次不留死角，干净无杂物、无脚印；墙面及窗台无尘、无污渍；桌椅、茶杯、玻璃及门窗框无尘、无水迹、无手印保持明亮光洁。

大堂：地垫干净无杂物、无脚印。摆放的烟灰缸内烟头存放量不超过3个。垃圾桶内垃圾超过一半。保持大理石地面无污渍、无杂物、地面的脚印不超过2处。玻璃大门无手印、无灰尘，保持光亮、洁净。墙面、台面、不锈钢等保持光亮洁净、无灰尘。保持空气清新，无异味。

楼梯间：地面、台阶洁净，无污渍、水渍、灰尘；楼梯扶手、电梯门、防火门、排风口等处无灰尘，不锈钢表面无手印水渍，光亮洁净；楼梯间棚顶、墙角等处无蜘蛛网、无灰尘。

电梯：电梯轿箱及棚顶：四壁无尘、无手印、干净光亮，棚顶无蜘蛛网。电梯地垫及门槽：保持干净、无污渍、痰迹及杂物等。电梯扶手：无手印、无灰尘、不锈钢表面干净光亮。不锈钢表面光亮无手印、无污迹。地毯干净无杂物。灯具天花板无灰尘、无蜘蛛网。轿箱四壁干净无灰尘，用纸巾擦拭无明显污尘。

洗手间：门及闭门器：无手印、无尘、不锈钢表面光亮。镜面、台面及烘手器：无尘无污渍、无手印、保持镜面光亮。墙面及地面：无尘、无污渍、无水痕、无烟头。水龙头及皂碟：无水印、无污渍，保持光亮干净。小便器、座厕及手盆：无污渍、水锈、臭味，保持水流畅通无阻。垃圾桶：无污渍、无尘、垃圾桶内垃圾不超过1/3。墙角、天棚、灯具：目视无灰尘、无蜘蛛网。目视墙壁：干净、便器洁净无黄渍。室内：无异味，镜面及不锈钢表面光亮干净、无水渍。

公共领域：地面:保持干净、无污渍、积水、积尘、痰迹、杂物等，保持地面光洁明亮。墙面及台面：无尘、无污渍。不锈钢及电梯门：无手印、污渍、积尘，保持光滑亮洁。玻璃及窗框：无尘、水迹、手印，保持明亮光洁。指示牌及筒灯：无尘、无蜘蛛网。排风口及开关：无尘、无蜘蛛网。烟灰缸及花盆：无尘、无痰迹，烟蒂不能多于3个。消防器材：无尘、无污渍。热水器及拖布池：无污渍、无尘、无水迹，保持表面光亮。防尘地垫：无水迹、无杂物及污渍。休息领域：桌椅整齐、无尘及杂物。目视天花、墙角等处无灰尘、无蜘蛛网。目视墙壁干净，玻璃表面整洁明亮，消防器材无灰尘、无污渍；休息室内桌椅、台面等处无灰尘、无杂物。每日或每周用清洁剂擦拭一遍消火栓、高空指示牌、环廊玻璃等。

玻璃：无污迹、无水迹。用纸巾擦拭玻璃面，纸巾无明显污染。

绿化服务：办公楼内花卉安排专业人员进行养护和管理，并按要求及时摆放（更换）办公室、会议室、大厅、走廊等部位的花卉。

4

更夫、秩序维护服务

服务内容：

（1）负责国家税务总局尚志市税务局（以下简称本单位）安全保卫、消防工作，维护本单位的正常工作秩序。

（2）负责本单位外来人员出入登记管理工作。

（3）负责本单位门前和周边车辆行车、停放秩序管理工作。

（4）依法果断制止扰乱本单位办公秩序和危害工作人员安全的违法犯罪行为。

（5）迅速处置本单位的突发事件，确保安全。

（6）负责监控和消防系统管理和值班工作。

（7）协调处理、妥善解决管理本单位的各种社会治安问题。

2、服务要求：

（1）树立高度的责任感和事业心，忠于职守，尽职尽责。严于律已、克己奉公，加强法纪观念，遵纪守法。

（2）按时上下班，不迟到，不早退，不擅离岗位，上班期间不办私事。不得利用工作进行违纪、违法犯罪活动。

（3）上班时间要着装整齐，仪容端庄，精神饱满，坚持文明礼貌执勤，不做有损机关形象的行为，处事机智迅速果断。

（4）敢与一切不良行为和违法犯罪活动作斗争。

（5）熟悉消防、监控等系统的操作与应用，熟练掌握消防器材的使用。

（6）熟悉本单位公共通道、洗手间、空调和室外照明等设备的操作，并按照规定时间进行开关控制。

（7）积极主动维护本单位的治安秩序，做好“五防”（防盗、防火、防抢、防破坏、防治安灾害事故）工作。

（8）不参与赌博，不留无关人员在本单位过夜。

3、服务标准

（1）值班值宿：承担本单位应急值守工作任务，负责突发事件的协调、处理工作。值班值宿人员要做好安全“五防”工作。要经常对本单位楼内外检查、巡视。如发现长明灯或未关（锁）门窗，要及时处置并记录提示；如发现火警、盗警要立即进行妥善处理并向公安、消防部门报警，同时要及时向主管领导报告。

（2）门岗管理：严格实行登记制度。进入本单位的所有人员一律凭机关工作人员通行证进出；各单位应告知外来办事人员积极配合保安人员的工作，外来办事人员凭有效证件或经办事单位电话确认，办理登记手续后方可进入。严禁衣冠不整者进入办公楼；严禁外来人员进入办公楼推销产品、收购废旧物品。进入本单位的物品必须符合国家卫生检疫标准和安全防范要求，并自觉接受门卫登记检查。

（3）车辆管理：车辆需遵守交通法规，按照规定停放，外来办事车辆（含自行车、摩托车、电动车）应到指定区域停放；司乘人员要保持好停车场的清洁卫生，禁止在停车场内乱丢垃圾、杂物，禁止在场内吸烟、使用明火；进入停车场的车辆必须锁好车门；夜间停放在停车场的车辆应将贵重物品带走；严禁载有易燃易爆、剧毒物品的车辆进入停车场；严禁在通道上停放车辆。

（4）监控室管理：监控室是重要安全保密场所，工作人员要严格遵守保密规定，不得外泄任何监控信息。未经批准，任何人不得入内参观或索取监控资料；确需进入的，须经后勤管理服务中心负责人批准并办理登记报批手续后方可进入索取。严格遵守操作规程，爱护监控设备，不得拆卸、改装仪器设备。监控室内禁止吸烟、看书报、听广播音乐、下棋、打牌等，禁止用监控设备玩游戏。认真填写值班日记，履行交接班手续。

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档案管理服务

建立档案管理制度，管理与物业相关的工程图纸、设备设施档案，建立完整的物业管理各项服务档案，包括详尽的各项管理制度、具体的物业管理方案、工作计划、各种应急预案等，所有档案资料均需电子备份，做到安全完整。

6

维修服务

服务内容

1.1本单位房屋建筑的日常养护管理。包括楼盖、屋顶、墙面、地面、楼梯间、走廊通道、门厅、公共卫生间、办公室、会议室、设备间等各类房间的日常维、检（养护、定期维检）的管理

1.2本单位设施、设备的维修养护管理。即设备、设施日常运行的常规性维修、养护、巡检和管理，做好本单位供电系统、弱电系统、消防设备设施系统、给排水系统、电梯设备、供暖、空调设备、电梯及公共设备设施，楼内公共照明、避雷系统等设备设施日常运行的常规性维检（养护）、定期维检（养护）等管理。

1.3本单位内外的门窗、玻璃、室内装饰装修的日常维护及保养。

1.4本单位设备安全合理运行，达到节能降耗的目的。（定时开关外场照明，根据室外温度定时开关空调系统，培训全员具有随手开关水门、照明开关的意识等）。

服务标准

2.1服务时间。

2.1.1建立严格的值班值宿制度，实行24小时值班，设立用户报修专线电话：。

2.1.2接到保修电话的维修人员实行首问责任制，对维修诉求实行自始自终的跟踪服务。

2.1.3维修人员应在接到维修通知单10分钟内到达现场，零修立即处理，急修不过夜。

2.1.4根据物业的功能和特点，储备合理数量的常用材料，以备急用。

2.1.5实行报修填单制，领取报修通知单及材料领取单，维修完成后经报修人签字确认后返回存档。

2.1.6每月对维修及时率进行一次统计。

2.2维修工程质量

2.2.1维修工程符合质量标准，无二次返工现象。

2.2.2加强对维修技工的专业培训，严格按照操作规程进行维修。

2.3化粪池、雨水井、污水井井盖完好，无丢失无损坏，无移位，盖合良好，井内无杂。

2.4楼梯间、通道工作标准

2.4.1每日巡查一次并做好记录。

2.4.2房屋墙体中修4年，大修8年，每2年粉刷一次。2.5电梯工作标准。

每天巡查二次。

每星期全面检修、保养一次；按国家有关规定每年年检一次

重大节假日前须全面检查维护一次。

安全、可靠、运行平稳，附件完好。

警钟、对讲、应急照明完好，功能正常。

故障率1%以下。

取得《年检合格证》。

2.6变配电柜工作标准。

正常运行时，每班巡查二次；用电高峰时，二小时巡查一次并做好记录。（2）每半年保养一次。（3）如发生故障跳闸，应详细检查并查明原因后方可恢复合闸。（4）各开关及保护装置灵敏可靠。(5）各仪表、指示灯等指示正常。

2.7变压器工作标准。

正常运行时，每班巡查二次；用电高峰时，二小时巡查一次并做好记录。

（2）每半年保养一次。

（3）温升过高或电流过大时应即采取措施。

（4）运行正常可靠，各项指标均符合标准，无异常现象。

（5）各指示、保护装置正常。

（6）室内通风正常。

2.8水泵工作标准。

（1）一般情况两小时巡查一次。

（2）用水高峰时每半小时巡查一次。

（3）每星期各泵轮换使用一次。

（4）各消防泵每星期试运行一次，每半年保养一次。

（5）水泵运行平稳、声音均匀，电流正常。

（6）水流量、压力达到要求。

（7）各仪表、指示灯指示正常。

2.9给排水管道及相关阀件工作标准。

（1）每日检查一次，发现问题，及时维修并做好记录。

（2）每年给各类管道及其相关阀件刷一次防锈漆。

（3）每季度保养一次,每年检修一次。

（4）每5年进行一次中修，每10年进行一次大修或更新改造。

（5）给、排水管及相关阀门使用功能正常，完好率达到98%以上。

（6）给水管道畅通、无渗漏水现象。

（7）排水系统通畅,汛期道路无积水。

（8）各阀件无跑、冒、滴、漏水现象。

2.10防避雷系统工作标准。

（1）每周巡查一遍并记录，发现问题及时处理并做好记录。

（2）每季进行一次保养。

（3）每年进行一次接地电阻测试。

（4）每年刷一次银粉漆。

（5）中修6年，大修12年。

（6）雷雨季节来临前进行一次接地电阻测试和全面的维护。

（7）确保系统正常使用；系统完好率100％。

（8）接地阻值符合GB*****查看详情-92要求。

2.11公共照明等一般项目工作标准。

（1）每日巡查，随坏随修并做好记录。

（2）每季度保养一次，每年检修一次。

（3）每6年进行一次大修或更新改造。

（4）确保各设施设备使用功能正常。

（5）电气线路完整无损，绝缘良好完好率达到99%。

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后勤车辆服务要求

7.1专属配备车辆管理

1、驾驶员应根据领导用车情况保证随叫随到，有病、有事应提前请假。

2、牢固树立安全第一思想，不得违章行车，严禁酒后驾车。

3、车上配备的工具一律登记造册。

4、驾驶员要在休息时间做好车辆的修理、保养、保洁，保证用时安全、无隐患。

5、车辆燃油实行一车一卡制，维修费用实行定额管理，如特殊情况经主要领导审批后在作处理。

6、车辆运行费用核销时，由专属司机将报销的票据统计后填写报告单，经乘车领导签署核销意见后（此报告单不作为记账凭证），财务室专车、专户记账，每月向领导单独报送使用情况。年终将领导签署的核销单交还领导。

7.2备用车辆管理

1、车辆调派经主管领导同意后，办公室主任负责调派。

2、调派的车辆出车前须填报出车审批单，详细登记车辆行车路程、耗油对照数据。

3、备用车辆驾驶员没有出车任务时必须按时上下班，患病或有事需请假，经办公室领导批准方可离岗。

4、派车要提前一天安排，如遇特殊情况，可随时调派车辆，驾驶员不得以任何理由推托。

5、严禁公车私用，收车后或不出车时，车辆必须停在车库。

6、牢固树立安全第一思想，不得违章行车，严禁酒后驾车。

7、车辆发生故障不能出车时，驾驶员前一天停车后要向派车人员报告，并说明故障原因、程度，提出修理意见，填写修理审批单，根据审批结果进行修理。

8、需修理更换配件时，除紧急情况外，要提前请示办公室领导，经核实批准后方可更换。

9、凡更换50元以上的零配件，在报发票时，必须交回旧件，由事物副主任签字报主任审批后方可报销。如无故不交旧件，不予审批报销。回收的废品由后勤主任统一处理。

会议服务

8.1服务内容

负责为甲方的会议室、接待室及办公室举办的各类会议、接待活动提供会议服务和保洁服务。

负责会前的各项准备工作、会场卫生清理、会场布置、桌椅摆放、桌面物品摆放、各设备调试、与会人员的引导，会中的饮品添加、道具摆放，会后的全面整理和卫生清理工作。

8.2服务标准

（1）提前根据会议服务要求安排和布置会场，摆放桌椅、台布、会标、桌签、茶杯、纸巾（毛巾）、纸笔、饮用水，确保空调、灯光、音响等设施良好，调试就绪，会议室及周边环境的灯光、室温、卫生均符合要求；

（2）会议区卫生间内的纸巾、洗手液配备充足，实行不间断保洁；

（3）会服人员上岗时必须身着统一制服、佩戴工作牌，服装整洁、妆容朴素，长发须盘起，站立服务，姿态标准、精神振作、举止大方，服务面带微笑、态度亲切，语言文明规范、语气温和、音量适中，有礼貌地向与会人员致意问好，引导与会人员乘坐电梯、进入会场或候会室；

（4）做好会议期间的服务工作，适时为与会人员续水，引导后续到来的与会人员进入会场或进入候会室，妥善解决与会人员的要求及问题，如有必要及时与官方沟通；

（5）及时做好会议室、候会室等的清理工作，撤回相关备品，如发现与会人员遗留物品及时通知甲方；

（6）严格做好保密工作，不询问、议论、外传会议内容和领导讲话内容，不带无关人员进入工作区；

（7）严格按照卫生防疫部门的要求做好茶杯、毛巾的洗消、存放工作。

工作要求

1

1、物业管理人员必须听从采购人合理的意见和建议，和工作人员签订劳务合同，按时缴纳相应保险，遇有人员变动情况，应3日内及时补充人员，保证采购人物业服务正常运转。

2、工作人员要遵守采购人管理制度，按时上、下岗，中途不离岗，如有特殊情况应向后勤管理部门请假，不得擅自请他人待岗，完成采购人交办的其他工作。

3、投标方违规作业或违反法律法规承担的责任与罚金由投标人承担。

5、合同签订期限为1年，招标方按季度对企业进行服务标准考评，考评不合格招标方有权提前解除合同，本次报价为1年的报价。

服务质量要求

1、物业服务工作按时完成率达100%。

2、楼内及庭院保洁达标率≥95%。

3、基础设施完好率≥95%。

4、设施、设备零修、抢修、检修工作及时率达100%。

5、物业相关档案资料完好率100%。

6、夜间巡查服务合格率达到100%。

7、绿化养护完好率≥98%。

8、物业服务满意率达≥95%。

9、突发事件处置服务率100%。

10、食堂服务满意度达到90%。

11、杜绝火灾、刑事案件的责任事故。

12、未能完成约定的管理目标或造成甲方不良影响，甲方有权要求在规定限期内整改，并有权终止合同。

其他

1

投标供应商总报价需包含人员工资、员工社会保险、管理费等，人员工资不得低于当地最低工资标准；

说明

打“★”号条款为实质性条款，若有任何一条负偏离或不满足则导致投标无效。